长沙市雨花区湘水一城业主委员会与湖南林苑置业发展有限公司、湖南美汇暖通工程有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘0111民初10799号

原告:长沙市雨花区湘水一城业主委员会,住所地长沙市雨花区韶山南路1号。

负责人：徐勇,主任。

委托诉讼代理人:张三平，北京盈科（长沙）律师事务所律师。

委托诉讼代理人:樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师。

被告:湖南林苑置业发展有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路1号。

法定代表人：洪青，董事长。

委托诉讼代理人：刘嘉，湖南三湘律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张烨辉，湖南三湘律师事务所律师。

被告：湖南美汇暖通工程有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路1号湘水一城综合楼2415房，实际办公场所长沙市雨花区韶山南路1号湘水和天下106-108号。

法定代表人：彭俊胜，董事长。

委托代理人：邹芙蓉，湖南金顺达律师事务所律师。

被告：艾斯艾（湖南）汽车服务有限公司雨花分公司，住所地长沙市雨花区韶山南路1号湘水一城综合楼101。

负责人：袁誌君，经理。

原告长沙市雨花区湘水一城业主委员会（以下简称原告）与被告湖南林苑置业发展有限公司（以下简称林苑公司）、湖南美汇暖通工程有限公司（以下简称美汇公司）、艾斯艾（湖南）汽车服务有限公司雨花分公司（以下简称艾斯艾雨花公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张三瓶、樊红普，被告林苑公司的委托诉讼代理人张烨辉，被告美汇公司的委托诉讼代理人邹芙蓉，被告艾斯艾雨花公司的负责人袁誌君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止侵占架空层使用权、恢复架空层规划使用功能，将架空层交还给原告；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：湘水一城小区由被告林苑公司开发建设，于2005年3月开始交付使用。根据我国物权法相关规定，小区架空层属于公建配套，应归全体业主所有。经查询小区规划平面图，却发现位于小区10栋的架空层面积共计725.73平方米由三被告占有和使用。原告为维护权益，诉至法院，请求判如所请。

被告林苑公司辩称：1、原告不具有诉讼主体资格；2、被告林苑公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中已明确约定，本案诉至的架空层为被告林苑公司所有；3、本案所涉架空层系“湘水一城综合楼”建筑内的没有出售的专有部分，属于被告林苑公司所有。

被告美汇公司辩称：认可被告林苑公司的答辩意见；美汇公司通过合法程序从被告林苑公司处承租房租，且支付了大额资金用于装修，拆除会产生大额损失；美汇公司使用本案所涉房屋已有4年，全体业主及业委会均知情，未提出异议，其现提起诉讼超过诉讼时效。

被告艾斯艾雨花公司辩称：被告艾斯艾雨花公司系合法经营，对是否侵权不知情；且其支付了大额资金用于装修，拆除会产生大额损失；艾斯艾雨花公司使用本案所涉房屋已有4年，全体业主及业委会均知情，未提出异议，且许多业主系该公司会员，原告现提起诉讼不妥。

当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据,对当事人提交的证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

被告林苑公司系湘水一城（林之苑）小区的开发商。该小区于2004年开发建设，于2005年开始交付使用。该小区一层规划有架空层（活动开放空间）一个。本案诉讼中，当事人一致认可该架空层没有且不能办理产权登记。2014年起，被告林苑公司将湘水一城（林之苑）小区一楼门面分别出租给被告美汇公司、艾斯艾雨花公司使用。本案所涉架空层位位于与两公司承租的房屋内部及两边，且与两公司承租的房屋空间连通，美汇公司、艾斯艾雨花公司将该架空层装修后一并作为承租房屋的一部分予以使用，被告林苑公司对此未提异议。

另查明，被告林苑公司出售湘水一城（林之苑）小区房屋时，与小区业主签订了《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其中《长沙市商品房买卖合同》中“特别提示”条款约定：签订合同前，购房人应认真阅读合同条款，双方协商一致后可以对示范合同文本条款进行修改、增补和删减；《合同补充协议》约定：买受人同意未计入商品房建筑面积分摊的公共部分与公共房屋部分，包括但不限于运动中心、综合楼、学校、幼儿园、停车场（地上及地下）等配套建筑，其所有权（占有、使用、收益、处分）属于被告林苑公司。本案中，被告林苑公司提交了长沙市房地产测绘队就本案所涉小区出具的《共有建筑面积分摊方案》一份，载明建筑分摊面积范围为：1、栋分摊部分：外墙水平投影面积的一半；2、功能分摊部分：第1层楼梯03、第1-3层楼梯02、楼梯01、第3层楼梯03、屋顶层楼梯02、楼梯01、第1层楼梯01、第1层楼梯05、第2层楼梯04、第3层楼梯04、第2-3层楼道01、楼梯02、楼梯01、地下2层楼梯01-楼梯04、风井、地下1层楼梯01、地下1层楼梯02-楼梯04、风井。即本案所涉架空层未列入分摊面积。

本院认为：

一、关于原告是否具有诉讼主体资格。《中华人民人民共和国物权法》第八十三条第二款规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。且相关判例均认可业主委员会的诉讼主体资格。故原告提起诉讼要求三被告排除妨害，不违反法律强制性规定，被告林苑公司认为原告没有诉讼主体资格的答辩意见，本院不予采纳。

二、三被告是否应当停止侵占架空层使用权、恢复架空层规划使用功能，将架空层交还给原告。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案所涉架空层系建筑物的公共通行部分，应当认定为建筑物的共有部分。但该共有部分未列入建筑分摊面积。而本案所涉小区业主在签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》时明确约定：买受人同意未计入商品房建筑面积分摊的公共部分与公共房屋部分，其所有权属于被告林苑公司。且合同中“特别提示”条款已尽到了格式条款的提醒义务。故可认定小区业主已对本案所涉架空层的权利进行了处分，将权利让渡给被告林苑公司。该处分不违反法律、行政法规强制性规定，可以作为本案所涉架空层的认定依据。

据此，依照《中华人民人民共和国物权法》第八十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项之规定，判令如下：

驳回原告长沙市雨花区湘水一城业主委员会的诉讼请求。

本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由原告长沙市雨花区湘水一城业主委员会负担。

如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　刘大川

二〇一九年三月八日

书记员　　王　婷