山东省公共资源交易中心、***等确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁02民终15225号 上诉人（原审被告）：山东省公共资源交易中心（山东省政府采购中心），住所地山东省济南市经十东路10567号，统一社会信用代码：12370000MB2807238R。 法定代表人：***，主任。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（济南）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1948年9月14日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：***，山东雅君律师事务所律师。 原审被告：***，女，1957年4月8日出生，汉族，住山东省青岛市市北区陵县。 委托诉讼代理人：韩堃，山东柏海律师事务所律师。 原审被告：青岛旭泰建设工程有限公司，住所地山东省青岛市胶州市***东***，统一社会信用代码：91370281718044168W。 法定代表人：***，总经理。 上诉人山东省公共资源交易中心（以下简称公共资源中心）因与被上诉人***及原审被告***、青岛旭泰建设工程有限公司（以下简称旭泰公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2022）鲁0203民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 公共资源中心上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决类推认定山东省机械设备成套局非涉案房屋的权利人，属认定事实错误及适用法律错误。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外。”虽然山东省机械设备成套局与旭泰公司于1997年8月26日签订《房屋转让合同》，***公司仅支付部分购房款，涉案房屋在***取得产权证前，一直登记于山东省机械设备成套局名下，山东省机械设备成套局为涉案房屋所有权人。原审判决类推认定山东省机械设备成套局非涉案房屋的权利人既违反民法典的规定，也与事实不符，属适用法律错误和认定事实错误。二、原审判决类推认定山东省机械设备成套局非涉案房屋的权利人将造成国有资产流失，且与其判决第一、二、三项相矛盾。涉案房屋在***取得产权证前，产权一直登记于山东省机械设备成套局名下，原审判决类推认定山东省机械设备成套局非涉案房屋的权利人将造成国有资产流失。合同无效的法律后果是相互返还，如果按照原审判决执行，***需将103户房屋返还给上诉人（山东省机械设备成套局），103户房屋将变更登记至上诉人名下，但原审判决却认定山东省机械设备成套局非涉案房屋的权利人，两者相互矛盾。综上，原审判决认定事实错误、适用法律错误。 ***辩称，一、案涉房屋延安××路××号××**××户系***1997年购买并实际居住至今，***是实际权利人。1.上诉人已于1997年将延安三路20号出售。1997年8月26日，时称山东省机械设备成套局，现已合并成立为山东省公共资源交易中心，将青岛市延安××路××号住宅转让给时称胶州市***建筑公司，现更名为旭泰公司，该转让协议包含套三房一套，套二房三套，即延安三路20号1**101-104户共4套房屋，4套房屋价款共计32万元。2.***于1997年购买了延安××路××号××**××户。因胶州市***建筑公司与***所在单位青岛联华房地产开发有限公司存在业务合作关系，胶州市***建筑公司将该四套房屋转卖给青岛联华房地产开发有限公司。为解决职工住房困难，青岛联华房地产开发有限公司以福利分房的形式将延安三路20号103户出售给***，***缴纳1.5万元，所在单位青岛联华房地产开发有限公司资助5万元，***成为103户的实际购房者，此后***获得该房屋钥匙并一直居住至今。***同时购买了102户并实际居住，其他101户由***购买、104户由***购买。证明***实际购买并居住于此的证据有***当年负责分配四套房屋及计算房屋价款的记录和房屋图纸，***、***、***的购房房款收据，***2008年与旭泰公司签订的协议书，***丈夫***关于购房办证情况的说明以及***103户电费、水煤气费、暖气缴费收据发票等，以上证据充分证明了延安三路20号一**已于1997年出售，***1997年出资购买了103户。二、上诉人无权再次出售案涉房屋103户，上诉人与***、旭泰公司重新签订的案涉房屋103户买卖合同系无权处分，应为无效合同。由于历史遗留问题，该101-104户房屋1997年出售给个人后一直未能办理房产过户登记手续。为此，旭泰公司于2005年起诉了上诉人，要求上诉人为实际购房的四名职工办理产权转移登记手续。根据青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第5776号裁定，旭泰公司和上诉人均认可旭泰公司1997年购买青岛市延安××路××号房屋后，已经将该房屋已分配给四名职工。在原审被告三方均清楚延安三路20号房屋已经出售给个人的情况下，2018年山东省机械设备成套局、旭泰公司、***明知103户房屋已由***实际购买并居住至今，却恶意串通，罔顾事实，再次签订房屋买卖合同，***并据此办理房产登记手续。***重新签订的房屋买卖合同系恶意串通，严重损害了***的合法权益。上诉人及旭泰公司再次出售103户的行为，系无权处分，其关于103户的再次出售合同应为无效合同。三、案涉房屋未及时过户系历史原因造成的，并不能据此认定延安××路××号××**××户仍属于上诉人所有，上诉人无权再次处分。由于历史遗留问题，青岛市延安××路××号一**101-104户房屋1997年出售给个人后一直未能办理房产过户登记手续，房产证依然登记在上诉人名下，但并不能由此得出上诉人依然是103户的权利人，上诉人应配合***办理103户房产过户登记手续，而不是再次转卖给***，上述处分行为应为无权处分，上述2018年、2019签订的青岛市延安××路××号房屋买卖合同中关于103户房屋的内容无效。综上，***系案涉房屋延安××路××号××**××户的实际权利人，上诉人等签订的青岛市延安××路××号房屋买卖合同中关于103户房屋的内容无效，上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。 ***述称，上诉状第二条说如果按原审判决执行***需将103户返还给上诉人，但实际上诉人并未将该房屋交付于***，所以不存在房屋返还问题，其他同一审答辩意见。 旭泰公司未作**。 ***向一审法院起诉请求：1.判令***、公共资源中心、旭泰公司2018年9月12日签订的关于延安三路20号房屋转让协议中关于1**103户买卖的约定无效；2.判令***、公共资源中心2018年9月12日签订的房地产买卖契约中关于1**103户买卖的约定无效；3.判令***、公共资源中心2019年8月30日签订的山东省二手房买卖合同中关于1**103户买卖的约定无效（合同金额320000元）；4.判令青岛市市北区延安××路××号1**103户所有权归***所有；5.判令***、公共资源中心、旭泰公司于本判决生效后协助***将延安三路20号1**103户过户至***名下；6.本案诉讼费用由***、公共资源中心、旭泰公司承担。 一审法院认定事实：***曾以房屋买卖合同纠纷为由起诉***、山东省机械设备成套局、旭泰公司，一审法院于2021年8月27日作出（2021）鲁0203民初8908号民事裁定书，认定山东省机械设备成套局经国家机构改革已被注销，和其他相关部门于2020年3月24日合并成立了公共资源中心。故***起诉的被告主体有误，裁定驳回了***的起诉。另，2015年12月24日，山东省机构编制委员会作出的“关于省公共资源交易中心机构编制有关事项的通知”中载明，撤销省机械设备成套局机关……的事业单位建制，在职人员、离退休人员和资产整体划归省公共资源交易中心管理。胶州市***建筑公司成立于1989年，后于2000年改制为胶州市张应建筑工程有限公司，2002年公司名称变更为青岛旭泰建设工程有限公司。 ***提交“青岛联华房地产开发有限公司、青岛北海房地产开发有限公司的工商登记信息”，用以证明青岛联华房地产开发有限公司由青岛联华房地产开发公司1996年改制而成，为开发青岛市市北区沙岭***改造工程，2002年青岛联华房地产开发有限公司作为出资人新设立了青岛北海房地产开发有限公司。后青岛联华房地产开发有限公司因退出房地产开发被工商部门吊销营业执照，青岛北海房地产开发有限公司系青岛联华房地产开发有限公司的权利义务继受人。***对该证据的真实性无异议。公共资源中心对该证据的真实性没有异议，但认为联华房地产开发有限公司已被吊销营业执照，且该证据并不能证明北海公司是联华公司的权利义务继受人。 公共资源中心提交“房屋所有权证（青房自字第3××0号）”（复印件），公共资源中心原为青岛市市北区延安××路××号的房屋所有权人。 ***及公共资源中心均提交“胶州市***建筑公司（乙方）与山东省机械设备成套局（甲方）于1997年8月26日签订的房屋转让合同”（复印件），合同约定甲方将青岛市延安××路××号住宅，面积240.3平方米转让给乙方；转让价格一次性包定为32万元。 ***提交“1997年原告购房收款收据”（复印件）、“青岛联华房地产开发有限公司2009年出具的证明”“青岛北海房地产开发有限公司2014年出具的证明”，用以证明***所在单位因与旭泰公司存在业务合作关系，青岛联华房地产开发有限公司成为延安三路20号房屋的实际购买人。为解决职工住房困难，青岛联华房地产开发有限公司以福利分房的形式将延安三路20号103户分给***，***缴纳1.5万元，***所在单位补助5万元，***成为103户的实际购房人。收据载明，交款人为***，交款时间为1997年9月18日，金额15,561元，收据附注内容为：购房款，延安三路20号一楼。***认为该证据与其无关。公共资源中心对该证据的真实性和证明事项均有异议。公共资源中心仅与旭泰公司存在房屋买卖合同关系，与联华公司、***、***等均无任何关联，公共资源中心对交付给旭泰公司的涉案房屋如何处置并不知情。对联华公司与旭泰公司是否存在合作关系也不知情。即便存在合作关系，也不能证明联华公司为涉案房屋的实际购买人，联华公司对涉案房屋不享有所有权，无权处分原由公共资源中心享有所有权的涉案房屋，继而也无法证明***为103户的购房人。 ***提交涉案103户电费单据、水煤气费收费单据、2011年暖气改造工程费收据、暖气面积计算书，用以证明以上电费、水煤气费、暖气缴费单显示103户登记的户主为***，证明***长期居住在103户的事实。***对该证据的真实性不予认可，***主张2018年之前房屋一直出租，2018年之后***才过去居住的。公共资源中心对该证据的真实性有异议，名称***与原告***名称不符，且***是否长期居住于103户，公共资源中心不清楚。 ***提交***与旭泰公司于2008年3月10日签订的“协议书”（复印件），该协议约定旭泰公司购置了延安三路20号一**底层房屋，将其中的1**102户房屋，建筑面积约55平方米，房款7.83万元，已经卖给***。***据此证明***购买的房屋仅仅是延安××路××号××**××户。***对该证据的真实性没有异议，***主张102户房屋的房款7.83万元交给了旭泰公司的经理***，他跟***一起把钱交给了联华房地产经理***，并开具了发票，当时他说办理房产证要用，所以发票没有给***，但给开了一份证明，说明102户房款已交。公共资源中心对该证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议，认为该证据不能证明青岛联华房地产开发公司有权处置涉案房屋。 ***提交101户***、104户***购房收款收据（复印件），用以证明1997年9月16日***向青岛联华房地产开发公司交纳购房款103,722.30元，成为104户的实际购房人；1999年至2000年1月，***及妻子***分三次向青岛联华房地产开发公司交纳房款7万元，成为101户的实际购房人。即1997年公共资源中心出售的四套房屋在1997至2000年已被出售给个人，分别是***购买101户、***购买102户、***购买103户、***购买104户。***称对***、***、***购买房屋的事实均不清楚，***当时交的是102户房款，但一直没有办理。公共资源中心对该证据的真实性及证明事项均有异议，认为该证据仅显示房款，无法体现与涉案房屋有关联。 ***提交当年分配四套房屋及计算房屋价款的记录、房屋图纸。*****，该房屋价款记录的背景是该四套房屋虽不是由青岛联华房地产公司直接购买，系因房屋置换，使得青岛联华房地产公司成为该房屋的买受人。为解决职工困难，由联华公司将103户以福利分房形式出售给***，由于***的丈夫***与旭泰公司负责人***关系比较熟络，***购买了102户。101户的购买者***与旭泰公司负责人***系堂兄弟关系，且双方存在工程承包关系。所以该四套房屋都是与合作公司存在关联关系的人购买的。具体牵头负责出售给个人的是青岛联华房地产公司，所以该几户的购房款都是由联华公司收取。该四套房屋1997年出售时并未分户，是整体出售。为合理分配每户面积，***因为既是购房人，又是建筑设计工程师，所以青岛联华房地产开发公司负责人***安排***来分配四套房屋的面积。***根据房屋总面积、图纸及房屋布局，将240平方米房屋划分为四套住宅，并核算出每套房屋的价款。其中每户面积的划分及计算系由***书写，每套房屋的面积及价款由青岛联华房地产开发公司负责人***手写而成，该***书写的面积分配记录显示的房屋面积与目前房屋各户面积基本一致，如***分配的房屋，分配记录显示为49.22平方米，***办理的103户房产证面积为50.7平方米，该面积基本一致，说明***办理房产证的103户就是***1997年购买的房屋。同时***书写的房屋价款记录记载的房款数额与各户当时购房时缴纳的房款数额也是基本一致的，如套三77.8平米的房屋，手写记录的价款为103770.84元，该数额与104户***收款收据103,722.30元的数额基本一致；套二49.22平米的房屋，手写记录的价款为65,561.04元，该房屋为***购买，去掉***公司补助的5万元，***尚需交纳房款15,561.04元，该数额与***的收款收据15,561元完全一致；套二57.83平米的房屋，手写记录的价款为77,029.56元，该数额与***的收款收据8万元基本一致。以上证据充分证明了延安三路20号1**101-104户房屋早在2000年以前就已经分别由***、***、***、***实际购买了。***对该证据不清楚，认为图纸与其无关。103户房屋是否以福利分房形式出售给***，***应提交证据，***应该找联华房地产***或会计。公共资源中心对该证据的真实性无法确认，公共资源中心主张其仅与旭泰公司存在房屋买卖合同关系，对旭泰公司与联华公司及与***、***之间何种关系不清楚。 ***提交***的丈夫***关于购房办证情况的说明（复印件），用以证明***购买的是1**102户，103户实际购买人是***，对此***是完全知情的；101户至104户由于历史原因一直未办理房产证，正常情况下，应当由公共资源中心将房屋过户到旭泰公司，再***公司过户到每一户实际购买人名下。由于旭泰公司负债累累，有多起法院强制执行案件，为避免公共资源中心将房屋过户到旭泰公司后，该四套房屋被法院强制执行，***与公共资源中心、旭泰公司商量，直接将该四套房屋过户到***名下，***不仅完美避开了房屋被强制执行的风险，规避了法律，还将原本不属于自己的房屋103户也过户到自己名下，严重侵害了***的合法权益；2012年旭泰公司向公共资源中心出具的委托书中，旭泰公司明确指出“你单位已将青岛市延安××路××号的住宅，已按房屋转让合同，转给我单位并交接了房屋使用”，再次证明了公共资源中心、旭泰公司对延安三路20号房屋至少早于2012年就已经出售的事实是互相知晓的；在该委托书中，只是表明公共资源中心曾经委托过***办理房产手续，但并不能证明***或者***是该103户的购买人。***对该证据的真实性没有异议，是***的丈夫写的，这份证明只是**了办理经过。公共资源中心对该证据的真实性无法确认，公共资源中心主张其仅与旭泰公司存在房屋买卖合同关系，对旭泰公司与联华公司及与***、***之间何种关系不清楚。 旭泰公司曾于2015年9月18日以房屋买卖合同纠纷为由起诉山东省机械设备成套局，要求继续履行其与山东省机械设备成套局于1997年8月26日签订的房屋转让合同，并将青岛市延安××路××号住宅及车库过户到旭泰公司名下。一审法院于2016年1月25日作出（2015）北民初字第5776号民事裁定，认定：旭泰公司将涉案房屋分配给四名职工，并于1998年书面要求山东省机械设备成套局给该四名职工办理产权转移登记手续。现房屋由上述四名职工实际占用。旭泰公司与山东省机械设备成套局之间的房屋买卖行为、旭泰公司与四名职工间的房屋所有权转让行为，属于两个不同的合同关系。在旭泰公司已经将涉案房屋转移给四名职工的情形下，旭泰公司已经不是涉案房屋的实际支配人和权利人，旭泰公司要求山东省机械设备成套局办理房屋产权变更登记的合同权利，已经转化为合同的附随义务，该附随义务需经涉案房屋实际权利人主张，旭泰公司已经不是涉案房屋直接权利人。在旭泰公司并不是涉案房屋的实际支配人和权利人的情形下，其要求将房屋所有权登记在其名下，将会造成对四名职工权利的侵犯。故法院以旭泰公司主体不适格为由，裁定驳回了旭泰公司的起诉。 2018年9月12日，山东省机械设备成套局（甲方）、旭泰公司（乙方）、***（丙方）签订《关于青岛市市北区延安××路××号房屋的三方协议》，协议约定未解决历史遗留问题，三方在甲乙双方1997年8月26日签订的《房屋转让合同》的基础上，签订本协议。三方协商一致将甲方所有的位于青岛市市北区延安××路××号，面积240.3平方米的房屋直接过户到丙方名下，甲丙另行签订新的《房地产买卖契约》。 2018年9月12日，***（乙方）与山东省机械设备成套局（甲方）签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》，买卖契约约定甲方将青岛市市北区延安××路××号住房，计建筑面积240.3平方米出售给乙方。在乙方向甲方支付共计460035.41元后，甲方配合乙方办理房屋所有权转移手续。补充协议中约定，为了本合同所涉房屋的顺利过户，双方签订了青岛市房地产买卖合同，签订金额为32万元，只作为双方房地产过户之用，不产生其他效力。上述协议签订后，***依据上述协议交纳了相应的税、费。 2019年8月30日，***与山东省机械设备成套局签订了《山东省二手房买卖合同》。 2020年1月10日，***取得了青岛市市北区延安××路××号1**101、102、103、104户房屋的所有权证［鲁（2020）青岛市不动产权第0××2号］，房屋建筑面积240.3平方米。2020年9月30日，***取得了青岛市市北区延安××路××号1**103户房屋所有权证［鲁（2020）青岛市不动产权第0××2号］，房屋建筑面积50.7平方米。 另，***主张其自1997年11月缴纳购房款后入住青岛市市北区延安××路××号1**103户房屋至今。***主张其自1998年6月缴纳购房款后入住青岛市市北区延安××路××号1**102户房屋至今。 一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据庭审及各方提交的证据，可以认定，山东省机械设备成套局原系青岛市市北区延安××路××号房屋所有权人，后于1997年8月将上述房屋转让给了旭泰公司。依据已经生效的（2015）北民初字第5776号民事裁定，旭泰公司已将上述涉案房屋分配给了四名职工，并于1998年书面要求公共资源中心给该四名职工办理产权转移登记手续。该裁定认定，在旭泰公司已经将涉案房屋转移给四名职工的情形下，旭泰公司已经不是涉案房屋的实际支配人和直接权利人，同理，山东省机械设备成套局亦非涉案房屋的支配人和权利人。即无论是公共资源中心（山东省机械设备成套局），还是旭泰公司均无权处置已无实际支配权的青岛市延安××路××号房屋。本案中，***及***均认可，涉案房产102户最初的购买人系***，103户最初的购买人系***，其他两户分别分配给了两个案外人。这也与（2015）北民初字第5776号案件中认定的涉案房屋已分配给了四名职工相吻合。根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故在公共资源中心、旭泰公司无涉案房产处分权，且未经103户的实际支配人***及其他两户权利人追认的情况下，其与***签订的三方协议，及公共资源中心（山东省机械设备成套局）与***签订的《房地产买卖契约》和《山东省二手房买卖合同》均应为无效合同。 ***主张的涉案房屋归其所有并要求***、公共资源中心、旭泰公司协助办理过户的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，不予一并处理。故，判决：一、公共资源中心（山东省机械设备成套局）与旭泰公司、***于2018年9月12日签订的《关于青岛市市北区延安××路××号房屋的三方协议》中涉及青岛市市北区延安××路××号1**103户房屋的内容无效。二、公共资源中心（山东省机械设备成套局）与***于2018年9月12日签订的《房地产买卖契约》中涉及青岛市市北区延安××路××号1**103户房屋的内容无效。三、公共资源中心（山东省机械设备成套局）与***于2019年8月30日签订的《山东省二手房买卖合同》中涉及青岛市市北区延安××路××号1**103户房屋的内容无效。四、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费500元，由***、公共资源中心、旭泰公司共同负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明事实与一审一致。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据查明事实，包括案涉房屋在内的延安三路20号房屋原属公共资源中心所有，1997年8月公共资源中心将上述房屋转让给旭泰公司，***公司将延安三路20号4套房屋分配转让给了***、***及另两案外人。在（2015）北民初字第5776号民事案件中，旭泰公司以公共资源中心为被告，要求公共资源中心继续另行合同，将延安三路20号房屋及车库过户至旭泰公司名下。该案民事裁定书认为，“本案涉及原被告之间的房屋买卖行为、原告与四名案外人间的房屋所有权转让行为，属于两个不同的合同关系。在原告已经将涉案房屋移转给案外人的情形下，原告已经不是涉案房屋的实际支配人和权利人……，原告起诉要求被告办理产权转移变更登记，属于主体不适格，其起诉应当予以驳回。”根据（2015）北民初字第5776号案件的审理情况，应认定公共资源中心明确知***公司已将延安三路20号房屋分配转让给***、***及另两案外人。根据一审查明及当事人自述，***也自始知***三路20号1**103户房屋由***购买并占有使用。在公共资源中心、旭泰公司、***均知***三路20号1**103户房屋已出售给***的情况下，公共资源中心、旭泰公司、***由协商将案涉房屋出卖给***，具有明显的恶意，损害了***的合法权益，故其签订的与延安三路20号1**103户房屋有关的合同应属无效。关于合同无效的后果处理，一、二审中当事人均未要求对此进行处理，故本院在此不予处理，当事人可另行主张。 综上所述，山东省公共资源交易中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人山东省公共资源交易中心负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　王　楷 审 判 员　　*** 审 判 员　　王　明 二〇二二年十一月二十九日 法官助理　　张　琪 书 记 员　　王　繁