某某、湖北某某建设工程有限公司等民事一审民事判决书

湖北省巴东县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂2823民初2941号 原告：***，男，1967年1月24日出生，汉族，居民，户籍所在地：重庆市万州区，经常居住地：重庆市万州区。 委托诉讼代理人：***，重庆无***事务所律师，特别授权。 被告:湖北**建设工程有限公司，住所地：湖北省宜昌市点军区联棚乡泰和世家综合楼239。统一社会信用代码：91420113MA4KNDNN88。 法定代表人：***,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北新世界律师事务所律师。一般代理。 第三人:巴东众有实业有限公司，住所地：湖北省巴东县茶店子镇茶庵寺三组。统一社会信用代码：91422823MA49BNBF81。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1991年4月17日出生，汉族，巴东众有实业有限公司销售经理，住重庆市巫山县 坪乡长槽村3组61号，一般代理。 原告***诉被告湖北**建设工程有限公司（以下简称**建设公司）、第三人巴东众有实业有限公司（以下简称巴东众有公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年9月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告**建设公司的委托诉讼代理人***，第三人巴东众有公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告所有并实际占有的位于巴东茶店驿站一期66-102号房屋的强制执行，并撤销或解除对前述房屋的查封；2、确认原告与第三人签订的《茶店驿站商品房买卖合同》《茶店驿站业主委托装修协议》有效；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2020年8月应聘到第三人公司项目部担任公司总工程师。从2021年10月开始由于第三人资金出现问题，项目处于半停工状态。2022年1月20日，原告提出购买第三人开发的涉案房屋，由于第三人拖欠原告工资及奖金已达数十万元，原告提出用工资抵房款，购房款付款方式选择一次性支付，于是双方达成《茶店驿站商品房买卖合同》《茶店驿站业主委托装修协议》。后于2022年2月8日对原告工作期间拖欠的工资、奖金和经济补偿进行结算，结算后第三人没有给原告给付工资结算款，而是按事前达成的购房款用工资抵扣，给原告开具购房款收据作为一次性给付 房款证明。由于原告个人的工资还不足，经三方协商，另一员工***自愿用他的工资抵扣了余下的房款和支付原告的装修款。于是，第三人给原告出具了3张收据，以此证明原告已经给付完购房款和装修款。2022年7月26日，案涉房屋被巴东县人民法院查封，而原告与第三人早于2022年1月20日签订了《茶店驿站商品房买卖合同》《茶店驿站业主委托装修协议》，并于2022年3月11日给付全部购房款。且原告于2022年3月11日收到了装修好的房屋并入住使用，足见原告于房屋查封之前对案涉房屋已经占有使用。因此，被查封保全的房屋，原告已经购买并完善了相关购房手续，并且已经交付使用。案涉房屋虽未办理过户登记，并非原告的原因，不能以此为由否定原告对涉案房屋的所有权等权益。2022年8月15日原告提出执行异议，并提供了《茶店驿站商品房买卖合同》《茶店驿站业主委托装修协议》及收据，要求撤销查封并中止对上述房屋的保全。2022年8月30日，巴东县人民法院作出（2022）鄂2823执异87号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议，并明确告知可在15天内向人民法院提起诉讼。综上所述，原告与第三人签订的《茶店驿站商品房买卖合同》《茶店驿站业主委托装修协议》是双方真实意思表示，且不违反国家法律和法规的规定，属合法有效。据此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国民法典》的相关规定，诉至贵院，望判如所请。 被告**建设公司辩称，我方的意见与（2022）鄂2823执异87号执行裁定书查明和认定的事实一致，我方请求法 院驳回原告的诉讼请求。 第三人众有实业公司没有发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合当事人诉辩意见、庭审查明的事实和其他有效证据综合认定其证明效力。 本院经审理认定事实如下：2020年4月17日，巴东众有公司与**建设公司签订《建设工程施工合同》，由**建设公司承接巴东众有公司开发的巴东县茶店驿站一期新建62#楼、63#楼、64#楼、65#楼、66#楼、67#楼的施工工程。因巴东众有公司欠付**建设公司的工程款，**建设公司于2022年2月17日向本院提起诉讼，要求巴东众有公司支付工程款。2022年5月12日，本院作出（2022）鄂2823民初514号民事判决书，判决由巴东众有公司给**建设公司支付工程款7296000元及利息，并对巴东县茶店驿站一期新建62#楼、63#楼、64#楼、65#楼、66#楼、67#楼的建设工程项目的已售房屋应收款项和未售房屋依法拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。判决生效后，巴东众有公司未履行其义务，**建设公司向本院申请执行。执行过程中，本院于2022年7月26日作出（2022）鄂2823执1663号之一执行裁定书，裁定查封巴东众有公司在茶店驿站一期的66-102、66-706、66-804、67-602、67-702号房屋，查封期限为三年。本院给巴东众有公司送达了执行裁定书及查封财产通知书，并将上述查封的房屋交给巴东众有公司负责保管。 另查明，***于2020年11月1日与巴东众有公司签订书面《劳动合同》，合同约定：自2020年11月1日起至2022年10月31日止***担任巴东众有公司总工程师岗位，工资标准为30万元，每年加茶店驿站年房屋销售回款总额0.1%提成。2022年2月18日，***与巴东众有公司签订《解除劳动合同协议书》，协议约定：双方同意解除于2020年11月1日签订的劳动合同，终止双方享有的权益和承担的义务；巴东众有公司在签订协议后5日内结清***工资、奖金、节假日加班费、补贴等与工作有关的费用小计156896元，解除劳动合同补偿37500元，共计194396元。 2022年1月20日，巴东众有公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：乙方购买甲方茶店驿站一期66号楼1层02号房，房屋用途为住宅，属于普通商品住房，总成交价款为212134元；在签订合同时乙方向甲方支付房款212134元；甲方在2021年12月30日前可将房屋实际交付乙方使用，并确保水、电、网络入户；甲方承诺该房屋于2021年8月31日前取得竣工验收备案登记证，具备为乙方办理《房地产权证》条件；房屋达到交付使用条件后，甲方应电话通知乙方，乙方接到通知后10日内到项目办理房屋交接手续。巴东众有公司于2022年2月18日给***出具194396元的收据1份，收据“收款事由”栏中注明“***2021年10月-2022年2月工资及补偿金冲抵其所购茶店驿站一期66-102购房款”。2022年3月11日，巴东众有公司给***出具了17738元的收据1份，收据“收 款事由”栏中注明“***2021年10月工资16408，11月工资1330元冲抵由***购买的茶店驿站一期66-102购房款”。2022年1月20日，***（甲方）与巴东县华有装饰装潢行（乙方）签订《茶店驿站业主委托装修协议》，约定：工程地点为湖北省巴东县茶店子镇茶店驿站66栋1层02号房，工程承包方式为乙方装修施工全承包；房屋装修造价为66792元；装修交付使用日期为2022年5月1日。2021年3月11日，巴东县华有装饰装潢行给***出具了66792元的收据1份，收据“收款事由”栏中注明“***2021年11月-2022年2月工资及补偿金抵扣由***购买的茶店驿站一期66-102装修款”。2022年7月26日，***出具的情况说明中陈述，其与***、巴东众有公司三方协商后，同意将其工资84530元作为***购房款余款进行抵扣，其与***之间的债权债务与巴东众有公司无关联。 2022年8月24日，***向本院提出书面异议，要求撤销（2022）鄂2823执1663号之一执行裁定书对茶店驿站一期66-102号房屋的查封和保全。本院依法审查后，于2022年8月30日作出（2022）鄂2823执异87号执行裁定，驳回***的异议请求。***不服本院作出的（2022）鄂2823执异87号执行裁定，于2022年9月13日向本院提起执行异议之诉，请求判如所诉。 本院认为，本案属于案外人就执行标的主张实体权利引发的执行异议之诉。本案的争议标的物为不动产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问 题的规定》的相关规定，案外人对不动产提出执行异议，人民法院对不动产权利人的审查认定，以案外人是否为不动产登记权利人为原则，以案外人是否享有法定物权期待权为例外。该《规定》第二十八条、第二十九条所规定的情形即为案外人享有物权期待权能够排除执行的例外情形。同时2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行中明确规定：设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条所规定的情形。因此，根据原告***提交的《房屋买卖合同》、《装饰装修合同》、《解除劳动合同协议》等证据载明的内容以及当事人陈述，本案实为以房抵债行为。***与巴东众有公司之间并非单纯双方房屋买卖的真实意思表示，而是巴东众有公司履行债务的变通方式，以案涉房屋这一标的物的转让作为原债务的清偿，不必然地引起房屋权属的变动，在案涉房屋未完成权属登记的变更手续前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因原告未向本院提交已办理了房屋产权变更登记手续的证据，故原告只享有案涉房屋债权请求权，而非物权。因此，案涉《房 屋买卖合同》、《茶店驿站业主委托装修协议》的订立并不能阻却有其他合法权利的当事人基于生效法律文书申请强制执行。被告**建设公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，优于抵押权和其他债权。原告未取得案涉房屋的物权，该房屋现仍属巴东众有公司所有。因此，本院在执行中，裁定查封巴东众有公司所有的巴东县茶店子镇朱砂土村巴东茶店驿站建设项目一期66—102号房屋，并无不当。原告就案涉茶店驿站一期66—102号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。关于案涉《房屋买卖合同》、《茶店驿站业主委托装修协议》的效力问题，虽原告与第三签订该合同的目的非单纯的房屋买卖，而是以此抵销第三人欠付原告的工资等，但是不能否定原告与第三人间有买卖房屋的真实意思表示，上述合同的签订是双方当事自愿行为，不违反法律法规的强制性效力性的规定，且签订购房合同在本院查封案涉房屋之前，虽没办理房屋变更手续，但不影响合同的效力，系有效合同。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 一、原告***与第三人巴东众有实业有限公司于2022年1月20日签订的《房屋买卖合同》、《茶店驿站业主委托装修协议》有效； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行中国农业银行恩施开发区支行，账号1776********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　向　葵 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年十月二十四日 书　记　员　　向　玲 相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。