西南交通大学
西南交通大学、成都某某建筑装饰工程有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）川01民终13405号
上诉人（原审原告、反诉被告）：西南交通大学，住所地：四川省成都市二环路北一段。
法定代表人：杨丹，校长。
委托诉讼代理人：车驰，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王自力，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都**建筑装饰工程有限公司，住所地：四川省成都市金牛区沙湾路63号13楼D号。
法定代表人：唐洁黎，总经理。
委托诉讼代理人：刘燕，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：银天宝，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
上诉人西南交通大学（以下简称西南交大）因与被上诉人成都**建筑装饰工程有限公司（以下简称**公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
西南交大上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回**公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由**公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，西南交大不应向**公司赔偿损失。首先，根据合同法第五十八条的规定，案涉《委托管理协议书》无效，西南交大需要向**公司返还财产，**公司基于该合同而取得的财产收益亦应当向西南交大返还，而**公司出租案涉房屋和土地收取的租金已超过了1932900元，一审判决西南交大向**公司赔偿全部款项并未综合考虑**公司实际经营的收益，对西南交大显失公平。其次，即使认为西南交大应当向**公司赔偿损失，一审判决西南交大承担1932900元赔偿数额缺乏事实依据。《高正房评字（2020）第A294号》评估报告得出的案涉房屋的市场价值中包含了装修的事项。因此，即使认为西南交大应当向**公司承担赔偿责任，亦只应参照房屋的市场价值来确定相应的赔偿标准，而不能既赔偿了房屋的市场价值，还要赔偿装修成本。
**公司辩称，首先，西南交大存在严重过错，对合同无效应当承担全部或者主要责任，案涉土地为城镇国有土地，西南交大明知该情况，但在办理出租过程中隐瞒了相关事实。至一审辩论终结之前，西南交大仍有机会办理相关审批手续，但没有办理相关审批手续，因此西南交大对合同无效应当承担全部责任。其次，即便案涉租赁合同无效，也不能以**公司对外进行转租有收益为由要求减轻或者免除西南交大相应的赔偿责任，更不能因此要求**公司将该款项支付给西南交大。双方是商务行为，**公司对案涉项目自筹资金、投资修建、并进行后期的运营管理，才产生了相应的收益。实质上，**公司在过程中承担了风险，相应地应当享有投资回报。一审法院委托的评估，包括房屋的修建成本和装修成本，才能测量出现值，西南交大认为评估报告应当剔除装修的价值来确定现值的理由不成立。其三，一审法院考虑到西南交大的特殊性已经给予了西南交大很多照顾，原本**公司主张应当以建安成本赔偿损失，且损失的利息应当以修建完成之日起计算，但一审判决并未支持，仅按照判决生效之日结算利息。同时评估报告还漏了很多项目，如地下管网、消防都没有评估进去。故一审判决对西南交大并无不当，二审法院应维持原判。
西南交大向一审法院起诉请求：1.判令西南交大与**公司之间的《委托管理协议书》已经于2019年6月5日解除；2.判令**公司立即向西南交大腾退交大路150号至172号（偶数号）全部土地及房屋；3.判令**公司向西南交大支付2019年4月1日至2019年6月5日止的管理费共计24992.5元（计算方式：138410元÷360天=384.5元/天，384.5元/天×65天=24992.5元）；4.判令**公司向西南交大支付**公司与案外人签订的《房屋租赁合同》中所收取的保证金48500元；5.判令**公司向西南交大赔偿计至实际腾退之日的损失，损失计算方式为：从2019年6月6日至2019年11月12日止，按照每月72250元赔偿损失；2019年11月13日起至2019年12月19日止，按照每月77250元赔偿损失；从2019年12月20日起至2020年5月31日止，按每月77750元赔偿损失；从2020年6月1日起至**公司实际腾退之日止，按照每月76250元赔偿损失。
**公司向一审法院反诉请求：1.判令西南交大向**公司支付自建房屋及附属物的补偿款2815000元及计算至变更诉讼请求之日止的利息1535238元，其后利息从2020年11月24日起以2815000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至西南交大实际支付补偿款之日止；2.本案测绘费、评估费由西南交大承担；3.本案本、反诉的全部诉讼费用由西南交大承担。
一审法院认定事实：西南交大系交大路银桂桥地号川XX**土地使用权人，使用权面积49067.8平方米。2011年8月15日，西南交大（甲方，下同）与西南交通大学附属中学（以下简称“交大附中”，乙方，下同）、飞梭科技公司（丙方，下同）签订了《原48路车站场地委托管理协议续签备忘录》，约定：根据甲方与乙方、乙方与丙方2009年11月30日签订的交大路150#-172#的场地管理的《委托书》和《合作协议书》约定，现甲、乙、丙三方就该场地拆迁后剩余场地及建筑物委托管理的主要内容签订如下备忘录：一、甲、乙双方应在丙方将此次交大路改造需拆迁的由丙方管理的营业用房交付甲方后与丙方签订剩余场地及建筑物的委托管理协议，继续委托丙方经营管理余下场地。二、交大路150#-172#的场地经过此次政府征收后，场地内剩余建筑为原48路车站调度室（二层小楼，建筑面积约160平方米）和丙方接收管理后自建建筑东风起亚4S店（一层钢结构，建筑面积约540平方米），丙方同时对原48路车站调度室进行了装修。三、委托管理经营期限5年，从2011年4月1日起算，甲、乙双方于2009年11月30日签订的《委托书》和乙丙双方于2009年11月30日签订的《合作协议书》同时终止；依据原合作协议书丙方为合作管理单位，前期投入资金在上述场地新建并对原有建筑及场地进行装修改造，尚未收回投资。在此次交大路改造拆迁过程中积极配合学校，按期并有效解除了与商家的租赁协议，顺利完成了学校交付的拆迁任务，为学校获得赔偿奖励及配合政府征收部门正常的开展征收工作作出了贡献。综合考虑上述因素，在本协议期内丙方按如下方式向甲方缴纳经营管理费（或场地使用费、租赁经营费），即在协议期内前三年为50000元/年，后两年为80000元/年……协议就48路车站原建筑及丙方自建建筑的增值赔偿约定如下：（1）在本协议履行期间，甲方因学校发展原因需收回该场地时，丙方则无条件自行拆除自建建筑同时无条件交还场地及场地内属于甲方的建筑物和附属设施，并不得向甲方、乙方提出任何补偿要求。（2）在本协议履行期间，政府或其他单位因公益或商业开发等原因征收该场地及场地内建筑物以及附属设施并予以补偿时，则土地及甲方原有的建筑补偿归甲方所有，对丙方自建建筑物范围内的房地合一补偿款总额的17%归丙方所有，同时甲、乙双方不再对丙方做其他任何补偿……由于原48路车站场地从成都市公交公司收回时乙方做了大量工作，耗费了人力、财力以及物力，若在本协议履行期间，政府或其他单位因公益或商业开发等原因征收该场地及场地内建筑物以及附属设施并予以补偿时，建议学校对乙方亦给予适当补偿。
2011年9月8日，西南交大（甲方，下同）与交大附中（乙方，下同）、飞梭科技公司（丙方，下同）签订《委托管理协议书》，约定：根据甲方与乙方、乙方与丙方于2009年11月30日签订的交大路150#-172#的场地管理的《委托书》和《合作协议书》约定以及甲、乙、丙三方于2011年8月15日签订的《原48路车站场地委托管理协议续签备忘录》，结合交大路改造的实际情况，甲、乙双方决定继续委托丙方管理交大路改造拆迁剩余场地及建筑物。委托项目名称及位置为交大路150#-172#的场地经过此次政府征收后，场地内剩余建筑为原48路车站调度室（二层小楼，建筑面积约160平方米）和丙方接收管理后自建建筑物东风起亚4S店（一层钢结构，建筑面积约540平方米）（含附属设施）。委托期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止，共计5年。丙方自筹资金对委托场地及其附属设施进行修缮或修建后，可自行使用或对外招租，修缮或修建费由丙方自行承担……在协议有效期内，该项目场地内由丙方自建建筑物的所有权归甲方，其经营权与处置权归丙方所有，如遇政府征收时，其自建建筑物的补偿款按本协议第六款（协议的解除、终止）约定执行。丙方享有委托项目的经营自主权、收益权以及委托项目的符合法律法规并经甲方同意的融资、筹资权利……关于该场地就48路车站原建筑及丙方自建建筑的增值赔偿约定如下：（1）在本协议履行期间，甲方因学校发展原因需收回该场地时，丙方则无条件自行拆除自建建筑同时无条件交还场地及场地内属于甲方的建筑物和附属设施，并不得向甲方、乙方提出任何补偿要求。（2）在本协议履行期间，政府或其他单位因公益或商业开发等原因征收该场地及场地内建筑物以及附属设施并予以补偿时，则土地及甲方原有的建筑物补偿归甲方所有，对丙方自建建筑物范围内的房地合一补偿款总额的17%归丙方所有，同时甲、乙双方不再对丙方做其他任何补偿。（3）本协议履行期间，政府或其他单位因公益或商业开发等原因征收该场地及场地内建筑物以及附属设施并予以补偿时，若丙方所得的补偿款高于其建筑成本时，则丙方向甲方缴纳适当的管理费（此项管理费数额甲、丙双方另行协商）……协议期满，在同等条件下，甲、乙双方应优先将本项目委托给丙方，如丙方无意继续使用，应在本协议期满前1个月内书面通知甲、乙方。关于管理费的缴纳时间，《委托管理协议书》第四条约定为丙方于2012年1月31日前向甲乙双方支付2011年4月1日至2011年12月31日期间的经营管理费，于2013年1月31日前支付2012年度经营管理费，于2014年4月30日前支付2013年1月1日至2014年3月31日的经营管理费，于2015年4月30日前支付2014年4月1日至2015年3月31日的经营管理费，于2016年4月30日前支付2015年4月1日至2016年3月31日的经营管理费。
2015年4月20日，**公司向西南交大、交大附中作出《关于承接飞梭科技公司与贵单位业务的承诺函》，载明：**公司与飞梭科技公司进行业务整合，已全面承接飞梭科技公司与贵单位于2011年9月签署的关于交大路150-172号场地《委托管理协议书》内容所涉及的权利和业务，**公司承诺愿意按照双方之前达成的各种协议内容，遵照学校规定对场地实施有效管理，及时履行协议规定的各项业务。同日，飞梭科技公司还向西南交大、交大附中出具了《关于公司业务整合后的业务承接变更申请》，载明：因公司业务整合和企业经营范围变更，原飞梭科技公司所属的物业投资管理和经营部分划归专业物业投资管理公司**公司（飞梭科技公司股东持股公司）经营，故此，飞梭科技公司不再负责与贵单位2011年9月签署的关于交大路150-172号场地《委托管理协议书》所述的协议内容，该协议内容将由**公司全部承接。公司特别申请，请给予变更三方于2011年9月签署的《委托管理协议书》中的我方（丙方）单位为**公司，该项变更后，**公司将全权承接与三方协议规定的所有权利义务。
2016年3月15日，**公司向西南交大、交大附中发出《关于继续租用交大路150-172号场地的申请》，载明：我司与贵单位于2011年9月8日签订的《委托管理协议书》于2016年3月31日即将到期，依据协议第六款第四条“续约”约定“协议期满，在同等条件下，甲、乙应优先将本项目委托给丙方；如丙方无意继续使用，应在协议期满前一个月内书面通知甲、乙方。”鉴于此，我司申请继续租用该场地使用。具体后期协议望与贵单位进行商洽。
2016年3月28日，西南交大资产与实验室管理处向**公司发出《工作联系函》，载明：根据2015年教育部资产管理专项检查和《教育部办公厅关于严格按照规定办理房产出租出借报批报备的通知》的要求，**公司所管理房屋铺面（交大路150-172号场地）于2016年3月31日到期。按照学校统一要求，该房屋将不再对外出租出借，请贵单位接此函后于2016年4月30日前将上述房屋清空后交还学校统一管理。关于自建房屋费用将在成都市北改赔偿费中予以考虑。
**公司收到上述《工作联系函》后未在2016年4月30日前将交大路150-172号场地交还给西南交大，仍继续占用交大路150-172号场地，并将房屋对外出租。2018年，西南交大委托四川科达信资产评估事务所有限责任公司对交大路150号土地使用权的租金价格在2016年9月30日的市场价值进行追溯评估。四川科达信资产评估事务所有限责任公司于2018年4月18日出具的《西南交大拟了解租金价格涉及的交大路150号的土地使用权租金价格追溯评估项目报告》（川科达信资评报字[2018]03号）（以下简称《租金价格评估报告》）载明评估结果为：在评估基准日2016年9月30日，在持续使用的前提下，西南交大申报的位于交大路150号地块土地使用权租金评估价格为138410元/年。
诉讼中，双方确认《委托管理协议书》在2016年3月31日到期后，西南交大实际按照上述《租金价格评估报告》评估的租金标准在收取管理费，案涉交大路150-172号房屋系指交大路150-172号（偶数号）房屋。2019年4月1日之后的管理费**公司尚未向西南交大支付。
另，西南交大资产与实验室管理处于2016年12月14日向**公司发出的《缴费通知》载明：根据学校2016年《交大路150-170号场地租赁评估报告》相关内容，2016年4月1日至2017年3月31日交大路150-170号场地有偿使用费为138410元，请贵公司于2016年12月20日前将上述费用缴纳至学校指定账户。
2019年6月3日，西南交大代理人邓亚红通过四川省成都市蜀都公证处以全球邮政特快专递的方式向**公司邮寄了《解除合同通知书》，载明：2015年4月20日，贵公司概括受让了我校与飞梭科技公司于2011年9月签署的《委托管理协议书》中飞梭科技公司的全部权利义务，开始管理我校位于交大路150号-172号场地及所对应的地上建筑物。上述《委托管理协议书》约定的委托管理期限届满后，贵公司继续实际管理场地及地上建筑物至今，但贵我双方未明确场地及地上建筑物的委托管理期限，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，我校特解除上述委托，收回场地及地上建筑物的管理权，并告知**公司自收到本通知书之日起，双方的委托关系终止，**公司无权管理场地及地上建筑物，不得再与任何个人或组织就交大路150号-172号场地及地上建筑物签订任何租赁合同，不得再收取承租人任何租金、物业管理费、水电费等。**公司收到本通知书之日起10日内，向我校缴纳从2019年4月1日至贵公司收到本通知书之日止的管理费（按年138410元计算），并将场地及地上建筑物所涉及的全部租赁合同原件、租赁保证金及贵司已经向承租人收取的2019年6月及以后的租金、其他相关材料（包括合同履行情况、租金缴纳情况等）提交我校资产与实验室管理处。2019年6月6日，**公司向西南交大发出《关于贵校的答复函》，载明：西南交大在《解除合同通知书》中提及的委托管理期限与事实不符，西南交大已于2016年3月、8月分别就场地的使用权和使用期限委托**公司管理至2021年，上述委托是合法有效的，对西南交大提出解除合同不予认可。
一审另查明，西南交大资产与实验室管理处于2016年3月1日、3月23日、8月31日、9月1日向案涉房屋当时的承租人黄建国、刘晓华等人分别出具了《关于经营项目工商注册地址（场所）的证明》，载明了西南交大委托**公司管理交大路150号、154-162号、156号、168-170号、170号房屋，并委托**公司与承租人签订租赁协议，合同期限自2016年1月26日起至2017年1月25日、2017年3月30日、2018年8月7日、2021年1月25日等事实。
对于交大路150号-172号场地上**公司自建的房屋，双方确认除西南交大持有划拨性质的土地使用权证外，并未取得其他的相关权属证明。因双方对于**公司自建房屋的面积均无法提交有效证据予以证明，一审法院依法委托四川省四零二测绘科技有限责任公司对交大路150-172号属于**公司自建部分房屋面积进行测绘。四川省四零二测绘科技有限责任公司出具的[2020]F011号《测绘报告》载明：1.1号房屋建筑面积为34.63平方米，2号房屋（交大路152-1**）建筑面积为（一层575.99平方米，二层575.99平方米）合计1151.98平方米；2.150号中的**公司单方指认自建的3号房屋（交大路150号）建筑面积为32.24平方米，6号房屋（交大路150号）建筑面积为22平方米；前述两项面积合计1240.85平方米。另，四川高正房地产评估事务所有限公司于2020年11月6日出具《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称《估价报告》），评估结果载明：估价对象（金牛区交大路150-172号房屋及装修成本和原48路车站调度室的装修成本市场价值）在满足估价假设和限制条件下于价值时点2020年7月20日的市场价值总价1932900元，其中房屋建筑物1707900元、装饰装修225000元。《估价报告》价值类型第2条价值内涵载明：估价对象在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，包括估价对象房屋和室内装饰装修等不动产价值，不含土地使用权价值、其他动产和债权债务等财产或者权益价值。测绘费30000元，评估费15198元，由**公司垫付。
一审法院认为，《委托管理协议书》约定西南交大将交大路150号-172号的场地及原48路车站调度室（二层小楼，建筑面积约160平方米）和**公司接收管理后自建建筑物东风起亚4S店（一层钢结构，建筑面积约540平方米）（含附属设施）交给**公司使用，由**公司自行在场地上修缮或修建房屋后对外出租或自用，**公司每年向西南交大支付管理费，双方之间基于交大路150号-172号场地形成的是租赁合同关系，**公司支付的管理费实际上属于租金性质。
关于合同效力。根据查明的事实，西南交大仅持有案涉场地的国有土地使用证，且土地性质为划拨，**公司在案涉场地上的自建房屋均未取得相应权属证书，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”、第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”之规定，双方之间基于《委托管理协议书》就交大路150号-172号场地及地上建筑物形成的是租赁合同无效。
关于西南交大的本诉请求。因双方之间的租赁合同无效，依照原《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，对西南交大请求确认《委托管理协议书》已于2019年6月5日解除，一审法院不予支持。关于西南交大要求**公司腾退交大路150号-172号（偶数号）全部土地及房屋的问题。一审法院认为，双方之间的租赁合同无效，**公司继续占有使用案涉场地无事实依据和法律依据，对西南交大要求**公司腾退交大路150号-172号（偶数号）全部土地及房屋，予以支持。关于西南交大主张的2019年4月1日至2019年6月5日期间的管理费及2019年6月6日之后的损失。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，案涉租赁合同虽然无效，但**公司占用案涉场地期间仍应当向西南交大支付场地占有使用费，场地占有使用费参照合同约定的租金标准，故**公司应当向西南交大支付场地占用费。场地占用费以384元/天为标准（138410元÷360天）计算，自2019年4月1日起计算至实际腾退之日止。关于西南交大主张的保证金48500元。一审法院认为，西南交大主张的保证金系**公司依据与案涉房屋实际承租人签订的房屋租赁合同所收取，保证金应否退还、退还金额取决于**公司与案外人之间的房屋租赁合同履行情况，西南交大的该项主张无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
关于**公司的反诉请求。一审法院认为，根据已查明的事实，西南交大将租赁场地交给**公司时，场地内仅剩余原48路车站调度室和飞梭科技公司接收管理后自建建筑物东风起亚4S店（含附属设施），其余建筑物及附属设施均为飞梭科技公司接手后自筹资金修建，依照原《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，租赁合同无效后，对于租赁场地上**公司的自建房屋，西南交大应当折价向**公司补偿。
关于补偿金额。首先，关于自建房屋的面积。根据四川省四零二测绘科技有限责任公司出具的《测绘报告》，双方无争议的部分房屋建筑面积为1186.61平方米，另有54.24平方米因《测绘报告》载明系**公司单方指认，西南交大不予认可。一审法院认为，该部分面积虽然系**公司单方指认，但该部分建筑系**公司租用土地上的建筑物，不属于西南交大在2011年与飞梭科技公司签订《委托管理协议书》时移交给飞梭科技公司的部分，在西南交大不能提供相反证据证实该部分建筑是他人修建的情况下，应推定该部分建筑物也属于飞梭科技公司或**公司自建部分，故对**公司自建房屋的建筑面积，一审法院根据《测绘报告》确认为1240.85平方米。其次，关于自建房屋及附属设施的赔偿金额，考虑到双方对于租赁合同无效都有过错，对于西南交大应当向**公司补偿的金额一审法院酌情以**公司自建房屋的现有市场价值来确定。根据四川高正房地产评估事务所有限公司出具的《估价报告》，交大路150-172号房屋及装修成本以及原48路车站调度室的装修成本在满足估价假设和限制条件下于价值时点2020年7月20日的市场价值为1932900元，故对**公司主张的赔偿款一审法院在1932900元范围内予以支持，对于**公司主张以自建房屋的建安成本进行补偿并计算相应利息，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，原《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，原《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、**公司于判决生效之日起十日内向西南交大腾退返还交大路150-172号（偶数号）全部土地及房屋；二、**公司于判决生效之日起十日内向西南交大支付场地占用费，场地占用费以384元/天为标准计算，自2019年4月1日起计算至实际腾退之日止；三、西南交大于判决生效之日起十日内向**公司赔偿自建房屋及附属物损失1932900元；四、驳回西南交大的其他诉讼请求；五、驳回**公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照原《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13525.58元，由**公司负担4871.2元，由西南交大负担8654.38元；反诉案件受理费20800.95元，由**公司负担9702.9元，由西南交大负担11098.05元；测绘费用30000元、评估费用15198元，由西南交大与**公司各自负担22599元；鉴定人出庭费用1000元，由**公司负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
二审另查明，2019年6月5日，**公司收到西南交大发出的《解除合同通知书》。
二审中，西南交大持本院出具的调查令前往成都市城建档案馆查询，但未查询到成都市交大路150号原48路汽车站调度室的报规报建手续。
本院认为，本案纠纷发生于民法典实施之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应当适用当时的法律。西南交大与**公司签订《委托管理协议书》就案涉交大路150号-172号场地及其上建筑物建立租赁关系，双方在合同履行中发生争议，现就双方争议焦点评述如下：
1、关于合同效力
根据《委托管理协议书》的约定，西南交大将交大路150号-172号的场地及原48路车站调度室（二层小楼，建筑面积约160平方米）和**公司接收管理后自建建筑物东风起亚4S店（一层钢结构，建筑面积约540平方米）（含附属设施）交给**公司使用，由**公司自行在场地上修缮或修建房屋后对外出租或自用，**公司每年向西南交大支付管理费。因此案涉《委托管理协议书》包含了土地和地上建筑两个方面。
1.就地上建筑部分。根据现有证据，双方签订合同时该场地上的建筑均未取得相应权属证明，西南交大也未提交证据证明上述建筑在修建时取得了相应的报规报建手续，故一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定案涉《委托管理协议书》中关于地上建筑的租赁为无效内容并无不当，本院予以维持。
2.关于交大路150号-172号的场地的部分。该场地系西南交大的划拨土地，一审法院依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定认定，该部分租赁关系无效。对此，本院认为，前述规定的目的是对划拨土地用途进行监管，限制划拨土地使用权的流转，并未直接规定未经审批订立的相关合同无效，或者相关合同应当办理批准手续才能生效，并且对于违反前述规定的行为，应由有关土地管理部门依法处理，故一审法院的该部分认定不当，本院依法予以纠正。西南交大与**公司就案涉交大路150号-172号的场地的租赁合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，各方应当按照合同约定履行各自义务。
二、关于西南交大的本诉请求
1.关于合同的解除。双方在《委托管理协议书》中约定，委托期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止，之后，双方均确认在合同到期后双方仍存在租赁关系，但双方未再签订书面合同，也未就租赁期限进行约定，故双方之间就交大路150号-172号的场地实际成立不定期租赁关系，因此，根据原《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，西南交大于2019年6月3日向**公司邮寄《解除合同通知书》具备解除合同的效力，由于**公司于2019年6月5日收到该通知，故对于西南交大主张案涉《委托管理协议书》于2019年6月5日解除的请求，本院予以支持。**公司主张西南交大已于2016年3月、8月分别就场地的使用权和使用期限委托**公司管理至2021年，但根据现有证据不能作出该认定，故对于**公司的该项主张，本院不予支持。
2.关于腾退。由前述，案涉《委托管理协议书》中关于地上建筑的部分为无效，而关于交大路150号-172号的场地的部分双方合同关系已于2019年6月5日解除，故**公司继续占有使用案涉场地无事实依据和法律依据，一审法院认定基于合同无效故**公司应向西南交大腾退交大路150号-172号（偶数号）全部土地及房屋成立，虽认定不当，但结果正确，本院予以维持。
3.关于西南交大主张的2019年4月1日至2019年6月5日期间的管理费及2019年6月6日之后的损失。本院认为，案涉合同分为地上建筑和土地租赁两个部分，而地上建筑部分的内容为无效、土地租赁的部分为有效，虽然双方在合同中并未就地上建筑的租金和土地部分的租金进行区分，但就无效的部分，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，案涉租赁合同地上建筑的部分虽然无效，但**公司占用案涉场地期间仍应当向西南交大支付场地占有使用费，场地占有使用费参照合同约定的租金标准。另外，对于土地租赁的部分为有效约定，应当按照合同约定计算租金，由于双方在合同到期后，实际是按照138410元/年的标准在计算租金，故**公司应当向西南交大支付场地租金以及占用费，以379元/天为标准（138410元÷365天）计算，自2019年4月1日起计算至实际腾退之日止。
4.关于西南交大主张的保证金48500元。西南交大的该项主张并无合同依据也无法律依据，一审法院对此不予支持并无不当，本院予以维持。
三、关于**公司的反诉请求
由于案涉场地内除原48路车站调度室和飞梭科技公司接收管理后自建建筑物东风起亚4S店（含附属设施）之外的其余建筑物及附属设施均为飞梭科技公司接手后自筹资金修建，此后又由**公司概括承担了飞梭科技公司的权利义务，故依照原《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，以及案涉《委托管理协议书》“**公司自筹资金对委托场地及其附属设施进行修缮或修建后，可自行使用或对外招租，修缮或修建费由**公司自行承担”的约定可知，西南交大对于**公司在案涉土地上的自建建筑并对外招租事项均系知晓，且西南交大提供的原场站调度室等建筑亦无相应的报规报建手续，故西南交大对于租赁合同关于地上建筑部分的约定无效也应当承担相应责任。一审法院据此认定案涉租赁合同地上建筑的部分无效后，对于租赁场地上**公司的自建房屋，西南交大应当折价向**公司补偿并无不当。对于补偿金额，一审法院在考虑双方的过错程度的情况下，酌情以**公司自建房屋的现有市场价值来确定，并根据四川高正房地产评估事务所有限公司出具的《估价报告》，认定对**公司主张的赔偿款在1932900元范围内予以支持并无不当。
综上所述，一审判决部分认定不当，应予纠正。依照原《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9349号民事判决；
二、西南交通大学与成都**建筑装饰工程有限公司于2011年9月8日签订《委托管理协议书》中关于交大路150-172号场地的部分约定于2019年6月5日解除；
三、成都**建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向西南交通大学腾退返还交大路150-172号（偶数号）全部土地及房屋；
四、成都**建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向西南交通大学支付场地租金、占用费（以379元/天为标准计算，自2019年4月1日起计算至实际腾退之日止）；
五、西南交通大学于本判决生效之日起十日内向成都**建筑装饰工程有限公司赔偿自建房屋及附属物损失1932900元；
六、驳回西南交通大学的其他诉讼请求；
七、驳回成都**建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费13525.58元，由成都**建筑装饰工程有限公司负担4871.2元，由西南交通大学负担8654.38元；反诉案件受理费20800.95元，由成都**建筑装饰工程有限公司负担9702.9元，由西南交通大学负担11098.05元；测绘费用30000元、评估费用15198元，由西南交通大学与成都**建筑装饰工程有限公司各自负担22599元；鉴定人出庭费用1000元，由成都**建筑装饰工程有限公司负担。二审案件受理费22196元，由西南交通大学负担20000元，由成都**建筑装饰工程有限公司负担2196元。
本判决为终审判决。
本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 长 何广智
审 判 员 胡晓红
审 判 员 王晓川
二〇二二年五月十一日
法官助理 刘 杨
书 记 员 李春旭
