苏州某某精密科技有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

苏州市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0509民初14752号 原告：苏州**精密科技有限公司，住所地江苏省苏州市**区**镇老吴同路20号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，江苏苏明律师事务所律师。 被告：**，男，1958年12月30日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。 委托诉讼代理人：乔治国，江苏政纬（**）律师事务所律师。 被告：**弯，男，1956年9月7日出生，汉族，住江苏省苏州市**区。 被告：**江城市政房屋拆迁配套有限公司，住所地江苏省苏州市**区**镇交通路2351号9幢401室。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，苏州**经济技术开发区法律服务所法律工作者。 原告苏州**精密科技有限公司（以下简称**公司）与被告**、**弯、**江城市政房屋拆迁配套有限公司（以下简称江城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月8日立案受理后，依法适用简易程序于2021年12月30日公开开庭进行了审理。原告**公司的法定代表人***和委托诉讼代理人**、被告**的委托诉讼代理人乔治国、被告**弯、被告江城公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付原告拆迁补偿款391357.4元；2、判令三被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告**公司多年前经被告**弯承租被告**位于**区**镇老吴同路20#原工业品公司厂房，2017年3月1日签订续租合同，租赁期限自2017年3月1日至2020年12月30日。2019年3月13日，被告**与苏州市**区**镇人民政府动迁办公室（被告江城公司作为代理人，以下简称**动迁办）签署《**太湖新城工业企业房屋征收补偿协议书》，对包括原告**公司承租厂房在内的区域进行拆迁。根据**动迁办委托江苏中信华明房地产土地资产评估有限公司评估，涉及到应当赔偿给原告**公司的停产停业损失、装修损失等合计为391357.4元，具体为停产停业损失270000元、固定资产搬迁费34800元、辅助补偿费（两台空调）800元、搬迁补偿费14400元、装修损失71357.4元。目前上述款项已经拨付，但是被告却拒绝给付原告，故诉至法院。 被告**辩称：原告**公司与被告**之间不存在房屋租赁合同关系，原告**公司以房屋租赁合同关系起诉被告**违反了合同相对性原则。涉案厂房系被告**出租给被告**弯，双方于2016年1月22日签订租房合同，约定租期至2020年12月31日止。因**弯拖欠房租，**已通过诉讼方式主张并执行完毕。在相关案件诉讼过程中，本案原告**公司作为第三人参加诉讼，并确认**弯与**之间存在房屋租赁合同关系，**公司与**弯之间存在房屋租赁合同关系。虽然**出具委托书给**弯，但实际上双方之间并未形成委托法律关系。**与**弯之间的租赁合同签订时间是2016年1月22日，委托书签订的时间是2016年1月28日，出具委托书是为了使**弯便于转租，并未明确否定双方之前建立的租赁关系。事实上，**弯以自己的名义与**公司签订租赁合同，**弯与各承租人约定的租金总和远远超过**弯与**之间约定的租金金额。**弯收取租金、电费、保证金均系其个人意思表示，且租金和电费均存在差价部分。房屋转租期间的维修、管理均由其个人负担，并不由**负担。**弯与各承租人之间无论是合同签署、解除、补偿等事宜均由**弯与各承租人之间自行协商处理但均未经被告**认可。 **公司与**弯签订的租房合同第五条第5款明确约定：“租赁期满，乙方**公司在租赁物上的自我装饰及改善投入应都无偿转让给甲方**弯”，第七条约定：“如甲方**弯遇到政府部门行政规划等原因须终止合同，乙方**公司应无条件服从”。根据双方之间的自愿约定，**公司已经无权就涉案房屋的拆迁利益向**或**弯主***。退一步讲，即使**公司对涉案房屋有拆迁利益，根据**公司2020年6月8日签署的声明和苏州市**区人民法院（2020）苏0509民初5888号民事判决书，**公司已将诉讼权利交由**弯向**主张。**弯已通过（2020）苏0509民初5888号案件起诉**并获得16万元补偿。2018年12月30日，**公司与**弯就补偿事宜已达成一致意见。**公司多次参与**弯和**之间的诉讼，从未以委托关系为由直接向**主***。即使**公司有权主张，其已经通过（2020）苏0509民初5888号案件得到了补偿。该案判决**给付**弯16万元并非因为**违约，而是法院基于公平合理原则酌情确定的，且依据的是**与**弯之间的房屋租赁关系。**公司在2020年6月8日的声明中已明确表示将诉讼权利交由**弯向**主张，**弯已经主张完毕。**公司现在又再次起诉**违反了一事不再理的原则。综上所述，**对**公司不应承担任何责任，请求法院判决驳回**公司的诉讼请求。 被告**弯辩称：**公司2020年6月8日签署声明将就拆迁利益进行诉讼的权利交由**弯行使，仅是出于对租赁合同具有相对性、及**作为被征收人一并取得了**弯和**公司的拆迁利益两个前提的考虑，是为了便于**弯对**进行诉讼，**公司并未实质放弃对**的权利主张。**弯虽然已经获得补偿16万元，但该金额并未包括**公司在本案中主张的款项，故**弯不负有支付给**公司的责任。 被告江城公司辩称：江城公司和**公司没有经济往来和法律关系，原告**公司无权向江城公司主***。 经审理查明：2004年10月20日，苏州市天泰拍卖有限公司等五家拍卖公司登报公告拍卖座落于苏州**市工业品公司吴同路口厂房（所有权属**市工业品有限公司）等事项。2004年10月29日，在苏州市图书馆举行的拍卖会上，**通过参与竞买，最终以390万元的竞价拍得苏州**市工业品公司吴同路口厂房（房屋建筑面积7643.66㎡、用地面积4824.66㎡）。2015年，**将涉案厂房交给**弯管理，由**向其发放工资。 2016年1月22日，**作为出租方（甲方），**弯作为承租方（乙方），双方签订《租房合同》一份，合同约定：甲方将原**市工业品有限公司厂房出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租金由甲方直接向乙方收取，每年租金为355000元，在每年1月1日和7月1日分两次付清；租房押金为10万元，租期结束时退还；在租住期间，水费、电费、电话费等相关费用由乙方承担；租赁期间，乙方因故意或过失造成房屋配套设施、设备的损毁，房屋的自然性损坏均由乙方负责维修；在租赁期间如遇房屋拆迁，合同自然终止；本合同经双方签字及收到第一期租金和押金后生效。合同生效后，请把1月份支付的1500元工资退回。合同签订后，**弯将涉案租赁物分别转租给**公司等次承租人。 2017年3月1日，**弯作为出租方（甲方），**公司作为承租方（乙方），双方签订《租房合同》一份，合同约定：甲方将原**市工业品有限公司约900平方米厂房出租给乙方使用，租期自2017年3月1日至2020年12月30日。每年租金80000元。 另查明：2018年4月1日，**太湖新城综合执法局发布《***周边征收（搬迁）项目》，通知将对***周边（运河以西、交通路以东）的房屋进行征收，工作人员在2018年4月1日至2018年5月31日期间入户调查，该调查结果将作为拟定征收补偿方案的数据依据。上述《租房合同》的租赁物原**市工业品有限公司厂房在本次征收（搬迁）项目范围内。 **公司提交的装修评估清单显示，**公司项下卷帘门、铝合金门、水磨石地坪、石膏片顶、夹板隔断、双层彩钢板隔断、立式台盆、拖把池、蹲便器、30*30地砖、25*33彩面砖、板平顶、成套木门等合计金额为71359.74元。2018年12月30日，**弯在其与**公司之间的租赁合同尾处签字表示同意补偿部分装修费。 2019年3月13日，**曾签署《**太湖新城工业企业房屋征收补偿协议书》（协议编号：5-166号）一份，该协议书约定补偿款为12604507.74元，并要求**须在2019年6月30日前完成房屋腾退并移交全部资产，***动迁办未在该份协议书上**。 在（2020）苏0509民初5888号案件审理中，**与**动迁办、**动迁办的委托代理人江城公司重新签订《**太湖新城工业企业房屋征收补偿协议书》（协议编号：5-166号），该份协议书载明补偿款共计12294532.04元，包括房屋评估值7441037.85元、装修及附属物评估值2219788.85元、土地补偿款1098239.34元、停产停业损失补偿1399866元、搬迁补偿费120800元、辅助补偿14800元。协议书其他内容与前份一致。上述部分补偿项目具体明细如下：⑴装修及附属物评估值2219788.85元，包括装修及附着物1812572.85元、固定资产（不可搬迁）248956元（包括①电缆线50平方，259米，重置全价31080元，成新率65%即20202元；②电缆线70平方，240米，重置全价42000元，成新率65%即27300元；③电缆线16平方，470米，重置全价13160元，成新率65%即8554元）、固定资产（搬迁）158260元（按照搬迁设备评估价1582600元的10%计算）。⑵停产停业损失补偿1399866元，包含有产权证及营业执照1903平方米，300元/平方米，计570900元；有产权证无营业执照5448.89平方米，150元/平方米，计817333.5元；无产权证亦无营业执照155.1平方米，75/平方米，计11632.5元。江城公司陈述按照承租人的营业执照以及租赁合同载明的面积计算。⑶搬迁补偿费120800元，按照每50平方米800元计算，面积以涉案房屋的建筑面积（含无证）为准。⑷辅助补偿费即空调移机费14800元，每台空调按照400元计算，共37台。 另，包括**公司在内的部分次承租人共同出具《声明》一份，**：“本人（我司）与**弯签订了房屋租赁合同书，就承租**市工业品有限公司厂房一事进行了明确约定。2018年4月，***周边征收（搬迁）项目启动，该厂房所在地块被纳入征收范围内。现本人（我司）承诺关于涉案厂房所有权人**与动迁办签订的《房屋征收补偿协议书》项下的装修及附属物评估值、停产停业损失补偿、搬迁补偿费、辅助补偿等项目中涉及次承租人的补偿内容，本人（我司）同意将诉讼权利交由**弯行使，向**主张各项补偿。” 再查明：2019年4月3日，**将**弯、**公司诉至本院[（2019）苏0509民初4531号]，要求法院判令终止双方的租赁合同并返还房产；支付2018年拖欠的房租27500元及2019年未支付的房租（未支付的房租从2019年1月1日起计算至合同解除之日止）。后**弯上诉至苏州市中级人民法院。该案审理过程中，**弯与**均确认涉案《租房合同》于2018年12月30日解除，同时**公司（其余次承租人均已终止次承租合同并搬离租赁场所）表示其于2019年3月30日腾退租赁物。苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终10557号民事判决书，判决：1、**与**弯于2016年1月22日签订的《租房合同》于2018年12月30日解除；2、**弯于判决生效之日起三十日内将座落于苏州市**区*****路口“苏州**市工业品公司吴同路口厂房”（房屋所有权证号：吴证字第1991738号，建筑面积：7643.66平方米；**市国有土地使用权证号：江国用（96）字第0136608号，用地面积：4824.66㎡）腾空、迁出并将上述租赁物返还给**；3、**弯于本判决生效之日起十日内支付结欠**的租金27500元，并向**支付自2019年1月1日起按每日986.1元标准计算至实际返还租赁物之日止的占有使用费，该款应优先从**弯支付的租房押金66960元中抵扣；4、驳回**的其他诉讼请求。 2020年5月6日，**弯与**共同签署《交接单》一份，载明：“**弯租赁**（**市工业品有限公司）的厂房，今天双方已经交接完毕。” 以上事实，有《租房合同》、《***周边征收（搬迁）项目》公告、《**太湖新城工业企业房屋征收补偿协议书》、固定资产评估汇总表、《声明》、民事判决书、交接单、《**补偿明细表》、房地产估价报告书、机器设备及附属设施评估咨询报告、辅助补贴、附属物补偿明细表以及当事人的当庭***以证实。 本院认为：**弯与**公司于2017年3月1日签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该《租房合同》约定租赁期限自2017年3月1日起至2020年12月30日止，又约定“如甲方遇到政府部门行政规划等原因须终止合同，乙方应无条件服从”，故**弯无须支付房屋租赁合同提前解除的违约金。对于各项拆迁补偿费用，本院认为，《**太湖新城工业企业房屋征收补偿协议书》系动迁部门与**所签订，**公司并无证据证明动迁部门就有关拆迁补偿款项的补偿对象系针对承租人。首先，出租人对涉案房屋对外出租，本身就属经营活动；涉案房屋被纳入征收范围亦必涉及出租人搬离征收范围，故停产停业补偿费、搬迁补偿费用并不当然就针对承租人，拆迁合同约定或拆迁单位支付的停产停业损失补偿费用、搬迁补偿费用亦是对出租人的补偿，而并非对承租人的补偿。其次，合同自然终止即解除后，可搬迁的固定资产（机器设备）以及辅助补偿费所涉及的空调，已由承租人自行拆除，并未对**公司因合同解除造成相应损失，**公司要求支付可搬迁的固定资产费用以及辅助补偿费亦无依据。综合本案证据，《租房合同》签订后，**公司对涉案房屋进行了部分装修的事实，本院予以认定。**弯作为出租人明确同意予以补偿。江城公司对涉案房地产现状进行了评估，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（四）**规定，参考征收补偿协议书中装修以及不可搬迁费用，本院根据《租房合同》未履行到期的期限酌定**弯赔偿**公司损失3万元。**公司与**、江城公司之间并未发生法律关系，**公司诉请**、江城公司予以赔偿的请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（四）**规定，判决如下： 一、被告**弯应于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州**精密科技有限公司损失共计3万元（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号；或汇入苏州市**区人民法院，账号：62×××60，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行）； 二、驳回原告苏州**精密科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3640元，由原告苏州**精密科技有限公司负担3361元，由被告**弯负担279元。被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号；或汇入苏州市**区人民法院，账号：62×××66，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行）。原告已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审判员　王　健 二〇二二年一月二十一日 书记员　范昳丽 附录相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。