广东都市建筑规划设计有限公司、斗门区井岸泽锋废品收购站物权保护纠纷二审民事判决书

广东省珠海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤04民终2039号

上诉人（一审原告）：广东都市建筑规划设计有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。

法定代表人：王建锋，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：王意逢，国信信扬（江门）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钟家达，国信信扬（江门）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：斗门区井岸泽锋废品收购站，住所地：广东省珠海市斗门区个体经营者：黄伟群，男，汉族，1980年6月9日出生，住广东省惠来县周田镇。

委托诉讼代理人：李彩容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：陈少青，男，汉族，1966年1月13日出生，住广东省珠海市香洲区。

委托诉讼代理人：李彩容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。

上诉人广东都市建筑规划设计有限公司（以下简称都市建筑公司）因与被上诉人斗门区井岸泽锋废品收购站（以下简称泽锋收购站）、被上诉人陈少青物权保护纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2018)粤0403民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

都市建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.判令泽锋收购站、陈少青停止侵权、排除妨碍、腾空并搬离非法占用都市建筑公司所有的位于斗门区井岸××、××号房屋。3.判令泽锋收购站、陈少青支付都市建筑公司自2008年3月20日起至归还房屋之日止的使用费作损失赔偿，暂计为人民币216664元（以租金评估价格为标准，暂计至起诉之日止）。4.判令泽锋收购站、陈少青承担一、二审的所有诉讼费用。

事实和理由：一、一审法院未根据（2017）粤04民终2872号民事裁定书的要求，查明都市建筑公司与陈少青是否存在买卖关系，陈少青是否履行了付款义务及是否有权出租涉案房产及收取租金的事实。本案涉案房屋的土地使用权性质来源为划拨，因此根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条的规定，《仓储转让协议》因违反国家强制性法律法规是无效的。泽锋收购站及陈少青不可能存在合法有效的合同，占有、使用涉案房产，陈少青也无权出租涉案房产及收取租金。但一审法院未依法裁判，而是同原一审判决基本相同的事实和理由作出相同的判决。

二、一审法院在本案发回重审时才要求都市建筑公司改变案由属于程序违法。本案中都市建筑公司提起的是侵权之诉，而一审法院认为是合同之诉，并要求都市建筑公司变更本案的诉讼请求，但都市建筑公司明确拒绝，一审法院即简单粗暴地驳回都市建筑公司的所有诉讼请求。

三、本案不存在其他任何合同关系纠纷，也没有必要审理合同关系。都市建筑公司提交的房地产权证已明确记载涉案房产产权属于都市建筑公司，都市建筑公司是涉案房产的真正权属人。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。只有依法登记的房屋权利证书才受国家法律保护，不能以房屋买卖合同作为拥有权属的证据，都市建筑公司亦无需提起所谓的合同纠纷之诉。

四、陈少青明知涉案房产由于土地性质为划拨，无法过户，不能取得真正产权，明知《仓储转让协议》是违法无效的，仍将涉案房产出租给泽锋收购站收取收益，是恶意侵权。陈少青曾在2010年向一审法院起诉过都市建筑公司，要求都市建筑公司将涉案房屋确权到其名下，但一审法院在向珠海市国土资源局斗门分局调取相关材料时，该局的复函明确了涉案土地使用来源为划拨用地，新大地公司于2007年1月10日将该房产转让给陈少青的行为未按有关法律法规规定及程序进行，根据《珠海市人民政府关于人民法院执行划拨土地使用权性质房地产涉及行政审批事宜的公告》，上述划拨土地使用权房地产转让如经市政府批准，还应进入公开市场交易，而不能直接过户到陈少青名下。为此陈少青也以不能过户为由向一审法院申请了撤诉，此后也没有起诉过都市建筑公司。由此可见陈少青明知《仓储转让协议》违法无效，其不可能取得涉案房屋的任何权利，但其故意将无权出租的房屋出租给泽锋收购站并收取租金，也证实了陈少青和泽锋收购站恶意侵权的主观故意。

五、因为涉案房产土地来源为划拨，陈少青无法取得涉案房产的所有权，同时涉案房产也不能出售、出租。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的《仓储转让协议》即使是真实的，也因违反相关法律法规的强制性规定而无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈少青应将涉案房产退还给都市建筑公司，都市建筑公司应将收取的购房款退回给陈少青。但陈少青未坚持原审的诉讼，也在长达八年多时间内未向都市建筑公司主张过所谓购房款，由此可见陈少青根本没有支付过所谓的购房款。就算《仓储转让协议》和收据是真实的，但这些也与本案无关，陈少青对此有异议可以另案起诉都市建筑公司，但陈少青不能因此取得涉案房产的权属，亦不妨碍其与泽锋收购站构成恶意侵权的客观事实。

泽锋收购站、陈少青辩称：一、一审法院查明事实清楚，并不存在违法遗漏错误，请求二审法院依法予以维持。本案经珠海市中级人民法院裁定发回重审后，都市建筑公司追加陈少青为本案共同被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院依法作出事实认定，认定“都市建筑公司已与陈少青签订转让协议将案涉房产转让给陈少青，陈少青支付了绝大部分房款，案涉房产都市建筑公司已交付陈少青占有使用，陈少青又将案涉房产出租给泽锋收购站使用，可见，都市建筑公司与陈少青之间存在房屋买卖合同关系”“虽然都市建筑公司确为案涉房产的权属人，但其已将案涉房产转让给陈少青，后陈少青又将案涉房产出租给泽锋收购站使用，陈少青、泽锋收购站占有使用案涉房产有合同依据。”“在都市建筑公司与陈少青之间的转让协议解除、被撤销、被确认无效前，都市建筑公司要求陈少青、泽锋收购站停止侵权、排除妨害、腾空并搬离案涉房屋并向其支付使用费的主张没有依据”。由此可见，本案件发回重审后，已依法追加陈少青为案件当事人，一审法院也已经清楚查明案涉相关法律事实，查明中院裁定书所述事项，并不存在违法遗漏错误。

二、一审法院行使释明权符合法律规定，一审程序不存在违法错误。都市建筑公司以物权保护纠纷为案由提起诉讼，一审法院经审理查明认定都市建筑公司与陈少青之间存在房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，一审法院向都市建筑公司行使释明权，符合法律规定，并不存在程序违法错误。发回重审程序相当于普通一审程序，法院在发回重审程序中行使释明权，并没有剥夺或者减损都市建筑公司的任何诉讼权利，反而是在依法保障当事人的诉讼权利，尽可能地防止当事人由于自己没有适当行使诉讼权利而导致其丧失该权利的情况发生。鉴于都市建筑公司明确表示不变更诉讼请求，坚持以物权保护纠纷案由要求泽锋收购站、陈少青承担责任，故一审法院仍按照物权保护纠纷进行审理。由此可见，一审法院充分尊重了都市建筑公司权利的行使与处分，并依法据此对都市建筑公司选择的法律关系和诉讼请求作出相应事实认定及审理裁判。一审程序不存在违法错误，都市建筑公司主张缺乏事实依据和法律依据，依法应予驳回。

三、基于都市建筑公司选择以物权保护纠纷起诉，而并不是房屋买卖合同纠纷，本案诉讼请求也不是转让协议是否解除、撤销或者确认无效，据此买卖合同的效力并属于本案审查范围。根据民事不告不理原则，一审法院没有对双方之间的房屋买卖合同法律关系进行法律裁判，而仅查明相关事实后对都市建筑公司选择诉请的法律关系进行审理裁判，完全符合法律规定。

四、此外，都市建筑公司主张转让协议违法无效，也有违诚信公平正义，且缺乏法律依据。首先，《转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条，从条文内容看，均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，上述规定仅属于管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。此外，《转让协议》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定也不适用于房屋合同效力的认定。

其次，登记、审批并非《转让协议》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。

再次，案涉房屋的土地功能是住宅，而房屋功能却错误登记为仓库。根据房屋功能应以土地功能为准并保持一致的原则，以及经征询珠海市斗门国土部门及房地产登记部门，案涉房屋只需先办理房屋功能的更正至房屋后，即可办理案涉房屋的划拨用地补缴地价手续。《珠海市人民政府关于人民法院执行划拨土地使用权性质房地产的涉及行政审批事宜的公告》（珠府[2010]139号）第二条“转让珠海市行政区域内划拨土地使用权性质房地产，除个人单套住宅外，应当进入公开市场交易，所得价款应当优先缴纳国有建设用地使用权出让金。”案涉房屋系上述的“个人单套住宅”，而无须进入公开市场交易。

然后，认定《转让协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。民事主体从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同约定的义务。《转让协议》是都市建筑公司和陈少青的真实意思表示，双方知道房屋的土地性质，并约定都市建筑公司积极配合办理过户手续，都市建筑公司现在出尔反尔认为合同无效，要求陈少青支付房屋使用费，显然违背了其在《转让协议》中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律的支持，否则，对陈少青将造成极大的不公，并严重损害当事人对交易结果的合理期待，鼓励当事人背离诚信以获取不当利益。

五、案涉房产虽未办理物权转移过户登记，但都市建筑公司已将案涉房产转让给陈少青，后陈少青又将案涉房产出租给泽锋收购站使用，陈少青和泽锋收购站占有使用案涉房产有合同依据。根据《转让协议》《收款收据》《房地产权证》等证据及庭审调查情况，都市建筑公司早于2007年1月10日与陈少青签订了案涉房产的转让协议，将涉案房产转让给陈少青，并于2月收取了陈少青支付的转让金。当月都市建筑公司将涉案房产的房地产权证原件以及涉案房产交付陈少青使用。陈少青又将案涉房产出租给泽锋收购站使用至今。期间由于案涉房产地址变动，都市建筑公司配合陈少青换发了新的房地产权证，由陈少青继续持有换发后新房产证原件。该转让协议是双方真实意思表示，而且双方均已切实履行了协议。基于都市建筑公司转让该房产的自我权益处分行为，基于与都市建筑公司签订的转让协议，陈少青通过合同的履行及都市建筑公司的交付行为而正当取得了涉案房产的相关权益。转让协议第四条约定“乙方（陈少青）有权选择何时办理更名手续，甲方（珠海市新大地建筑设计有限公司）要积极配合乙方办理更名手续。”《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，都市建筑公司负有向陈少青办理产权过户登记的合同约定义务及法定义务。都市建筑公司至今未履行完毕过户义务，其违约行为不能反过来证明都市建筑公司可以背信弃义地单方毁约，也不能反过来否认其已经向陈少青履行了交付房产、交付房产权利凭证的事实以及该行为产生的法律后果。都市建筑公司以陈少青不是房产登记权属人为由，否定基于转让协议已经向陈少青交付涉案房产，否定其占有使用权益，依法不能成立。

六、本案不符合违法侵权构成四要件，都市建筑公司主张侵权不成立，诉请侵权赔偿缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回其无理上诉。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”一般民事侵权行为的构成要件包括：有违法行为、有损害事实的存在、违法行为与损害事实之间有因果关系、行为人主观上有过错四个方面。但在本案中并不存在上述四个构成要件。首先，不存在违法行为。行为的违法性是指行为人实施的行为违反了法律的禁止性规定或强制性规定。然而本案当事人的行为并没有违反任何禁止性或强制性法律规定。陈少青占有使用出租涉案房屋是依据与都市建筑公司签订的转让协议以及陈少青支付转让对价而都市建筑公司交付房屋的履行合同行为而取得，是双方真实自愿平等的等价交换的民事行为，转移占有使用是双方交易的真实意思表示，不存在违法性，不存在侵权加害情形。其次，不存在损害事实。根据转让协议及收款收据证据，都市建筑公司已经取得了转让该房屋的对价转让款。作为对应的转让方义务，都市建筑公司理应将房屋交付买受人，此转移交付也是交易等价交换的组成部分，是转让房屋的民事行为的法律后果，也是权利义务利益均衡对等的表现。都市建筑公司不存在财产受损害或利益受损害的事实。再次，不存在因果关系。最后，不存在行为人主观过错，不存在行为人预见到自己的行为可能产生损害结果，仍希望其发生或放任其发生的情形，或者行为人对其行为结果应预见或能够预见而疏忽未预见，或虽已预见，但因过于自信，以为其不会发生，以致造成损害后果的情形。陈少青占有使用涉案房屋有充分合同依据和事实依据，并已经支付转让对价，基于转让方的交付行为而合法正当取得，陈少青根本不存在任何侵害他人财产权益的主观故意或过失。综上，都市建筑公司主张民事侵权严重违背客观事实，缺乏事实依据和法律依据。

综上所述，都市建筑公司上诉缺乏事实和法律依据，严重违背诚实信用，无视司法权威，浪费司法资源。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合情合理。请求依法驳回都市建筑公司上诉，维持原判，昭彰法律的公平正义。

都市建筑公司向一审法院起诉请求：1.泽锋收购站、陈少青停止侵权，排除妨碍，腾空并搬离非法占用都市建筑公司所有的位于斗门区井岸××、××号房屋；2.泽锋收购站、陈少青支付都市建筑公司自2008年3月20日起至归还房屋之日止的使用费216664元作损失赔偿（以租金评估价格为标准，暂计到起诉之日止）；3.本案诉讼费由泽锋收购站、陈少青承担。

一审法院认定事实：2007年1月10日，新大地公司与陈少青签订《仓储转让协议》，约定新大地公司将其名下位于斗门井岸镇霞山北42号（底层）的仓储转让给陈少青，总价款290955元。该协议还约定，本协议签订后5天内陈少青支付给新大地公司五万元定金，定金支付后2天内，双方到斗门公证处办理有关公证手续（手续费各负责一半），余下的转让金陈少青须在2007年2月10日前付清给新大地公司。陈少青有权选择何时办理更名手续，新大地公司要积极配合陈少青办理更名手续。

陈少青于2007年1月10日向新大地公司支付5万元，于2007年2月9日支付15万元，于2007年2月12日支付3万元，于2007年3月1日支付6万元。

2008年3月8日，陈少青与黄伟群签订《房屋租赁合同》，约定陈少青将斗门井岸镇港霞路XX号出租给黄伟群使用，租赁期限从2008年3月20日至2010年3月20日。

2010年3月4日，陈少青与黄伟群签订《房屋租赁合同》，约定陈少青将斗门井岸镇××、XX号出租给黄伟群使用，租赁期限从2010年3月20日至2013年2月20日。

2013年3月20日，陈少青与黄伟群签订《房屋租赁合同》，约定陈少青将斗门井岸镇××、XX号出租给黄伟群使用，租赁期限从2013年3月20日至2016年3月20日。

2016年3月23日，陈少青与黄伟群签订《房屋租赁合同》，约定陈少青将斗门井岸镇××、XX号出租给黄伟群使用，租赁期限从2016年3月23日至2019年3月23日。

一审法院另查明，2007年9月4日，珠海市斗门区井岸镇统建社区居委会、珠海市公安局井岸派出所出具证明称原霞山北X号（底层）现门牌号为××、XX号。

位于珠海市斗门井岸镇××、XX号的房屋登记的权属人为新大地公司，建筑面积193.97平方米。

新大地公司于2011年11月25日变更名称为都市建筑公司。

2010年9月29日，陈少青向一审法院起诉新大地公司，请求判令案涉房产属陈少青所有。2010年12月10日，陈少青以不能办理过户为由，向一审法院申请撤诉，一审法院予以准许。

一审法院认为，虽然都市建筑公司不认可其与陈少青签订的仓储转让协议及收款收据的真实性，但其并未向一审法院申请对仓储转让协议及收款收据上加盖的公章的真实性进行鉴定，故一审法院对仓储转让协议及收款收据的真实性予以确认。结合本案查明的事实，都市建筑公司已与陈少青签订转让协议将案涉房产转让给陈少青，陈少青支付了绝大部分房款，案涉房产都市建筑公司已交付陈少青占有使用，陈少青又将案涉房产出租给泽锋收购站使用，可见，都市建筑公司与陈少青之间存在房屋买卖合同关系，故一审法院认定本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。一审法院已向都市建筑公司释明，但都市建筑公司明确表示不变更诉讼请求，坚持以物权保护纠纷案由要求泽锋收购站、陈少青承担责任，故一审法院仍按照物权保护纠纷进行审理。如前所述，虽然都市建筑公司确为案涉房产的权属人，但其已将案涉房产转让给陈少青，后陈少青又将案涉房产出租给泽锋收购站使用，泽锋收购站、陈少青占有、使用案涉房产有合同依据。在都市建筑公司与陈少青之间的转让协议解除、被撤销、被确认无效前，都市建筑公司要求泽锋收购站、陈少青停止侵权、排除妨害、腾空并搬离案涉房屋并向其支付使用费的主张没有依据，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回都市建筑公司的诉讼请求。案件受理费4550元（都市建筑公司已预交5050元），由都市建筑公司负担4550元，一审法院退回都市建筑公司500元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为，本案为物权保护纠纷，亦即都市建筑公司以物权所有人的身份要求实际占有、使用人泽锋收购站与陈少青停止侵权，排除妨碍并腾退搬离。因此，对于都市建筑公司所主张物权的认定，以及泽锋收购站、陈少青是否构成侵权的认定，是本案争议处理的焦点问题。首先，都市建筑公司系依据涉案房产产权证的登记权属人主张其为物权所有人，而从查明的事实可知，都市建筑公司通过与陈少青签订《仓储转让协议》并出具收据收取转让款、协助办理更名手续等行为，已经作出了转让涉案房产的意思表示及履行转让房产的行为，虽然都市建筑公司对于上述证据均不予认可，但并不能提交相反证据予以推翻，对于都市建筑公司否认转让行为的主张本院不予采信。其次，根据本案的案由确定，本院对于都市建筑公司与陈少青之间就涉案房产的买卖合同效力不作审处，而根据在案证据显示，都市建筑公司虽然为涉案房产权属证书的登记所有权人，但其已经与陈少青形成转让的合意并实际履行了交付房产的义务，虽然双方仍未办理更名过户手续，但都市建筑公司已将涉案房产交由陈少青占有、使用。在此基础上，陈少青对于涉案房产的管理、控制及支配，包括将涉案房产出租予泽锋收购站获取收益，均是其独立、合法行使对涉案房产占有、使用和收益的权利，而泽锋收购站基于与陈少青的租赁合同关系，亦对涉案房产有合法的使用、收益的合同权利。上述行为并未侵犯都市建筑公司基于产权登记人身份所主张的物权。由上所述，都市建筑公司要求陈少青、泽锋收购站停止侵权、排除妨害、腾空及搬离涉案房产的请求没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持一审判决。

二审案件受理费4550元，由上诉人都市建筑公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　曾艺能

审判员　　廖世娟

审判员　　王　芳

二〇一八年八月二十日

书记员　　王　莉