某某、大连旅顺口区盐业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽02民终5388号

上诉人（原审被告）：***，男，1958年11月2日出生，汉族，大连市盐政稽查支队退休职工，现住大连市旅顺口区。

委托诉讼代理人：刘昌富，辽宁港源律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：大连旅顺口区盐业有限公司，住所地大连市旅顺口区向阳街东一巷1-1号。

法定代表人：刘善武，该公司总经理。

委托诉讼代理人：董佳敏，辽宁瀛秀律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李松，辽宁瀛秀律师事务所实习律师。

原审第三人：大连玖泰房屋经营有限公司，住所地大连市旅顺口区启新街38号。

法定代表人：王强，该公司经理。

委托诉讼代理人：吕晓琳，女，该公司职员。

委托诉讼代理人：李静洁，女，该公司职员。

上诉人***因与被上诉人大连旅顺口区盐业有限公司（以下简称盐业公司）、原审第三人大连玖泰房屋经营有限公司（以下简称玖泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：改判撤销一审第一、二项判决。事实与理由：被上诉人不否认《房地产租赁合同》2016年9月30日终止后，因涉案房屋实际建筑面积小于232.69平方米和租金涨价等事实，未能续签，上诉人无过错。双方协商续租期间，上诉人管理、占有该房屋有风险，且未有收益和实际使用；对被上诉人有益无害，不构成上诉人不当得利。上诉人系被上诉人员工，该房屋比邻被上诉人盐政稽查大队办公房屋。根据被上诉人至今未与他人签订租赁合同的事实，可以推定出其仍希望上诉人续租的事实，上诉人无需举证证明。被上诉人主张其与第三人房屋租赁合同约定年租金27,922.3元，转租上诉人反而约定年租金15,000元，不合常理。2020年1月6日，被上诉人捏造上诉人欠款120,000元事实，主张解除合同，属于虚假诉讼；主张腾退房屋，实为返还原物请求权，早已超过《物权法》第二百四十五条规定的一年除斥期间，该请求权消灭；第三人也未主张返还原物，依法不应支持。一审第一、二项判决，均无法律依据。且第二项判决，超出被上诉人诉讼请求范围，同时违反“不告不理”基本诉讼原则，均应予撤销。被上诉人收回房屋同时收取上诉人五年住房租金和取暖费16,955.81元及利息损失。上诉人行使同时履行抗辩权，被上诉人应该赔偿上述损失，实际上并没有使用，而属于善意占有，有风险而无收益，不产生占用费。被上诉人是原占有人、转租人、非产权人，无权基于无权占有主张占有费，被上诉人不能证明上诉人继续承租房屋，原判第9页不支持占用费合理合法。

盐业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、上诉人在租赁期满后拒绝腾退并继续占用案涉房屋的行为，导致被上诉人无法对房屋行使应有的权利，根据合同法第235条，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物的规定，案涉租赁合同已于2016年9月30日到期，上诉人作为无权占有人应当向权利人被上诉人腾退租赁房屋。2、被上诉人租赁给上诉人的房屋面积232.69平方米，双方在合同中也明确记载，该合同是双方真实意思表示，合法有效。其次被上诉人作为承租人其已向该租赁房产管理人即第三人交纳了房租，而上诉人作为无权占有人应当返还被上诉人房屋而拒不返还并实际控制使用租赁房屋，自租赁期满后达4年之久，严重侵害了被上诉人的合法权益，还称对上诉人有益无害，请求法庭予以纠正。上诉人并非被上诉人员工，根据合同第6条第5款规定，上诉人将在租赁期满时把房地产交还给被上诉人，无需继续承租上述房地产，应在前6个月与被上诉人协商，达成续租新合意。在双方未能达成续租新合意的情况下，上诉人应向被上诉人腾退房屋。关于年租金问题，被上诉人也说不清楚，但既然被上诉人已给予优惠条件，以低价租赁案涉房屋，在合同租期届满后，被上诉人要求每年2.7万元合理合法。被上诉人主张立即腾退房屋请求为契约请求权。由于材料丢失，被上诉人在一审上诉人提交了相关收据后，被上诉人才知道上诉人有交纳租金的事实，但对于上诉人是否交纳了租期内的全部租金，被上诉人也无从核实。被上诉人主张12万元租金不构成虚假诉讼和诈骗。关于上诉人主张一审第二项超出诉讼请求一节，被上诉人在起诉状中第五项诉讼请求中已明确要求上诉人支付占用费。虽然在该项诉讼请求中，占用费的起算点是2019年10月1日，但自2016年10月1日起至2019年9月30日的占用费，已经包含在被上诉人第三项诉讼请求中，一审并无超判。

玖泰公司述称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人的上诉请求和玖泰公司无关，玖泰公司把房子租给盐业公司，也同意盐业公司对外转租。

盐业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令原、被告双方房屋租赁关系于2019年9月30日解除；2、请求依法判令被告自双方租赁解除之日起腾退坐落于大连市旅顺口区房屋；3、请求依法判令被告向原告支付租金120,000元；4、请求依法判令被告向原告支付逾期付款违约金（以120,000元为基数，自2019年9月30日起按照贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；5、请求依法判令被告向原告支付占用费（自2019年10月1日起，按照每日416.67元的标准计算至被告实际腾退案涉房屋为止，暂计算至2020年1月5日为4041元）；6、本案诉讼费用由被告承担。以上金额暂合计为124,041元。

一审法院认定事实：位于大连市旅顺口区建筑面积232.69平方米的房屋为国有公房。第三人原名称为大连市旅顺口区房屋经营公司，2018年6月27日经工商登记变更为大连玖泰房屋经营有限公司，该公司是上述国有公房的委托管理人。自2011年1月1日始，第三人将上述房屋，即案涉房屋租赁给原告大连旅顺口区盐业有限公司，并于2011年3月4日与原告签订房屋租赁合同，第三人为出租方，原告为承租方。合同第一条约定，出租方将向阳街东一巷20号，混合结构，建筑面积232.69平方米的房屋，出租给承租方用于办公。第二条约定，租赁期限壹年，出租方从2011年1月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2011年12月31日收回。第三条约定，租金标准从2011年1月1日至2011年12月31日为27,922.3元，租金交纳时间为：签订合同时一次付清。第五条约定，租赁期间，租赁房屋的土地税、供热费、水、电、综合治安管理费及其他一切费用，均由承租方承担。承租方如果需要改装修，须事先征得出租方书面同意，改装修费由承租方承担。租赁期满后，承租方不得擅自拆除装修物。第七条约定，承租方在租赁期限内，征得出租方书面同意，并对房屋的使用、收益分配等协商一致后，可将房屋的部分或全部转租给他人。转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应的变更、解除或终止。合同对其他事项进行了约定。原告与第三人签订的租赁合同到期后，每年与第三人续签合同，并且每年向第三人交纳房屋租费，2011年至2014年每年向第三人交纳房租费27,922.3元，从2015年至2019年房租费每年变更为28,000元。

原告在租赁案涉房屋过程中将该租赁的房屋转租给被告***，并于2011年9月30日与被告签订了房地产租赁合同，在合同中原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），合同约定，甲方自愿将坐落在大连市旅顺口区登峰街道向阳街东一巷20号的房屋（房屋建筑面积232.69平方米）出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币（大写）壹万伍仟元整，￥15,000元。租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日止。租金交纳时间为：每年9月30日前，一次付清。上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为经营用房使用。房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。2、如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。3、因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。4、乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。5、乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方。如需继续承租上述房地产，应提前六个月与甲方协商，双方另签订合同。合同关于违约责任约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金。合同对其他事项进行了约定。

合同签订后，被告在租赁案涉房屋过程中，对所租赁的房屋进行了改建及装修，在使用房屋时交纳了水、电、供暖费。2016年9月30日租赁合同到期，原告与被告曾就续签房屋租赁合同一事进行过多次商谈，因原告提高了租金，而被告不同意致双方未谈妥，但被告一直占有该房屋至今，2019年冬季，原告曾电话通知被告如不腾退房屋就走法律程序。庭审中，原告主张被告从未向其交纳租费，被告称其已经将2011年10月1日至2016年9月30日的租费交清，2011年10月1日至2014年9月30日的租费是以现金形式交纳的，2014年10月1日至2016年9月30日的租费是以银行转账形式交纳的，并称以现金形式交纳的收据已找不到了，以银行转账形式交纳的被告提交了银行转账凭证及原告出具的收据计3万元。

另查，庭审中，被告称如果原告非要其腾退房屋，就要求原告给付装修补偿费和多交的租金和供暖费。对此本院当庭征询被告是否就该费用提起反诉，被告表示不提反诉。

再查，经庭审询问第三人，其对原告将承租的房屋转租给被告的行为表示同意。

一审法院认为，原、被告双方签订的房地产租赁合同系双方的真实意思表示，应为有效合同，对双方具有法律约束力。在双方约定的租赁期限即2016年9月30日届满后，双方对续租事宜经协商未能达成共识，所以原、被告双方于2011年9月30日签订的房地产租赁合同因租期届满而终止。故对原告请求确认原、被告双方房屋租赁关系于2019年9月30日解除的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持；因被告主张已将2011年10月1日至2016年9月30日期间的房屋租费全部交付给原告，并提供了2014年10月1日至2016年9月30日有收据，同时称2011年10月1日至2014年9月30日的收据已无法找到，对被告提交的房屋租费收据原告未提异议，一审法院根据被告提交的收据，结合当事人双方在租赁期限届满时商谈续租及因原告提高租金被告不同意而未能达成续租一事的情况，可以推定2011年10月1日至2014年9月30日期间的房屋租费被告已经向原告交付。故对原告要求被告支付房屋租费120,000元、支付逾期付款违约金（以120,000元为基数，自2019年9月30日起按照贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）、支付自2019年10月1日起，按照每日416.67元的标准计算至被告实际腾退案涉房屋为止占用费的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。但是房屋的租赁期限在2016年9月30日已到期，双方在租赁期限届满时商谈续租又未能达成续租协议，原告不再将该房屋租赁给被告使用，被告理应将房屋腾退给原告，然被告仍然占有案涉房屋，被告的行为侵害了原告的合法权利，被告应将房屋腾退给原告并向原告支付占用房屋的费用至实际腾退房屋为止，费用的计算可以按照双方的房地产租赁合同约定的租金标准进行计算。

据此，一审法院判决:一、被告***于判决生效后十日内将坐落在大连市旅顺口区登峰街道向阳街东一巷20号的房屋腾退给原告大连旅顺口区盐业有限公司；二、被告***于判决生效后十日内向原告大连旅顺口区盐业有限公司支付房屋占用费至腾退房屋之日止[房屋占用费的计算从2016年10月1日开始按每天41.1元（15,000元÷365天）计算]；三、驳回原告大连旅顺口区盐业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，由原告负担1523元，被告负担1257元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人***提供如下证据：第一组证据：1.1向阳街东一巷20号盐业公司直管产办公用房平面图，1.××号房产证，1.3办公照明座平面图电施2，1.4非经营性收费收据，1.5大连市国家税务局通用手工发票，1.6大连市旅顺口区供热公司供暖收费收据，1.7房地产租赁合同，1.8企业信用信息公示报告，该组证据拟共同证明上诉人每年多支付租金2257.51元，2011年-2014年每年多交付取暖费1155.66元，2015年多交付取暖费1085.62元，五年多支付租金和取暖费共计16,995.81元；第二组证据，大连供电公司交费收据，拟证明2016年9月30日合同届满后，上诉人停止使用案涉房屋。被上诉人盐业公司对证据1.1-1.3真实性、关联性、待证事项均不认可，对证据1.4的待证事项不认可，对证据1.5、1.6的真实性有异议，待证事项也不予认可，对证据1.7没有异议，对证据1.8真实性有异议，对待证事项没有异议，对第二组证据真实性、关联性、待证事项均不认可。原审第三人对上诉人提交的证据没有异议。本院经审查认为，上诉人提交第一组证据以面积缺失为由拟证明其多支付租金及取暖费，而上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》并未约定按房屋建筑面积计租，故第一组证据无法证明待证事项，不予采信；第二组证据中显示的房号与案涉房屋并非同一房号，与本案没有关联性，不予采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效合同，双方均应依约履行。该合同租赁期限已于2016年9月30日届满，双方对于续租事宜未能达成合意，未能签订续租合同。上诉人于2016年10月1日后仍继续占有案涉房屋已无合同依据，上诉人此后亦未支付任何房屋占用费，一审判令上诉人腾退房屋并按照案涉《房地产租赁合同》约定的租金标准判令上诉人支付房屋占用费具有事实和法律依据。

关于上诉人主张被上诉人诉请腾退，实为返还原物请求权，已超过物权法第二百四十五条规定的一年除斥期间一节，本案被上诉人系以双方《房地产租赁合同》租赁期限已经届满为由主张上诉人腾退房屋，一审判令腾退符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于租赁期间届满，承租人应返还租赁物之规定，上诉人主张不能成立。

关于上诉人主张一审第二项判项超出被上诉人一审诉讼请求范围一节，一审第二项判项判令上诉人支付占用费的时间段包含在被上诉人一审第三项、第五项诉请租金及占用费的时间范围内，每日占用费计算标准未超过被上诉人诉请标准，一审该判项并未超出诉讼请求范围。

关于上诉人主张因面积缺失，被上诉人多收取五年房屋租金和取暖费，上诉人继续占有房屋系行使同时履行抗辩权，有风险而无收益，不产生占用费一节，上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》并未约定按房屋建筑面积计租，上诉人此项主张不能成立。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2780元（上诉人已预付），由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王亮

审判员　　季烨

审判员　　吕瑛

二〇二〇年八月十四日

书记员　　宋敏