普洱中梁恒置业有限公司、云南乾顺建设工程有限公司买卖合同纠纷民事二审民事判决书

云南省普洱市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）云08民终1070号

上诉人（原审原告、反诉被告）：普洱中梁恒置业有限公司。住所地:云南省普洱市思茅区茶城大道**阳光新城********。

法定代表人:刘文,系该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴丹婷,系该公司法务经理，代理权限：特别授权代理。

被上诉人（原审被告、反诉原告）:云南乾顺建设工程有限公司。住。住所地:云南省昆明市盘龙区江东花园******/div>

法定代表人:梁静,系该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：周燕，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。

上诉人普洱中梁恒置业有限公司（以下简称中梁恒公司）因与被上诉人云南乾顺建设工程有限公司（以下简称乾顺公司）买卖合同纠纷一案,不服云南省普洱市思茅区人民法院(2021)云0802民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2021年11月26日组织当事人进行二审调查、询问。上诉人中梁恒公司的委托诉讼代理人吴丹婷、被上诉人乾顺公司的委托诉讼代理人周燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中梁恒公司上诉请求：一、请求人民法院依法撤销(2021)云0802民初563号民事判决第二项、第三项,改判乾顺公司支付中梁恒公司违约金5549302.05元。二、本案一审、二审诉讼费由乾顺公司承担。二审庭审中，中梁恒公司变更第一项上诉请求为：请求人民法院依法维持(2021)云0802民初563号民事判决第一项，撤销(2021)云0802民初563号民事判决第二、第三、第四、第五项判决,改判支持中梁恒公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清。1.中梁恒公司在一审中已经提交证明实际损失的相关证据，乾顺公司表示无异议，一审法院以未举证证明因违约导致的损失为由,认定双方约定的违约金过高系事实认定不清；2.乾顺公司所需承担的违约责任,应包括中梁恒公司遭受的实际损失、可得利益损失和必要的交易成本。根据双方订立的《团购协议》，中梁恒公司对向乾顺公司整体出售房源而因此所能获得的利益具有明确的可预见性，中梁恒公司的损失应当包含预期利益。综上,一审法院采信证实损失相关证据的前提下，调低违约金的认定行为不符合逻辑,于法无据。二、一审法院判决适用法律错误。中梁恒公司、乾顺公司在《团购协议》中明确区分了逾期付款违约金与合同解除违约金两种违约金计算方式,现因乾顺公司违约而致使合同解除,乾顺公司应当承担合同解除违约金而非逾期付款违约金。三、一审法院以乾顺公司履行合同义务受疫情影响为由，免除乾顺公司部分责任既不符合合同约定,也违背法律规定。1.按照《团购协议》约定,乾顺公司应于协议生效之日起90日内签署涉案房屋销售文件,并支付剩余总房款，但乾顺公司却因单方面原因迟延履行义务，不应归结于疫情影响；2.乾顺公司未支付团购首付款、未签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议、未支付剩余未售房源的购房款、擅自收取购房款的违约行为，并且疫情结束后仍未履行，足以推断乾顺公司系恶意违约,应当承担全额违约责任。综上，请求人民法院判如所请。

乾顺公司辩称：1.乾顺公司认为《团购协议》的解除时间应为《会议纪要》载明的2020年3月5日；2.乾顺公司向中梁恒公司支付了购房款，合同解除后，中梁恒公司理应返还款项及利息损失，中梁恒公司主张撤销一审判决第二项缺乏法律及事实依据；3.中梁恒公司与乾顺公司并非买卖合同关系，乾顺公司受疫情影响而解除合同，且乾顺公司亦采取了合理的方式与中梁恒公司协议解除事宜，主观上无过错。中梁恒公司未按照协议约定的收件地址送达催告函、解除协议通知书，应当承担相应的法律后果，乾顺公司不应承担违约金5549302.05元。综上，请求人民法院查明案件事实后依法判决。

中梁恒公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令确认中梁恒公司、乾顺公司双方签署的《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》于2020年7月30日解除；2.判令乾顺公司向中梁恒公司支付违约金合计5549302.05元；3.判令由乾顺公司承担全部诉讼费用。

乾顺公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令中梁恒公司向乾顺公司返还款项2304147元及支付利息（以2304147为基数，自2019年11月19日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算。）；2.本诉及反诉的案件受理费及相关费用由中梁恒公司承担。

一审法院认定事实：2019年12月30日，中梁恒公司与乾顺公司签订《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》，约定：乾顺公司向中梁恒公司整体团购碧桂园中梁天宸项目1、2、3、5栋共计41套住宅，标的房源的总建筑面积为5205.74㎡，均价7266.62元/㎡，标的房源总价款为37828130元。乾顺公司应于2019年12月31日前向中梁恒公司支付标的房源总房款的20%，即7565626元作为团购首期款。协议生效之日起90天内，双方就剩余未售房源签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议（含附件），并向中梁恒公司付清剩余未售房源的购房款。违约责任：任何一方违反约定，导致协议无法继续履行或者不能实现合同目的，违约方应对守约方赔偿违约金5000000元；如果中梁恒公司未经乾顺公司同意，将团购房源出售给第三人，则中梁恒公司应当提供其他房屋，否则，每逾期一日，中梁恒公司按擅自出售房屋总价款的千分之一向乾顺公司支付违约金，并赔偿乾顺公司造成的全部损失；乾顺公司应在协议生效90日内就剩余未售团购房源与中梁恒公司签署正式销售文件，并支付购房款，否则，每逾期一日，乾顺公司按剩余未售房源总价款为基数，按千分之一的标准向中梁恒公司支付违约金，逾期超过20日的，中梁恒公司有权解除本协议，解除后剩余未售房源由中梁恒公司另行销售，乾顺公司按剩余未售总房源价款的15%向中梁恒公司支付违约金。受乾顺公司委托，周彦宇通过其个人账户于2019年11月19日向中梁恒公司转款350000元，于2019年11月25日向中梁恒公司转款10000元，于2019年11月29日向中梁恒公司转款360000元，于2020年2月29日向中梁恒公司转款388346元，于2020年3月19日向中梁恒公司转款600000元，于2020年3月31日向中梁恒公司转款442714元；受乾顺公司委托，周皓南通过其个人账户于2019年12月7日向中梁恒公司转款50000元，于2020年3月28日向中梁恒公司转款96860元，于2020年5月2日向中梁恒公司转款6227元；上述转款合计2304147元。另查明，2020年5月20日，上述41套房源中的5-1-201号房（买受人为李荣金、陶俊英）完成备案登记，售价832783元。该房已付首付款172783元由周彦宇、周皓南代买受人支付，该款包含在周彦宇、周皓南向中梁恒公司转款的2304147元内。2019年8月7日，中梁恒公司法定代表人由杨波变更为潘永卓。2020年3月5日，中梁恒公司的杨波、寸松润与乾顺公司的周彦宇开会后，形成会议决议：1.由于受疫情爆发，产生不可抗力因素影响，中梁恒公司与乾顺公司签订的天宸项目团购合同已难以继续执行，提议双方无责解除上述合同；2.乾顺公司将已认购但未转让房源退还中梁恒公司，中梁恒公司根据乾顺公司已付款项结算后退还，团购合同解除，双方均不承担违约责任；3.中梁恒公司原则上同意上述处理方式，该事项由中梁恒公司负责流程审批后处理。2020年7月24日，乾顺公司的指定收件人周彦宇收到中梁恒公司邮寄的《履约催告函》；2020年7月31日，乾顺公司的指定收件人周彦宇收到中梁恒公司邮寄的《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书之解除通知书》，载明：一、双方签订的《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》于2020年7月29日解除，除已完成销售房源（房号为5-1-201）外，剩余的40套房源由中梁恒公司收回另行销售；二、要求乾顺公司于2020年8月3日前向中梁恒公司支付违约金5549302.05元，如逾期，中梁恒公司直接从乾顺公司已付购房款中直接扣除1471364元，不足部分违约金4077938.05元，中梁恒公司保留通过诉讼方式予以解决。截止2021年4月8日，上述40套房屋中梁恒公司已售出27套，未售出13套，售出27套房屋价款低于团购协议约定的价款合计1452252元。

一审法院认为，关于本案法律关系的问题，乾顺公司认为居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。乾顺公司本意是协助中梁恒公司销售房屋，提高其销售量，并无购买房屋意愿，仅是垫付费用而非支付购房款，即非买卖合同法律关系，应为居间合同关系。中梁恒公司与乾顺公司签订合同约定：乾顺公司向中梁恒公司整体团购41套住宅，约定了标的房源的总建筑面积、均价，标的房源总价款。乾顺公司按约定也支付了部分团购首付款，双方的真实意思表示系买卖合同关系，乾顺公司辩称系居间合同关系，不予采信。关于双方合同如何解除的问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十五条第一款规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”本案中，双方在合同中约定：乾顺公司应在合同生效90日内就剩余未售团购房源与中梁恒公司签署正式销售文件，并支付购房款，逾期超过20日的，中梁恒公司有权解除合同。乾顺公司逾期未与中梁恒公司签署正式销售文件，乾顺公司构成违约。2020年7月31日，乾顺公司的指定收件人周彦宇收到中梁恒公司邮寄的解除通知，双方签订的《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》于2020年7月31日解除。乾顺公司辩称合同于2020年3月5日协议解除，一审法院认为，2020年3月5日，中梁恒公司的杨波、寸松润与乾顺公司的周彦宇开会后，形成会议决议：中梁恒公司原则上同意无责解除合同。但是，首先，形成会议纪要时杨波已不是中梁恒公司的法定代表人，亦无中梁恒公司的授权，杨波等人无权代表中梁恒公司进行意思表示；其次，会议纪要载明：该事项由中梁恒公司负责流程审批后处理，后续中梁恒公司、乾顺公司亦未签订解除合同的协议。综上，该会议纪要并不具有解除合同的效力，乾顺公司的上述辩称，不予采信。关于合同解除的效力问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案中，合同解除后，中梁恒公司收取乾顺公司委托周彦宇、周皓南支付的首期款2304147元，扣除41套房源中的5-1-201号房（买受人为李荣金、陶俊英）由周彦宇、周皓南垫付的首付款172783元外，剩余款项2131364元，中梁恒公司应返还乾顺公司。乾顺公司对解除合同存在过错，其主张支付利息的反诉请求，不予支持。关于违约金的问题。因乾顺公司违约，中梁恒公司主张乾顺公司支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。中梁恒公司主张违约金按乾顺公司剩余未售房源总价款的15%计算违约金，违约金为5549302.05元。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案合同中虽然约定按未售房源总价款的15%计算违约金，但中梁恒公司并未举证证明因违约导致的损失，故一审法院认为双方约定的违约金过高。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计30%—50%计算逾期付款损失。”本案因乾顺公司违约，造成中梁恒公司在2019年12月30日（合同签订日）至2020年7月31日（合同解除日）期间不能对合同约定的41套房屋行使权利，造成中梁恒公司损失。双方合同约定41套房屋价值37828130元，扣除已出售的5-1-201号房售价832783元，乾顺公司应以36995347元为计算基数，以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%计算逾期付款损失。双方在合同中约定乾顺公司应在合同生效90日（即2020年3月）内就剩余未售团购房源与中梁恒公司签署正式销售文件，并支付购房款，故应以2020年3月一年期LPR标准4.05%为基础，加计30%计算逾期付款损失。故中梁恒公司的损失为1157862元[36995347元×214天×（4.05%+4.05%×30%）÷360天]。《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”乾顺公司辩称因不可抗力新冠肺炎疫情导致不能履行合同，不应承担责任。一审法院认为，虽然新冠肺炎疫情导致乾顺公司难以履约，但并不当然导致不能履行合同，乾顺公司未按法律规定解除合同，直至中梁恒公司向乾顺公司发出解除通知方才解除合同，乾顺公司对造成的损失应负主要责任，应承担70%的责任，应赔偿中梁恒公司损失810503元（1157862元×70%），对不可抗力新冠肺炎疫情造成的损失，中梁恒公司自负30%的责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第二款，第五百八十五条第一款、第二款，第五百九十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决：一、中梁恒公司与乾顺公司签订的《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》于2020年7月31日解除；二、中梁恒公司返还乾顺公司首付款2131364元；三、乾顺公司赔偿中梁恒公司损失810503元；四、驳回中梁恒公司的其余诉讼请求；五、驳回乾顺公司的其余反诉请求。

以上应由中梁恒公司返还乾顺公司的款项为2131364元，与乾顺公司应赔偿中梁恒公司的款项810503元相互折抵后，中梁恒公司还应返还乾顺公司首付款1320861元，该款于本判决生效之日起10日内付清。案件受理费50645元，由普洱中梁恒置业有限公司负担43248元，由云南乾顺建设工程有限公司负担7397元；反诉受理费12616.59元，由云南乾顺建设工程有限公司负担946.09元，由普洱中梁恒置业有限公司负担11670.50元；财产保全费5000元，由普洱中梁恒置业有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中梁恒公司向本院提交证据40套房源出售情况详情表和备案表，证明中梁恒公司、乾顺公司双方签订的团购房价与实际销售房价存在3151424元的差价，该差价系中梁恒公司的实际损失。经质证，乾顺公司对该证据的三性不予认可，乾顺公司认为该证据不属于新证据，中梁恒公司降价销售和销售时间跨度长的事实正好印证乾顺公司受不可抗力影响。本院认为，40套房源出售情况详情表虽系中梁恒公司单方制作，但有普洱市住房保障和住房管理中心出具的登记表相互印证，该份证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信，能否证明待证事实，将在说理部分加以综合评判。

本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。

二审另查明，《团购协议》载明的剩余40套标的房源已经全部出售，其中办理备案登记37套，其余3套中梁恒公司和客户签订了《商品房认购书》。

本院认为，本案的争议焦点为：1.本案的法律关系问题；2.涉案《团购协议》何时解除的问题；3.本案违约金如何确定的问题。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的纠纷，根据上述司法解释的规定，应适用民法典的规定。

关于本案的法律关系问题。乾顺公司辩称中梁恒公司与客户签订涉案房源买卖合同，客户将购房款直接支付给中梁恒公司，故中梁恒公司与乾顺公司双方之间不存在买卖合同法律关系。本院认为，首先，从涉案协议的名称来看，中梁恒公司与乾顺公司双方签订的《碧桂园中梁天宸（住宅）团购协议书》具有团购商品房的外在表象，有别于其他法律关系；其次，从合同约定的内容来看，《团购协议》对团购房屋的数量、面积、单价、首付款、总购房款以及付款期限等都有明确、详细的约定，系双方买卖涉案房屋的真实意思表示；最后，从合同的履行情况来看，乾顺公司在《团购协议》签订后亦部分履行了涉案房源的首付款义务。综上，一审法院将本案的法律关系认定为买卖合同关系并无不当，本院予以确认。

关于涉案《团购协议》何时解除的问题。乾顺公司主张《团购协议》于2020年3月5日解除。本院认为，中梁恒公司、乾顺公司双方虽于2020年3月5日就《团购协议》的解除事宜进行磋商，并形成会议决议。一方面代表中梁恒公司参与会议的并不是该公司的法定代表人，该决议行为的效果不能当然归于中梁恒公司，另一方面即使乾顺公司不知晓中梁恒公司法定代表人变更的事实，依据该会议决议的约定是否解除《团购协议》需要中梁恒公司审批后处理，后续中梁恒公司、乾顺公司亦未就该会议决议继续进行磋商处理，加之乾顺公司在2020年3月5日后，仍然向中梁恒公司继续履行支付购房款这一事实，本院对其主张《团购协议》于2020年3月5日解除，不予支持。乾顺公司于2020年7月31日收到中梁恒公司于2020年7月30日发出解除合同的通知，一审法院判决《团购协议》于2020年7月31日解除并无不当，本院予以维持。

关于本案违约金如何确定的问题。首先，乾顺公司是否存在违约行为。在《团购协议》有效成立的前提下，双方应当全面、诚实的履行合同义务，行使合同权利。本案中，乾顺公司理应于2019年12月31日支付团购涉案房屋的首付款，但乾顺公司截至2020年5月2日共计支付2304147元；乾顺公司按照约定应于《团购协议》生效之日起90日内，与中梁恒公司签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议，并付清剩余未售房源的购房款，乾顺公司均未如期履行。综上，乾顺公司已构成违约；其次，违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零七条“合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议办法的条款的效力”之规定，《团购协议》解除后，不影响违约责任条款的效力。《团购协议》第九项第4条明确约定“乙方应当按照本协议签署生效90日内就剩余未售团购房源与甲方签署正式销售文件，并支付购房款，否则，每逾期一日，乙方按剩余未售团购房源总价款为基数，按十分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过二十日，甲方有权解除本协议，解除后剩余未售房源由甲方另行销售，并乙方按照剩余未售总房源之总价款的15%向甲方支付违约金”。上述约定系双方对乾顺公司逾期履行合同义务致合同解除法律后果的承担问题所做的安排，乾顺公司不履行合同约定的付款义务，中梁恒公司行使解除权并主张违约金的计算标准应以上述约定为准，对其认为应当按照《团购协议》约定的合同解除违约金的计算方式来计算违约金的诉请，不予支持。针对中梁恒公司主张实际销售的房价低于团购房价以此来证明实际损失，本院认为，合同解除后剩余未售房源已由中梁恒公司销售，部分房屋虽低于《团购协议》约定房价，但降价销售与乾顺公司的违约行为之间并无必然的因果关系，加之疫情等客观原因存在，中梁恒公司并不能明确自己因违约造成的损失。综上，一审法院认为依照《团购协议》中违约责任项下逾期付款的违约责任计算方式计算违约金过高并依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定，综合疫情的影响，判令乾顺公司赔偿中梁恒公司810503元的损失并无不妥，本院予以维持。

乾顺公司对中梁恒公司一审委托诉讼代理人倪涛和周鹏代理行为存在质疑的主张，本院认为，倪涛作为中梁恒公司的法务，亦有相应的授权委托书、用人单位劳动关系证明以及劳动合同予以证明。周鹏同样作为中梁恒公司的法务，中梁恒公司也出具了相应的授权委托书，现有证据亦不能排除其系中梁恒公司员工的事实。故对乾顺公司的主张不予认可。

综上所述，中梁恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50645元，由上诉人普洱中梁恒置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　坤

审判员　田　田

审判员　史　睿

二〇二一年十二月十四日

书记员　李专政