青岛海西建筑工程有限公司、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民事判决书 (2021)鲁02民初2469号 原告（案外人）：青岛海西建筑工程有限公司，住所地青岛市黄岛区红石崖街道办事处红柳河路555号，统一社会信用代码91370211264746105A。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，山东盈祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东盈祥律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：***，男，汉族，1967年3月8日出生，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（青岛）律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：青岛鑫润利达实业有限公司，住所地青岛市黄岛区，统一社会信用代码91370211679982433Ｘ。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东驰航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东驰航律师事务所律师。 第三人（被执行人）：***，男，汉族，1966年9月12日出生，住青岛市黄岛区。 原告青岛海西建筑工程有限公司（以下简称海西公司）因与被告***及第三人青岛鑫润利达实业有限公司（以下简称鑫润利达公司）、第三人***案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海西公司的委托诉讼代理人***、***，被告***的委托诉讼代理人***、***，第三人鑫润利达公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。第三人***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海西公司向本院提出诉讼请求：1.解除对鑫润利达公司名下位于黄岛区××路××号××共计18套房产的查封；2.依法确认鑫润利达公司名下位于黄岛区××路××号××共计18套房产归海西公司所有，停止对该财产的执行；3.判令由***承担本案所有诉讼费用。事实和理由：***与***、鑫润利达公司买卖合同纠纷一案，山东省高级人民法院（2021）鲁民终451号民事判决书发生法律效力，案件审理过程中***查封了鑫润利达公司名下位于青岛市黄岛区××路××路的房地产权，执行中对案涉财产进行评估、拍卖，海西公司对执行标的提出书面异议，青岛市中级人民法院作出（2021）鲁02执异859号执行异议裁定：驳回海西公司的异议。海西公司不服该裁定，理由如下：2017年7月16日，鑫润利达公司与海西公司签订《商业用房抵顶工程款协议书》，协议约定鑫润利达公司用青岛鸿润嘉园（坐落于黄岛区××路××台山路）997幢425号商业楼第1、2、3、4层整层抵顶海西公司施工的青岛鸿润嘉园项目工程款，抵顶总价款与施工工程款之间差额多退少补。鸿润嘉园项目竣工验收后，经双方核算确认，商业楼抵顶总价款不足以支付施工工程总价款，双方签订房屋买卖合同，涉案房产由海西公司使用至今。案涉房产虽登记在鑫润利达公司名下，但实际为海西公司所有，海西公司依照法律规定提起诉讼。后海西公司又补充如下意见：本案海西公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现海西公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，海西公司与鑫润利达公司以案涉房屋折价抵偿工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案***对鑫润利达公司享有的是普通借贷债权，而海西公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，海西公司工程款债权优先于***的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，海西公司就案涉房屋享有的权利足以排除***的强制执行。 ***答辩称，1、***已取得对鑫润利达公司的胜诉判决，执行鑫润利达公司名下的房产合理合法。***在诉讼及执行阶段查封的涉案房屋仍登记在鑫润利达公司名下，故法院的查封行为符合法律规定。2、海西公司应当提交证据证明其与鑫润利达公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买了涉案房产，同时还应提交相关证据证明其已经实际占有使用控制了涉案房产，否则应当承担举证不能的不利后果。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对排除执行行为的情形所列举的情况必须同时具备缺一不可，否则不能排除查封及执行行为。4、海西公司第二项诉讼请求与其其他诉请非同一法律事实及法律关系，因此不应予以支持。综上，应依法驳回海西公司的全部诉讼请求。 鑫润利达公司述称，其认可海西公司所陈述的事实。 ***未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、根据双方无异议的证据及在诉讼过程中的陈述，本院认定如下事实。 在本院（2021）鲁02执异859号一案中，本院查明：***与鑫润利达公司、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日作出（2020）鲁02民初971号民事判决书，判决书载明：一、***、鑫润利达公司于判决生效之日起十日内向***返还投资本金38234692.5元，并以37077747.5元为基数，向***支付自2011年6月1日起至实际清偿之日按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）4倍计算；以1156945元为基数自2012年1月6日起至实际清偿之日按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）4倍计算；二、***、鑫润利达公司于判决生效之日起十日内向***支付诉讼财产保全保险费36981元；三、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费232973元、保全费5000元，共计237973元，由***、青岛鑫润利达实业有限公司负担。诉讼过程中，本院于2020年5月13日作出（2020）鲁02民初971号之一民事裁定书，并于2020年5月20日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封时间自2020年5月20日始至2023年5月19日止。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号为（2021）鲁02执1957号。本院于2021年8月27日作出（2021）鲁02执1957号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人名下坐落于青岛市黄岛区××路××路的房地产权共计41处房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然海西公司主张其已于人民法院查封之前与鑫润利达公司签订《商业用房抵顶工程款协议书》，但其提交的证据不足以证明其已在人民法院查封之前占有使用案涉房产，故海西公司的异议请求不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定：驳回案外人海西公司的异议请求。 二、有争议的证据和事实 海西公司主张如下： 2014年11月18日，鑫润利达公司（发包人）与海西公司（承包人）签订《建设工程施工合同》一份，约定由海西公司承包施工鸿润嘉园工程，签约合同价为84625111.65元。计划开工日期为2014年11月28日，计划竣工日期为2016年9月12日，工期总日历天数650天。2018年8月30日，由海西公司施工的鸿润嘉园项目通过竣工验收备案，海西公司在竣工验收备案表施工单位意见一栏盖章确认。 2017年7月16日，鑫润利达公司（甲方）与海西公司（乙方）签订《工程施工安装合同商业用房抵顶工程款协议书》一份，约定：一、双方确认甲方用青岛鸿润嘉园997幢425号商业楼第1、2、3、4层整层抵顶乙方施工的签订鸿润嘉园项目工程款。房屋面积最终以房产交易中心的实测面积为准，甲方抵顶乙方工程款的鸿润嘉园997幢425号商业楼第1、2、3、4层，1层建筑面积为148平方米；2层建筑面积为1149平方米；3层建筑面积为1115平方米；4层建筑面积为152平方米；合计建筑面积为2564平方米。单价为12000元每平方米，总价为30768000元。房间详细见附图。甲方抵顶的997幢425号商业楼第1、2、3、4层整层总价款与乙方施工的青岛鸿润嘉园小区工程款之间差额多退少补。二、甲方的职责和义务：1、甲方保证在本协议签订后不得因甲方原因或其他事由导致抵顶工程款的商业用房被查封、抵押、出售，致使乙方权利无法实现；2、甲方需要协助乙方或第三方办理抵顶工程款商业用房相关手续和房屋的产权证等；3、甲方保证在本协议签订后乙方施工合同范围内工程验收合格后30天内签订正式甲方抵顶商业楼1、2、3、4层预售合同。四、乙方的权利：1、乙方签订合同后即拥有上述房屋的所有权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等）。2、乙方有权办理房屋产权登记手续，或暂不办理登记手续时免费更名一次。3、为方便乙方转卖房屋、办理产权等事宜，甲方直接按乙方的要求与第三方签订《商品房预售合同》，第三方亦同意按本协议的单价签订《商品房预售合同》。4、乙方可用书面通知方式告知甲方，与第三方签订购房合同，办理房屋产权登记手续。第三方作为乙方指定的购买者与甲方签订《商品房预售合同》并办理房屋产权登记。如上述房屋最终实测面积与本合同约定的面积有差异的，由第三方自行按本合同约定的每平方米建筑面积单价计算价格多退少补。……七、房屋销售1、乙方自用房屋时，甲方须配合将房地产权证办理至乙方名下。2、自本协议签订之日起，乙方可委托甲方或第三方销售抵工程款的房屋。若委托甲方销售的，另行签订协议。3、自本协议签订之日起，乙方可自行销售抵顶工程款的商业用房。4、不管乙方以何种方式处理房屋，甲方都应配合办理相关手续。甲方应根据乙方或购房业主的要求，办理相应一切手续（包括但不限于预购登记、办理房地产权证等）。 2018年4月18日，经鑫润利达公司委托，山东和正工程管理咨询有限公司出具山和建审（2018）第2009号《报告书》，载明：一、工程概况本工程位于山东省青岛市开发区。北临五台山路，西临奋进路。结构类型：高层为框剪结构、多层为砖混结构、网点为框架结构。总建筑面积47603.08平方米，其中地下车库为地下一层，建筑面积10497.10平方米，高层住宅2栋为地下一层+地上十五层，建筑面积9706.08平方米；多层5栋，1#、2#多层地下一层+地上五层+阁楼，3#-5#多层为地上五层+阁楼，建筑面积14837.87平方米；网点3栋，网点A为地下一层+地上四层，网点B、C为地下一层+地上三层，建筑面积12471.13平方米。本次审核范围包括土建、装饰、安装工程。施工单位：青岛海西建筑工程有限公司。二、审核意见本工程报审造价为119414125.45元，审定造价为108493662.66元，审减造价为10920462.79元。鑫润利达公司、海西公司均在工程造价咨询核定总表上盖章。 2018年4月30日，鑫润利达公司（甲方）与海西公司（乙方）签订《青岛市商品房销售合同》一份，约定：一、购房物业的基本情况甲方已取得该房屋商品房预售许可证（证书号：青房注字（青黄16）第102号）。乙方已对甲方所售物业《鸿润嘉园（奋进路425号内1-7栋及商业楼）》项目相关情况进行了充分详细的了解并自愿购买青岛市黄岛区××路××号《鸿润嘉园（奋进路425号内1-7栋及商业楼）》1-4层（详见红线图）。二、购房总建筑面积1层148平方米、2层1149平方米、3层1115平方米、4层152平方米（以实测面积为准）。三、购房总房款：每平方米单价12000元，房款总价30768000元整。四、该房屋付款方式：经甲乙双方商定，本合同签订时付款30768000元。五、双方约定如下：1、乙方应于2019年5月31日前携本合同及身份证或单位证明文件到甲方指定地点签署《青岛市商品房现售合同》。2、乙方在签署《青岛市商品房现售合同》之前如需办理变更姓名、房号等手续，须向甲方出具书面文件，甲方应无条件同意。甲方协助乙方办理变更手续。3、关于本物业建筑细则以政府有关部门批文为准。4、本合同项下甲方的地址或电话如发生变更，须及时书面通知对方，否则按本合同载明的联系方式向对方发送相关通知，即使被退回，自通知发出之日起5日后亦视为已送达。5、在购房过程中发生的政府规定由购房者承担的有关税费，须由乙方自付。6、甲乙双方在未签订《青岛市商品房现售合同》之前的约定以本合同为准。7、除非本合同另有约定，房屋状况一切以《青岛市商品房现售合同》中相关约定为准。甲方所制作、设置或发布的广告、沙盘、宣传页、效果图、样板间以及销售人员或其他工作人员的介绍或说明等，均只作为模拟参考，不构成甲方的承诺。8、甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应当协商解决，协商无效的可向该房屋所在地法院起诉。9、其他事项本合同没有订明的，按有关规定执行或双方协商解决。双方签订《青岛市商品房现售合同》后，相关约定以《青岛市商品房现售合同内容》为准。 2019年8月28日，海西公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将位于奋进路427号鸿润嘉园425号网点租赁给乙方，作为宾馆酒店等乙方经营的商业项目使用。乙方实际向甲方租赁的建筑面积约为2500平方米，共3层（以实际测量为准）。该房屋租赁期自2019年8月28日（起租日）起至2039年8月27日止共计20年。一层租金按2位于每年计算，二、三层租金按10万元每年计算，租金共计22万元每年，预付两年，两年后房租按照每年10%递增，首次房租在签订合同后三日内付清。以后每期房租在满期后一周内交纳。租赁期捏乙方只承担房租租金，不负责房租之外由甲方支付的一切房产费用（如房产税，房产出租税，市政配套等费用）。2019年8月29日，***通过银行汇款向海西公司支付44万元。2020年3月9日，由***与***作为股东出资成立青岛清香实业有限公司，公司住所地为青岛市黄岛区××路××号××号网点。 海西公司提交了水费转账凭证、电费发票、物业公司说明一宗，证明其自2020年1与1日起通过其员工***、***通过微信转账方式交纳水电费，所有水费交费地址均为奋进路427号鸿润嘉园南表。 海西公司提交鲁（2019）青岛市黄岛区第0034973号和（2019）青岛市黄岛区第0035079号不动产登记证明两份，证明鑫润利达公司已于2019年5月9日将包括涉案房屋在内的奋进路427号房产抵押，导致海西公司无法办理涉案房产的过户登记。 2020年8月30日，鑫润利达公司与海西公司经对账形成对账确认单一份，载明：应付工程款为108493662.66元，已拨付金额为85228000元，未付款金额为23265662.66元。工程收款明细中载明:2017年7月16日，房款抵顶工程款30768000元。 ***对海西公司主张的上述建设合同履行过程、房屋抵顶工程价款过程表示其不是当事人，相关事实无法确认；对海西公司主张的涉案房屋对外租赁的证据及事实均不予认可。 鑫润利达公司对海西公司提交的有关涉案工程施工合同的签订、履行的证据及房屋抵顶工程价款的证据和房屋抵押的证据及事实均予以认可；对海西公司主张的涉案房屋对外租赁的事实不清楚，但鑫润利达公司认可涉案房屋由海西公司占有使用。 本案经调解各方未达成协议。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，海西公司提起本案诉讼，要求解除对涉案18套房屋的查封并要求确认该18套房屋归其所有，海西公司作为原告对其主张负有举证责任。根据各方当事人提交的证据及质证情况，本院经审查认为，海西公司提交的有关施工合同、结算资料、工程验收资料、发票等证据能够相互印证，形成较完整的证据链，可以证明海西公司与鑫润利达公司之间存在建设工程施工合同关系。现海西公司对涉案18套房屋主张权利，主张其并非普通房屋买受人，其对涉案18套房屋具有工程价款优先受偿权。本院认为，由海西公司所施工的涉案工程于2018年4月18日出具结算报告，而海西公司与鑫润利达公司于2017年7月16日签订《工程施工安装合同商业用房抵顶工程款协议书》，该协议书系在建设工程施工合同履行过程中签订，故双方以房屋抵顶过程价款的约定既不违反法律规定，也符合建筑施工市场的实际情况。2020年3月9日，由海西公司的法定代表人***与***作为股东出资成立青岛清香实业有限公司，公司住所地为青岛市黄岛区××路××号××号网点，结合海西公司提交的交纳水电费的证据，可以证明海西公司最迟在2020年年初就已实际占有使用涉案房屋。本院于2020年5月20日对涉案房屋采取查封措施，故海西公司对涉案房屋的占有使用发生在查封之前。现涉案房屋未登记在海西公司名下系鑫润利达公司将涉案房屋对外抵押贷款所致，海西公司对此并无过错。涉案房屋现虽登记在鑫润利达公司名下，但涉案房屋的财产利益已经从实物形态的房屋转化为金钱形态的工程价款，换言之，鑫润利达公司在将涉案房屋向海西公司移交的同时已完成相应工程价款的支付，以实物形态存在的房屋实质上已经不属于鑫润利达公司所控制的责任财产范围。海西公司要求对涉案房屋排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”在无有效证据证明海西公司与鑫润利达公司存在恶意串通的情形下，双方之间以房屋抵顶工程价款的行为并不违反法律规定，该抵偿行为合法有效。现涉案房屋在查封之前已实际交付给海西公司，故***作为普通债权人无权要求对涉案房屋进行强制执行。 关于海西公司要求确认涉案房屋归其所有问题，因海西公司系基于建设工程施工合同关系的债权占有涉案房屋，双方之间系建设工程施工合同关系，其可依约要求鑫润利达公司协助办理过户手续，不能直接要求确认涉案房屋归其所有。 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行青岛市黄岛区××路××号××共计18套房产； 二、驳回原告青岛海西建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费53800元，由被告***负担，原告青岛海西建筑工程有限公司已预交53800元，本院退回53800元。被告***应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费53800元，拒不交纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年六月十四日 书记员*** 书记员***