丁新与枣庄市台儿庄区科学技术局、枣庄市台儿庄区鹏达建筑工程有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省枣庄市中级人民法院

民事判决书

（2014）枣民五终字第153号

上诉人（原审原告）：丁新。

委托代理人：**柱，山东贺成柱律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：枣庄市台儿庄区科学技术局。

法定代表人：***，局长。

被上诉人（原审被告）：枣庄市台儿庄区鹏达建筑工程有限公司。

法定代表人：***，董事长。

被上诉人（原审被告）：***。

上诉人丁新因与被上诉人枣庄市台儿庄区科学技术局（以下简称台儿庄区科技局）、枣庄市台儿庄区鹏达建筑工程有限公司（以下简称鹏达建筑公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，不服枣庄市台儿庄区人民法院（2011）台民初字第937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2009年6月19日，被告台儿庄区科技局经过上级批准，在原址重建了办公楼。2010年4月10日，台儿庄区科技局将该工程发包给被告鹏达建筑公司投资承建，约定被告台儿庄区科技局将办公楼一、二层的房屋使用权抵冲被告鹏达建筑公司建设工程款，被告鹏达建筑公司对办公楼一、二层房屋享有长期使用权。因被告鹏达建筑公司未按合同约定履行义务，在2010年7月12日，台儿庄区科技局书面通知鹏达建筑公司，收回鹏达建筑公司对办公楼一、二层房屋的使用权。2010年11月30日，被告台儿庄区科技局与原告丁新订立房屋使用权转让协议，将该办公楼一、二楼大门东第2、3间门市共218.88平方米的使用权转让给原告丁新，使用期限三十年。2010年12月6日，原告丁新交付被告台儿庄区科技局转让金1300000元。房屋竣工后，被告台儿庄区科技局未将约定的房产交付原告丁新使用。另查明，被告***与被告鹏达建筑公司法定代表人***系兄弟关系。庭审中，被告***自认，2011年1月28日，经鹏达建筑公司法定代表人***同意，被告***将涉案房屋交给案外人曹坤使用。

原审法院认为：被告台儿庄区科技局与被告鹏达建筑公司于2010年4月10日签订的建设工程合同约定“台儿庄区科技局用综合办公楼一、二层房屋使用权抵冲建筑方建设工程款，一、二层房屋使用权归建筑方长期使用，建筑方可以自用或租赁使用，也可转让使用权”。被告台儿庄区科技局与被告鹏达建筑公司在履行建设工程合同期间，因完工保证金交付问题发生争执，被告台儿庄区科技局于2010年7月12日决定收回综合办公楼大门东第二、第三间（一、二层）房屋使用权。庭审中，被告台儿庄区科技局所举证据不足证明已收回综合办公楼大门东第二、第三间（一、二层）房屋使用权。故造成原告丁新与被告台儿庄区科技局于2010年11月30日订立的关于将科技局综合办公楼大门东第二、第三间（一、二层）房屋使用权转让给丁新经营使用的转让协议无法履行；原告丁新因此造成的损失可另行主张权利。原告丁新要求继续履行房屋使用权转让协议，原审法院不予支持。被告台儿庄区科技局辩称被告鹏达建筑公司、被告***私自抵押其房屋，导致租赁合同无法履行，被告鹏达建筑公司、被告***应承担法律责任。原审法院认为，被告鹏达建筑公司、被告***抵押房屋，与被告台儿庄区科技局履行房屋使用权转让协议非同一法律关系，被告鹏达建筑公司、被告***在本案中不承担履行房屋使用权协议义务。被告鹏达建筑公司法定代表人***经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其法律后果自负。经原审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：驳回原告丁新的诉讼请求。案件受理费16500元，由原告丁新承担。

上诉人丁新不服一审判决，上诉称：一、原审法院认定事实不清，导致判决结果错误。原审法院认为被上诉人台儿庄区科技局所举证据不足以证实已收回综合办公楼大门东第二、第三间（一、二层）房屋使用权，故造成上诉人与被上诉人台儿庄区科技局之间订立的房屋使用权转让协议无法履行，上诉人要求继续履行房屋使用权转让协议，原审法院不予支持。此项认定有误。首先，房屋使用权转让协议的本质是长期的房屋租赁协议，是对房屋使用权的处置。本案中，被上诉人台儿庄区科技局对该房屋享有所有权，其与上诉人签订的房屋使用权转让协议成立并生效。而被上诉人台儿庄区科技局虽然与被上诉人鹏达建筑公司签有建筑合同，约定将该房屋的使用权转让给了被上诉人鹏达建筑公司，但被上诉人台儿庄区科技局于2010年7月12日通知鹏达建筑公司收回了该房屋的使用权，此有通知书为证。对此，鹏达建筑公司并未否认。所以被上诉人台儿庄区科技局有权将该房屋的使用权转让给他人，上诉人自然拥有该房屋的使用权。其次，上诉人与被上诉人台儿庄区科技局签订的协议可以履行，因为被上诉人***与案外人**签订的交门市房钥匙证明是无效的。该证明的内容是***向曹坤借款，以该房屋作为担保，并约定若款到期不能归还，该房屋归曹坤终身使用。从本质上看，这是被上诉人***对该房屋使用权的处置，而被上诉人***无权处置该房屋的使用权。被上诉人台儿庄区科技局是与被上诉人鹏达建筑公司签订的合同，约定了使用权归被上诉人鹏达建筑公司所有。鹏达建筑公司是具有法人资格的有限责任公司，***作为该公司法定代表人的弟弟，在没有经过公司授权的情况下，无权处置该房屋的使用权。所以被上诉人***与案外人**签订的交门市房钥匙证明无效，案外人曹坤对该房屋的占有为非法占有。二、原审判决程序违法。原审法院审理本案超过了法律规定的一审案件的审理期限，违反了法定程序。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人台儿庄区科技局未答辩。

被上诉人鹏达建筑公司未答辩。

被上诉人***未答辩。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为：2010年4月10日，被上诉人台儿庄区科技局与被上诉人鹏达建筑公司签订协议书一份，约定被上诉人台儿庄区科技局在原址重建办公楼，将该工程发包给被上诉人鹏达建筑公司投资承建；被上诉人台儿庄区科技局将办公楼一、二层的房屋使用权抵冲被上诉人鹏达建筑公司的建设工程款，被上诉人鹏达建筑公司对办公楼一、二层房屋享有长期使用权。该协议书还约定，被上诉人鹏达建筑公司交给被上诉人台儿庄区科技局完工保证金100万元，待被上诉人鹏达建筑公司履行完毕合同义务后被上诉人台儿庄区科技局无息返还。本院认为，该协议书系被上诉人台儿庄区科技局与被上诉人鹏达建筑公司双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据被上诉人在一审庭审中的陈述，结合上诉人在二审中的陈述，可以认定该协议书签订后，被上诉人鹏达建筑公司按照协议书的约定建设了该办公楼，并且已经竣工。又因被上诉人台儿庄区科技局并未提供其已经支付了建设工程款等相关证据证明办公楼一、二层的房屋使用权应当归其所有，故依照被上诉人台儿庄区科技局与被上诉人鹏达建筑公司签订的协议书，被上诉人鹏达建筑公司享有台儿庄区科技局办公楼一、二层的房屋使用权。2010年7月12日，被上诉人台儿庄区科技局因被上诉人鹏达建筑公司未按协议书约定交给被上诉人台儿庄区科技局完工保证金100万元，书面通知被上诉人鹏达建筑公司，决定收回其对办公楼大门东第二、第三间（一、二层）房屋的使用权。被上诉人鹏达建筑公司不同意该书面通知的内容。因被上诉人鹏达建筑公司已经按照协议书约定履行了建设办公楼的义务，故被上诉人台儿庄区科技局单方决定收回被上诉人鹏达建筑公司对办公楼大门东第二、第三间（一、二层）房屋使用权的书面通知无效。综上，被上诉人鹏达建筑公司实际享有被上诉人台儿庄区科技局办公楼一、二层的房屋使用权。

2010年11月30日，被上诉人台儿庄区科技局与上诉人丁新订立房屋使用权转让协议一份，将被上诉人台儿庄区科技局办公楼一、二楼大门东第2、3间门市共218.88平方米的房屋使用权转让给上诉人丁新，使用权转让款为1300000元。该协议系上诉人丁新与被上诉人台儿庄区科技局双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2010年12月6日，上诉人丁新按照该协议约定，交付被上诉人台儿庄区科技局房屋使用权转让款1300000元。根据双方签订的房屋使用权转让协议，被上诉人台儿庄区科技局应当将约定的房产交付上诉人丁新使用。但如上所述，由于此协议约定的房屋的使用权已实际由被上诉人鹏达建筑公司享有，故被上诉人台儿庄区科技局无法履行其与上诉人丁新于2010年11月30日订立的关于将台儿庄区科技局综合办公楼一、二楼大门东第2、3间房屋使用权转让给上诉人丁新使用的房屋使用权转让协议。原审法院在上诉人丁新不同意变更诉讼请求的情况下，判决驳回上诉人丁新要求被上诉人台儿庄区科技局交付协议约定的房屋的诉讼请求，并无不当。对于上诉人丁新因此造成的损失，其可另行主张权利。

关于被上诉人***抵押涉案房屋给案外人**以及案外人**对涉案房屋的占有是否合法问题，原审法院认为这与本案中被上诉人台儿庄区科技局履行房屋使用权转让协议非同一法律关系，亦无不当。

关于上诉人主张的一审程序问题，并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的严重违反法定程序的情形。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16500元，由上诉人丁新负担。

本判决为终审判决。

审判长孙晓

审判员***

代理审判员***

二〇一五年三月十七日

书记员吴凡