某某、湖北某某建设工程有限公司等民事一审民事判决书

湖北省巴东县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂2823民初2494号 原告：***，女，1966年4月15日出生，汉族，居民，住湖北省荆州市荆州区。 委托诉讼代理人：***，湖北远顺律师事务所律师。特别授权。 被告:湖北**建设工程有限公司，住所地：宜昌市点军区联棚乡泰和世家综合楼239号。统一社会信用代码：91420113MA4KNDNN88。 法定代表人：***,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北新世界律师事务所律师。一般代理。 被告:巴东众有实业有限公司，住所地：湖北省巴东县茶店子镇茶庵寺三组。统一社会信用代码：91422823MA49BNBF81。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1991年4月17日出生，汉族，系巴东众有实业有限公司销售经理，住重庆市巫山县 长槽村3组61号，一般代理。 原告***诉被告湖北**建设工程有限公司（以下简称**建设公司）、巴东众有实业有限公司（以下简称巴东众有公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告**建设公司的委托诉讼代理人***，被告巴东众有公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于巴东县茶店驿站建设项目一期65栋501号房屋强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告于2021年7月24日与被告巴东众有公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于巴东县××镇××村××期××栋××号房屋归原告所有；3、判决被告巴东众有公司立即协助原告办理巴东县××镇××村××期××栋××号房屋的产权登记手续；4、本案诉讼费用全部由二被告承担。事实与理由：2021年7月24日，原告***与被告巴东众有公司达成口头协议，原告购买位于巴东县茶店驿站一期65栋501号精装房屋，约定总价款378417元，当天支付定金20000元。同年8月9日，原告与被告巴东众有公司签订合同时，该公司将房屋精装房屋总价款拆分为两个合同签订，即房屋买卖合同 与装修合同，所缴纳的装修款均视为购房款。当天，被告巴东众有公司（甲方）与原告（乙方）签订房屋买卖合同，约定主要内容为：乙方购买甲方位于巴东县茶店子镇朱砂土村巴东县茶店驿站一期65栋5层01号房，房屋用途为住宅，属于普通商品住房，总成交价款为292677元。甲方承诺该房屋于2021年8月31日前取得竣工验收备案登记证，具备为乙方办理《房地产权证》条件等内容。同时签订《茶店驿站业主委托装修协议》房屋装修造价为85740元。原告于2021年8月9日、2022年1月1日、2022年6月14日分别给被告巴东众有公司支付购房款170000元、158417元、20000元。2022年1月1日，原告正式接收该房屋。案涉房屋因被告巴东众有公司的原因至今未办理产权登记。原告在巴东县范围内无其他居住房屋。另了解，2022年2月17日，被告**建设公司以被告巴东众有公司欠其工程款向巴东县人民法院提起诉讼。2022年2月27日，被告**建设公司申请财产保全，巴东县人民法院于2022年3月1日作出（2022）鄂2823民初514号民事裁定书，裁定以7641186元为限冻结被告巴东众有公司的银行账户或查封、扣押相当于价值7641186元的其他财产。2022年3月18日，巴东县人民法院作出（2022）鄂2823执保5号执行裁定书，裁定查封被告巴东众有公司在巴东县茶店子镇朱砂土村巴东茶店驿站建设项目一期包括原告茶店驿站一期65-501号房在内的共21套房屋，查封期限为三年。原告在被告**建设公司申请执行后，方知原告房屋被查封。原告不服向 巴东县人民法院提出执行异议申请，请求撤销（2022）鄂2823民初514号民事裁定书，解除对茶店驿站一期65-501号房屋的查封。2022年7月27日，巴东县人民法院作出（2022）鄂2823执异63号执行裁定书，以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条为裁判依据，裁定驳回原告异议请求。原告认为，原告所购买房屋的性质是商品房，签订房屋买卖合同合法有效，查封之前付清房款，原告购买房屋用于居住且为唯一住房，没有办理房屋产权证并不是原告之错，原告本意是取得房屋物权才能满足居住，而被告**建设公司是基于债权，而巴东县人民法院错误适用司法解释第二十八条之规定，致使原告期待物权受损，原告享有对案涉执行标的足以排除强制执行的权益，人民法院应停止对案涉房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第304条、第305条、第307条、第310条、第311条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，故诉至法院，请求判如所请。 被告**建设公司辩称，1、原告就案涉房屋不存在真实买卖关系，原告实际购买的房屋是茶店驿站二期，在茶店驿站二期房屋无法按时交付的情况下，原告和被告巴东众有公司改签合同；2、巴东县人民法院（2022）鄂2823执异63号裁定已经将案涉房屋的属性做了界定，案涉房屋交付时间是在巴东县人民法院查 **，原告的执行异议之诉请求排除对案涉房屋的执行不符合最高人民法院的相关规定，请求驳回原告的诉讼请求。 被告巴东众有公司没有发表答辩意见。 原告***、被告**建设公司围绕诉讼请求和抗辩主张分别依法提交了证据，被告巴东众有公司没向本院提交证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将结合当事人诉辩意见、庭审陈述及相关法律规定，综合判断后予以认定。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月17日，巴东众有公司与**建设公司签订《建设工程施工合同》，由**建设公司承接巴东众有公司开发的巴东县茶店驿站一期新建62#楼、63#楼、64#楼、65#楼、66#楼、67#楼的施工工程。因巴东众有公司欠付**建设公司的工程款，**建设公司于2022年2月17日向本院提起诉讼，要求巴东众有公司支付工程款。并于2022年2月27日申请财产保全，本院于2022年3月1日作出（2022）鄂2823民初514号民事裁定书，裁定以7641186元为限冻结巴东众有公司的银行账户或查封、扣押相当于价值7641186元的其他财产。2022年3月18日，本院作出（2022）鄂2823执保5号执行裁定书，裁定查封巴东众有公司在巴东县茶店子镇朱砂土村巴东茶店驿站建设项目一期65-104、65-202、65-203、65-204、65-302、65-303、65-501、65-504、66-101、66-104、66-105、66-108、66-201、66-205、 66-304、66-305、66-401、66-501、66-504、66-801、66-602号房屋共21套，查封期限为三年。本院给巴东众有公司送达了执行裁定书及查封财产通知书，并将上述查封的房屋交给巴东众有公司负责保管。2022年3月22日，巴东众有公司收到了上述执行裁定书和查封财产通知书。2022年5月12日，本院作出（2022）鄂2823民初514号民事判决书，判决巴东众有公司给**建设公司支付工程款7296000元及利息，并对巴东县茶店驿站一期新建62#楼、63#楼、64#楼、65#楼、66#楼、67#楼的建设工程项目的已售房屋应收款项和未售房屋依法拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。判决生效后，巴东众有公司未履行其义务，**建设公司向本院申请执行。在执行过程中，***于2022年7月18日向本院提出书面异议，要求撤销（2022）鄂2823执保5号执行裁定书，并解除对茶店驿站一期65栋501号房屋的查封措施。2022年7月27日，本院作出（2022）鄂2823执异63号执行裁定书，裁定驳回***异议请求。***不服（2022）鄂2823执异63号执行裁定，于2022年8月9日向本院提起诉讼，要求判如所请。 另查明：2020年10月21日，巴东众有公司对位于巴东县茶店子镇朱砂土村出让的国有建设用地使用权分别在巴东县自然资源和规划局进行了不动产登记，不动产权证号（证明）分别为鄂（2020）巴东县不动产权第0××0号、鄂（2020）巴东县不动产权第0××1号、鄂（2020）巴东县不动产权第0002922 号。2020年11月19日，巴东县住房和城乡建设局对巴东众有公司位于巴东县××镇××村××期××＃××＃××商品房预售许可证，同意巴东众有公司预售巴东茶店驿站建设项目一期62＃-67＃规划内住宅，并从预售之日30日内到住建局办理商品房预售合同备案。其中预售资金存入商品房预售资金三方监管专户。 2021年8月9日，巴东众有公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方位于巴东县茶店子镇朱砂土村巴东茶店驿站一期65号楼5层01号房，房屋用途为住宅，属于普通商品住房，总成交价款为292677元；付款方式：合同签订时乙方向甲方支付房款20000元，2021年8月9日乙方向甲方支付房款170000元，甲方通知乙方接房时，乙方支付余下房款102677元；甲方在2021年8月30日前，可将房屋实际交付乙方使用，并确保水、电、网络入户；甲方承诺该房屋于2021年8月31日前取得竣工验收备案登记证，具备为乙方办理《房地产权证》条件；验收合格后，甲乙双方办理移交手续，并表示本工程进入保修期。同日，***与巴东众有公司签订《茶店驿站业主委托装修协议》，约定：由巴东众有公司承包***位于巴东县茶店子镇茶店驿站（小区）65栋一单元5层01号房，工程承包方式为乙方装修施工全承包，装修交付使用日期为2021年8月30日，房屋装修造价为85740元。合同签订后，***于2021年7月24日给巴东众有公司支付购房定金20000元， 于2021年8月9日、2022年1月1日分别给巴东众有公司支付购房款170000元、158417元，于2022年6月14日给巴东众有公司支付购房款20000元。因***所购买的房屋屋后有一座坟墓，***要求巴东众有公司将该坟墓迁移或遮挡后支付下欠房款10000元。巴东众有公司按照合同约定在***于2021年1月1日支付余下房款后，将案涉房屋交付给原告。案涉房屋因巴东众有公司的原因至今未办理产权登记。***购买的案涉房屋是用于居住，在巴东县范围内无其他居住房屋。庭审中，***与巴东众有公司均认可***所购买的房屋属精装修房屋。 审理中，***自愿放弃第二、三项诉讼请求。 本院认为，案涉房屋系巴东众有公司开发的商品房，由**建设公司所承建，住建部门已办理房屋预售许可证。本院在执行**建设公司与巴东众有公司建设工程施工合同纠纷案中，查封了***购买的案涉房屋，***作为执行案件的案外人不服对其房屋的查封，向本院提起诉讼，要求停止对其购买的案涉房屋的强制执行，并解除对案涉房屋的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款 的百分之五十。***于2021年8月9日与巴东众有公司签订《房屋买卖合同》，而本院作出裁定查封案涉房屋的时间是2022年3月18日，可见，在案涉房屋查封之前***已签订书面房屋买卖合同，该房屋买卖合同不违反法律和行政法规的强制性规定和禁止性规定，属合法有效民事合同。同时，根据2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的精神，即只有商品房消费者购买的商品房是用于自己及其家庭成员居住，且在购买的商品房所在同一设区的市或者县级行政区域内没有用于居住的其他房屋的情况下，才属于买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，***所购买的案涉房屋是用于居住，不是用于经营，在巴东县辖区内现亦无其他房产可供居住，符合上述买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。虽然***在购买房屋时签订了《房屋买卖合同》、《茶店驿站业主委托装修协议》，但庭审中，巴东众有公司和***均认可***所购买的房屋属精装修房屋，因此，***支付的房屋装修款应认定为购房款。***在案涉房屋被查封前已支付购房款348417元（含装修款85740元），而房屋总价款为378417元（含装修款85740元），故在案涉房屋被查封前，***已支付超过了合同总价款50%的房款。**建设公司作为房屋承建方虽然对案涉房屋依法拍卖或变卖的价款享有优先受偿权，但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权 等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。同时该若干问题的规定第二十九条就商品房买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房享有排除执行的情形亦作出了明确的规定，***提交的证据所证明的事实符合第二十九条所规定的情形，且其权利能够排除执行。综上，***就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。***的诉讼请求，本院予以支持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 不得执行原告***购买的位于巴东县茶店驿站建设项目一期65栋501号房屋，并解除对该房屋的查封。 案件受理费200元，由被告巴东众有实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：1776********（特别提示：用 途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　向　葵 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年九月八日 书　记　员　　向　玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。