某某与广州市某某机械有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市从化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0117民初3622号 原告：***，男，1948年11月15日出生，汉族，住广州市白云区。 被告：广州市**机械有限公司，住所地广州市太平镇太平村石子桥地段，统一社会信用代码：91440184749903332G。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东政衡律师事务所律师。 原告***与被告广州市**机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员***适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告***及被告广州市**机械有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告于2019年8月8日签订厂房租赁合同一份，双方约定原告承租被告的厂房共六年，从2019年8月15日至2025年8月14日，每月的租金为41608元，并于合同签订的当天支付了押金83216元。上述合同签订后，原告即对厂房和办公室进行了装修，并于2019年10月8日正式复工生产。2020年3月13日，原告收到被告的终止合同的通知，通知要求原告三个月内搬离案涉的租赁物。原告拒绝了被告无理要求，因在合同签订后，原告支付了20余万元的装修、搬迁及安装费用。后原告又遇到疫情在2020年2月底疫情缓解后才开始恢复生产，但复工半个月后即收到被告要求搬迁的通知。在原告拒绝被告的搬迁要求后，被告采取各种非法手段迫使原告停止生产，如单方终止原告使用被告的喷涂车间、停水、停电及强制要求原告提供经营手续、不及时清理车间门前垃圾等行为。后原告在被告的百般刁难下，不得已与被告签订协议同意在2020年6月30日前搬迁。根据原告与被告之间的厂房租赁合同第十条约定，在合同有效期内，如被告违约，则被告应赔偿原告双倍的押金并承担搬迁费用，由此造成的经济损失由违约方负责。原告向被告缴纳了押金83216元，被告应赔偿原告166432元。另，被告因搬迁产生的设备拆卸、搬运、安装费45500元、货物搬运费6798元。经原告与被告协商，被告对于原告的损失不予赔偿，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告双倍赔偿原告押金166432元；2.被告赔偿原告的设备拆卸、搬运、安装及货物搬运费52298元；3.本案的诉讼费由被告负担。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据材料：1.租赁合同；2.收款收据；3.合同补充协议；4.终止合同告知函；5.告知函；6.关于停止生产函；7.终止租赁协议；8.搬迁照片；9.设备搬运及安拆费付款单；10.货车运输付款单。 被告答辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告与被告已达成解除涉案厂房租赁合同的合意，被告不存在违约行为；2.被告在2018年申请了改造，而被告与原告签订合同的时间是2019年8月8日，签订合同时原告已知悉涉案厂房将会改造的事宜；3.被告已按照双方之间的合同第九条的约定提前三个月通知原告搬离厂房，双方签订终止租赁协议后，被告亦向原告补偿100986元；4.原告此前曾拖欠2020年4、5月份的租金已构成违约，被告本可据此要求解除合同，但后来双方已协商解决；5.被告与原告签订终止租赁协议，合同已解除，被告不存在违约行为。 被告为证明其主张向本院提交了以下证据材料：1.补充协议；2.催款函；3.2020年5月费用明细；4.工商银行转账凭证；5.城市更新储备项目库的申请、实施方案、**工业园所属地块环境调查服务合同。 经审理查明：2019年8月8日，原告与被告签订《厂房租赁合同》及补充协议各一份，其中《厂房租赁合同》约定：鉴于被告的厂房土地正向政府主管部门申请办理三旧改造，为明确双方的权利义务，经双方协商一致达成如下协议：合同第一条约定，被告按照厂房现状将从化区太平镇厂房租赁给原告使用，厂房的面积为1704平方米，每平方22元，合计金额37488元，加上宿舍、办公室及吊车一台，每月的总租金为41608元，上述租金不含税价，税款由原告自行负担；合同第二条约定，厂房租赁期限暂定为六年，即2019年8月15日至2025年8月14日，正式起租时间为2019年9月15日；合同第三条约定，双方签订租金时原告需支付押金83216元和第一个月的租金41608元；合同第四条约定，原告应于每月的10日前向被告交付租金，逾期每月收取总额0.3%的滞纳金，15天未付清租金作违约处理，被告有权终止合同，并保留追缴所欠款项；合同第九条约定，合同有效期内，如该厂房地块进行三旧改造，原告需无条件配合搬出被告厂区，被告须提前三个月书面通知原告，原告在收到通知后的三个月内无条件完成搬迁。若政府有下拨搬迁补偿则按原告租赁厂房面积计算搬迁补偿给原告，合同自动终止，双方不作违约，被告退还押金给原告；合同第十条约定，合同有效期内，任何一方违约，对方均有权提出解除合同，如被告违约则应赔偿双倍押金给原告，并承担搬迁费用。原告违约则被告有权没收原告所付的押金，并追缴所欠费用。由此造成的经济损失，由违约方负责。 2019年8月8日，原告与被告签订《厂房租赁补充协议》一份，该协议约定：经双方友好协商，被告同意将所租厂房的二楼（原喷涂车间）给原告无偿使用，使用期限与租赁合同一致。 原告向本院提交签署日期为2020年3月13日签署人为***的《终止合同告知函》一份，该告知函载明：原告与被告签订的《厂房租赁合同》，合作良好，但由于被告的厂房将进行三旧改造，前期需要进行土壤的检测工作，根据双方租赁合同第九条的约定，被告现正式通知原告终止租赁合同，请在收到通知之日起三个月内即2020年6月20日前，停止生产并搬迁出被告的厂房，其他未尽事宜，双方协商处理，由此带来的不便，敬请配合和谅解。 原告向本院提交的加盖被告盖章的签署日期为2020年4月30日的《告知函》一份，该告知函中被告告知原告不得再使用被告在二楼的任何设施设备，否则被告将采取相关措施停用原告二楼设备水电。 2020年5月30日，原告与被告签订《终止租赁协议》一份，该协议载明：原告与被告本着平等、资源、互谅互让的原则就终止双方于2019年8月8日达成的租赁合同的相关事宜经协商达成以下协议：协议第一条约定，双方一致同意于2020年6月30日前提前终止双方于2019年8月8日签订的租赁合同，原告在2020年6月30日前搬离场地，双方不再存在租赁关系；协议第二条约定，原告向被告支付的押金83216元，原告在搬离厂房并结清所有费用后，被告退还原告；协议第三条约定，如原告在2020年6月30日前搬离厂房，则被告愿意补偿原告两个月租金共计100986元给原告；协议第四条约定，未尽事宜双方另行协商解决，合同经盖章签字后生效。 又查，被告向本院提交的签署日期为2020年5月18日的催款函一份，在该函件中因原告未按照合同的约定支付租金，被告向原告催收2020年4月及2020年5月的租金，且称如原告不按时缴纳租金则被告有权终止合同并收取滞纳金。 庭审过程中，双方一致确认，原告已于2020年6月30日前搬离案涉厂房，且已结清所承租厂房的相关费用，被告已将原告缴纳的押金83216元退还原告。 又查，根据原告提交的搬迁照片及原告的具体的支付明细可以查明原告支出的搬迁及安装等费用合计52298元。 另查，被告于2020年6月24日向广州市规划和自然资源局从化区分局提交了《关于广州市**机械有限公司项目纳入市城市更新储备项目库的申请》，2020年6月29日与案外人广州检验检测认证集团有限公司签订《从化区**工业园地块场地环境调查服务合同》。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方之间的租赁合同及终止租赁协议是双方在自愿、平等的基础上协商一致的结果，租赁合同及终止租赁协议在不违反法律及行政法规的强制性规定的前提下，真实、合法、有效，双方均应受该租赁合同及终止租赁合同的约束，本案现涉及以下三方面的问题： 一、原告主张的被告的违约情况的认定 原告与被告之间的租赁合同的履行分为合同签订之日至2020年3月13日（被告向原告发出终止合同告知函之日）与2020年3月14日至2020年6月30日两个阶段。在被告未向原告发出终止合同告知函之前双方之间均未有违约行为，而在被告向原告发出终止合同告知函后双方对于合同的履行便出现分歧如被告终止原告之前免费使用的清洗池等二楼的设备，而原告也出现未按时交纳租金的情形，即原告未按时交纳租金是因被告发出的终止租赁合同而引发。虽双方在2020年5月30日签订了终止租赁合同协议，但并未对于合同双方中何人违约进行明确，且协议中约定对于未定事宜可另行协商，现双方虽已终止租赁合同，但并不影响原告依据租赁合同主张被告应承担的违约责任。 从被告提交的土地入库申请及土地检测服务合同的时间可以看出被告提出申请及进行土地检测均是与原告解除租赁合同后才进行的，虽原告与被告签订的租赁合同中约定如遇三旧改造，被告只需提前三个月通知原告解除合同即可，但对于三旧改造以何为标准开始并未明确约定，被告作为出租方对案涉土地的了解远远高于被告。被告作为案涉土地的出租方在明知案涉厂房将进行三旧改造的情况下，仍与原告签订长达六年的租赁合同，虽在合同签订时有告知原告案涉厂房可能进行三旧改造的情形，但被告在双方之间的租赁合同仅仅履行半年便向原告发出终止租赁合同函，被告并未尽到合同签订过程中的谨慎注意义务，存在缔约过失行为。另，被告现只是自行向原告发出终止合同的通知函，且提交的证据并不足以证明案涉厂房已开始三旧改造，被告擅自终止租赁合同的行为应认定为违约行为。 二、原告主张的合同违约金166432元的认定 因被告存在违约情况，应承担违约责任。从原告与被告签订的租赁合同第十条“合同有效期内，任何一方违约，对方均有权提出解除合同，如被告违约则应赔偿双倍押金给原告，并承担搬迁费用。原告违约则被告有权没收原告所付的押金，并追缴所欠费用。由此造成的经济损失，由违约方负责。”约定的前后内容可以看出，双方对于违约情况的约定应为被告违约则需双倍返还原告缴纳的押金，原告违约则被告有权没收原告已缴纳的押金83216元，即无论原告或被告违约所需支付的违约金均为83216元，只是如被告违约,被告还需返还原告已支付的押金83216元。因原告与被告庭审中一致确认被告已将原告缴纳的押金83216元退还原告，且在终止租赁协议中被告已自愿补偿100986元给原告，即被告违约需支付的83216元的违约金已支付给原告且多支付了17770元。因此，被告无需再支付违约金给原告。 三、原告主张的搬迁费52298元的认定 原告主张的搬迁费用是因双方解除或终止租赁合同而必然产生的费用，该费用与合同解除的时间无关。原告与被告之间签订的租赁合同明确约定，违约方需承担搬迁的费用，现被告作为违约方应对原告因终止合同产生的搬迁费52298元予以返还，因被告支付的补偿中扣除违约金尚多支付17770元，该笔款项应予以抵扣，则被告尚需支付的搬迁费为34528元（52298元-17770元）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广州市**机械有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付34528元给原告***； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理2290元，由原告负担1958元，被告广州市**机械有限公司负担332元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二〇年八月二十七日 书记员　　***