某某、广州市振杰机械有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终22596号

上诉人（原审原告）：***，男，1948年11月15日出生，汉族，身份证地址广州市白云区。

上诉人（原审被告）：广州市振杰机械有限公司。住所地：广州市从化太平镇太平村石子桥地段。

法定代表人：郭小燕，经理。

委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。

***与广州市振杰机械有限公司（以下简称振杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，***、振杰公司均不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初3622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人***、被上诉人振杰公司的委托诉讼代理人殷锦培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判令振杰公司支付合同违约金166432元，搬迁费52298元，合共218730元，并承担本案诉讼费。事实与理由：一审法官认定的振杰公司所支付的合同违约金166432元有误。在一审判决书已明确写着：因振杰公司存在违约行为，应承担违约责任。***与振杰公司签订的租赁合同第10条：在合同有效期内，任何一方违约，对方均有权提出解除合同。如振杰公司违约则应赔偿双倍押金给***，并承担搬迁费用。由此造成的经济损失，由违约方负责。但接下来一审错误理解为，从约定的前后内容可以看出，双方对于违约情况的约定应该为：振杰公司违约则只需双倍返还***缴纳的押金。***违约，则振杰公司有权没收***已缴纳的押金83216元。即无论***或振杰公司违约所支付的违约金均为83216元。只是如振杰公司违约，振杰公司还需返还***已支付的押金83216元。对此，***认为，在合同解除后，振杰公司应无条件把押金返还给***。但一审法官把振杰公司返还给***的押金83216元，也当作为振杰公司违约的赔偿金来计算。振杰公司只需再赔偿押金83216元给***就可以了，而不是赔偿双倍的押金金额给***，一审法院理解错误。一审判决书称，在终止租赁协议中振杰公司已自愿补偿100986元给***，振杰公司违约需要支付的违约金83216元已支付给***，且多支付了17770元，故振杰公司无需再支付违约金给***。而实际上，在3月13号接到振杰公司要求终止合同后，***立即到处找寻厂房，在中介带领下，在钟落潭镇广陈路找到了一座废弃的工业厂房，并于3月28日与出租方签订了该厂房的租赁合同，并交了五月份的租金和3个月的押金，且投资了40万元来装修新厂房，于5月底装修完毕。在振杰公司提出终止租赁合同后，由于多方干扰，甚至断水断电，导致***的厂房无法生产。在与振杰公司协商终止租赁合同过程中，***提出振杰公司必须要补偿***的损失才同意搬迁。损失包括停产停工所造成的营业收入损失，工人工资和装修费共约70万元。最后振杰公司提出如果***在6月30号前搬迁厂房就免收两个月租金作为补偿，并约定未尽事宜，甲乙双方另行双方解决，双方以2019年8月8日签订的租赁合同作为协议的附件。***方已依约于6月1号搬离原厂房。但一审法院却把双方协商的6月30号前搬迁就免两个月租金的协议，也作为振杰公司合同违约的违约金来处理。从被断水断电后，***已彻底没有了营业收入，而每个月十多万的工人工资还得正常发放。装修了20多万的原厂房和2万元的办公室，才使用了4个月就被迫搬迁。在二楼车间安装的42米长的自动喷涂生产线耗资了25万，但生产不到2个月，就被断水断电，现把生产线拆下来也只是一堆废铁。此次搬迁，***损失共超过70万元。为了能恢复生产，在接到振杰公司单方终止合同通知后，***即四处寻找厂房，在3月28日于钟落潭广陈路订下新厂房后，***即缴纳了三个月的押金和5月份的租金共223200元，现振杰公司免两个月租金的补偿还不到搬迁损失数额的七分之一。***只能根据双方签订终止租赁协议的第四条，以及厂房租赁合同的第十条，向振杰公司追讨赔偿双倍押金的违约金。***没有向振杰公司追讨因违约产生的全部搬迁费用，考虑到振杰公司已免去两个月的租金，现***只要求振杰公司补偿设备的运输费52298元而已。综上所述，***请求振杰公司向其支付违约金16643元、搬迁费运输费52298元，共218730元。

振杰公司二审辩称，不同意***的上诉请求。

振杰公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回***的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由***承担。事实与理由：一、振杰公司已经按照双方所签订的《厂房租赁合同》约定告知***迁出厂房，振杰公司已经履行了告知义务，因此，振杰公司在本案中并不存在违约责任。根据振杰公司与***于2019年8月8日签订的《厂房租赁合同》，合同约定由于振杰公司的厂房土地正向政府主管部门申请办理三旧改造，为明确双方的权利义务，经双方协商一致达成如下协议，其中合同第九条明确约定，合同有效期内，如该厂房地块进行三旧改造，***需无条件配合搬出振杰公司厂区，振杰公司须提前三个月书面通知***。***在收到通知后的三个月内无条件完成搬迁，本合同自动终止，双方不作违约，振杰公司退回押金给***。振杰公司认为，振杰公司与***所签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的。***签订该协议时，振杰公司已明确告知该厂房正在办理三旧改造，振杰公司已尽了告知义务，***理应考虑该份租赁合同会有随时终止的可能，但***仍然签订该份租赁合同，由此可见，***是愿意承担租赁合同随时终止的可能及风险。2020年3月，因振杰公司要为三旧改造项目做好充分的准备，前期的准备工作是要做好土壤检测项目，振杰公司必须要提前清空厂房以备检测公司对土壤进行检测之需。因此，振杰公司于2020年3月13日以法定代表人郭小燕的名义向***发出一份《终止合同告知函》，函中告知***要求终止双方的租赁合同，并要求***在收到通知之日起三个月内即2020年6月20日前停止生产并搬迁出振杰公司的厂房。因此，振杰公司已经按照合同第九条所约定尽了应尽的告知义务。振杰公司根本不存在违约行为。但一审法院却认为，振杰公司在签订合同时未尽到合同签订过程中的谨慎注意义务，存在缔约过失行为，且认为振杰公司提交的证据并不足以证明涉案厂房已开始三旧改造，振杰公司擅自终止租赁合同的行为应认定为违约行为。振杰公司认为，一审法院的认定并没有尊重事实以及《厂房租赁合同》，因为三旧改造是一个漫长的过程，前期必须做好不少的准备工作，振杰公司于2018年已经申请了改造，工作也是按照政府指引一步步进行，而土壤检测只是三旧改造中的其中一个环节。而振杰公司进行该环节的前提也是必须在厂房清空的状态下进行，因此，不存在一审法院所称的申请三旧改造的申请等行为是在合同解除后才进行的情况。而根据《终止合同告知函》第九条的约定，振杰公司已经按照约定履行告知义务后，则本合同已经终止，双方均不作违约。因此，振杰公司根本不存在违约行为。二、振杰公司已经按照双方所签订的《终止租赁协议》履行了权利义务，因此，振杰公司根本不需再支付搬迁费给***。振杰公司于2020年3月13日向***发出《终止合同告知函》，根据《厂房租赁合同》第九条约定，合同是自动终止，双方不作违约，振杰公司只需退还押金给***即可。但振杰公司考虑到***因终止合同的确存在一定的损失（包括但不限于停产以及搬迁等费用损失），因此，振杰公司与***经协商，振杰公司同意补偿***的一部分损失。双方于2020年5月30日签订了一份《终止租赁协议》，协议第二、第三条约定振杰公司同意退还押金83216元给***，且如在2020年6月30日前搬离振杰公司厂房，振杰公司愿意补偿两个月租金共100986元给***；如果***在2020年6月30日未搬离振杰公司厂房，振杰公司将不补偿两个月租金给***。《终止租赁协议》签订后，振杰公司也依约将补偿款100986元给***，该费用是包括了***的所有损失。振杰公司在没有任何违约的情况下，主动支付了100986元给***以弥补其损失，但一审法院却仍以振杰公司违约，对***的搬迁费承担责任是没有事实依据和法律依据的。三、一审法院认定***的搬迁费为52298元依据不足。本案***只是提交了其微信付款记录作为搬迁的费用，但并没有提供相关的合同以及其他证据予以佐证以证实该费用。该52298元的搬迁费的产生与搬运货物的次数、路程等均密切相关，但***仅是提供了微信付款记录并不能证实其搬迁费就是52298元。一审法院在***没有证据证实该52298元的搬迁费用就是因本次合同终止而产生的费用前提下，在没有任何关联证据情况下，直接就认定了***的搬迁费是52298元依据不足。52298元有的是在终止协议之前发生的费用，不应予以认可。

***二审辩称：不同意振杰公司的上诉请求。

***于2020年7月21日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.振杰公司双倍赔偿***押金166432元；2.振杰公司赔偿***的设备拆卸、搬运、安装及货物搬运费52298元；3.本案的诉讼费由振杰公司负担。

一审法院经审理查明：

2019年8月8日，***与振杰公司签订《厂房租赁合同》及补充协议各一份，其中《厂房租赁合同》约定：鉴于振杰公司的厂房土地正向政府主管部门申请办理三旧改造，为明确双方的权利义务，经双方协商一致达成如下协议：合同第一条约定，振杰公司按照厂房现状将从化区太平镇厂房租赁给***使用，厂房的面积为1704平方米，每平方22元，合计金额37488元，加上宿舍、办公室及吊车一台，每月的总租金为41608元，上述租金不含税价，税款由***自行负担；合同第二条约定，厂房租赁期限暂定为六年，即2019年8月15日至2025年8月14日，正式起租时间为2019年9月15日；合同第三条约定，双方签订合同时***需支付押金83216元和第一个月的租金41608元；合同第四条约定，***应于每月的10日前向振杰公司交付租金，逾期每月收取总额0.3%的滞纳金，15天未付清租金作违约处理，振杰公司有权终止合同，并保留追缴所欠款项；合同第九条约定，合同有效期内，如该厂房地块进行三旧改造，***需无条件配合搬出振杰公司厂区，振杰公司须提前三个月书面通知***，***在收到通知后的三个月内无条件完成搬迁。若政府有下拨搬迁补偿则按***租赁厂房面积计算搬迁补偿给***，合同自动终止，双方不作违约，振杰公司退还押金给***；合同第十条约定，合同有效期内，任何一方违约，对方均有权提出解除合同，如振杰公司违约则应赔偿双倍押金给***，并承担搬迁费用。***违约则振杰公司有权没收***所付的押金，并追缴所欠费用。由此造成的经济损失，由违约方负责。

2019年8月8日，***与振杰公司签订《厂房租赁补充协议》一份，该协议约定：经双方友好协商，振杰公司同意将所租厂房的二楼（原喷涂车间）给***无偿使用，使用期限与租赁合同一致。

***向一审法院提交签署日期为2020年3月13日签署人为郭小燕的《终止合同告知函》一份，该告知函载明：***与振杰公司签订的《厂房租赁合同》，合作良好，但由于振杰公司的厂房将进行三旧改造，前期需要进行土壤的检测工作，根据双方租赁合同第九条的约定，振杰公司现正式通知***终止租赁合同，请在收到通知之日起三个月内即2020年6月20日前，停止生产并搬迁出振杰公司的厂房，其他未尽事宜，双方协商处理，由此带来的不便，敬请配合和谅解。

***向一审法院提交的加盖振杰公司公章的签署日期为2020年4月30日的《告知函》一份，该告知函中振杰公司告知***不得再使用振杰公司在二楼的任何设施设备，否则振杰公司将采取相关措施停用***二楼设备水电。

2020年5月30日，***与振杰公司签订《终止租赁协议》一份，该协议载明：***与振杰公司本着平等、自愿、互谅互让的原则就终止双方于2019年8月8日达成的租赁合同的相关事宜经协商达成以下协议：协议第一条约定，双方一致同意于2020年6月30日前提前终止双方于2019年8月8日签订的租赁合同，***在2020年6月30日前搬离场地，双方不再存在租赁关系；协议第二条约定，***向振杰公司支付的押金83216元，***在搬离厂房并结清所有费用后，振杰公司退还给***；协议第三条约定，如***在2020年6月30日前搬离厂房，则振杰公司愿意补偿***两个月租金共计100986元给***；协议第四条约定，未尽事宜双方另行协商解决，合同经盖章签字后生效。

又查，振杰公司向一审法院提交的签署日期为2020年5月18日的催款函一份，在该函件中因***未按照合同的约定支付租金，振杰公司向***催收2020年4月及2020年5月的租金，且称如***不按时缴纳租金则振杰公司有权终止合同并收取滞纳金。

一审庭审过程中，双方一致确认，***已于2020年6月30日前搬离案涉厂房，且已结清所承租厂房的相关费用，振杰公司已将***缴纳的押金83216元退还***。

又查，根据***提交的搬迁照片及***的具体的支付明细可以查明***支出的搬迁及安装等费用合计52298元。

另查，振杰公司于2020年6月24日向广州市规划和自然资源局从化区分局提交了《关于广州市振杰机械有限公司项目纳入市城市更新储备项目库的申请》，2020年6月29日与案外人广州检验检测认证集团有限公司签订《从化区振杰工业园地块场地环境调查服务合同》。

一审法院认为：

本案为租赁合同纠纷，双方之间的租赁合同及终止租赁协议是双方在自愿、平等的基础上协商一致的结果，租赁合同及终止租赁协议在不违反法律及行政法规的强制性规定的前提下，真实、合法、有效，双方均应受该租赁合同及终止租赁合同的约束，本案现涉及以下三方面的问题：

一、***主张的振杰公司的违约情况的认定

***与振杰公司之间的租赁合同的履行分为合同签订之日至2020年3月13日（振杰公司向***发出终止合同告知函之日）与2020年3月14日至2020年6月30日两个阶段。在振杰公司未向***发出终止合同告知函之前双方之间均未有违约行为，而在振杰公司向***发出终止合同告知函后双方对于合同的履行便出现分歧，如振杰公司终止***之前免费使用的清洗池等二楼的设备，而***也出现未按时交纳租金的情形，即***未按时交纳租金是因振杰公司发出的终止租赁合同而引发。虽双方在2020年5月30日签订了终止租赁合同协议，但并未对于合同双方中何人违约进行明确，且协议中约定对于未定事宜可另行协商，现双方虽已终止租赁合同，但并不影响***依据租赁合同主张振杰公司应承担的违约责任。

从振杰公司提交的土地入库申请及土地检测服务合同的时间可以看出，振杰公司提出申请及进行土地检测均是与***解除租赁合同后才进行的，虽***与振杰公司签订的租赁合同中约定如遇三旧改造，振杰公司只需提前三个月通知***解除合同即可，但对于三旧改造以何为标准开始并未明确约定，振杰公司作为出租方对案涉土地的了解远远高于***。振杰公司作为案涉土地的出租方在明知案涉厂房将进行三旧改造的情况下，仍与***签订长达六年的租赁合同，虽在合同签订时有告知***案涉厂房可能进行三旧改造的情形，但振杰公司在双方之间的租赁合同仅仅履行半年便向***发出终止租赁合同函，振杰公司并未尽到合同签订过程中的谨慎注意义务，存在缔约过失行为。另，振杰公司现只是自行向***发出终止合同的通知函，且提交的证据并不足以证明案涉厂房已开始三旧改造，振杰公司擅自终止租赁合同的行为应认定为违约行为。

二、***主张的合同违约金166432元的认定

因振杰公司存在违约情况，应承担违约责任。从***与振杰公司签订的租赁合同第十条“合同有效期内，任何一方违约，对方均有权提出解除合同，如振杰公司违约则应赔偿双倍押金给***，并承担搬迁费用。***违约则振杰公司有权没收***所付的押金，并追缴所欠费用。由此造成的经济损失，由违约方负责。”约定的前后内容可以看出，双方对于违约情况的约定应为振杰公司违约则需双倍返还***缴纳的押金，***违约则振杰公司有权没收***已缴纳的押金83216元，即无论***或振杰公司违约所需支付的违约金均为83216元，只是如振杰公司违约,振杰公司还需返还***已支付的押金83216元。因***与振杰公司庭审中一致确认振杰公司已将***缴纳的押金83216元退还***，且在终止租赁协议中振杰公司已自愿补偿100986元给***，即振杰公司违约需支付的83216元的违约金已支付给***且多支付了17770元。因此，振杰公司无需再支付违约金给***。

三、***主张的搬迁费52298元的认定

***主张的搬迁费用是因双方解除或终止租赁合同而必然产生的费用，该费用与合同解除的时间无关。***与振杰公司之间签订的租赁合同明确约定，违约方需承担搬迁的费用，现振杰公司作为违约方应对***因终止合同产生的搬迁费52298元予以返还，因振杰公司支付的补偿中扣除违约金尚多支付17770元，该笔款项应予以抵扣，则振杰公司尚需支付的搬迁费为34528元（52298元-17770元）。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年8月27日作出一审判决：一、广州市振杰机械有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付34528元给***；二、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2290元，由***负担1958元，广州市振杰机械有限公司负担332元。

本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭审中，双方当事人均确认：***在涉案《厂房租赁合同》签订当天已支付租赁押金83216元给振杰公司，在***搬离厂房时，振杰公司已向***退还租赁押金83216元；双方在2020年5月30日《终止租赁协议》中免除***2020年4月、5月两个月应付租金100986元，为此双方不存在租金的争议。

***称其于2020年6月1日已完成搬离，设备搬迁费用是协商确定的价格，货物搬迁费用是按车计价，另有请振杰公司的司机帮助拉货而支付的费用；对***提供的付款凭证，振杰公司提出异议称，对2020年5月30日《终止租赁协议》尚未签订前的付款凭证、以及2020年6月2日还在发生搬迁费的付款凭证不认可。***回应称，其已于2020年5月30日之前就开始搬迁了，2020年6月1日的搬迁所生费用在6月2日才发生支付。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案厂房租赁合同终止，双方当事人的责任范畴如何确定。

***与振杰公司2019年8月8日签订《厂房租赁合同》已明确，涉案厂房土地正向政府主管部门申请办理三旧改造手续，合同有效期内，如该厂房地块进行三旧改造，***需无条件配合搬出振杰公司厂区，振杰公司须提前三个月书面通知***，***在收到通知后的三个月内无条件完成搬迁。合同履行过程中，振杰公司于2020年3月13日发出《终止合同告知函》明确，由于振杰公司的厂房将进行三旧改造，前期需要进行土壤的检测工作，振杰公司正式通知***终止租赁合同，请在收到通知之日起三个月内即2020年6月20日前，停止生产并搬迁出振杰公司的厂房。***签订租赁合同时，已对涉案厂房因三旧改造被振杰公司通知搬迁而致合同终止的情形予以知悉，本案诉讼中，并无证据显示振杰公司不正当地促成解除租赁合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。可以认定，振杰公司提前三个月书面通知***终止租赁合同，符合双方所签租赁合同的约定。为此，一审判决认定振杰公司擅自终止租赁合同的行为应认定为违约行为，与涉案合同约定内容不符，本院予以调整。

***与振杰公司2020年5月30日签订《终止租赁协议》已明确，双方就终止租赁合同协商一致，各方当事人均应接受《终止租赁协议》的约束，依《终止租赁协议》确定的内容进行清结。案件事实表明，《终止租赁协议》中的租赁押金83216元，振杰公司已向***退还；***2020年4月、5月两个月应付租金100986元，已由振杰公司免除。双方当事人不应再因租赁押金、两个月租金免除再生争议。依***与振杰公司所签《厂房租赁合同》约定，振杰公司赔偿双倍押金并承担搬迁费用，适用的情形是振杰公司违约，但本案《终止租赁协议》并未体现这一情形。***提起本案诉讼要求振杰公司双倍赔偿押金166432元，与《厂房租赁合同》以及《终止租赁协议》确定的内容并不相符；依***所述，其已于2020年5月30日之前就开始搬迁，在《终止租赁协议》签订前已有搬迁费用发生，但《终止租赁协议》并未涉及相关搬迁费用；《厂房租赁合同》作为《终止租赁协议》的附件，并不能证明***本案主张的搬迁费用属于《终止租赁协议》中的未尽事宜范畴，本案并不属于振杰公司违约需承担***搬迁费的情形，故***要求振杰公司承担搬迁费用52298元，依据并不充分。一审判决将租赁押金83216元退还、两个月租金100986元免除与搬迁费用合并处理，并不符合双方当事人签订《终止租赁协议》确定的内容，本院予以改判。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；振杰公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初3622号民事判决；

二、驳回***的诉讼请求。

一审案件受理费2290元，由***负担。二审案件受理费5244元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判员　　赵云川

二〇二〇年十二月十七日

书记员　　吴敏玲

李美琦