厦门兆翔物业服务有限公司
（2018）闽0206民初5621号判决书
来源：中国裁判文书网
福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0206民初5621号
原告：厦门兆翔物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金山街道云顶北路16号308单元A143。
法定代表人：刘成勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁昱，女，该公司员工。
被告：厦门宸钰进出口有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区港中路1690号万翔国际商务中心3#楼11层1103单元之一。
法定代表人：陈秀玉。
委托诉讼代理人：林江梅，女，该公司员工。
原告厦门兆翔物业服务有限公司（以下简称兆翔物业公司）与被告厦门宸钰进出口有限公司（以下简称宸钰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序于2018年7月30日公开进行了审理。原告兆翔物业公司的委托诉讼代理人丁昱、被告宸钰公司的委托诉讼代理人林江梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
厦门兆翔物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令厦门宸钰进出口有限公司立即向厦门兆翔物业服务有限公司支付拖欠物业费、公维金及水电费合计96325.09元，以及逾期支付上述费用的违约金122930.51元（暂计至2018年4月30日）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：兆翔物业公司与宸钰公司于2013年11月13日签订了《万翔国际商务中心前期物业管理服务合同》，该合同约定，兆翔物业公司为宸钰公司使用的万翔国际商务中心3#号楼11层1108单元（面积389.39平方米）提供物业服务，宸钰公司须按以下标准和时间向原告支付物业费、公维金及水电费：物业费按4.68元/平方米/月标准，首笔三个月的物业费被告应于物业协议签订之日支付给原告，此后物业费三个月缴交一次，应于每三个月首月5日前向原告缴交；公维金按0.5元/平方米/月的标准每三个月向原告缴交；水电费据实结算，在收到兆翔物业公司送达的收费单后向其缴交中央空调使用费，在每月10日向兆翔物业公司缴交上个月水电费（含公摊）。另据协议第七条第2款约定，宸钰公司逾期7日未支付各项费用的，应按延迟缴纳天数，按每日千分之三的标准向原告缴纳违约金。合同签订后，兆翔物业公司依约向宸钰公司提供了约定的物业服务。然而宸钰公司自2015年10月1日起，即拖欠物业费等费用。2017年12月起，兆翔物业公司多次向宸钰公司寄送催款函催收欠款，但宸钰公司仍未向兆翔物业公司支付任何欠款。宸钰公司至今尚欠兆翔物业公司2015年10月至2018年6月物业费60126.55元，2015年10月至2018年6月公维金6423.78元，2016年9月至2018年4月水电费及公摊水电费17764.69元、中央空调费12010.07元，合计29774.76元，上述费用合计96325.09元。综上，宸钰公司应向兆翔物业公司支付拖欠的各项费用共计96325.09元和逾期付款违约金122930.51元（暂计至2018年4月30日），共计219255.6元。
宸钰公司辩称，1.兆翔物业公司未按《前期物业服务合同》约定的物业服务内容进行屋面等建筑共用部分的维修、养护和管理，其提供的物业服务不符合约定，是其首先违约的，理应赔偿宸钰公司的损失或减免其物业服务费用。由于宸钰公司的房产处于顶楼，其搬入所购买的物业进行办公后，每逢下大雨时，屋顶就发生漏水、渗水事故，宸钰公司多次通知兆翔物业公司对屋面进行维修，但兆翔物业公司却推诿拒绝，为此，宸钰公司自行委托施工队对屋顶进行处理。但由于是室外屋面的问题导致漏水问题，宸钰公司自行修复并没有作用。兆翔物业公司没有依据前期物业服务合同对漏水的屋面进行维修，时至今日，漏水、渗水问题仍无法解决。所以，宸钰公司拖欠物业费实是无奈之举，是兆翔物业公司首先违约，宸钰公司有行使前履行抗辩权的正当权利。2.兆翔物业公司主张的逾期付款违约金没有法律依据，因兆翔物业公司首先不履行物业服务合同约定的义务，宸钰公司拖欠物业费是正当行使前履行抗辩权的合法权利，因此，宸钰公司建议不支持兆翔物业公司的违约金主张。同时，兆翔物业公司按每日千分之三主张逾期违约金明显过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。宸钰公司对兆翔物业公司提交的《商品房买卖合同》及其附件《前期物业服务合同》、收费通知单及银行回单、土地房屋产籍调查表的真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。宸钰公司对兆翔物业公司提交的2014年12月25日《万翔商务中心水电费公摊计算办法（暂行）》的真实性无异议，质证认为收费标准不合理，但未提供证据证明，且宸钰公司入住后按该标准支付水电费及公摊水电费等费用至2016年8月30日，故本院对兆翔物业公司提交的2014年12月25日《万翔商务中心水电费公摊计算办法（暂行）》予以确认。宸钰公司对兆翔物业公司提交催款函、相应快递回单及快递查询单、费用计算明细及过程表、2016年8月至2018年6月21日水电费票据不予确认，上述证据有相应的原件，本院予以确认。兆翔物业公司对宸钰公司提交的7张照片不予确认，因宸钰公司未提供照片的原始载体、照片的形成时间等基本信息，本院对该组照片不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：宸钰公司系厦门市湖里区港中路1690号1103单元（面积为389.32㎡，商品房买卖合同前期物业服务合同为1108单元，实为同一处房产）的业主。2013年11月13日，兆翔物业公司与宸钰公司签订《前期物业服务合同》，约定：兆翔物业公司为宸钰公司购买的万翔国际商务中心3#楼11层1108单元提供物业管理服务，物业费收费标准为4.68元/平方米/月，宸钰公司应于房屋交付之日的次日支付首笔三个月的物业管理费，之后物业费每三个月缴交一次，须于每三个月首月5日前支付至兆翔物业公司指定银行账户内；房屋公共维修金按0.5元/平方米/月的标准收取，收取方式和时间与物业费一致；中央空调使用费根据实际产生的费用按建筑面积分摊，由宸钰公司收到兆翔物业公司送达的收费单后3个工作日内缴纳；自用水电费按实际使用量计收，公共水电费按建筑面积分摊计收，宸钰公司应按月于每月10日前交纳上月的自用水电费、公摊水电费；协议期限自协议签订之日起至业主委员会成立之后止，宸钰公司期满没有提出书面终止的视为合同自动延续；若被告未能按期缴纳各项费用，兆翔物业公司有权书面通知宸钰公司立即缴付，宸钰公司逾期7日未缴付的，须按延迟缴纳天数每日3‰的标准向兆翔物业公司支付违约金等等。合同签订后，兆翔物业公司开始为宸钰公司提供物业管理服务，但宸钰公司在兆翔物业公司催收下未能依约支付相关费用。截至2018年6月30日，宸钰公司欠缴的费用及兆翔物业公司请求的违约金等具体如下：
表格一：物业费
物业费计费期间欠缴物业费（元）最后缴款日违约金起算日
2015.10.1-2015.12.315466.052015.10.52015.10.6
2016.1.1-2016.3.315466.052016.1.52016.1.6
2016.4.1-2016.6.305466.052016.4.52016.4.6
2016.7.1-2016.9.305466.052016.7.52016.7.6
2016.10.1-2016.12.315466.052016.10.52016.10.6
2017.1.1-2017.3.315466.052017.1.52017.1.6
2017.4.1-2017.6.305466.052017.4.52017.4.6
2017.7.1-2017.9.305466.052017.7.52017.7.6
2017.10.1-2017.12.315466.052017.10.52017.10.6
2018.1.1-2018.3.315466.052018.1.52018.1.6
2018.4.1-2018.6.305466.052018.4.52018.4.6
合计60126.55
表格二：公维金
公维金计费期间欠缴公维金（元）最后缴款日违约金起算日
2015.10.1-2015.12.31583.982015.10.52015.10.6
2016.1.1-2016.3.31583.982016.1.52016.1.6
2016.4.1-2016.6.30583.982016.4.52016.4.6
2016.7.1-2016.9.30583.982016.7.52016.7.6
2016.10.1-2016.12.31583.982016.10.52016.10.6
2017.1.1-2017.3.31583.982017.1.52017.1.6
2017.4.1-2017.6.30583.982017.4.52017.4.6
2017.7.1-2017.9.30583.982017.7.52017.7.6
2017.10.1-2017.12.31583.982017.10.52017.10.6
2018.1.1-2018.3.31583.982018.1.52018.1.6
2018.4.1-2018.6.30583.982018.4.52018.4.6
合计6423.78
表格三：水电费及公摊水电费
水电费计费期间水电费（元）最后缴款日违约金起算日
2016.9.1-2016.9.301116.812016.10.102016.10.11
2016.10.1-2016.10.31942.392016.11.102016.11.11
2016.11.1-2016.11.301237.102016.12.102016.12.11
2016.12.1-2016.12.31958.712017.1.102017.1.11
2017.1.1-2017.1.31814.722017.2.102017.2.11
2017.2.1-2017.2.28794.192017.3.102017.3.11
2017.3.1-2017.3.31796.462017.4.102017.4.11
2017.4.1-2017.4.30817.742017.5.102017.5.11
2017.5.1-2017.5.31845.502017.6.102017.6.11
2017.6.1-2017.6.301157.532017.7.102017.7.11
2017.7.1-2017.7.311016.972017.8.102017.8.11
2017.8.1-2017.8.311324.892017.9.102017.79.11
2017.9.1-2017.9.301205.972017.10.102017.10.11
2017.10.1-2017.10.31997.032017.11.102017.11.11
2017.11.1-2017.11.301140.182017.12.102017.12.11
2017.12.1-2017.12.30747.972018.1.102018.1.11
2018.1.1-2018.1.31480.642018.2.102018.2.11
2018.2.1-2018.2.28451.492018.3.102018.3.11
2018.3.1-2018.3.31443.412018.4.102018.4.11
2018.4.1-2018.4.30474.992018.5.102018.5.11
合计17764.69
表格四：中央空调使用费
空调费计费期间欠缴空调费（元）最后缴款日违约金起算日
2016.9.1-2016.9.301523.792016.10.102016.10.11
2016.10.1-2016.10.31877.202016.11.102016.11.11
2017.5.1-2017.5-31505.532017.6.102017.6.11
2017.6.1-2017.6.301516.312017.7.102017.7.11
2017.7.1-2017.7.312067.542017.8.102017.8.11
2017.8.1-2017.8.312342.602017.9.102017.9.11
2017.9.1-2017.9.302026.682017.10.102017.10.11
2017.10.1-2017.10.311150.422017.11.102017.11.11
合计12010.07
在上述欠费期间，兆翔物业公司分别于2018年5月15日、2018年6月4日向宸钰公司邮寄欠费催款函。后宸钰公司未支付相关费用，兆翔物业公司诉至本院。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。宸钰公司主张的房屋室外屋面漏水问题，属于建造问题，其理应向开发商主张权利，宸钰公司据此拒绝向兆翔物业公司交纳物业管理费及其他费用，缺乏理据，本院不予支持。兆翔物业公司与宸钰公司签订的《前期物业服务合同》系合同当事人的真实意思表示，其内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。宸钰公司应按照合同的约定向兆翔物业公司交纳欠缴的2015年10月1日至2018年6月30日的物业服务费60126.55元、公维金6423.78元，2016年9月1日至2018年4月30日水电费及公摊水电费17764.69元、空调使用费29774.76元。宸钰公司逾期缴费，依合同约定还应向兆翔物业公司支付违约金。兆翔物业公司主张按照合同约定的日利率3‰的标准计算违约金，过分高于兆翔物业公司的实际损失，且宸钰公司明确要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对违约金酌情予以调整，违约金应以每期欠缴费用为基数，按日利率3‰的标准自违约金起算日计至2018年4月30日止，并不以超过当期欠缴金额为限。在违约金限额范围内，每项费用每期违约金的具体数额如下：
表格一：物业费（计算标准为每日3‰）
物业费计费期间当期欠缴
物业费（元）最后缴款日违约金
起算日违约金计算截止日违约金（元）
2015.10.1-2015.12.315466.052015.10.52015.10.62018.4.305466.05
2016.1.1-2016.3.315466.052016.1.52016.1.65466.05
2016.4.1-2016.6.305466.052016.4.52016.4.65466.05
2016.7.1-2016.9.305466.052016.7.52016.7.65466.05
2016.10.1-2016.12.315466.052016.10.52016.10.65466.05
2017.1.1-2017.3.315466.052017.1.52017.1.65466.05
2017.4.1-2017.6.305466.052017.4.52017.4.65466.05
2017.7.1-2017.9.305466.052017.7.52017.7.64886.65
2017.10.1-2017.12.315466.052017.10.52017.10.63378.02
2018.1.1-2018.3.315466.052018.1.52018.1.61869.39
2018.4.1-2018.6.305466.052018.4.52018.4.6393.56
合计47127.9248789.97
表格二：公维金（计算标准为每日3‰）
公维金计费期间当期欠缴
公维金（元）最后缴款日违约金
起算日违约金计算截止日违约金
限额（元）
2015.10.1-2015.12.31583.982015.10.52015.10.62018.4.30583.98
2016.1.1-2016.3.31583.982016.1.52016.1.6583.98
2016.4.1-2016.6.30583.982016.4.52016.4.6583.98
2016.7.1-2016.9.30583.982016.7.52016.7.6583.98
2016.10.1-2016.12.31583.982016.10.52016.10.6583.98
2017.1.1-2017.3.31583.982017.1.52017.1.6583.98
2017.4.1-2017.6.30583.982017.4.52017.4.6583.98
2017.7.1-2017.9.30583.982017.7.52017.7.6522.08
2017.10.1-2017.12.31583.982017.10.52017.10.6360.90
2018.1.1-2018.3.31583.982018.1.52018.1.6199.72
2018.4.1-2018.6.30583.982018.4.52018.4.642.05
合计5890.995212.61
表格三：水电费及公摊水电费（计算标准为每日3‰）
水电费计费日当期欠缴
水电费（元）最后缴款日违约金
起算日违约金计算截止日违约金（元）
2016.9.1-2016.9.301116.812016.10.102016.10.112018.4.301116.81
2016.10.1-2016.10.31942.392016.11.102016.11.11942.39
2016.11.1-2016.11.301237.102016.12.102016.12.111237.10
2016.12.1-2016.12.31958.712017.1.102017.1.11958.71
2017.1.1-2017.1.31814.722017.2.102017.2.11814.72
2017.2.1-2017.2.28794.192017.3.102017.3.11794.19
2017.3.1-2017.3.31796.462017.4.102017.4.11796.46
2017.4.1-2017.4.30817.742017.5.102017.5.11817.74
2017.5.1-2017.5.31845.502017.6.102017.6.11845.50
2017.6.1-2017.6.301157.532017.7.102017.7.111157.53
2017.7.1-2017.7.311016.972017.8.102017.8.111016.97
2017.8.1-2017.8.311324.892017.9.102017.9.11918.15
2017.9.1-2017.9.301205.972017.10.102017.10.11727.20
2017.10.1-2017.10.31997.032017.11.102017.11.11508.49
2017.11.1-2017.11.301140.182017.12.102017.12.11478.88
2017.12.1-2017.12.30747.972018.1.102018.1.11244.59
2018.1.1-2018.1.31480.642018.2.102018.2.11112.47
2018.2.1-2018.2.28451.492018.3.102018.3.1167.72
2018.3.1-2018.3.31443.412018.4.102018.4.1125.27
2018.4.1-2018.4.30474.992018.5.102018.5.11
合计17764.6913580.89
表格四：中央空调使用费（计算标准为每日3‰）
空调费计费期间当期欠缴
空调费（元）最后缴款日违约金
起算日违约金计算截止日违约金（元）
2016.9.1-2016.9.301523.792016.10.102016.10.112018.4.301523.79
2016.10.1-2016.10.31877.202016.11.102016.11.11877.20
2017.5.1-2017.5-31505.532017.6.102017.6.11489.86
2017.6.1-2017.6.301516.312017.7.102017.7.111332.84
2017.7.1-2017.7.312067.542017.8.102017.8.111625.09
2017.8.1-2017.8.312342.602017.9.102017.9.111623.42
2017.9.1-2017.9.302026.682017.10.102017.10.111222.09
2017.10.1-2017.10.311150.422017.11.102017.11.11586.71
合计12010.079281
以上违约金合计76864.47元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、厦门宸钰进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门兆翔物业服务有限公司支付2015年10月1日至2018年6月30日的物业服务费60126.55元、公维金6423.78元，2016年9月1日至2018年4月30日水电费及公摊水电费17764.69元、空调使用费12010.07元；
二、厦门宸钰进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付厦门兆翔物业服务有限公司截至2018年4月30日欠缴的物业服务费、公维金、水电费及公摊水电费、空调使用费所产生的逾期缴纳违约金76864.47元；
二、驳回厦门兆翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果厦门宸钰进出口有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4588元，减半收取计2294元，由被告厦门宸钰进出口有限公司负担1881.5元，厦门兆翔物业服务有限公司负担412.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 樊 珺
二〇一八年九月十七日
书记员 林昕颖
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
