普洱中梁恒置业有限公司与云南乾顺建设工程有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

云南省普洱市思茅区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）云0802民初563号

原告（反诉被告）：普洱中梁恒置业有限公司。

统一社会信用代码：91530802MA6NTRA20H。

住所地：云南省普洱市思茅区茶城大道46号阳光新城92幢B座6层2号。

法定代表人：刘文，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：倪涛，女，汉族，1987年7月19日生。代理权限：一般授权代理。

委托诉讼代理人：周鹏，男，土族，1990年11月2日生。代理权限：一般授权代理。

被告（反诉原告）：云南乾顺建设工程有限公司。

统一社会信用代码：91530103MA6K3FQ41E。

住所地：云南省昆明市盘龙区江东花园166幢2单元402号。

法定代表人：梁静，系该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：周燕，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

原告普洱中梁恒置业有限公司与被告云南乾顺建设工程有限公司买卖合同纠纷一案，反诉原告云南乾顺建设工程有限公司（以下简称乾顺公司）与反诉被告普洱中梁恒置业有限公司（以下简称中梁恒公司）买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中梁恒公司的委托诉讼代理人倪涛、周鹏与被告（反诉原告）乾顺公司的委托诉讼代理人周燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）中梁恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签署的《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》已于2020年7月30日解除；2.判令被告向原告支付违约金合计5549302.05元（违约金计算标准为被告剩余未售总房源之总价款的15%，即36995347元×15%＝5549302.05元。）3.判令由被告承担全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保全担保费、执行费等）。事实与理由：原、被告双方就被告团购原告开发的位于普洱市思茅区旅游环线（城南派出所西北侧）碧桂园中梁天宸项目1、2、3、5栋的共计41套住宅团购事宜于2019年12月30日签订了《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》。团购协议明确约定了被告向原告团购原告开发的碧桂园中梁天宸项目1、2、3、5栋共计41套住宅（以下简称标的房源），标的房源的总建筑面积为5205.74㎡，标的房源总价款为37828130元。同时，被告应于2019年12月31日前向原告支付标的房源总房款的20%，即7565626元作为团购首付款。被告应于团购协议生效之日起第90天内（即：2020年3月29日内）就剩余未售房源与原告签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议（含附件），并向原告付清剩余未售房源的购房款。团购协议签订后，被告却未按照团购协议的约定履行义务，存在如下违约行为：（一）团购协议签订后，被告仅向原告支付了标的房源购房款2304147元，尚有35523983元购房款尚未完成支付；（二）截至2020年7月13日，被告仅完成标的房源中1套房源的销售（以办理完成网签备案为准），尚有40套房源尚未完成销售，剩余未售房源房款总计36995347元，但截至起诉之日，被告仍未向原告支付拖欠的购房款，也未与原告签署《商品房买卖合同》及补充协议（含附件）。基于被告的上述严重违约行为，原告已多次通过电话、短信、微信、书面发函等方式向被告催缴及发出整改要求，但，被告仍然未支付拖欠的款项合计35523983元，也拒绝与原告就剩余未售房源签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议（含附件）。被告的行为已构成根本性严重违约，原告于2020年7月30日向被告发送了解除团购协议的通知书，原、被告双方签订的团购协议已于2020年7月30日解除，同时，被告应根据团购协议第九条第四款之约定向原告支付违约金合计5549302.05元。原告为维护合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。

被告（反诉原告）乾顺公司辩称，同意解除合同，解除合同的时间为2020年3月5日。认为，一、本案非买卖合同法律关系。（一）乾顺公司与中梁恒公司签订《碧桂园中梁天底（住宅）团购协议书》。根据协议第四条第2、3、4款的约定，中梁恒公司应向乾顺公司“退还乙方为己售房源（乙方指定客户所购房源）所支付的20%团购首付款”，以及，就协议内房屋，均是由中梁恒公司与购房客户直接签订《商品房认购协议》、中梁恒公司向购房客户收取购房款等；乾顺公司从未享有房屋上就中梁恒公司所谓的“买方”的任何权益，即不符合买卖合同的交易规定。（二）根据《商品房销售管理办法》第十一条：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；第四十五条：本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。乾顺公司本意是帮中梁恒公司销售房屋，提高其销售量，并无购买房屋意愿，仅是垫付费用而非支付购房款，即非买卖合同法律关系，乾顺公司无义务向中梁恒公司支付购房款，不存在违约。中梁恒公司应返还乾顺公司支付款项2304147元，否则中梁恒公司收取该款项于法无据。况且协议由中梁恒公司提供并不准予调整，作为房屋开发商应对协议内容的严谨性负责，但内容前后矛盾，该协议的格式条款应以有利于乾顺公司解释，即本案为居间合同法律关系。二、因不可抗力致协议解除。（一）众所周知，因2020年初暴发的新型冠状病毒肺炎疫情，对协议履行造成重大影响。（二）不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。疫情发生后，乾顺公司己积极向中梁恒公司表达因疫情无法有效履行协议，提出解除，但中梁恒公司拒绝处理解除事宜。三、乾顺公司并未给中梁恒公司造成实际损失。（一）协议签订后，仅是乾顺公司按照中梁恒公司的要求转账，乾顺公司并未据此有任何受益，且中梁恒公司并未提供销售场所给乾顺公司。基于疫情，乾顺公司己提出解除协议，由中梁恒公司收回房源避免损失扩大，但中梁恒公司并未有效使用解除权，即使有损失系因中梁恒公司自身原因导致，应自行承担后果。即乾顺公司未导致中梁恒公司有任何实际损失，且中梁恒公司未提交任何证据证明其损失存在，乾顺公司不应向中梁恒公司承担违约责任。（二）根据相关法律规定，违约金应以实际损失为基础，中梁恒公司要求乾顺公司支付高额违约金不合法、不合理、不公平。

被告（反诉原告）乾顺公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告向反诉原告返还款项2304147元，并就应返还款项自2019年11月19日起至实际清偿之日止向反诉原告支付利息，按年利率6%计算。2.本诉及反诉的案件受理费及相关费用由反诉被告承担。反诉事实与理由：反诉被告确认己收到反诉原告支付的2304147元。根据约定及案件事实，收取款项不返还己损害反诉原告的权益，则反诉被告应向反诉原告返还2304147元及支付利息损失。中梁恒公司己诉请解除协议，因疫情原因乾顺公司早已明确同意解除协议，中梁恒公司占有乾顺公司支付款项于法无据，款项系乾顺公司委托周某1、周某2转付，故乾顺公司依法有权要求中梁恒公司返还，望法院依法支持反诉请求。

原告（反诉被告）中梁恒公司对被告（反诉原告）乾顺公司的反诉辩称，反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法驳回；反诉原告从未向反诉被告支付过任何购房款，要求反诉被告返还款项并支付利息于法无据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：原告提交的第一、二组证据《原告的营业执照》复印件一份、《被告的营业执照》复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第三组证据《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》原件一份、第五组证据《合同备案表》打印件一份、第六组证据《履约催告函》原件一份、《邮寄凭证》原件一份、《签收截图》打印件一份，第七组证据《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书之解除通知书》原件一份、《邮寄凭证》原件一份、《签收截图》打印件一份，原告第二次庭审提交的《40套房源出售情况的详情》，27份《商品房买卖合同登记备案表》，《收款收据》《工行业务回单》《房款收款明细》《工行回单》《代缴款声明》《发票》；被告乾顺公司提交的第一组证据《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》原件一份、《疫情材料》一份，第三组证据《会议纪要》原件一份，被告乾顺公司在第二次庭审中提交的补充证据：《转款统计表》一份（与原告证据清单中第四组《乾顺团购41套天宸房源交款表》所载时间、金额一致）、《委托确认书》《周某1身份证》《平安银行个人账户明细清单》《借记卡账户历史明细清单》《工商银行电子回单》《委托确认书》《周某2身份证》《中国农业银行银行卡交易明细清单》；证人杨某、周某1、周某2证人证言；上述证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。原告提交的《云南省普洱市思茅区旅游环线项目合作开发合同》、被告提交的第二组证据《商品房认购书（7-1-202）》复印件一份，与本案无关联，本院不予认证。原告提交的《普洱市中梁恒置业有限公司损失计算明细表》中依据《云南省普洱市思茅区旅游环线项目合作开发合同》计算的损失，与本案无关联，本院不予采信；依据实际售房款与团购协议约定的价款差价计算的损失，因合同解除后，房屋以什么价格出售系原告的商业行为，与被告无关联，该计算方式，本院不予采信。

本院经审理认定法律事实如下：

2019年12月30日，原告中梁恒公司与被告乾顺公司签订《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》，约定：被告向原告整体团购碧桂园中梁天宸项目1、2、3、5栋共计41套住宅，标的房源的总建筑面积为5205.74㎡，均价7266.62元/㎡，标的房源总价款为37828130元。被告应于2019年12月31日前向原告支付标的房源总房款的20%，即7565626元作为团购首期款。协议生效之日起90天内，双方就剩余未售房源签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议（含附件），并向原告付清剩余未售房源的购房款。违约责任：任何一方违反约定，导致协议无法继续履行或者不能实现合同目的，违约方应对守约方赔偿违约金500万元；如果原告未经被告同意，将团购房源出售给第三人，则原告应当提供其他房屋，否则，每逾期一日，原告按擅自出售房屋总价款的千分之一向被告支付违约金，并赔偿给被告造成的全部损失；被告应在协议生效90日内就剩余未售团购房源与原告签署正式销售文件，并支付购房款，否则，每逾期一日，被告按剩余未售房源总价款为基数，按千分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过20日的，原告有权解除本协议，解除后剩余未售房源由原告另行销售，被告按剩余未售总房源价款的15%向原告支付违约金。

受被告乾顺公司委托，周某1通过其个人账户于2019年11月19日向原告中梁恒公司转款35万元，于2019年11月25日向原告中梁恒公司转款1万元，于2019年11月29日向原告中梁恒公司转款36万元，于2020年2月29日向原告中梁恒公司转款388346元，于2020年3月19日向原告中梁恒公司转款60万元，于2020年3月31日向原告中梁恒公司转款442714元；受被告乾顺公司委托，周某2通过其个人账户于2019年12月7日向原告中梁恒公司转款5万元，于2020年3月28日向原告中梁恒公司转款96860元，于2020年5月2日向原告中梁恒公司转款6227元；上述转款合计2304147元。

另查明，2020年5月20日，上述41套房源中的5-1-201号房（买受人为李荣金、陶俊英）完成备案登记，售价832783元。该房已付首付款172783元由周某1、周某2代买受人支付，该款包含在周某1、周某2向原告转款的2304147元内。

2019年8月7日，原告中梁恒公司法定代表人由杨某变更为潘永卓。2020年3月5日，原告中梁恒公司的杨某、寸松润与被告乾顺公司的周某1开会后，形成会议决议：1.由于受疫情爆发，产生不可抗力因素影响，原告与被告签订的天宸项目团购合同已难以继续执行，提议双方无责解除上述合同；2.被告将已认购但未转让房源退还原告，原告根据被告已付款项结算后退还，团购合同解除，双方均不承担违约责任；3.原告原则上同意上述处理方式，该事项由中梁城公司负责流程审批后处理。

2020年7月24日，被告乾顺公司的指定收件人周某1收到原告中梁恒公司邮寄的《履约催告函》；2020年7月31日，被告乾顺公司的指定收件人周某1收到原告中梁恒公司邮寄的《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书之解除通知书》，载明：一、双方签订的《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》于2020年7月29日解除，除已完成销售房源（房号为5-1-201）外，剩余的40套房源由原告收回另行销售；二、要求被告于2020年8月3日前向原告支付违约金5549302.05元，如逾期，原告直接从被告已付购房款中直接扣除1471364元，不足部分违约金4077938.05元，原告保留通过诉讼方式予以解决。

截止2021年4月8日，上述40套房屋原告已售出27套，未售出13套，售出27套房屋价款低于团购协议约定的价款合计1452252元。

本院认为，关于本案法律关系的问题，被告乾顺公司认为居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。乾顺公司本意是帮中梁恒公司销售房屋，提高其销售量，并无购买房屋意愿，仅是垫付费用而非支付购房款，即非买卖合同法律关系，应为居间合同关系。本院认为，原告与被告签订合同约定：被告向原告整体团购41套住宅，约定了标的房源的总建筑面积、均价，标的房源总价款。被告按约定也支付了部分团购首付款，双方的真实意思表示系买卖合同关系，并非居间合同关系，被告辩称居间合同关系，本院不予采信。

关于双方合同如何解除的问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十五条第一款规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”本案中，双方在合同中约定：被告应在合同生效90日内就剩余未售团购房源与原告签署正式销售文件，并支付购房款，逾期超过20日的，原告有权解除合同。被告逾期未与原告签署正式销售文件，被告违约。2020年7月31日，被告的指定收件人周某1收到原告邮寄的解除通知，双方签订的《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》于2020年7月31日解除。被告辩称合同于2020年3月5日协议解除。本院认为，2020年3月5日，原告中梁恒公司的杨某、寸松润与被告乾顺公司的周某1开会后，形成会议决议：原告原则上同意无责解除合同。但是，首先，形成会议纪要时杨某已不是原告的法定代表人，亦无原告的授权，杨某等人无权代表原告进行意思表示；其次，会议纪要载明：该事项由中梁城公司负责流程审批后处理，后续原、被告亦未签订解除合同的协议。综上，该会议纪要并不具有解除合同的效力。被告的上述辩称，本院不予采信。

关于合同解除的效力问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案中，合同解除后，原告收取被告乾顺公司委托周某1、周某2支付的首期款2304147元，扣除41套房源中的5-1-201号房（买受人为李荣金、陶俊英）由周某1、周某2垫付的首付款172783元外，剩余款项2131364元，原告应返还被告。被告对解除合同存在过错，其主张支付利息的反诉请求，本院不予支持。

关于违约金的问题，因被告违约，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张违约金按被告剩余未售房源总价款的15%计算违约金，违约金为5549302.05元（36995347元×15%）。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案合同中虽然约定按未售房源总价款的15%计算违约金，但原告并未举证证明因违约导致的损失，故本院认为双方约定的违约金过高。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”本案因被告违约，造成原告在2019年12月30日（合同签订日）至2020年7月31日（合同解除日）期间不能对合同约定的41套房屋行使权利，造成原告损失。双方合同约定41套房屋价值37828130元，扣除已出售的5-1-201号房售价832783元，被告应以36995347元（37828130元-832783元）为计算基数，以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%计算逾期付款损失。双方在合同中约定被告应在合同生效90日（即2020年3月）内就剩余未售团购房源与原告签署正式销售文件，并支付购房款，故应以2020年3月一年期LPR标准4.05%为基础，加计30%计算逾期付款损失。故原告的损失为1157862元[36995347元×214天×（4.05%+4.05%×30%）÷360天]。《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”被告辩称因不可抗力新冠肺炎疫情导致不能履行合同，不应承担责任。本院认为，虽然新冠肺炎疫情导致被告难以履约，但并不当然导致不能履行合同，被告未按法律规定解除合同，直至原告向被告发出解除通知方才解除合同，被告对造成的损失应负主要责任，应承担70%的责任，应赔偿原告损失810503元（1157862元×70%），对不可抗力新冠肺炎疫情造成的损失，原告自负30%的责任。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第二款，第五百八十五条第一款、第二款，第五百九十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）普洱中梁恒置业有限公司与被告（反诉原告）云南乾顺建设工程有限公司签订的《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》于2020年7月31日解除；

二、原告（反诉被告）普洱中梁恒置业有限公司返还被告（反诉原告）云南乾顺建设工程有限公司首付款2131364元；

三、被告（反诉原告）云南乾顺建设工程有限公司赔偿原告（反诉被告）普洱中梁恒置业有限公司损失810503元；

四、驳回原告（反诉被告）普洱中梁恒置业有限公司的其余诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）云南乾顺建设工程有限公司的其余反诉请求。

以上应由普洱中梁恒置业有限公司返还云南乾顺建设工程有限公司的款项为2131364元，与云南乾顺建设工程有限公司应赔偿普洱中梁恒置业有限公司的款项810503元相互折抵后，原告（反诉被告）普洱中梁恒置业有限公司还应返还被告（反诉原告）云南乾顺建设工程有限公司首付款1320861元，该款于本判决生效之日起10日内付清。

案件受理费50645元，由原告（反诉被告）普洱中梁恒置业有限公司负担43248元，由被告（反诉原告）云南乾顺建设工程有限公司负担7397元；反诉受理费12616.59元，由被告（反诉原告）云南乾顺建设工程有限公司负担946.09元，由原告（反诉被告）普洱中梁恒置业有限公司负担11670.50元；财产保全费5000元，由原告（反诉被告）普洱中梁恒置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。

审　判　长　　赖　屹

人民陪审员　　周志平

人民陪审员　　乐江平

二〇二一年八月一日

书　记　员　　查方艳