长沙市雨花区湘水一城业主委员会、湖南林苑置业发展有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）湘01民终5611号

上诉人（原审原告）：长沙市雨花区湘水一城业主委员会,住所地长沙市雨花区韶山南路1号。

负责人：徐勇,主任。

委托诉讼代理人:张三平，北京盈科（长沙）律师事务所律师。

委托诉讼代理人:樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湖南林苑置业发展有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路1号。

法定代表人：洪青，董事长。

被上诉人（原审被告）：湖南美汇暖通工程有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路1号湘水一城综合楼2415房，实际办公场所长沙市雨花区韶山南路1号湘水和天下106-108号。

法定代表人：彭俊胜，董事长。

委托代理人：邹芙蓉，湖南金顺达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：艾斯艾（湖南）汽车服务有限公司雨花分公司，住所地长沙市雨花区韶山南路1号湘水一城综合楼101。

负责人：袁誌君，经理。

上诉人长沙市雨花区湘水一城业主委员会（以下简称湘水一城业委会）因与被上诉人湖南林苑置业发展有限公司（以下简称林苑公司）、湖南美汇暖通工程有限公司（以下简称美汇公司）、艾斯艾（湖南）汽车服务有限公司雨花分公司（以下简称艾斯艾雨花公司）排除妨害纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2018）湘0111民初10799号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人湘水一城业委会的上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判支持湘水一城业委会的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：湘水一城业委会认为一审判决事实认定错误，适用法律不当。1、林苑公司虽提交了部分业主签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，但该部分业主不能代表全体业主来处理共有部分的权益，上述约定损害了小区业主的公共利益，应属无效；2、本案中，架空层属于开放性活动空间，系小区业主共有部分，林苑公司通过上述条款约定小区公共部分和公共房屋部分属于出卖人，排除了原属于小区业主的权益，应当认定为无效。

被上诉人林苑公司答辩称：涉案的这栋楼的所有业主签的合同都是一样的，不是只有部分业主签订了合同。这栋楼的架空层与其他楼栋的架空层不一样，是封闭的，业主无须从这里通行，没有通水、电等，林苑公司只是把废空间利用一下。架空层之前漏水，是林苑公司花了50多万元把漏水搞好的。

被上诉人美汇公司辩称：根据林苑置业与业主签订的合同可知，本案所涉的架空层所有权归属林苑置业所有，该商品房买卖合同也是双方在平等自愿的情况下签订的，不违反法律法规的规定，合法有效。美汇公司是通过合法途径从林苑置业租用、使用房屋，对是否侵占架空层不知情，不存在侵权的主观恶意。美汇公司合法租用房屋后，花费了大量装修费，如拆除会损失巨大。

被上诉人艾斯艾雨花公司辩称：艾斯艾雨花公司与林苑置业签订的租赁合同是合法的，艾斯艾雨花公司的经营也是合法的。现在湘水一城业委会起诉艾斯艾雨花公司，导致公司损失巨大、经营困难，艾斯艾雨花公司保留追究湘水一城业委会责任的权利。

湘水一城业委会的一审诉讼请求:1、林苑公司、美汇公司、艾斯艾雨花公司立即停止侵占架空层使用权、恢复架空层规划使用功能，将架空层交还给湘水一城业委会；2、林苑公司、美汇公司、艾斯艾雨花公司承担诉讼费用。

一审法院认定事实如下：林苑公司系湘水一城（林之苑）小区的开发商。该小区于2004年开发建设，于2005年开始交付使用。该小区一层规划有架空层（活动开放空间）一个。本案诉讼中，当事人一致认可该架空层没有且不能办理产权登记。2014年起，林苑公司将湘水一城（林之苑）小区一楼门面分别出租给美汇公司、艾斯艾雨花公司使用。本案所涉架空层位位于与两公司承租的房屋内部及两边，且与两公司承租的房屋空间连通，美汇公司、艾斯艾雨花公司将该架空层装修后一并作为承租房屋的一部分予以使用，林苑公司对此未提异议。另查明，林苑公司出售湘水一城（林之苑）小区房屋时，与小区业主签订了《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其中《长沙市商品房买卖合同》中“特别提示”条款约定：签订合同前，购房人应认真阅读合同条款，双方协商一致后可以对示范合同文本条款进行修改、增补和删减；《合同补充协议》约定：买受人同意未计入商品房建筑面积分摊的公共部分与公共房屋部分，包括但不限于运动中心、综合楼、学校、幼儿园、停车场（地上及地下）等配套建筑，其所有权（占有、使用、收益、处分）属于林苑公司。本案中，林苑公司提交了长沙市房地产测绘队就本案所涉小区出具的《共有建筑面积分摊方案》一份，载明建筑分摊面积范围为：1、栋分摊部分：外墙水平投影面积的一半；2、功能分摊部分：第1层楼梯03、第1-3层楼梯02、楼梯01、第3层楼梯03、屋顶层楼梯02、楼梯01、第1层楼梯01、第1层楼梯05、第2层楼梯04、第3层楼梯04、第2-3层楼道01、楼梯02、楼梯01、地下2层楼梯01-楼梯04、风井、地下1层楼梯01、地下1层楼梯02-楼梯04、风井。即本案所涉架空层未列入分摊面积。

一审法院认为：一、关于湘水一城业委会是否具有诉讼主体资格。《中华人民人民共和国物权法》第八十三条第二款规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。且相关判例均认可业主委员会的诉讼主体资格。故湘水一城业委会提起诉讼要求林苑公司、美汇公司、艾斯艾雨花公司排除妨害，不违反法律强制性规定，林苑公司认为湘水一城业委会没有诉讼主体资格的答辩意见，该院不予采纳。二、林苑公司、美汇公司、艾斯艾雨花公司是否应当停止侵占架空层使用权、恢复架空层规划使用功能，将架空层交还给湘水一城业委会。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案所涉架空层系建筑物的公共通行部分，应当认定为建筑物的共有部分。但该共有部分未列入建筑分摊面积。而本案所涉小区业主在签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》时明确约定：买受人同意未计入商品房建筑面积分摊的公共部分与公共房屋部分，其所有权属于林苑公司。且合同中“特别提示”条款已尽到了格式条款的提醒义务。故可认定小区业主已对本案所涉架空层的权利进行了处分，将权利让渡给林苑公司。该处分不违反法律、行政法规强制性规定，可以作为本案所涉架空层的认定依据。据此，依照《中华人民人民共和国物权法》第八十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项之规定，遂判令如下：驳回长沙市雨花区湘水一城业主委员会的诉讼请求。本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由长沙市雨花区湘水一城业主委员会负担。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为：一、林苑公司提交了部分业主的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》以证明业主已对本案所涉架空层的权利进行了处分，并主张该栋全部业主所签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》关于架空层的权利处分的内容是一致的，湘水一城业委会认为仅部分业主签订了上述合同与协议，不能代表全体业主处分权利，但未提交反证予以证实其观点，即未有证据证明本案所涉楼栋的业主与林苑公司签订了相关合同或协议未对本案所涉架空层的权利进行处分，根据优势证据采信原则，本院对湘水一城业委会该项上诉理由不予采信；

二、关于格式条款的问题。湘水一城业委会认为业主与林苑公司签订的《合同补充协议》关于“买受人同意未计入商品房建筑面积分摊的公共部分与公共房屋部分，其所有权属于林苑公司”的约定系格式合同，应当认定为无效。经查，格式条款是指当事人为了重复使用而预告拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效。在本案中，林苑公司与业主签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中明确约定了公摊部分及未计入公摊部分的所有权或使用权归属，该约定并未有明显的免除林苑公司的主要义务，排除业主的主要权利的意思表示。同时，涉案架空层漏水时，林苑公司亦对架空层漏水进行维修并自行支付了维修费用，显然系林苑公司对其拥有用益物权的物业进行的修缮、管理，湘水一城业委会对此亦未提出异议，故原一审判决认为林苑公司对涉案架空层具有使用权是正确的。

综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人湘水一城业委会的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费80元，由上诉人长沙市雨花区湘水一城业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘　凯

审判员　易伟玲

审判员　金新贵

二〇一九年十月二十五日

书记员　毛　韧

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。