湖北鑫某某建设有限公司与某某、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省黄梅县人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂1127民初2298号

原告：湖北鑫***建设有限公司。住所地：武汉市洪山区卓刀泉南路21号。

法定代表人：梅新春，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张展宏，湖北晋梅律师事务所律师。

被告：***，男，1974年11月24日出生，汉族，黄梅县人，现住黄梅县。

被告：***，女，1975年1月5日出生，汉族，黄梅县人，系被告***之妻，住址同上。

委托诉讼代理人：张卫星，黄梅县小池法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：林文明，男，1966年10月20日出生，汉族，黄梅县人，住黄梅县。系被告***之兄。

原告湖北鑫***建设有限公司（以下称“鑫博公司”）与被告***、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫博公司的委托诉讼代理人张展宏、被告***、被告***及***的共同委托诉讼代理人张卫星、林文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告鑫博公司提出诉讼请求：1、请求判令二被告迅速偿还购房款180000元及逾期利息。庭审中原告方变更诉讼请求，要求二被告支付剩余购房款123320元；2、请求判令二被告承担本案诉讼费、律师费及原告（其它）实现债权的费用。事实和理由：原告鑫博公司在承建位于黄梅县××镇的“滨江国际”房地产开发项目时，和被告***有生意往来，被告***为原告提供建筑所需的沙、石料。后“滨江国际”项目结算，房产开发商下欠原告鑫博公司工程款，使用该项目10余套商品房抵付。被告***得知后要求原告将其中的一套商品房以低于市场价3到5万元卖给他，被告***以沙、石料抵购房款。2015年8月27日，房产开发商黄梅雄博置业公司与二被告签订了购房合同，明确了总房价。2015年8月28日，被告对购房款超出沙、石料抵扣款部分总计180000元向原告方出具了欠条一份。后经原告方多次催讨，被告以种种理由拖延还款。经当庭质证，原告方认可被告***在2015年8月28日出具欠条后，分几次向原告方建筑工地运送的沙、石料总计折款56680元，可以抵扣其欠原告方购房款，故当庭变更诉讼请求，要求二被告迅速偿还下余欠款123320元。原告为支持其主张当庭提交了2份证据。证据1为2015年8月27日黄梅雄博置业公司与二被告签订的商品房买卖合同，拟证明原、被告双方形成债权债务关系的由来；证据2为2015年8月28日被告***出具的欠条一张，拟证明截止2015年8月28日止二被告欠原告购房款180000元的事实。

被告***、***辩称，截止2015年8月28日，欠原告鑫博公司购房款180000元属实，但在2015年12月7日前我分三次向原告“副总”王力斌支付了购房款125000元，在2017年1月7日前分几次为原告运送沙石料抵款56680元。综上，我已实付给原告方款项扣减我在2015年8月28日前欠原告方购房款180000元，原告方尚欠我沙石料款1680元。被告方为支付其主张当庭提交了2份证据，其中证据1为王力斌于2015年12月7日出具的收到购房款125000元的收条一张，拟证明被告还款的事实；证据2为原告方出具的沙石料收款收据入库单及结算清单，拟证明被告***截止2017年1月7日共向原告销售沙石料抵款56680元的事实。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，认定如下：二被告对原告提供的证据1质证后认为：房屋买卖合同中的出卖方不是原告鑫博公司，原告方也没有取得商品房买卖的资格，对原告方取得房屋买卖合同的债权有异议。综合本案其它证据，结合二被告的质证意见，本院认为，原告方就其与房产开发商黄梅雄博置业公司如何形成债权债务关系作了较合理的说明。原告方在转让黄梅雄博置业公司给其抵偿债务的一套商品房给二被告时，是由原告委托黄梅雄博置业公司与二被告签订商品房买卖合同。合同的真实目的是原告委托开发商黄梅雄博置业公司为二被告办理买卖的房产权属登记。在该起商品房买卖合同中，二被告在订立合同时是知道原告作为委托人与黄梅县雄博置业公司作为受托人之间代理关系的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该商品房买卖合同直接约束原告与二被告，故二被告异议理由不能成立，对原告提交的证据1予以采信。原告对二被告提供的证据1质证后有异议，认为收款为王力斌个人行为，收条上无原告公司印章，王力斌收款与原告公司无关。综合原、被告方的当庭陈述，结合原告方质证意见，本院认为，原告在承建“滨江国际”建筑工程项目时与被告***存在沙石料购销业务往来并于2015年8月27日发生商品房买卖等一系列民事活动，在双方民事活动中，案外人王力斌一直以原告方“副总”身份出现。在催收二被告所欠购房款中，王力斌也是代表着原告方，并在被告***于2015年8月28日向原告鑫博公司出具的欠条上签名。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，案外人王力斌于2015年12月7日向被告***出具收条，收到购房款125000元应视为原告鑫博公司委托其收款，该代理行为有效。故原告异议理由不成立，对该份证据本院予以采信。

本案原、被告双方争议的焦点是：2015年12月7日案外人王力斌出具收条，收到***购房款125000元是个人行为，还是代理行为。

本院认为，房产开发商黄梅雄博置业公司在“滨江国际”房地产项目结算时与原告鑫博公司发生以房抵款业务，实质是履行建设工程合同中开发商支付工程款的义务。基于上述合同，房屋所有权人即房产开发商黄梅雄博置业公司有协助原告鑫博公司将抵款房产所有权办理登记在原告鑫博公司指定的房产买受者名下的附随义务，开发商黄梅雄博置业公司只有转移了抵款房产的所有权，才能完成其与建筑商鑫博公司以房抵款协议的真正目的。因此，黄梅县雄博置业公司与被告***、***签订的房屋买卖合同是基于原告鑫博公司的委托而签订的。在订立合同时，二被告知道受托人黄梅雄博置业公司与委托人原告鑫博公司之间的代理关系，且系双方当事人的真实意思表示，该合同直接约束原告鑫博公司和二被告，当事人应当按照约定履行自己的义务。案外人王力斌在与被告***进行民事活动中构成表见代理。王力斌于2015年12月7日出具收条收到***购房款125000元应视为代理原告鑫博公司的收款，该代理行为有效。二被告在本案诉讼中为反驳原告诉讼请求，提出向原告销售沙石料，经双方结算抵销其欠原告购房款后，原告尚欠其沙石料款1680元，要求原告予以返还的主张，因二被告未当庭提出反诉，故本院暂不作处理，被告***可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第二款、第九十九条、第四百零二条之规定，判决如下：

驳回原告湖北鑫***建设有限公司的诉讼请求。

本案受理费2766元，减半收取1383元，由原告湖北鑫***建设有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判员　　乐炳雄

二〇一七年十月九日

书记员　　汪佳丽