大连旅顺口区盐业有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

大连市旅顺口区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽0212民初112号

原告：大连旅顺口区盐业有限公司，地址大连市旅顺口区向阳街东一巷1—1号。

法定代表人：刘善武，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张鑫磊，辽宁瀛秀律师事务所律师。

被告：***，男，1958年11月2日出生，汉族，大连市盐政稽查支队退休职工，现住大连市旅顺口区。

第三人：大连玖泰房屋经营有限公司，地址大连市旅顺口区启新街38号。

法定代表人：王强，该公司经理。

委托诉讼代理人：吕晓琳，女，1978年11月19日出生，汉族，该公司职员，现住大连市旅顺口区。

委托诉讼代理人：李静洁，女，1970年5月19日出生，汉族，该公司职员，现住大连市中山区。

原告大连旅顺口区盐业有限公司（以下简称盐业公司）与被告***、第三人大连玖泰房屋经营有限公司（以下简称房屋经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盐业公司的委托诉讼代理人张鑫磊，被告***，第三人房屋经营公司的委托诉讼代理人吕晓琳、李静洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告盐业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告双方房屋租赁关系于2019年9月30日解除；2、请求依法判令被告自双方租赁解除之日起腾退坐落于大连市旅顺口区房屋；3、请求依法判令被告向原告支付租金120000元；4、请求依法判令被告向原告支付逾期付款违约金（以120000元为基数，自2019年9月30日起按照贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；5、请求依法判令被告向原告支付占用费（自2019年10月1日起，按照每日416.67元的标准计算至被告实际腾退案涉房屋为止，暂计算至2020年1月5日为4041元）；6、本案诉讼费用由被告承担。以上金额暂合计为124041元。

事实和理由：原、被告于2011年9月30日签订《房地产租赁合同》，约定被告租赁位于的房屋，该房屋由第三人负责经营管理，租期自2011年10月1日起至2016年9月30日止，租金每年1.5万元。合同到期后，被告继续承租该处房屋。因被告一直未向原告支付租金，也拒绝腾退房屋，故原告诉至贵院，请求贵院支持原告诉讼请求。

被告***辩称，2011年9月30日我与原告公司签订房屋租赁合同，该房屋坐落在旅顺口区，建筑面积232.69平方米，租期为5年，2011年9月30日至2016年9月30日，房屋租金1.5万元，合同期满后同等条件我可优先续租，2011年10月合同签订后我打算长期经营和使用，先后对房屋投资人民币20余万元进行改造和装修，并投入使用，每年按期缴纳房屋租金、供暖、供电至2016年9月合同到期，2017年1月旅顺盐业公司主要领导人因工作需要调离岗位，续签合同未能进行，2017年春大连市盐业公司派胡英凤等2人来了解房屋租赁情况，并征求我意见，当时我表态继续与公司签订该房屋租赁合同，胡英凤说她回去将现有情况向公司领导汇报，但一直没有音信，2018年旅顺盐业公司新任领导人刘善武上任，有一天来和我说房屋续签一事，刘经理就该房屋续租房屋与我交谈，房屋租金由原来每年1.5万元提升至每年2.7万元多，我没有同意，理由是2011年9月30日我与旅顺盐业公司签订的房屋租赁合同有关条款有瑕疵，第一，该房屋租赁面积与盐业公司房屋租赁面积为232.69平方米，我现在使用面积为171.39平方米，实际少了61.3平方米，这是大连盐政稽查办公使用房坐落在旅顺口区，房屋原有面积132.45平方米，现在实际使用面积193.75平方米；第二，我每年向供热公司交供热费7213.3元，面积为232.69平方米；第三，五年来我多交租金19735元（61.3平方米×64.39元=3947.1元×5年=19735元）、供暖费9861.5元（61.3平方米×31元=1972.3元×5年=9861.5元），两项共计29596元；关于腾退房屋问题，我向刘经理说既然房屋续租不可，腾退可以，但是我有条件，第一是公司应给予我一定的房屋装修补偿，第二，公司应还我在这5年向公司多交的两项费用，当时刘经理说等回去向市盐业公司领导汇报再说，一拖再拖也没有音信，2019年秋天，旅顺盐业公司于清清等两人来找我说关于房屋租赁的事情，因双方意见不一致，最终未能达成协议。现就旅顺盐业公司出租请求事项答辩如下：不存在2019年9月30日解除本房屋租赁关系，因为2011年至2016年双方签订本房屋租赁合同到期，我已履行完毕，本合同自然终止；第二，关于腾退该房屋可以，但旅顺盐业公司应付给我一定装修补偿费，我5年向盐业公司多交两项费用29596元；支付租赁费12万元此条不成立，我不欠旅顺盐业公司房屋租金，我最后一次交房屋租金是2016年11月20日，旅顺盐业有限公司为我出具非营业收据2张，上面表明了收款理由为房屋租金，2015年、2016年租金3万元；关于违约金，合同没有履行，不成立。房屋占用费也不成立，2011年9月30日至2016年9月30日我与旅顺盐业公司签订的房屋租赁合同，双方从2017年就一直谈判到2019年秋，关于房屋续签问题，最终未达成协议，不存在占用，始终在那儿放着。关于诉讼费的问题，并不是我到人民法院起诉。综上，我认为原告起诉没有道理，不同意原告的诉讼请求，如果原告非要我腾退房屋，要求原告给付我装修补偿费。

第三人房屋经营公司述称，旅顺房屋产权是由我公司进行管理的，产权属于国家，我公司是该房屋的委托管理人，盐业公司多年来一直与我公司签订租赁合同，2011年我们签订租赁合同面积为232.69平方米，租金为27922.8元，2012年我们签订协议租金2.8万元，面积为232.69平方米，一直到现在，与原告公司合同没有间断过，一直到2019年9月份，2019年9月份盐业公司领导找我公司说要将房屋交回我公司，但是现承租人***一直没有腾退房屋，所以一直拖延到现在。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：证据1、2011年9月30日房地产租赁合同，用以证明被告向原告承租房屋，租赁期限为2011年10月1日至2016年9月30日，每年租金1.5万元的事实。证据2、旅顺口区住房和城市建设局出具的证明，用以证明案涉房屋建筑面积232.69平方米的事实。

被告***提交的证据有：证据1、兴业银行交易记录及原告出具的收款收据2张，用以证明2016年11月2日向盐业公司交了3万元，盐业公司为被告出具收据2张，载明2015年、2016年房租各1.5万元的事实。证据2、2016年10月24日大连市旅顺口区供热公司供暖收费收据1张，用以证明被告交纳了2016年11月5日至2017年4月5日232.69平方米面积的供暖费的事实。证据3、大房权证旅单字第××号房屋所有权证1页，用以证明被告租用房屋面积不实的事实。证据4、大连市旅顺口区房屋经营公司与大连旅顺口区盐业有限公司签订的房屋租赁合同，用以证明我并没有租赁232.69平方米的房子的事实。

第三人房屋经营公司提交的证据有：证据1、变更核准登记通知书，用以证明第三人原来的名称为大连市旅顺口区房屋经营公司。证据2、房屋租赁合同，用以证明从2011年1月开始第三人就将案涉的位于旅顺口区的房屋（232.69平方米）租赁给原告大连旅顺口区盐业有限公司的事实。证据3、记账凭证，证据4、发票，用以证明从2011年至2014年房屋租费为每年27922.8元，从2015年至2019年12月31日房屋租费为每年28000元的事实，且大连旅顺口区盐业有限公司已经向第三人房屋经营公司支付了这些租赁费用的事实。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议。第三人对原告提交的证据1、2的真实性无异议。原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，对证据3、4的真实性有异议，认为该两份证据均为复印件，被告当初承租的就是232.69平方米，与132.45平方米没有关系。第三人对被告提交的证据1、2、3的真实性没有异议，但认为与第三人没有关系。对证据4真实性没有异议，认可是大连玖泰房屋经营有限公司与盐业公司签订的合同，大连玖泰房屋经营有限公司原来叫大连市旅顺口区房屋经营公司，于2018年6月27日变更为大连玖泰房屋经营有限公司。原告对第三人提交的证据1、2、3、4的真实性无异议。被告对第三人提交的证据1、2、3、4的真实性无异议。

对当事人无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的证据3，大房权证旅单字第××号房屋所有权证复印件，从内容上看，该证据证明大连市盐政稽查支队在旅顺口区.45平方米的房屋所有权，但从证据的形式上看，因该证据为复印件，且无其他证据予以佐证，无法确定该证据的真实性，同时该证据与本案房屋租赁不具有关联性，本院不予认定。对被告提交的证据4，房屋租赁合同，虽该合同为复印件，但第三人认可该合同是其与大连旅顺口区盐业有限公司签订的，结合第三人提交的证据1、2、3、4，可以认定被告提交的证据4是真实的，对该证据本院予以认定并作为认定本案事实的证据使用。

本院经审理认定本案的事实如下：位于大连市旅顺口区建筑面积232.69平方米的房屋为国有公房。第三人原名称为大连市旅顺口区房屋经营公司，2018年6月27日经工商登记变更为大连玖泰房屋经营有限公司，该公司是上述国有公房的委托管理人。自2011年1月1日始，第三人将上述房屋，即案涉房屋租赁给原告大连旅顺口区盐业有限公司，并于2011年3月4日与原告签订房屋租赁合同，第三人为出租方，原告为承租方。合同第一条约定，出租方将，混合结构，建筑面积232.69平方米的房屋，出租给承租方用于办公。第二条约定，租赁期限壹年，出租方从2011年1月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2011年12月31日收回。第三条约定，租金标准从2011年1月1日至2011年12月31日为27922.3元，租金交纳时间为：签订合同时一次付清。第五条约定，租赁期间，租赁房屋的土地税、供热费、水、电、综合治安管理费及其他一切费用，均由承租方承担。承租方如果需要改装修，须事先征得出租方书面同意，改装修费由承租方承担。租赁期满后，承租方不得擅自拆除装修物。第七条约定，承租方在租赁期限内，征得出租方书面同意，并对房屋的使用、收益分配等协商一致后，可将房屋的部分或全部转租给他人。转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应的变更、解除或终止。合同对其他事项进行了约定。原告与第三人签订的租赁合同到期后，每年与第三人续签合同，并且每年向第三人交纳房屋租费，2011年至2014年每年向第三人交纳房租费27922.3元，从2015年至2019年房租费每年变更为28000元。

原告在租赁案涉房屋过程中将该租赁的房屋转租给被告***，并于2011年9月30日与被告签订了房地产租赁合同，在合同中原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），合同约定，甲方自愿将坐落在大连市旅顺口区登峰街道的房屋（房屋建筑面积232.69平方米）出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币（大写）壹万伍仟元整，￥15000元。租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日止。租金交纳时间为：每年9月30日前，一次付清。上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为经营用房使用。房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。2、如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。3、因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。4、乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。5、乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方。如需继续承租上述房地产，应提前六个月与甲方协商，双方另签订合同。合同关于违约责任约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金。合同对其他事项进行了约定。

合同签订后，被告在租赁案涉房屋过程中，对所租赁的房屋进行了改建及装修，在使用房屋时交纳了水、电、供暖费。2016年9月30日租赁合同到期，原告与被告曾就续签房屋租赁合同一事进行过多次商谈，因原告提高了租金，而被告不同意致双方未谈妥，但被告一直占有该房屋至今，2019年冬季，原告曾电话通知被告如不腾退房屋就走法律程序。庭审中，原告主张被告从未向其交纳租费，被告称其已经将2011年10月1日至2016年9月30日的租费交清，2011年10月1日至2014年9月30日的租费是以现金形式交纳的，2014年10月1日至2016年9月30日的租费是以银行转账形式交纳的，并称以现金形式交纳的收据已找不到了，以银行转账形式交纳的被告提交了银行转账凭证及原告出具的收据计3万元。

另查，庭审中，被告称如果原告非要其腾退房屋，就要求原告给付装修补偿费和多交的租金和供暖费。对此本院当庭征询被告是否就该费用提起反诉，被告表示不提反诉。

再查，经庭审询问第三人，其对原告将承租的房屋转租给被告的行为表示同意。

本院认为，原、被告双方签订的房地产租赁合同系双方的真实意思表示，应为有效合同，对双方具有法律约束力。在双方约定的租赁期限即2016年9月30日届满后，双方对续租事宜经协商未能达成共识，所以原、被告双方于2011年9月30日签订的房地产租赁合同因租期届满而终止。故对原告请求确认原、被告双方房屋租赁关系于2019年9月30日解除的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持；因被告主张已将2011年10月1日至2016年9月30日期间的房屋租费全部交付给原告，并提供了2014年10月1日至2016年9月30日有收据，同时称2011年10月1日至2014年9月30日的收据已无法找到，对被告提交的房屋租费收据原告未提异议，本院根据被告提交的收据，结合当事人双方在租赁期限届满时商谈续租及因原告提高租金被告不同意而未能达成续租一事的情况，可以推定2011年10月1日至2014年9月30日期间的房屋租费被告已经向原告交付。故对原告要求被告支付房屋租费120000元、支付逾期付款违约金（以120000元为基数，自2019年9月30日起按照贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）、支付自2019年10月1日起，按照每日416.67元的标准计算至被告实际腾退案涉房屋为止占用费的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。但是房屋的租赁期限在2016年9月30日已到期，双方在租赁期限届满时商谈续租又未能达成续租协议，原告不再将该房屋租赁给被告使用，被告理应将房屋腾退给原告，然被告仍然占有案涉房屋，被告的行为侵害了原告的合法权利，被告应将房屋腾退给原告并向原告支付占用房屋的费用至实际腾退房屋为止，费用的计算可以按照双方的房地产租赁合同约定的租金标准进行计算。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效后十日内将坐落在大连市旅顺口区登峰街道的房屋腾退给原告大连旅顺口区盐业有限公司；

二、被告***于本判决生效后十日内向原告大连旅顺口区盐业有限公司支付房屋占用费至腾退房屋之日止[房屋占用费的计算从2016年10月1日开始按每天41.1元（15000元÷365天）计算]；

三、驳回原告大连旅顺口区盐业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2780元，由原告负担1523元，被告负担1257元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

审　判　长　　赵燕杰

人民陪审员　　韩　玉

人民陪审员　　吴　晖

二〇二〇年六月十六日

书　记　员　　隋晓鸥

附：

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《中华人民共和国物权法》

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。