某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0792民初716号 原告：**，女，1970年1月11日出生，汉族，住潍坊**区。 委托诉讼代理人：***（系原告配偶），住址同上。 委托诉讼代理人：***，***公律师事务所律师。 被告：***，男，1963年12月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：***（系被告***之弟），住。 被告：青岛琅琊建设集团有限公司(原青岛琅琊建筑有限公司)，住所地：青岛市黄岛区琅琊镇夏河城。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，山东博翰源律师事务所律师。 原告**与被告***、青岛琅琊建设集团有限公司（以下简称琅琊建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人***、***、被告***的委托诉讼代理人***、被告琅琊建设公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间的房屋买卖合同关系；2.依法判令被告***、琅琊建设公司返还原告购房款394421元及利息(其中182421元按照月利率2%，自2012年1月1日计算至实际给付之日止；剩余购房款按月利率2%，自付款次日计算至实际给付之日止)；3.本案诉讼费用由被告***、琅琊建设公司承担。事实和理由：原告曾从被告***处购买滨海花园小区19号楼4**402号房产一处，价格为394421元。原告按照约定支付了购房款，但被告拒绝为原告办理房产过户手续。原告于2021年12月1日将被告***、琅琊建设公司起诉至潍坊滨海经济技术开发区人民法院，法院经审查认为涉案房产已经被开发商出售给案外第三人，原告对涉案房产无所有权，被告不具备协助办理过户登记手续的可能，遂驳回了原告的起诉【案号：(2021)鲁0792民初1133号】。为维护原告的合法权益，现原告请求解除与被告之间的房屋买卖合同关系，并要求被告***、琅琊建设公司返还全部购房款并支付利息，***所请。 被告***辩称，因其在施工中使用了原告的建材，后来双方商定用滨海花园小区18号楼的一处房子抵顶其欠原告的材料款和欠款，但18号楼的该套房子被开放商抵顶给了别人，本案所涉19号楼的一套房子最早是抵顶给了***，开发商也和***签订了购房合同，后来***生病需要钱治病，提出不要房子要钱，被告***又用19号楼的这套房子抵顶给了原告，并且由被告琅琊建设公司当时的法定代表人***签字，后来***去世，她的儿子拿着购房合同提出再给他30万元就把房子让出来，但是***没有钱，所以现在案涉房子的购房合同还是***的，但***已经去世，***的儿子虽持有购房合同但也不想要房子，只想要钱。 被告琅琊建设公司辩称，其不是原告所诉房屋买卖合同的出卖人和当事方，不是本案的适格被告。原告已在（2021）鲁0792民初1133号案件（该案件民事裁定书已生效）中，主张《商品房现房买卖合同》（编号XS00102483）载明的该商品房销售方是“潍坊天瑞置业有限公司（出卖人）”，买受人是***。该合同买卖双方均与琅琊建设公司无关联性。因此，被告琅琊建设公司与原告之间不存在房屋买卖合同法律关系，不是本案解除房屋买卖合同纠纷的适格被告。根据（2021）鲁0792民初1133号案民事裁定书，原告在该案件中仅提交了《商品房现房买卖合同》的复印件，未能提供证据原件，包括潍坊天瑞置业有限公司在内的所有被告在该案件中并未认可合同的真实性，该合同的真实性未能查明。其与原告从未签订过涉案的房屋买卖合同，不存在原告主张解除房屋买卖合同的问题。其是建筑施工单位，没有商品房销售许可证，不经营商品房开发及销售业务，其从未授权***办理涉案房屋销售、转让业务，***个人的行为无权代表琅琊建设公司。原告起诉琅琊建设公司解除商品房买卖合同的前提不成立。原告购买房屋，也应当审查销售单位是否具有所涉房屋的所有权。原告应当明知***没有取得房屋所有权，被告***向原告转让涉案房屋及收取购房款的行为并未取得琅琊建设公司授权，均不能代表琅琊建设公司，原告不属于法律上善意相对人，不具有受法律保护的信赖利益，不受表见代理制度等法律保护。原告与被告***关于本案房屋销售和付款发生纠纷，应由原告与被告***作为行为人之间解决，原告与被告***之间关于滨海花园小区19号楼4**402室房产是否签订房屋合同、是否已付款给***及付款金额，均与琅琊建设公司无关。原告要求其承担返还责任，与事实不符，于法无据。二、原告向其主张返还购房款并自2012年1月1日起按月利率2%支付利息与事实不符，无法律依据或合同依据。原告主张的该项高额利息远高于其实际损失，即使原告退还款项的请求得到法院支持，也不应支持高额利息的主张。根据（2021）鲁0792民初1133号民事裁定书，原告向***付款的第一笔款10万元是在2014年4月21日，最后一笔款35000元是在2017年11月20日才支付。原告主张由***与原告双方形成抵账合意、出具《证明》的日期是2018年12月9日，假设上述情况能够查证属实，原告现主张起算利息的日期2012年1月1日，不仅早于其向***实际付款日期近两年，更早于***达成顶抵工程款的日期五年多，显然起算日期的主张不能成立；即便原告与***双方达成的“抵房约定”未能履行，但并没有关于返还款项时支付月息2%的约定，月息2%已超过了法律支持的现民间借贷利率的上限，即使***应当返还款项并支付利息，也只能按照同期贷款利率或LPR利率计算。根据（2021）鲁0792民初1133号案民事裁定书，原告在该案中通过***“已实际占有该房屋”（见裁定书第5页最4段），仅未能取得不动产登记，因此，即便确已无法办理不动产登记，但原告已通过实际占有涉案房屋获得利益，并无经济损失，应当不支持其支付利息的诉讼请求。综上，其认为原告主张权利的房屋销售合同是由***代表出卖人签订的，琅琊建设公司既非出卖人，也非收款人，不是本案的适格被告，原告对琅琊建设公司的起诉无事实和法律依据，请求查明事实，依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：青岛琅琊建筑有限公司第八分公司系青岛琅琊建筑有限公司的第八分公司，虽未进行工商注册登记，但有对外使用的印章；被告***为青岛琅琊建筑有限公司派驻滨海花园建设项目的项目经理，其以青岛琅琊建筑有限公司第八分公司的名义施工。2017年6月16日，青岛琅琊建筑有限公司企业名称变更为青岛琅琊建设集团有限公司。 2014年4月21日，原告向青岛琅琊建筑有限公司第八分公司项目经理***交纳购楼定金100000元、2014年7月4日原告又交纳定金50000元，收款人均为被告***，***向原告开具收款收据二份，收据均加盖青岛琅琊建筑有限公司第八分公司公章；2014年9月15日被告***向原告借款现金5000元，并出具借条一份；2015年4月9日被告***收取原告买房款22000元，并出具收条一份；2017年11月20日原告按照被告***要求向指定的账户转账35000元，上述款项共计212000元。 2018年12月9日，被告***（甲方）与原告**（乙方）共同出具《证明》一份，内容为“一、乙方在2010年至2011年给甲方项目所在地（潍坊市**区央子街道滨海花园小区）提供**料，**料款为182421元，由于甲方没有钱给乙方，2014年甲方把开发商顶账房滨海花园小区18号楼中的2-202号房给乙方作为**料款，**料款作为房款的一部分，其余房款乙方以现金形式补齐，现金为212000元。二、由于开发商把滨海花园小区18号楼房子全部抵账给欠款单位，甲方只好又把滨海花园小区19号楼的四**402房调换给乙方，有购房合同以及青岛琅琊建筑有限公司原董事长***签字证明，认可把19号楼四**402的房子抵给乙方。三、由于19号楼房子面积比18号楼大，经甲乙双方协商，房子的差价以现金方式结清。四、1、18号楼房子为128㎡，价格为2300元/㎡，总价钱为294400元。2、294400元-212000元（已付房款）＝82400元。3、19号楼房子为133.91㎡，与之前18号楼相差5.91㎡。4、19号楼房子甲方抵账价格为3100元/㎡*5.91㎡＝18321元。5、19号楼车库价格为81700元。6、82400元+18321元81700元＝182421元。7、房子总款价格为394421元。五、房子总款价格为乙方以**料款和现金方式一次性付清房款，双方无异议。”被告***作为甲方签字捺印，原告**作为乙方签字捺印。 原告自认其已对案涉房屋实际占有，并提交其在2019年12月25日、2022年3月10日向潍坊供电公司交纳滨海花园19#-4-402号房屋电费100元、50元的收款收据二份，该收款收据显示交款人为***，用以证明案涉房屋登记在***名下，被告***将案涉房屋出售给原告。 另查明，2017年4月2日，被告***与案外人***签订《购房协议》，内容为“今有***将滨海花园19-4-402房屋转让给***用于抵顶所欠***工程款，办理完购房合同双方割算，多退少补。”基于此《购房协议》，2017年5月25日，***、***、***向第三人出具申请书，申请将案涉滨海花园19#-4-402房屋转让给***名下，用以抵顶***在滨海花园项目所施工防水部分的工程款；***、***、***在申请书中确认并证实***防水欠费明细为滨海花园15#、17#、19#楼9.5万元、8-21#楼35.6万元，合计45.1万元；2017年6月1日，案涉房产开发商潍坊天瑞置业有限公司（出卖人）与***（买受人）就案涉房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：BHHY20170601），将案涉滨海花园19#-4-402房屋售予***，但未办理网签手续。 再查明，2021年12月1日，原告向本院提起诉讼，诉请被告***、琅琊建设公司、第三人潍坊天瑞置业有限公司共同协助原告办理案涉滨海花园19#-4-402号房产的过户手续，原告主张案涉房产系第三人向被告的顶账房，被告又出售给原告，但被告及第三人均拒绝为原告办理房产过户手续。该案中，本院查明案涉滨海花园19#-4-402房屋已由第三人与案外人***签订《商品房买卖合同》，第三人作为开发商亦认可其将案涉房屋出售给***；原告虽主张其通过被告***购得案涉房屋并实际占有，但第三人不予认可；因原告只提交了被告***与第三人签订的《商品房现房买卖合同》复印件，其与被告***签订的购房《证明》及交款凭证并不能证实其对案涉房屋拥有所有权；在原告无证据证实其对案涉房屋拥有所有权的前提下，其诉请被告及第三人协助其办理过户登记手续，本院未能支持。据此，本院作出（2021）鲁0792民初1133号民事裁定，驳回了原告**的起诉。原告遂提起本案诉讼，诉请解除其与被告***、琅琊建设公司的房屋买卖合同，并要求被告***、琅琊建设公司返还购房款394421元及利息。本院依法向被告***、青岛琅琊建设集团有限公司送达起诉状等应诉材料，被告青岛琅琊建设集团有限公司于2022年8月26日首次签收。 又查明，被告***以青岛琅琊建筑有限公司分公司的名义为潍坊天瑞置业有限公司进行施工，潍坊天瑞置业有限公司存在以房屋抵顶***工程款的情形，***又以顶账房对外抵顶其对债权人的债务，本院已受理并处结数起因***出售顶账房屋发生的纠纷，被告***对购房者承诺如果退房按月息2分支付房款利息。 上述事实，有收款收据、借条、收条、转账凭证、证明、本院（2018）鲁0792民初46号民事判决书、（2018）鲁0792民初324号民事判决书、（2021）鲁0792民初1133号民事裁定书及当事人陈述记录在卷佐证。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：一、被告琅琊建设公司的责任承担问题；二、原告主张解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求应否支持。 一、关于被告琅琊建设公司的责任承担问题。案涉房屋买卖行为均系被告***以青岛琅琊建筑有限公司第八分公司名义实施，本院（2018）鲁0792民初324号民事判决已认定青岛琅琊建筑有限公司第八分公司系被告青岛琅琊建设集团有限公司的第八分公司，被告***为被告琅琊建设公司派驻潍坊滨海花园建设项目的项目经理，故被告青岛琅琊建设集团有限公司应当对被告***以第八分公司的名义所作民事行为的法律后果承担相应的民事责任。退一步讲，即便存在无权代理或超越代理权的行为，但客观上被告青岛琅琊建设集团有限公司能够使原告相信被告***具有代理权的外观表象，即被告***的行为构成表见代理，被告青岛琅琊建设集团有限公司应对被告***的行为后果承担相应的民事责任。 二、关于案涉合同的解除、房款的返还及利息问题。案涉房产因不具备过户至原告名下的可能，原告对案涉房屋拥有所有权的合同目的不能实现，原告诉请解除双方签订的《商品房预售合同》并返还购房款具有事实和法律依据，本院予以支持。被告***未提交证据证实其收取购房款后交付被告青岛琅琊建设集团有限公司，因此，案涉购房款应由被告***返还原告。案涉合同的解除系被告方违约所致，原告诉请被告支付房款利息，本院予以支持；因案涉房产已经交付，仅系不能过户至原告名下导致原告起诉解除合同，故该利息应自起诉之日计算；对于利息的标准，被告***承诺退房按月息2分（年利率24%）支付利息并不超出当时的法律规定，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、原、被告之间的房屋买卖合同关系于2022年8月26日解除； 二、被告***于本判决生效之日起十日内返还原告**购房款394421元及利息（以394421元为基数，自2022年8月17日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算）； 三、被告青岛琅琊建设集团有限公司对上述债务承担连带责任； 四、驳回原告**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7216元，由被告***、青岛琅琊建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年十月三十日 书　记　员　　***