山东金尊能源科技有限公司、山东法斯特能源设备有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省德州市中级人民法院

民事判决书

（2018）鲁14民终580号

上诉人（原审被告、反诉原告）：山东金尊能源科技有限公司，住所地德州市夏津县解放街西侧步云街南侧。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，山东融瑞律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东法斯特能源设备有限公司，住所地德州经济开发区袁桥乡政府东（中傲空调公司北）。

法定代表人：***，该公司经理。

委托诉讼代理人：时子利，北京市京师（德州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，北京市京师（德州）律师事务所律师。

上诉人山东金尊能源科技有限公司（以下简称金尊公司）因与被上诉人山东法斯特能源设备有限公司（以下简称法斯特公司）租赁合同纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院(2017)鲁1491民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人金尊公司上诉请求：1.撤销德州经济技术开发区人民法院(2017)鲁1491民初950号民事判决，改判法斯特公司返还租金33360元，支付费用1***620元，共计226980元；2.一、二审诉讼费用由法斯特公司承担。事实和理由：1.原审判决认定事实不清。（1）2016年1月份，金尊公司租赁法斯特公司北车间。2016年1月13日签订《房屋租赁合同》约定：法斯特公司租赁给金尊公司其院内厂房北区(北车间)房屋5间，无偿使用，期限1年。该协议用于金尊公司工商登记，双方没有实际履行。（2）2016年3月***日，双方签订《设备场地租赁协议》约定：租赁厂房4725平方米即法斯特公司北车间，租赁期限自2016年4月1日至20***年3月31日（5年），租金每年***9996元。金尊公司2016年4月1日搬进北车间，安装完毕后，6月初法斯特公司单方违约解除了该租赁合同。金尊公司2016年6月8日开始至6月17日，从北车间搬到了南车间。因环评需要，2016年4月1日双方签订了带仓库面积***25平方米的《设备场地租赁协议》，该协议没有实际履行。（3）金尊公司搬入南车间后，2016年7月20日，双方补签了6月份的《设备场地租赁协议》约定：法斯特公司租赁给金尊公司厂房4725平方米，场地5665平方米，租赁期限没有约定，租金每年25万元。金尊公司发现该协议场地面积比实际大一倍多需多交税，2016年7月25日起草了场地***08平方米的《设备场地租赁协议》，但是法斯特公司拒签。（4）2016年7月25日后，法斯特公司又单方违约解除了2016年7月20日的合同，双方补签了6月份的《设备场地租赁协议》。金尊公司7月31日全部搬回了北车间。搬回北车间后，金尊公司多次要求法斯特公司签订租赁合同，法斯特公司以种种理由拒签。原判认定违约金过高。双方签订了书面租赁合同，但法斯特公司随意单方违约解除，导致金尊公司不能正常生产，没有书面合同金尊公司更不敢生产。2016年10月15日金尊公司召开股东会决定退租，16日通知法斯特公司，经协商一致后金尊公司将设备拆除运回。金尊公司依据合同约定拆卸变压器时，法斯特公司以承租南车间的用户使用为由不让拆卸，后经协商无效。金尊公司无奈，12月9日将北车间钥匙交给了法斯特公司，退租。2.原审判决错误。（1）金尊公司租赁法斯特公司的厂房期限从2016年4月1日搬进至12月9日交接完毕，共计8个月9天，使用北车间从2016年4月1日至6月8日69天，搬到南车间从2016年6月9日至7月31日52天，又搬回北车间从2016年8月1人日至12月9日191天。租金为：北车间69天的***9996÷365×69=41588元，南车间250000÷365×52=35***6元，北车间250÷365×191=130822元，共计租金208026元。金尊公司已支付租金20万元，仅欠租金8026元。一审判决金尊公司支付给法斯特公司租金19996元错误。（2）双方当事人2016年7月20日签订的租赁合同是对2016年3月***日的租赁合同的变更，租赁标的物由北车间变为南车间，年租金由***9996元变为25万元，租赁期限由五年变更为未约定。根据法律规定，无租赁期限的合同，当事人均有权随时解除。当事人解除合同是行使法律赋予的权利，行使法律规定的权利不能认定为违约，更不能承担违约责任。本案是由于法斯特公司不断变更租赁物，导致金尊公司不能实现租赁厂房进行生产的合同目的，合同双方当事人一致同意解除租赁，法斯特公司要求金尊公司承担违约金，没有事实依据和法律依据。（3）由于法斯特公司的错误行为，导致金尊公司第一次在北车间安装后又两次搬家，金尊公司安装的200KVA的变压器工料等共计120000元，从北车间搬到南车间、从南车间搬到北车间的搬迁费用，电缆检测费用和南车间5吨行吊修复、检修费、电缆沟费用以及修复车间电气电路费用等共计1***620元，应由法斯特公司承担，一审法院不予采纳错误。

法斯特公司辩称，1.2016年3月***日双方签订的《设备场地租赁协议》是真实意思表示，且双方实际履行的也只是这一份合同。双方在一审庭审中均提交了2016年3月***日签订的《设备场地租赁协议》，可见双方对该协议的真实性无异议，并且2016***12日金尊公司当时的法定代表人***在《山东金尊能源科技有限公司欠租金及违约金明细》中也确认履行的是2016年3月***日签订的《设备场地租赁协议》。因此2016年3月***日签订的《设备场地租赁协议》是当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，已实际履行，是合法有效的合同，双方均应恪守履行。2.金尊公司要求法斯特公司承担安装变压器等费用没有事实和法律依据。金尊公司要求法斯特公司支付安装变压器、搬迁、电缆检测、行吊修复、检修费、电缆沟等费用没有依据，2016年3月***日双方签订的《设备场地租赁协议》第五条第六款明确约定由“乙方依据生产需要，自行安装变压器”，安装变压器费用应由金尊公司自行承担，搬迁、电缆检测、行吊修复、检修费、电缆沟等费用都是金尊公司经营中产生的费用，要求法斯特公司承担没有依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回金尊公司的上诉请求，维持一审判决。

法斯特公司向一审法院起诉请求：1.解除《设备场地租赁协议》；2.金尊公司支付法斯特公司租金19996元、违约金399192.36元，共计419188.36元；3.诉讼费用由金尊公司承担。

金尊公司向一审法院反诉请求：1.法斯特公司返还租金34336元，支付费用12***90.5元，共计160526.5元。2.反诉费用由法斯特公司承担。

一审法院认定事实：2016年3月***日，法斯特公司与金尊公司签订《设备场地租赁协议》，约定将法斯特公司所有位于德州市经济开发区袁桥乡大杨庄东方红路南侧，租赁厂房面积4725平方米的设备、场地租赁给金尊公司使用。租赁期限为5年，自2016年4月1日至20***年3月31日止。协议签订后7日内金尊公司一次性支付法斯特公司第一次租金壹拾贰万元（自2016年4月1日至2016年9月30日，租金按实际交房日期开始计算），此后租金按顺序于每半年度租期届满前2个月支付，租金宽限期为七天，宽限期内不计付违约金，宽限期满后，金尊公司逾期付款按日千分之十承担违约金。金尊公司的租金交至2016年9月30日，后金尊公司因单方原因，解除了与法斯特公司的合同，双方解除合同的日期为金尊公司实际搬离厂房的日期，即2016年12月9日。根据合同第五条第七款：“乙方单方违约解除本协议，承担本协议总租金30%金额的违约金”，金尊公司应支付法斯特公司单方违约金。

一审法院认为，法斯特公司与金尊公司2016年3月***日签订的《设备场地租赁协议》，双方对其真实性及内容均无争议，合法成立的合同受法律保护，合同的当事人受合同效力的约束，均应按照合同约定的义务履行。此外，合同中可约定合同解除的条件，双方当事人亦应遵守该约定。金尊公司在2016年9月30日后，单方解除合同前一直未支付租金，应当按照合同约定支付租金及违约金，对法斯特公司的诉讼请求一审法院予以支持。另，金尊公司虽主张其多交纳了租金并额外支付了不必要的费用，但其证据无法证实其主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、二百二十七条之规定，判决：一、解除法斯特公司、金尊公司《设备场地租赁协议》；二、金尊公司给付法斯特公司419188.36元（其中租金19996元、违约金3999192.36元），限判决生效后十日内给付；三、驳回金尊公司反诉请求。本诉案件受理费3794元，由金尊公司负担；反诉案件受理费2352元，由金尊公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金尊公司向法院提交以下证据：证据一、金尊公司的章程、《房屋租赁合同》、房屋产权证明、法斯特公司的国有土地使用证、增值税一般纳税人资格登记表，用以证明工商、税务机关及双方当事人一致认定，金尊公司一开始租赁的法斯特公司北车间（北区）；证据二、证人滕某、和长明、朱某的证人证言，用以证明金尊公司于2016年6月中旬从法斯特公司的北车间搬到南车间，7月底又从南车间搬回北车间；证据三、2016年7月25日金尊公司出具的《设备场地租赁协议》，用以证明结合一审中金尊公司反诉证据二即2016年7月20日补签的6月份标的物为南车间的《设备场地租赁协议》，金尊公司租赁法斯特公司的南车间，实际承租面积为***08平方米，租赁期限未约定，但法斯特公司未在合同中签字；证据四、建设项目环境影响报告表，用以证明双方当事人于2016年4月2日签订的《设备场地租赁协议》的目的是用于环评。针对上述证据，法斯特公司质证后认为：对于证据一的真实性无异议，但其中的《房屋租赁合同》根据金尊公司的自认，该合同签订的目的是为便于金尊公司工商登记使用，并未实际履行；对于证据二、滕某作为客户对金尊公司的经营并不了解，也没有见到金尊公司设备搬迁过程，无法证实金尊公司所述的搬迁事实。金尊公司至今尚欠证人和长明、朱某的工资，两证人与金尊公司存在利害关系，其证言不应予以采纳；对于证据三的真实性有异议，且是金尊公司单方出具，不能约束法斯特公司；对于证据四的真实性有异议，该证据中的合同系复印件，且双方均认可是为环评使用所签，并没有实际履行。

对于上述四组证据，本院认证如下：1.法斯特公司对证据一的真实性无异议，对证据一的真实性本院予以确认，对于证据一证明的金尊公司租赁的是法斯特公司北车间、《房屋租赁合同》未实际履行的事实本院予以认定；2.证人和长明、朱某均曾在金尊公司工作，系金尊公司的员工，与金尊公司有利害关系，其证言不能单独作为认定本案事实的证据，应结合其他证据予以综合认证。证人滕某并未见到厂房搬迁过程，且未提交其与金尊公司有业务关系的证据，故其证言亦不能单独作为认定本案事实的证据；3.2016年7月25日《设备场地租赁协议》中无法斯特公司的签章，法斯特公司亦不认可其真实性，故对该协议的真实性本院不予认可，不能作为认定本案事实的依据。4.建设项目环境影响报告表，双方均认可2016年4月1日签订《设备场地租赁协议》目的是用于环评，对该事实本院予以认定。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，首先，关于租赁合同。因双方当事人均认可签订日期为2016年1月13日的《房屋租赁合同》和2016年4月1日的《设备场地租赁协议》没有实际履行，故上述两份合同均不应作为认定双方权利义务的依据。因金尊公司提交的签订日期为2016年7月25日的《设备场地租赁协议》仅有金尊公司单方签章，2016年7月20日的《设备场地租赁协议》为复印件，且法斯特公司对上述两份合同均不予认可，故该两份合同证据的真实性无法确定，亦不应作为认定本案事实的证据。综上，本院认为，金尊公司与法斯特公司就厂房租赁事宜签订的生效并实际履行的合同仅是签订日期为2016年3月***日的合同。其次，关于租金。本院认为，根据2016年3月***日的租赁合同的约定，租赁期限为自2016年4月1日起至20***年3月31日止，租金为每年***9996元，结合2016年4月1日至2016年12月9日（共计252天）的合同实际履行时间，金尊公司应支付的租金数额为153997.2元。金尊公司已支付租金20万元，法斯特公司应返还金尊公司多支付的租金46002.8元，但因金尊公司在其上诉状中仅主张返还33360元租金，故本院仅在其诉请范围内支持其返还租金的诉讼请求，即法斯特公司应返还金尊公司租金33360元，法斯特公司主张金尊公司欠付租金及应支付逾期租金违约金的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。最后，关于违约金。本院认为，金尊公司2016年12月9日因单方原因解除租赁合同构成违约，应当承担违约责任。虽然《设备场地租赁协议》约定单方违约解除协议应承担总租金30%的违约金，但因金尊公司实际租赁厂房的时间仅为252天，且不存在欠付租金的情况，金尊公司在解除合同前不仅曾于2016***11日提前通知法斯特公司，且已于2016年12月9日将厂房钥匙交付法斯特公司并实际退出厂房，即，法斯特公司应明知金尊公司不再履行租赁合同，双方签订的租赁合同已于2016年12月9日实际解除。鉴于违约金弥补损失为主惩罚为辅的性质，结合本案租赁合同的履行情况，在法斯特公司未提供证据证明因金尊公司单方解除合同对其造成的实际损失的情况下，对金尊公司主张违约金过高的主张应予支持。考虑到金尊公司单方解除合同的行为影响了法斯特公司收取租金的预期利益，遵循公平原则应为法斯特公司保留半年重新寻找承租人的时间，故酌情参照双方约定的租金数额确定违约金数额为109998元。至于金尊公司主张的安装变压器工料等费用120000元,车间搬迁费用、电缆检测费用和南车间5吨行吊修复、检修费、电缆沟费用以及修复车间电气电路费用等共计1***620元，因无合同约定，也无法证明该费用系因法斯特公司单方违约导致租赁地点变动而产生，故对其该主张本院不予支持。

综上所述，金尊公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持德州经济技术开发区人民法院(2017)鲁1491民初950号民事判决第一项;

二、撤销德州经济技术开发区人民法院(2017)鲁1491民初950号民事判决第二、三项;

三、被上诉人山东法斯特能源设备有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人山东金尊能源科技有限公司租金33360元；

四、上诉人山东金尊能源科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人山东法斯特能源设备有限公司违约金109998元；

五、驳回被上诉人山东法斯特能源设备有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回上诉人山东金尊能源科技有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费3794元，反诉案件受理费2352元，共计***46元，由上诉人山东金尊能源科技有限公司负担4***8元，被上诉人山东法斯特能源设备有限公司负担19***元；二审案件受理费4705元，由上诉人山东金尊能源科技有限公司负担1715元，由被上诉人山东法斯特能源设备有限公司负担2990元。

本判决为终审判决。

审判长ＸＸ

审判员高红梅

审判员***二〇一八年七月十二日法官助理***

书记员***