某某、青岛鑫润利达实业有限公司等房屋买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省青岛市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁02执异859号

案外人：青岛海西建筑工程有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区红石崖街道办事处红柳河路555号。

法定代表人：解文功，执行董事兼总经理。

委托代理人：辛雷明，山东盈祥律师事务所律师。

委托代理人：奚慧慧，山东盈祥律师事务所实习律师。

申请执行人：***，男，1967年3月8日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。

委托代理人：王琦，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。

委托代理人：周玉倩，上海锦天城（青岛）律师事务所实习律师。

被执行人：青岛鑫润利达实业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江中路183号307室。

法定代表人：段起军，总经理。

被执行人：武德敏，男，1966年9月12日出生，汉族，住山东省青岛市经济技术开发区。

本院在执行申请执行人***与被执行人青岛鑫润利达实业有限公司、武德敏房屋买卖合同纠纷一案【执行案号：（2021）鲁02执1957号】过程中，青岛海西建筑工程有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人青岛海西建筑工程有限公司称，请求法院解除对青岛鑫润利达实业有限公司名下位于青岛市黄岛区共计18套房产（以下简称案涉房产）的查封。事实与理由：2017年7月16日，青岛鑫润利达实业有限公司与青岛海西建筑工程有限公司签订《商业用房抵顶工程款协议书》，协议约定青岛鑫润利达实业有限公司以青岛鸿润嘉园（坐落于黄岛区台山路）997幢425号商业楼第1、2、3、4层整层抵顶青岛海西建筑工程有限公司施工的青岛鸿润嘉园项目工程款，抵顶总价款与施工工程款之间差额多退少补。鸿润嘉园项目验收后，经双方核算确认，商业楼抵顶总价款不足以支付施工工程总价款，双方签订房屋买卖合同，案涉房产由青岛海西建筑工程有限公司使用至今，青岛鸿润嘉园997幢425号商业楼第1、2、3、4层虽登记在青岛鑫润利达实业有限公司名下，但实为青岛海西建筑工程有限公司所有。青岛市中级人民法院根据申请执行人的申请将对青岛鑫润利达实业有限公司名下的房产进行评估、拍卖，拍卖清单中含有青岛海西建筑工程有限公司所有的房产，故请求中止该执行行为。

申请执行人***辩称，1.申请执行人在诉讼及执行阶段查封的房产仍登记在被执行人名下，执行法院的查封行为符合法律规定。2.青岛海西建筑工程有限公司应当提交证据证明其与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，购买了案涉房产，同时还应当提交相关证据证明其占有、控制案涉房产，否则应承担举证不能的不利后果。3.青岛海西建筑工程有限公司的情形并未达到法律规定的排除执行行为的全部情形，不能排除申请执行人对案涉房产的查封、执行行为。4.申请执行人查封房产明细与青岛海西建筑工程有限公司提交的申请书中所列并不一致，依据《商业用房抵顶工程款协议书》第二条第三款的约定，签订本协议后应当签订预售合同，即青岛海西建筑工程有限公司明知《商业用房抵顶工程款协议书》并非符合法律要件的房产买卖合同。5.青岛海西建筑工程有限公司提交的现有证据，无法确定其与被执行人之间的债权债务关系。

为证明其主张，案外人青岛海西建筑工程有限公司向本院提交了以下证据：1.青岛海西建筑工程有限公司营业执照一份，证明青岛海西建筑工程有限公司作为民事主体适格。2.鸿润嘉园销售合同一份，证明2018年4月30日，青岛鑫润利达实业有限公司与青岛海西建筑工程有限公司签订该合同，约定青岛海西建筑工程有限公司购买鸿润嘉园（奋进路425号内1-7栋及商业楼）1-4层，合同合法有效，案涉房产包含在法院查封拍卖被执行人的房产范围内。3.青岛清香苑实业有限公司营业执照、企业信用信息公示报告各一份、水电费发票一组，证明2020年3月9日，青岛清香苑实业有限公司成立，住所地为青岛市黄岛区网点，经营范围许可项目包含住宿服务。青岛海西建筑工程有限公司在法院查封案涉房产前已经合法占有鸿润嘉园425号网点用于经营酒店提供住宿服务。4.建设工程施工合同、工程施工安装合同、商业用房抵顶工程款协议书、工程结算报告书、鸿润嘉园项目工程对账确认单各一份，证明2014年11月18日，青岛鑫润利达实业有限公司与青岛海西建筑工程有限公司签订合同，约定青岛海西建筑工程有限公司对青岛鸿润嘉园项目工程施工，工程地点位于奋进路东、五台山路南，青岛海西建筑工程有限公司在法院查封案涉房产前已与被执行人达成工程款抵房款协议，青岛海西建筑工程有限公司已支付案涉房产全部房款。2017年7月16日，青岛鑫润利达实业有限公司与青岛海西建筑工程有限公司签订协议，约定以青岛鸿润嘉园997幢425号商业楼第1、2、3、4层整层抵顶青岛海西建筑工程有限公司施工的鸿润嘉园项目工程款。2018年4月18日，山东和正工程管理咨询有限公司接受委托，对鸿润嘉园工程结算进行审核。2020年8月30日，青岛鑫润利达实业有限公司与青岛海西建筑工程有限公司对账确认青岛鑫润利达实业有限公司尚欠工程款23265662.66元。5.不动产登记证明一份，证明青岛鑫润利达实业有限公司将开发区五台山路1202号及奋进路427号房产抵押，因被执行人原因无法办理房产过户登记。

申请执行人***质证称，1.对第一组证据的真实性无异议。2.对第二组证据的真实性无法确认，对证明事项有异议，首先，合同约定买卖的房产为青岛市黄岛区奋进路425号1-4层，但申请执行人查封房产明细中并无1-4层的表述，故应由青岛海西建筑工程有限公司确认上述房产的具体座落。其次，合同第五条约定，在2019年5月30日前应签署青岛市商品房销售合同，因此该合同性质实际上相当于双方有意愿进行房屋买卖，但并非法律规定的商品房买卖合同。3.对第三组证据中的营业执照、企业信用信息公示报告无异议，对水电费发票及物业公司的证明真实性无法确认，对证明事项有异议，该两份证据无法证明青岛海西建筑工程有限公司实际合法占有案涉房产。4.对第四组证据中的施工合同无法确认，因申请执行人非合同主体。对商业用房抵顶工程款协议书无法确认，该协议书中所约定的抵顶房产与申请执行人查封房产不一致，需青岛海西建筑工程有限公司确认。同时该协议第二条第三款也约定签订正式合同，在未签订正式合同前该房产仍归被执行人所有。对工程结算报告书因系复印件，无法确认真实性，不予质证。对工程对账确认单真实性无法确认，对账时间为2020年8月30日，先签订相关协议后进行对账确认，不符合常理。5.对第五组证据真实性不予认可，与本案并无关联。

为证明其主张，申请执行人***向本院提交了以下证据：（2020）鲁02执保302号协助执行通知书、（2021）执前调207号之一执行裁定书、青岛市不动产登记信息查询记录一组，证明申请执行人在诉讼及执行过程中查封了被执行人名下的房产。

案外人青岛海西建筑工程有限公司质证称，对证据的真实性无异议，但其已经提交了黄岛区奋进路425号1-4层全部销售给青岛海西建筑工程有限公司的事实证据，其他证据也完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。

本院查明，***与青岛鑫润利达实业有限公司、武德敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日作出（2020）鲁02民初971号民事判决书，判决书载明：一、武德敏、青岛鑫润利达实业有限公司于本判决生效之日起十日内向***返还投资本金38234692.5元，并以37077747.5元为基数，向***支付自2011年6月1日起至实际清偿之日按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）4倍计算；以1156945元为基数自2012年1月6日起至实际清偿之日按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）4倍计算；二、武德敏、青岛鑫润利达实业有限公司于本判决生效之日起十日内向***支付诉讼财产保全保险费36981元；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232973元、保全费5000元，共计237973元，由武德敏、青岛鑫润利达实业有限公司负担。

诉讼过程中，本院于2020年5月13日作出（2020）鲁02民初971号之一民事裁定书，并于2020年5月20日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封时间自2020年5月20日始至2023年5月19日止。

因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号为（2021）鲁02执1957号。本院于2021年8月27日作出（2021）鲁02执1957号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人名下坐落于青岛市黄岛区台山路的房地产权共计41处房屋。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然青岛海西建筑工程有限公司主张其已于人民法院查封之前与青岛鑫润利达实业有限公司签订《商业用房抵顶工程款协议书》，但其提交的证据不足以证明其已在人民法院查封之前占有使用案涉房产，故青岛海西建筑工程有限公司的异议请求不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

驳回案外人青岛海西建筑工程有限公司的异议请求。

案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　王　松

审 判 员　　龙　骞

审 判 员　　周新喆

二〇二一年十一月十六日

法官助理　　马春伟

书 记 员　　王　钰