某某、某某等确认合同无效纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0203民初419号 原告：***，男，1948年9月14日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：***，山东雅君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，女，1952年3月25日出生，汉族，系原告***之妻，住山东省青岛市市北区。 被告：***，女，1957年4月8日出生，汉族，住山东省青岛市市北区陵县。 委托诉讼代理人：***，男，1954年8月7日出生，汉族，系被告***之夫，住山东省青岛市市北区陵县。 被告：山东省公共资源交易中心（山东省政府采购中心），住所地山东省济南市经十路10567号。统一社会信用代码：12370000MB2807238R。 法定代表人：***，主任。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（济南）律师事务所律师。 被告：青岛旭泰建设工程有限公司，住所地山东省青岛市胶州市***东***。统一社会信用代码：91370281718044168W。 法定代表人：***，总经理。 原告***诉被告***、被告山东省公共资源交易中心（以下简称“公共资源中心”）、被告青岛旭泰建设工程有限公司（以下简称“旭泰公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2022年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、***，被告***及其委托诉讼代理人***，被告公共资源中心委托诉讼代理人***，到庭参加诉讼。被告旭泰公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令三被告2018年9月12日签订的关于延安三路20号房屋转让协议中关于1**103户买卖的约定无效；2.判令被告***、被告山东省公共资源交易中心2018年9月12日签订的房地产买卖契约中关于1**103户买卖的约定无效；3.判令被告***、被告山东省公共资源交易中心2019年8月30日签订的山东省二手房买卖合同中关于1**103户买卖的约定无效（合同金额320000元）；4.判令青岛市市北区延安××路××号1**103户所有权归原告***所有；5.判令三被告于本判决生效后协助原告***将延安三路20号1**103户过户至原告名下；6.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：1997年8月26日，被告山东省公共资源交易中心时称山东省机械设备成套局，现已合并成立为山东省公共资源交易中心，将青岛市延安三路20号住宅转让给被告青岛旭泰建设工程有限公司，被告青岛旭泰建设工程有限公司时称胶州市***建筑公司，该转让协议包含套三房一套，套二房三套，即延安三路20号1**101-104户共4套房屋，面积240.3平方米，转让价款为32万元。因胶州市***建筑公司与原告所在单位青岛联华房地产开发有限公司存在业务合作关系，青岛联华房地产开发有限公司成为该4套房屋的买受人。为解决职工住房困难，青岛联华房地产开发有限公司以福利分房的形式将延安三路20号103户分给原告，原告缴纳1.5万元，所在单位青岛联华房地产开发有限公司资助5万元，原告成为103户的实际购房者，此后原告获得该房屋钥匙并一直居住至今。其他三户的实际购买情况如下：101户由案外人原被告山东省公共资源交易中心员工***购买，102户被告***丈夫***购买，104户案外人***购买，该三户也相继入住或搬离后对外出租。由于历史遗留问题，该4户房屋一直未能办理房产过户登记手续，为此原101-104户户主曾协商办理房产证手续，均未果。2018年9月12日，三被告明知该房屋已经实际出售给个人20余年的情况下，再次签订房屋转让协议，约定将该延安三路20号的1**101-104户住宅由被告山东省公共资源交易中心直接过户到被告***名下，被告***与被告青岛旭泰建设工程有限公司重新签订房地产买卖契约。2018年9月12日，被告***与被告山东省公共资源交易中心重新签订了房地产买卖协议，约定被告***将延安三路20号1**101-104户转让给乙方。为办理过户手续，2019年8月30日被告***与被告山东省公共资源交易中心签订山东省二手房买卖合同，约定将延安三路20号1**101-104户转让给乙方，转让价款仍为32万元。原告认为，原告是1**103户的实际购买人，价款约6.5万元，被告***购买的是102户，价款为7.83万元，当时该4户的购房款均由青岛联华房地产公司统一收取并开具收款收据，该4户房屋也由原被告等4户实际居住。三被告明知上述房屋已由原告和被告***丈夫***等4人实际购买并居住至今，却恶意串通，罔顾事实，再次签订房屋买卖合同，并将101-104户房屋全部出售给被告***，被告***据此补办了房产登记手续，将原本不属于自己的103户登记在自己名下。三被告的行为属于恶意串通，严重损害了原告的合法权益，根据合同法等相关法律规定，应依法判令三被告之间再次签订房屋转让的合同无效，判令该103户房屋为原告所有，并由各被告在本判决生效后配合原告将该103户过户至原告名下。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告***辩称，1995年山东省机械设备成套局购买了青岛联华房地产开发公司建设的，青岛市市南区盐城路工程的33号房屋，作为山东省机械设备成套局青岛分局新办公用房。1997年山东省机械设备成套局青岛分局，搬入了青岛市市南区盐城路33号新办公用房。山东省机械设备成套局把青岛分局腾空的原办公用房，青岛市市北区延安××路××号（青房自字第3××0号房产证）房屋建筑面积2403平方米及车库一处共计32万元出售转让。车库使用费2500元／年。在青岛联华房地产开发公司的协调下，1997年8月26日山东省机械设备成套局与胶州市***建筑公司，签订了购买青岛市市北区延安××路××号《房屋转让合同》（1详见合同）。签定合同之后，山东省机械设备成套局把青岛市市北区延安××路××号（青房自字第3××0号）的房屋所有权证，给了青岛联华房地产开发公司，由其协调胶州市***建筑公司办理房屋转让事宜。（注：山东省机械设备成套局是计划经济时期属中央驻鲁单位，2001年8月9日下放山东省管理。青岛联华房地产开发公司属于青岛市计委的全民所有制企业。青岛市计委又对口管理山东省机械设备成套局青岛分局，胶州市***建筑公司（集体所有制企业）是青岛市市南区盐城路工程的施工单位与青岛联华房地产开发公司是甲、乙双方的关系）。***是青岛联华房地产开发公司的工程师，是青岛市市南区盐城路工程建设的甲方代表，因为青岛市市北区延安××路××号房屋建筑面积2403平方米的（青房自字第3××0号）房屋所有权证是个整体大证。原告***所述1997年是他根据房屋所有权证整体大证的图纸，分别划分计算了每套房的建筑面积及房款如下：101户建筑面积57.83平方米费用77010.4元、102户建筑面积55.38平方米费用78300元、103户建筑面积49.22平方米费用65544.73元、104户建筑面积77.87平方米费用103722.30元。根据原告***所述他是知道青岛市市北区延安××路××号（青房自字第3××0号）房屋所有权证是一个整体的商业用房。他是山东省机械设备成套局与胶州市***建筑公司《房屋转让合同》的经办者、参入者、知情者。青岛市市北区延安××路××号交房款的情况：1997年9月16日胶州市***建筑公司***副经理，购买青岛市延安××路××号××户房款103722.30元，交给青岛联华房地产开发公司，并给***（他的侄女婿）开具了收款收据。当日青岛联华房地产开发公司以支票转账把此房款，交给了山东省机械设备成套局青岛分局，并给青岛联华房地产开发公司开具了收款收据。青岛联华房地产开发公司就拿到了青岛市延安三路20号房屋的钥匙。青岛市延安三路20号103户房款是6554473元，1997年9月18日***只给了青岛联华房地产开发公司15561元，并开具了收款收据。1998年6月5日***购买青岛市延安××路××号××户房款78300元，交给胶州市***建筑公司***经理，当日***经理把此房款交给青岛联华房地产开发公司，并给***开具了收款收据并拿到了房屋的钥匙。胶州市***建筑公司也与***签订了购房协议。***购买青岛市延安××路××号××户房款77010万元，1999年3月17日30000元、2000年10月8日40000元给了青岛联华房地产开发有限公司，并给***开具了收款便条。2000年2月3日***底层车库使用费1万元，给了青岛联华房地产开发有限公司并给***开具了收款便条。因为尚欠山东省机械设备成套局青岛延安三路20号《房屋转让合同》的房款余款216277.13元青岛联华房地产开发公司及青岛联华房地产开发有限公司。只收到《房屋转让合同》的房款余款173861元。就是这些钱也没有交给山东省机械设备成套局。现在仍然还在青岛联华房地产开发公司，也就是现在的青岛北海房地产开发有限公司张会计处有记载。青岛联华房地产开发公司及青岛联华房地产开发有限公司，共谋贪污了这《房屋转让合同》的房款余款173861元。***是经办者、参入者、知情者。他利用工作之便，象征性的给了青岛联华房地产开发公司15561元，1997年9月就占用了房屋权利人山东省机械设备成套局青岛市延安三路20号103户的房屋，22年来对外出租房屋收取房租不当得利多年，2018年自己搬入居住至今。自2012年至2019年按青岛旭泰建设工程有限公司的授权委托，我去济南共58次与山东省机械设备成套局协商解决，青岛市延安三路20号《房屋转让合同》的事宜。经多次协商，山东省机械设备成套局要青岛旭泰建设工程有限公司缴纳房款余款等费用但多次都遭到了拒绝。青岛市延安三路20号房屋建筑面积2403平方米是一个整体房产证，所属房屋不能单独转让1户。为了解决该《房屋转让合同》未得到完全履行的问题，山东省机械设备成套局综合考虑了青岛市延安三路20号《房屋转让合同》的实际情况，经山东省机械设备成套局党委的研究决定，该局律师的全过程介入，要求对律师起草的所有文书一个标点符号都不能改的必须遵守。否则不给房屋转让。2018年9月12日山东省机械设备成套局、青岛旭泰建设工程有限公司、***三方签订了，青岛市市北区延安××路××号《房屋转让合同》的三方协议。约定由山东省机械设备成套局将房屋直接过户给***。同时与***签订了《房地产买卖契约》。2018年9月17日***按《房地产买卖契约》的约定，交给山东省机械设备成套局1997年8月尚欠的购房款216277.13元及1997年8月至2018年尚欠购房款的违约金223758.28元等费用共计460035.41元。并给***开具了收款收据。（尚欠的购房款是青岛旭泰建设工程有限公司没交的101户至103户房款）。3户的建筑面积＝101户57.37㎡＋102户53.72㎡＋103户50.70㎡＝161.79㎡，尚欠购房款216277.13元、尚欠房款的违约金223758.28元。其中：103户***缴纳的费用137893元。房款＝5070㎡／161.79㎡×216277.13元＝67774元；违约金＝50.70㎡／161.79㎡×223758.28元＝70119元；合计：67774元＋70119元＝137893元。2019年5月16日在青岛市不动产交易中心缴纳了房屋维修基金。2019年5月16日按青岛市销售不动产的有关规定，青岛市国土资源局与***签订了，青岛市一级市场土地出让的国有土地使用权出让合同，***缴纳了一级市场土地出让金及契税共计90多万元。2019年8月21日青岛市地税局开具了土地出让金契税完税的证明单。***取得了青岛市市北区延安××路××号商业网点房从2019年5月16日至2059年5月16日40年的土地使用权。2019年8月30日山东省机械设备成套局与***，在青岛市不动产登记中心备案网签了山东省二手房买卖合同。2019年9月3日山东省机械设备成套局与***签订了不动产登记申请书。2020年1月10日***按《房地产买卖契约》的约定，***向青岛市地税局缴纳了房屋买卖双方缴纳的所有税费等（营业税：评估价×5.6%、1997年8月至2019年5月16日土地增值税：评估价×30%至60%、企业所得税：评估价×25%等附加税费。契税：评估价×3%等附加税费）。青岛市地税局代开了288万元的销售不动产普通税务发票。***通过合法的，国有建设用地使用权及存量房屋转移登记，房屋的权利性质是出让／商品房。并于2020年1月10日，依法取得了青岛市市北区延安××路××号1**101户至104户建筑面积240.3平方米商业用房的中华人民共和国不动产权证书，鲁（2020）青岛市不动产权第0××2号。***是该商业用房的所有权人。鲁（2020）青岛市不动产权第0××2号是商业用房，为了对外使用方便2020年9月30日***又通过，国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记，从青岛市市北区延安××路××号商业用房整体不动产权证书，鲁（2020）青岛市不动产权第0××2号中依法分户。房屋的权利性质是出让／存量房。取得了青岛市市北区延安××路××号1**103户建筑面积507㎡商业用房的中华人民共和国不动产权证书。鲁（2020）青岛市不动产权第0××2号。***为该商业用房的所有权人。综上所述：***合法合规购买青岛市延安××路××号××**××户至104户不动产的事实根据清楚，是在青岛市不动产登记中心登记备案记载有事实根据的不动产权利人，***也是青岛市市北区延安××路××号1**103户法律上有事实根据的不动产权利人。原告***所主张的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。根据物权的排他效力以及法律规定所有权人对自己的不动产依法享有占有使用、收益的权利。请求法院依法判令1.山东省机械设备成套局、青岛旭泰建设工程有限公司、***三方签订的相关房屋转让协议合法有效。2.青岛市市北区延安××路××号1**103户，鲁（2020）青岛市不动产权第0××2号不动产证书合法有效，***是该商业房的所有权人。3.***立即从青岛市市北区延安××路××号1**103户搬出交给***。4.***自2020年1月10日后，应当向***支付占用商业用房使用费按3万元／年计取。（30000元／365天＝82.19元／天）2020年1月10日至2022年1月10日共计3万元／年×2年＝6万元、2022年1月10日至2022年5月16日＝96天×8219元／天＝7890.24元，共计：60000元＋7890.24元＝67890.24元。5.***自1998年1月至2019年1月占用青岛市延安三路20号103户。21年来对外出租房屋收取费用不当得利，应向***支付占用商业用房使用费按1万／年计取，共计21万。6.请求判令本案诉讼费用由***承担。 被告公共资源中心辩称，1.答辩人与青岛旭泰建设工程有限公司、***三方签订的相关房屋转让协议合法有效。答辩人为延安三路20号（青房自字第3××0号房产证）房屋的所有权人。1997年8月26日，答辩人与青岛旭泰建设工程有限公司（时称胶州市***建筑公司，以下简称：旭泰公司）签订《房屋转让合同》，约定将延安三路20号住宅转让给旭泰公司，但未办理房屋过户手续。后为解决该《房屋转让合同》未得到完全履行的问题，按照旭泰公司的要求，答辩人、旭泰公司与***三方签订关于涉案房屋的三方协议，约定由答辩人将房屋直接过户给***。2020年1月10日，***取得延安三路20号房房屋不动产登记证书。根据物权的排他效力以及法律规定所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，答辩人处分自己不动产的行为合法有效。答辩人已将涉案房产转让给旭泰公司，按照旭泰公司的要求签订三方协议不存在恶意串通的情形。被答辩人未提交证据证明答辩人与旭泰公司、***存在相互串通的情形。2.被答辩人***和答辩人均非本案适格当事人。被答辩人所称的青岛联华房地产开发有限公司对涉案房屋不享有所有权，无权处分由答辩人享有所有权的涉案房屋。答辩人已于1997年8月26日将涉案房屋转让给旭泰公司，旭泰公司与青岛联华房地产开发有限公司是否存在房屋买卖关系与答辩人无关，青岛联华房地产开发有限公司与被答辩人之间存在何种法律关系，更是与答辩人无关。综上，答辩人和被答辩人均非本案适格当事人，且被答辩人所主张的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 被告旭泰公司未到庭，未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： ***曾以房屋买卖合同纠纷为由起诉***、山东省机械设备成套局、旭泰公司，本院于2021年8月27日作出（2021）鲁0203民初8908号民事裁定书，认定山东省机械设备成套局经国家机构改革已被注销，和其他相关部门于2020年3月24日合并成立了本案的被告公共资源中心。故***起诉的被告主体有误，裁定驳回了***的起诉。另，2015年12月24日，山东省机构编制委员会作出的“关于省公共资源交易中心机构编制有关事项的通知”中载明，撤销省机械设备成套局机关……的事业单位建制，在职人员、离退休人员和资产整体划归省公共资源交易中心管理。 胶州市***建筑公司成立于1989年，后于2000年改制为胶州市张应建筑工程有限公司，2002年公司名称变更为青岛旭泰建设工程有限公司。 ***提交“青岛联华房地产开发有限公司、青岛北海房地产开发有限公司的工商登记信息”，用以证明青岛联华房地产开发有限公司由青岛联华房地产开发公司1996年改制而成，为开发青岛市市北区沙岭***改造工程，2002年青岛联华房地产开发有限公司作为出资人新设立了青岛北海房地产开发有限公司。后青岛联华房地产开发有限公司因退出房地产开发被工商部门吊销营业执照，青岛北海房地产开发有限公司系青岛联华房地产开发有限公司的权利义务继受人。***对该证据的真实性无异议。公共资源中心对该证据的真实性没有异议，但认为联华房地产开发有限公司已被吊销营业执照，且该证据并不能证明北海公司是联华公司的权利义务继受人。 公共资源中心提交“房屋所有权证（青房自字第3××0号）”（复印件），公共资源中心原为青岛市市北区延安××路××号的房屋所有权人。 ***及公共资源中心均提交“胶州市***建筑公司（乙方）与山东省机械设备成套局（甲方）于1997年8月26日签订的房屋转让合同”（复印件），合同约定甲方将青岛市延安三路20号住宅，面积240.3平方米转让给乙方；转让价格一次性包定为32万元。 ***提交“1997年原告购房收款收据”（复印件）、“青岛联华房地产开发有限公司2009年出具的证明”“青岛北海房地产开发有限公司2014年出具的证明”。用以证明***所在单位因与旭泰公司存在业务合作关系，青岛联华房地产开发有限公司成为延安三路20号房屋的实际购买人。为解决职工住房困难，青岛联华房地产开发有限公司以福利分房的形式将延安三路20号103户分给***，***缴纳1.5万元，***所在单位补助5万元，***成为103户的实际购房人。收据载明，交款人为***，交款时间为1997年9月18日，金额15561元，收据附注内容为：购房款，延安三路20号一楼。***认为该证据与其无关。公共资源中心对该证据的真实性和证明事项均有异议。公共资源中心仅与旭泰公司存在房屋买卖合同关系，与联华公司、***、***等均无任何关联，公共资源中心对交付给旭泰公司的涉案房屋如何处置并不知情。对联华公司与旭泰公司是否存在合作关系也不知情。即便存在合作关系，也不能证明联华公司为涉案房屋的实际购买人，联华公司对涉案房屋不享有所有权，无权处分原由公共资源中心享有所有权的涉案房屋，继而也无法证明***为103户的购房人。 ***提交涉案103户电费单据、水煤气费收费单据、2011年暖气改造工程费收据、暖气面积计算书，用以证明以上电费、水煤气费、暖气缴费单显示103户登记的户主为***，证明***长期居住在103户的事实。***对该证据的真实性不予认可，***主张2018年之前房屋一直出租，2018年之后***才过去居住的。公共资源中心对该证据的真实性有异议，名称***与原告***名称不符，且***是否长期居住于103户，公共资源中心不清楚。 ***提交***与旭泰公司于2008年3月10日签订的“协议书”（复印件），该协议约定旭泰公司购置了延安三路20号一**底层房屋，将其中的1**102户房屋，建筑面积约55平方米，房款7.83万元，已经卖给***。***据此证明***购买的房屋仅仅是延安××路××号××**××户。***对该证据的真实性没有异议，***主张102户房屋的房款7.83万元交给了旭泰公司的经理***，他跟***一起把钱交给了联华房地产经理***，并开具了发票，当时他说办理房产证要用，所以发票没有给***，但给开了一份证明，说明102户房款已交。公共资源中心对该证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议，认为该证据不能证明青岛联华房地产开发公司有权处置涉案房屋。 ***提交101户***、104户***购房收款收据（复印件），用以证明1997年9月16日***向青岛联华房地产开发公司交纳购房款103722.30元，成为104户的实际购房人；1999年至2000年1月，***及妻子***分三次向青岛联华房地产开发公司交纳房款7万元，成为101户的实际购房人。即1997年公共资源中心出售的四套房屋在1997至2000年已被出售给个人，分别是***购买101户、***购买102户、***购买103户、***购买104户。***称对***、***、***购买房屋的事实均不清楚，***当时交的是102户房款，但一直没有办理。公共资源中心对该证据的真实性及证明事项均有异议，认为该证据仅显示房款，无法体现与涉案房屋有关联。 ***提交当年分配四套房屋及计算房屋价款的记录、房屋图纸。*****，该房屋价款记录的背景是该四套房屋虽不是由青岛联华房地产公司直接购买，系因房屋置换，使得青岛联华房地产公司成为该房屋的买受人。为解决职工困难，由联华公司将103户以福利分房形式出售给***，由于***的丈夫***与旭泰公司负责人***关系比较熟络，***购买了102户。101户的购买者***与旭泰公司负责人***系堂兄弟关系，且双方存在工程承包关系。所以该四套房屋都是与合作公司存在关联关系的人购买的。具体牵头负责出售给个人的是青岛联华房地产公司，所以该几户的购房款都是由联华公司收取。该四套房屋1997年出售时并未分户，是整体出售。为合理分配每户面积，***因为既是购房人，又是建筑设计工程师，所以青岛联华房地产开发公司负责人***安排***来分配四套房屋的面积。***根据房屋总面积、图纸及房屋布局，将240平方米房屋划分为四套住宅，并核算出每套房屋的价款。其中每户面积的划分及计算系由***书写，每套房屋的面积及价款由青岛联华房地产开发公司负责人***手写而成，该***书写的面积分配记录显示的房屋面积与目前房屋各户面积基本一致，如***分配的房屋，分配记录显示为49.22平方米，***办理的103户房产证面积为50.7平方米，该面积基本一致，说明***办理房产证的103户就是***1997年购买的房屋。同时***书写的房屋价款记录记载的房款数额与各户当时购房时缴纳的房款数额也是基本一致的，如套三77.8平米的房屋，手写记录的价款为103770.84元，该数额与104户***收款收据103722.30元的数额基本一致；套二49.22平米的房屋，手写记录的价款为65561.04元，该房屋为***购买，去掉***公司补助的5万元，***尚需交纳房款15561.04元，该数额与***的收款收据15561元完全一致；套二57.83平米的房屋，手写记录的价款为77029.56元，该数额与***的收款收据8万元基本一致。以上证据充分证明了延安三路20号1**101-104户房屋早在2000年以前就已经分别由***、***、***、***实际购买了。***对该证据不清楚，认为图纸与其无关。103户房屋是否以福利分房形式出售给***，***应提交证据，***应该找联华房地产***或会计。公共资源中心对该证据的真实性无法确认，公共资源中心主张其仅与旭泰公司存在房屋买卖合同关系，对旭泰公司与联华公司及与***、***之间何种关系不清楚。 ***提交***的丈夫***关于购房办证情况的说明（复印件），用以证明***购买的是1**102户，103户实际购买人是***，对此***是完全知情的；101户至104户由于历史原因一直未办理房产证，正常情况下，应当由公共资源中心将房屋过户到旭泰公司，再***公司过户到每一户实际购买人名下。由于旭泰公司负债累累，有多起法院强制执行案件，为避免公共资源中心将房屋过户到旭泰公司后，该四套房屋被法院强制执行，***与公共资源中心、旭泰公司商量，直接将该四套房屋过户到***名下，***不仅完美避开了房屋被强制执行的风险，规避了法律，还将原本不属于自己的房屋103户也过户到自己名下，严重侵害了***的合法权益；2012年旭泰公司向公共资源中心出具的委托书中，旭泰公司明确指出“你单位已将青岛市延安三路20号的住宅，已按房屋转让合同，转给我单位并交接了房屋使用”，再次证明了公共资源中心、旭泰公司对延安三路20号房屋至少早于2012年就已经出售的事实是互相知晓的；在该委托书中，只是表明公共资源中心曾经委托过***办理房产手续，但并不能证明***或者***是该103户的购买人。***对该证据的真实性没有异议，是***的丈夫写的，这份证明只是**了办理经过。公共资源中心对该证据的真实性无法确认，公共资源中心主张其仅与旭泰公司存在房屋买卖合同关系，对旭泰公司与联华公司及与***、***之间何种关系不清楚。 旭泰公司曾于2015年9月18日以房屋买卖合同纠纷为由起诉山东省机械设备成套局，要求继续履行其与山东省机械设备成套局于1997年8月26日签订的房屋转让合同，并将青岛市延安三路20号住宅及车库过户到旭泰公司名下。本院于2016年1月25日作出（2015）北民初字第5776号民事裁定，认定：旭泰公司将涉案房屋分配给四名职工，并于1998年书面要求山东省机械设备成套局给该四名职工办理产权转移登记手续。现房屋由上述四名职工实际占用。旭泰公司与山东省机械设备成套局之间的房屋买卖行为、旭泰公司与四名职工间的房屋所有权转让行为，属于两个不同的合同关系。在旭泰公司已经将涉案房屋转移给四名职工的情形下，旭泰公司已经不是涉案房屋的实际支配人和权利人，旭泰公司要求山东省机械设备成套局办理房屋产权变更登记的合同权利，已经转化为合同的附随义务，该附随义务需经涉案房屋实际权利人主张，旭泰公司已经不是涉案房屋直接权利人。在旭泰公司并不是涉案房屋的实际支配人和权利人的情形下，其要求将房屋所有权登记在其名下，将会造成对四名职工权利的侵犯。故本院以旭泰公司主体不适格为由，裁定驳回了旭泰公司的起诉。 2018年9月12日，山东省机械设备成套局（甲方）、旭泰公司（乙方）、***（丙方）签订《关于青岛市市北区延安××路××号房屋的三方协议》，协议约定未解决历史遗留问题，三方在甲乙双方1997年8月26日签订的《房屋转让合同》的基础上，签订本协议。三方协商一致将甲方所有的位于青岛市市北区延安××路××号，面积240.3平方米的房屋直接过户到丙方名下，甲丙另行签订新的《房地产买卖契约》。 2018年9月12日，***（乙方）与山东省机械设备成套局（甲方）签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》，买卖契约约定甲方将青岛市市北区延安××路××号住房，计建筑面积240.3平方米出售给乙方。在乙方向甲方支付共计460035.41元后，甲方配合乙方办理房屋所有权转移手续。补充协议中约定，为了本合同所涉房屋的顺利过户，双方签订了青岛市房地产买卖合同，签订金额为32万元，只作为双方房地产过户之用，不产生其他效力。上述协议签订后，***依据上述协议交纳了相应的税、费。 2019年8月30日，***与山东省机械设备成套局签订了《山东省二手房买卖合同》。 2020年1月10日，***取得了青岛市市北区延安××路××号1**101、102、103、104户房屋的所有权证［鲁（2020）青岛市不动产权第0××2号］，房屋建筑面积240.3平方米。2020年9月30日，***取得了青岛市市北区延安××路××号1**103户房屋所有权证［鲁（2020）青岛市不动产权第0××2号］，房屋建筑面积50.7平方米。 另，***主张其自1997年11月缴纳购房款后入住青岛市市北区延安××路××号1**103户房屋至今。***主张其自1998年6月缴纳购房款后入住青岛市市北区延安××路××号1**102户房屋至今。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据庭审及各方提交的证据，可以认定，山东省机械设备成套局原系青岛市市北区延安××路××号房屋所有权人，后于1997年8月将上述房屋转让给了旭泰公司。 依据已经生效的（2015）北民初字第5776号民事裁定，旭泰公司已将上述涉案房屋分配给了四名职工，并于1998年书面要求公共资源中心给该四名职工办理产权转移登记手续。该裁定认定，在旭泰公司已经将涉案房屋转移给四名职工的情形下，旭泰公司已经不是涉案房屋的实际支配人和直接权利人，同理，山东省机械设备成套局亦非涉案房屋的支配人和权利人。即无论是公共资源中心（山东省机械设备成套局），还是旭泰公司均无权处置已无实际支配权的青岛市延安三路20号房屋。 本案中，***及***均认可，涉案房产102户最初的购买人系***，103户最初的购买人系***，其他两户分别分配给了两个案外人。这也与（2015）北民初字第5776号案件中认定的涉案房屋已分配给了四名职工相吻合。根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故在公共资源中心、旭泰公司无涉案房产处分权，且未经103户的实际支配人***及其他两户权利人追认的情况下，其与***签订的三方协议，及公共资源中心（山东省机械设备成套局）与***签订的《房地产买卖契约》和《山东省二手房买卖合同》均应为无效合同。 ***主张的涉案房屋归其所有并要求各被告协助办理过户的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，本院不予一并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 一、被告山东省公共资源交易中心（山东省机械设备成套局）与被告青岛旭泰建设工程有限公司、被告***于2018年9月12日签订的《关于青岛市市北区延安××路××号房屋的三方协议》中涉及青岛市市北区延安××路××号1**103户房屋的内容无效。 二、被告山东省公共资源交易中心（山东省机械设备成套局）与被告***于2018年9月12日签订的《房地产买卖契约》中涉及青岛市市北区延安××路××号1**103户房屋的内容无效。 三、被告山东省公共资源交易中心（山东省机械设备成套局）与被告***于2019年8月30日签订的《山东省二手房买卖合同》中涉及青岛市市北区延安××路××号1**103户房屋的内容无效。 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费500元，由被告***、被告山东省公共资源交易中心、被告青岛旭泰建设工程有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，缴纳上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审　判　长　　孙　婷 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　吴　伟 二〇二二年七月八日 书　记　员　　***