**、***等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁02民终10073号 上诉人（原审原告）：**，男，1971年12月24日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：**，男（系**弟弟），住山东省莱西市。 被上诉人（原审被告）：***，男，1949年8月1日出生，汉族，住山东省莱阳市。 被上诉人（原审被告）：***，男，1979年1月7日出生，汉族，住山东省莱西市。 被上诉人（原审被告）：莱西市海星建设有限公司，住所地山东省莱西市***镇驻地（泰光社区）。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，莱西昌诚法律服务所法律工作者。 上诉人**因与被上诉人***、被上诉人***、被上诉人莱西市海星建设有限公司（以下简称海星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院(2022)鲁0285民初3338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**及其委托诉讼代理人**参加了诉讼。本案现已审理终结。 **上诉请求：1.撤销一审判决并将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由***、***、海星公司承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清。一、***并非涉案房屋的实际所有权人，涉案房屋登记在***名下属于登记错误，海星公司将涉案房屋登记在***名下，登记行为无效。1.涉案房屋系海星公司开发建设，***系海星公司的职工，海星公司将涉案房屋登记在***名下是因为公司资金紧张向银行贷款所需，其双方之间不具有买卖房屋的合意，海星公司将涉案房屋登记在***名下并不是双方的真实意思表示。2.2008年12月1日，海星公司向**父亲***发放《入住通知书》并交付涉案房屋之后，一直是**的父亲***、母亲***在涉案房屋内居住。若涉案房屋系***的合法财产，***不可能会让**父母在涉案房屋内居住长达十三年之久，而又不主张侵权。综上，***并非涉案房屋的实际所有权人。二、涉案房屋系海星公司给***的顶账房，海星公司有义务为***办理涉案房屋产权登记手续。1.在本案立案起诉之前，涉案房屋的实际购房人、居住人***（**之母）已经在山东省莱西市人民法院立案起诉过，要求***、海星公司为***办理房屋产权证书，案号(2020)鲁0285民初1566号。2.在山东省莱西市人民法院(2020)鲁0285民初1566号房屋买卖合同纠纷案件的庭审笔录第五页中，***称涉案房屋系海星公司顶账25万元给他的，同时海星公司已经承认涉案房屋是顶账房。3.结合在本案一审中**提交的海星公司**出具的收据三张，可以证实涉案房屋确为顶账房，海星公司有义务为***办理涉案房屋产权登记手续。三、**与***的签订《商品房购买合同》合法有效，***应当按照约定履行协助**办理涉案房屋的产权变更登记手续。1.涉案房屋已由海星公司顶账给***，归***所有，***有权对外出售。2.2008年6月16日，**与***签订《商品房购买合同》系双方真实意思表示，该《商品房购买合同》合法有效。2011年8月6日，**与***达成补充协议，约定购房价格不变，余款待**取得房产证、土地使用证后10日内付清。3.**已经向***支付购房款22.3万元，***应当按照约定履行协助**办理涉案房屋的产权变更登记手续。四、根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，“依法成立的合同，受法律保护。”海星公司已将涉案房屋抵顶给***，且未给***办理房屋产权登记手续。而***有义务为**办理涉案房屋的产权变更登记手续。因此，海星公司应当协助**办理涉案房屋登记手续。 ***未答辩。 ***未答辩。 海星公司未答辩。 **向一审法院起诉请求：1.判令***、***、海星公司协助**办理房屋产权过户手续；2.诉讼费由***、***、海星公司承担。 一审法院认定的事实：海星公司为莱西市海星山庄小区开发商。2008年6月16日，**（乙方）、***（甲方）签订商品房购买合同，约定乙方以出让方式取得莱西市青岛路9号海星山庄A3幢西**二楼东户，建筑面积144.73平方米，附带5号车库、7号储藏室，房屋价格25万元，乙方先向甲方首付15万元，余款10万元在甲方给乙方办齐房屋所有权手续后，乙方在一个月内支付。同日，**向***支付房款150000元，至2012年10月29日，支付房款75000元。2011年8月6日，**与***签订协议，约定案涉房屋因开发商原因未办理过户，余款待**拿到房产证、土地使用证后10日内付清。 同时查明，涉案房屋由**占有使用，于2006年办理产权登记，登记所有人为***。 一审法院认为，案争焦点系***、***、海星公司应否协助**办理不动产登记手续。首先涉案房产虽系海星公司开发建设，**与***签订合同前已登记在***名下。其次，***主张案涉房屋系抵账房，未提交相应抵债协议、手续等双方系结算中的抵顶证据，且海星公司未认可，涉案房产是否能过户至***名下，存在不确定性。第三，***、海星公司并非**商品房买卖合同的相对方，本案中如果判决直接过户给最后的买受人，亦存在规避税费之嫌。根据合同相对性原则，**向***主张相应权利。故**诉请，一审法院不予支持。***既未到庭亦未出庭应诉，视为放弃诉讼权利。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百零一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决：驳回**的诉讼请求。案件受理费50元，由**负担。 二审中，**提交（2020）鲁0285民初1566号案件庭审笔录复印件一份、青监（2022）37020000019号案件听证笔录复印件一份，共同证明海星公司在上述案件庭审以及听证期间完全认同涉案房屋是顶账房，登记在自己的员工***名下，是因为公司资金紧张用于向银行贷款。***、***、海星公司未到庭质证。本院认为，***、***、海星公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利，本院对上述证据的真实性予以确认。 二审查明，**母亲***作为原告，以***、海星公司为被告就涉案房屋买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼，案号为（2020）鲁0285民初1566号，该案庭审过程中，***称海星公司将涉案房屋顶账给其25万元，海星公司认可涉案房屋是顶账房，不认可应协助***办理房产证，办理应办理给***房产证。**母亲***不服上述案件一、二审判决，向山东省莱西市人民检察院申请监督，案号为青监（2022）37020000019号，在该案听证过程中，海星公司称其将房屋卖给***，不是卖给***，办理过户也应与***办理而非***，且表示涉案房屋目前登记在其公司一职工名下，***在住，房屋抵顶的时候***知道房屋已经被抵押，海星山庄所有房屋在卖之前都用职工抵押贷款，卖时都是二手房，其实涉案房屋并没有卖给员工，只是用员工的名义贷款。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为***、***、海星公司应否协助**办理涉案房屋转移登记手续。**二审提交的（2020）鲁0285民初1566号庭审笔录中，***、海星公司均认可涉案房屋系海星公司抵账给***，且海星公司已向***出具涉案房屋三张收款收据共计25万元，现有证据足以证明海星公司已将涉案房屋抵顶给***，海星公司应协助***办理涉案房屋转移登记手续。海星公司虽主张其抵账金额实际已超出***工程款，***现欠其工程款，但在本案中对此并未举证证明，故，海星公司与***之间的抵账纠纷，本院在本案中不予处理。***在抵账取得涉案房屋后，于2008年6月16日与**签订《商品房购买合同》，将涉案房屋出售给**。**作为买受方已超额支付合同约定的应付部分购房款，***作为出卖方应履行合同约定的协助办理涉案房屋转移登记手续之义务。涉案房屋现虽登记在***名下，但海星公司在另案检察院听证中称，涉案房屋目前登记在其公司员工名下，并没有卖给员工，只是用员工的名义贷款。而且，**2008年起已实际占有使用涉案房屋至今长达十余年，***作为涉案房屋登记权利人对此未提出异议，明显与常理不符。***经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。在***未对**占有使用涉案房屋长达十余年作出合理解释的情况下，结合本案案情及现有证据，可以认定***为海星公司代持涉案房屋，其并非涉案房屋的实际权利人，涉案房屋已由海星公司抵顶给***，***及海星公司均应协助***办理涉案房屋转移登记手续。因此，涉案房屋应先由***名下转移登记至***名下，再由***配合转移登记至**名下。一审判决驳回**要求***、***、海星公司协助办理涉案房屋产权转移登记手续的诉讼请求，有欠妥当，本院予以纠正。 关于转移登记税费负担问题，涉案房屋由***名下转移登记至***名下的税费按照法律规定依法承担。关于涉案房屋由***名下转移登记至**名下的税费，***、**签订的《商品房购买合同》第二条约定：“价格：本楼房价格为25万元。（包括车库、储藏室、与之相关的配套费以及办理该房所有权的一切手续费用）”，依据该合同约定，涉案房屋由***名下转移登记至**名下的税费由***承担。关于剩余购房款支付问题，**应按照双方于2011年8月6日签订的补充协议中的约定，在其取得登记至其名下的涉案房屋房产证后十日内将剩余购房款25000元支付***。 综上所述，上诉人**的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销山东省莱西市人民法院(2022)鲁0285民初3338号民事判决； 二、***、莱西市海星建设有限公司于本判决生效后三十日内协助将山东省莱西市青岛路7号海星山庄A3#楼3**201户（复式）房屋产权登记至***名下； 三、***按照上述第二项取得涉案房屋产权登记后三十日内协助将该房屋产权登记至**名下； 四、**于取得涉案房屋产权登记至其名下的房产证后十日内将剩余购房款25000元支付给***。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由被上诉人***、被上诉人***、被上诉人莱西市海星建设有限公司负担。二审案件受理费100元，由被上诉人***、被上诉人***、被上诉人莱西市海星建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　侯　娜 审 判 员　　盛新国 审 判 员　　*** 二〇二二年十一月二日 法官助理　　宋　甜 书 记 员　　*** 书 记 员　　李珊珊