某某、大连旅顺口区盐业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽02民终5187号

上诉人（原审原告）：***，男，1958年11月2日生，汉族，住大连市旅顺口区。

委托诉讼代理人：刘昌富，辽宁港源律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：大连旅顺口区盐业有限公司，住所地大连市旅顺口区向阳街东一巷1-1号。

法定代表人：杨海文，该公司总经理。

委托诉讼代理人：董佳敏，辽宁瀛秀律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑天明，辽宁瀛秀律师事务所实习律师。

原审第三人：大连玖泰房屋经营有限公司，住所地大连旅顺口区启新街38号。

法定代表人：王强，该公司经理。

委托诉讼代理人：王世忠，辽宁方槊律师事务所律师。

原审第三人：大连市市场监管事务服务中心，住所地大连市沙河口区同泰街97-2-501、502号。

法定代表人：邵立新。

上诉人***因与被上诉人大连旅顺口区盐业有限公司(以下简称盐业公司)、第三人大连玖泰房屋经营有限公司（以下简称玖泰公司）、大连市市场监管事务服务中心（以下简称市场监管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初4203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销原判，改判盐业公司赔偿***五年租房期间多付租金和取暖费损失21,111元，及从2016年10月1日至2020年11月1日，按央行同期贷款基准利率4.75%计算的利息4095元，合计25,206元；以后利息顺延递增计算至盐业公司实际支付本息之日止。事实和理由：***与盐业公司签订的房地产租赁合同约定期限自2011年10月1日至2016年9月30日届满。因租赁前盐业公司与第三人共同分割套单元墙体添附位置错误东移5.2米所致，租赁房屋（虚构地址旅顺口区向阳街东一巷20号）实际建筑面积189.23平方米比合同约定的232.69平方米，缺少43.46平方米。详见：1.玖泰公司（原大连市旅顺口区房屋经营公司）控制的向阳街东一巷20号直管产办公用房平面图，市场监管中心（原大连市盐业稽查支队）所有大房权证旅单字第××号房屋查询结果，及其控制的办公照明平面图。2.大连市创艺建筑设计有限公司（大连市旅顺民用建筑设计院）出具的向阳街居住组团7#一层平面图（案涉房屋平面图）、律师调查令（回执）和***拍摄的向阳街居住组团7#房屋南向照片。***五年累计多支付租金和取暖费21,110.50元，合同届满后，从2016年10月1日至2020年11月1日利息损失4094.60元，合计25,205元。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，盐业公司收回房屋时，应赔偿***的上述损失。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款规定，应依法追究责任。

盐业公司辩称，不同意***的上诉请求。主要理由：1.双方签订的租赁合同是指特定的房屋，约定的租金标准也是固定数额，所以是将房屋整体出租给上诉人，与房屋的租赁面积没有直接关系，上诉人以面积不符要求返还租金没有依据。2.上诉人作为承租人在决定是否接收案涉租赁房屋前已有充分时间和机会考察房屋的实际状况，并决定是否承租。上诉人按合同约定数额向被上诉人支付2011年承租以后的租金，从未提出过异议。其在本案主张约定的面积和实际面积不符，并主张扣除租金有违诚实信用原则，目的是为了逃避另案腾退房屋、支付占用费的诉讼。3.在房屋出租给上诉人期间，上诉人对房屋进行实际占有和使用，取暖费应由其自行负担，被上诉人未实际收取采暖费，上诉人直接向有关供暖单位交纳，其向被上诉人主张取暖费没有依据。

玖泰公司述称，第三人与上诉人之间不存在房屋租赁法律关系，相互之间不存在权利义务关系。

市场监管中心未到庭，未提交书面答辩意见。

***向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告五年租房期间多付租金和取暖费损失21,111元，以及自2016年10月1日至2020年11月1日按央行同期贷款基准利率4.75%计算的利息4095元，合计25,206元，之后利息顺延递增计算至被告实际支付本息之日止。

一审法院认定事实：坐落于大连市旅顺口区建筑面积232.69平方米的房屋（以下简称案涉房屋）为国有公房。第三人玖泰公司（原名大连市旅顺口区房屋经营公司）是案涉房屋的委托管理人。自2011年1月1日始第三人玖泰公司将案涉房屋租给被告盐业公司，双方于2011年3月4日签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，出租方将向阳街东一巷20号，混合结构，建筑面积232.69平方米的房屋，出租给承租方用于办公；第七条约定，承租方在租赁期限内，征得出租方书面同意，并对房屋的使用、收益分配等协商一致后，可将房屋的部分或全部转租给他人。合同约定租赁期为一年。玖泰公司在每年租赁期满后与盐业公司续签合同。

被告盐业公司在承租案涉房屋后将案涉房屋转租原告***，双方于2011年9月30日签订《房地产租赁合同》，第一条约定，甲方（盐业公司）自愿将坐落在大连市旅顺口区的房屋（房屋建筑面积232.69平方米）出租给乙方（***）使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；第二条约定，甲乙双方议定的上述房地产年租金为15,000元。租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日止。租金交纳时间为：每年9月30日前，共分一次付清。该租赁合同期限届满后，双方对于续租事宜未能达成合意，未能签订续租合同，***仍继续占用案涉房屋。2020年1月盐业公司对***提起诉讼，一审法院以（2020）辽0212民初112号予以登记立案，在该案中，盐业公司要求确认其与***之间的房屋租赁关系于2019年9月30日解除，要求判令***腾退案涉房屋支付租金12万元及违约金，一审法院作出（2020）辽0212民初112号民事判决书，认定原、被告间的租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同，并认定该租赁合同因租期届满而终止，判令***腾退房屋、按房屋租赁合同日租金标准自2016年10月1日支付房屋占用费，驳回盐业公司要求双方合同于2019年9月30日解除的诉讼请求。***不服判决提起上诉，大连市中级人民法院于2020年8月14日作出（2020）辽02民终5388号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。针对***在该案上诉时主张因面积缺失，盐业公司多收取五年房屋租金、取暖费，***继续占用房屋系行使同时履行抗辩权，有风险而无收益，不产生占用费一节，大连市中级人民法院认为盐业公司与***签订的《房屋租赁合同》并未约定按房屋建筑面积计租，***此项主张不能成立。

现原告***以被告盐业公司与第三人玖泰公司、市场监管中心分割向阳街东一巷20号套单元墙体添附位置错误东移5.2米导致租赁房屋建筑面积非232.69平方米而为189.23平方米为由，要求被告盐业公司赔偿其五年租期内多付房屋租金和取暖费合计21,111元，形成本案诉争。

一审法院认为，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告之间的《房地产租赁合同》已经生效判决认定为有效合同，对双方具有法律约束力。根据合同第一条、第二条约定，原告是在充分了解案涉房屋情况下，与被告议定的房屋年租金为15,000元，双方并未约定以房屋建筑面积计算租金，故原告主张因房屋面积缺失，要求被告赔偿五年租期内多支付的房屋租金及利息，没有事实依据，一审法院不予支持；原告承租案涉房屋期间应当承担取暖费，取暖费系由供热单位收取，原告向被告主张要求被告赔偿五年租期内因房屋面积缺失而多支付的取暖费及利息，没有事实及法律依据，一审法院亦不予支持。

一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费430元，由原告***负担。

二审中，***提交证据1.（2020）辽02民终5388号案件2021年3月22日询问笔录，拟证明该案审判长诱导性询问：“上诉人，你和被上诉人签订的租赁合同约定是按套还是按建筑面积计算租金？”***的代理律师刘昌富回答：“没有约定。232.69平标注的建筑面积不属实”，盐业公司的代理律师虚假陈述主张是按套计算的。证据2.从另案（2020）辽0212民初3415号案件中调取了相关图纸的复印件，有法院加盖的档案专用章印章，拟证明其在本案一审提供的图纸复印件是真实有效的，图纸显示租赁实际面积少了40余平方米。盐业公司对证据1的真实性没有异议，对待证事项有异议，二审法官是在查明事实，不存在诱导性询问，盐业公司也没有作虚假陈述，合同没有具体约定，只是写了建筑面积，盐业公司认为是按套计算，这是其观点；对证据2图纸的质证意见同一审的质证意见，即对真实性和待证事项均有异议。玖泰房屋质证称，不发表意见。本院认为，***提交的证据1询问笔录，系该案法官依职权调查事实，***在该案的委托诉讼代理人与本案的委托诉讼代理人相同，其并未提交充分证据推翻在该案的陈述；证据2系从其他案卷中复印出来的复印件，且该图纸上并未直接注明案涉房屋面积缺失及其具体面积，故对***提交上述证据的待证事项均不予采纳。

本院对一审认定的事实予以确认。另查，***在二审中确认其在本案所主张的理由在（2020）辽02民终5388号民事案件审理过程中作为抗辩理由全部提出过。

本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：盐业公司应否赔偿***租金和取暖费损失及利息。

关于***主张其多付租金一节，双方签订的《房地产租赁合同》表明，***系在充分了解案涉房屋的情况下，与盐业公司协商确定年租金为15,000元，并未约定以房屋建筑面积计算租金，***在本案主张因房屋面积缺失，请求盐业公司赔偿其多付的租金及利息，原审未予支持，并无不当。

关于***主张盐业公司赔偿取暖费损失一节，***主张“案涉租赁房屋（虚构地址旅顺口区向阳街东一巷20号）实际建筑面积189.23平方米比合同约定的232.69平方米，缺少43.46平方米”，系其单方依照图纸计算，没有权威测绘部门的确认，盐业公司亦不认可。案涉房屋系国有公房，由盐业公司自2011年初从玖泰公司承租，后于2011年9月30日转租给***，该取暖费系承租人***按双方约定自行向供热单位交纳，***关于盐业公司赔偿取暖费损失及利息的事实与法律依据不足，故原审未支持***的此项诉讼请求，并无不当。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费430元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　贾春雨

审判员　　张　钱

审判员　　刘　畅

二〇二一年八月二十日

书记员　　张　琳