某某、牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

黑龙江省鸡西市城子河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）黑0306执异3号 案外人：鸡西市风帆电力安装有限责任公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区**家园20号楼17号车库。 法定代表人：**财，职务经理。 委托诉讼代理人：柴彬，系黑龙江天利律师事务所律师。 申请执行人：***，男，1973年12月5日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省鸡西市城子河区。 被执行人：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇兴隆村兴正街16号。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：**，男，系该公司职工。 在本院执行***与牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案中，案外人鸡西市风帆电力安装有限责任公司对本院查封牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司所有的备案在***名下坐落于鸡西市城子河区××小区××号楼××层××号××号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人鸡西市风帆电力安装有限责任公司称，1.请求撤销城子河区人民法院（2023）黑0306执恢12号执行裁定书；2.立即解除对城子河区××小区××号楼××层××号××号房屋查封的执行措施。事实与理由:案外人于2023年3月21日获知，城子河区人民法院在办理申请执行人***与被执行人牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司强制执行纠纷一案期间，于2023年3月7日作出的（2023）黑0306执恢12号执行裁定书将城子河区××小区××号楼××层××号××号房屋进行查封，查封期限为三年。异议人认为，该裁定对城子河区××小区××号楼××层××号××号房屋的查封是错误的，***提出本异议。具体理由如下：1.被申请执行人于2020年3月16日已将以上被查封房屋作为工程款抵顶给异议人。异议人于2017年5月19日与被执行人签订了城子河区滨水颐园1号至6号楼电照施工合同。该合同签订后异议人即进入工地进行施工，该工程于2020年春天完工并验收。按照合同约定被执行人应于验收合格后28日内将全部工程款给付异议人。后被执行人无力给付现金，经双方协商将被查封楼房抵顶工程款，并于2020年3月16日签订了工程款拨付协议，签订协议当日，被执行人将以上楼房交付给异议人。异议人对该两户房屋进行了装修并使用至今。2.该抵顶行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，足以排除强制执行。《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中异议人与被执行人于2020年3月16日签订了《工程款拨付协议》，协议约定被执行人将以上房屋以拨付工程款方式给付异议人，该协议的效力等同于合法有效的书面买卖合同。签订协议当天，被执行人将以上房屋交给异议人，异议人在房屋被查封前已合法占有该房屋，至今已三年。因该房屋是以抵顶工程款的方式给付的，效力相当于已支付全部价款。没有办理过户登记也非异议人自身原因。因此，本案符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，足以排除强制执行。3.如果人民法院认为本案情形不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，那么根据民法典第八百零七条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定，建设工程款有优先受偿权，再根据（2020）最高法民再352号判决书的判决及裁判要旨“施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权”的分析，异议人就案涉房屋享有的权利优先于普通债权。异议人与被执行人在本案据以执行的（2021）黑0306民初312号民事判决书生效前已将案涉房屋达成协议并已交付，异议人行使优先受偿权在先，且已履行完毕。因此，该判决确定的债权在执行时对案涉房屋不适宜采取强制执行措施。因此，本案无论从何种角度分析，异议人对案涉房屋都可排除强制执行，请人民法院依法支持异议人的请求事项。 申请执行人***，未到庭未提交书面意见。 被执行人牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司称，对案外人鸡西市风帆电力安装有限责任公司提出的执行异议没有任何异议。 本院查明，***与牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2021年12月27日作出（2021）黑0306民初312号民事判决书，判决如下：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内偿还***借款150万元，利息自2018年8月10日起以未还本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年贷款市场报价利率计算利息，至本金还清时止。该判决书发生法律效力后，因牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，***向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2023年3月7日作出（2023）黑0306执恢12号执行裁定书，裁定如下：查封牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司所有的备案在***名下坐落于鸡西市城子河区××小区××号楼××层××号××号××号××号房屋，查封期限为三年。案外人鸡西市风帆电力安装有限责任公司以查封房屋系其所有为由向本院提交执行异议，并提供电照施工合同、工程拨付协议、收据4份（装修押金、2021年物业费）等证据。 本院认为，首先鸡西市风帆电力安装有限责任公司与牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司签订的以房抵债《工程款拨付协议》方式行使建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。鸡西市风帆电力安装有限责任公司承建了牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司电照工程，并于2017年5月19日签订《电照施工合同》，施工完毕后牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司欠付鸡西市风帆电力安装有限责任公司该工程项目的工程款5228902元，双方于2020年3月16日签订工程款拨付协议，约定将位于鸡西市城子河区××小区××号楼××层××号门市、4号门市，以每平方米7000元计算，作价3790710元抵偿部分工程款，后鸡西市风帆电力安装有限责任公司办理进户手续并装修使用，其实质是通过协商折价抵偿实现鸡西市风帆电力安装有限责任公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。 其次根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十六条规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”。***对牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司享有的是普通的借贷债权，而鸡西市风帆电力安装有限责任公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，工程款债权优先于普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，因此案外人鸡西市风帆电力安装有限责任公司就案涉房屋享有的权利足以排除强制执行的民事权益，其异议请求于法有据，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定，裁定如下： 中止对黑龙江省鸡西市城子河区××小区××号楼××层××号××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二三年四月十七日 书记员　　孙　雨