原告爱思开实业（丹东）资源有限公司诉被告丹东汇友股份有限公司、第三人丹东市三江建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

辽宁省丹东市振兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）辽0603民初523号

原告：爱思开实业（丹东）资源有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区滨江西路8号1501室。

法定代表人：柳喜晸，系该公司董事长。

委托代理人：马刚，辽宁佩秉律师事务所律师。

委托代理人：黄云庆，男，1960年5月1日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省丹东市振兴区。

被告：丹东汇友股份有限公司，住所地辽宁省丹东市商贸旅游区房坝9号7层。

法定代表人：彭雪虹，系该公司董事长。

委托代理人：廉洪旭，辽宁圣权律师事务所律师。

第三人：丹东市三江建筑工程有限公司，住所地辽宁省丹东临港产业园区港口工业园区10-14号地块。

法定代表人：王爱东，系该公司经理。

委托代理人：杨世彬，男，1974年10月28日出生，身份证号码：21062319741028317X，汉族，该公司法务，住辽宁省东港市大东管理区公安委滨河路87号2单元508室。

原告爱思开实业（丹东）资源有限公司诉被告丹东汇友股份有限公司、第三人丹东市三江建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理，依法由审判员韩乐新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告思开实业（丹东）资源有限公司的委托代理人马刚和黄云庆、被告丹东汇友股份有限公司的委托代理人廉洪旭、第三人丹东市三江建筑工程有限公司委托代理人杨世彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2014年1月8日，爱思开实业（丹东）建材有限公司与被告丹东汇友股份有限公司签订了《商品房买卖合同》，爱思开实业（丹东）建材有限公司以2451960.00元的价格向被告购买了座落于丹东市振兴区浪头镇科技街25号25－8室、建筑面积为233.520平方米的商品房一套。合同约定被告应在2014年10月30日前将该房屋交付给爱思开实业（丹东）建材有限公司。2015年5月21日，爱思开实业（丹东）建材有限公司将该套房屋以2451960.00元的价格抵顶给原告。在房屋抵顶后，原告多次找到被告要求被告交付房屋，至2016年12月，被告仍不交付该房屋，被告已严重违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；要求判令被告立即向原告退还购房款2451960.00元，并支付违约金24519.60元，要求被告承担诉讼费。

被告辩称：一、原告主体不适格，原告不是商品房买卖合同的买受人，不能主张买受人的合同权利；二、买受人在商品房买卖合同中的合同权利也不能直接转让；三、本案的商品房买卖合同不具备解除的法定条件，不应解除。原告并没有就交房进行书面催告，履行合同不符合约定，催告之后仍不履行，原告才能要求解除合同；四、第三人与原告之间的案涉权利转让，对被告尚未发生法律效力；五、在合同解除的情形下，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求没有法律依据。

第三人述称：同意原告意见。

经审理查明：2014年1月8日，爱思开实业（丹东）建材有限公司与被告丹东汇友股份有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同号20140108039，该合同已在丹东市房地产交易管理所登记备案），爱思开实业（丹东）建材有限公司以2451960.00元的价格向被告购买了座落于丹东市振兴区浪头镇科技街25号25－8号、建筑面积为233.520平方米的商品房一套。合同第八条交付期限约定被告应在2014年10月30日前将该房屋交付给爱思开实业（丹东）建材有限公司。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任1、按逾期时间分别处理（不作累加）其中（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金……。

合同签订后，爱思开实业（丹东）建材有限公司于同日向被告丹东汇友股份有限公司交付合同约定购房款2451960.00元。但被告丹东汇友股份有限公司未能按合同约定期限交付房屋。

2015年5月21日，爱思开实业（丹东）建材有限公司将该套房屋以2451960.00元的价格顶账抵顶给原告爱思开实业（丹东）资源有限公司。

2017年2月16日，原告诉讼来院以案涉房屋抵顶后被告经催要仍不能交付房屋为由要求解除案涉房屋买卖合同并由被告丹东汇友股份有限公司承担违约金。本院于2017年2月23日向被告丹东汇友股份有限公司送达了起诉状。

诉讼中，原告爱思开实业（丹东）资源有限公司以合同中约定违约金过低不足以弥补其损失为由变更诉讼请求第二项要求判令被告丹东汇友股份有限公司退还购房款2451960.00元及利息（从2014年1月8日起至被告实际返还之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。

诉讼中，被告丹东汇友股份有限公司表示案涉房屋2017年5月末可以交付，原告爱思开实业（丹东）资源有限公司对此不予认可，认为被告丹东汇友股份有限公司此前均以以此为借口推托，但均未履行承诺，被告丹东汇友股份有限公司对其承诺不能提供相应证据。

2015年12月18日，爱思开实业（丹东）建材有限公司变更登记为第三人丹东市三江建筑工程有限公司。

本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、顶账协议、企业机读档案登记资料、双方当事人的陈述笔录等证据在案为凭，这些证据已经开庭对质和本院的审查，可以采信。

本院认为：本案原爱思开实业（丹东）建材有限公司通过顶账方式将其买受的案涉房屋交付请求权转让给本案原告爱思开实业（丹东）能源有限公司，其性质为合同债权转让，亦不违反相关法律的强制性规定，据此原告有权向本案被告主张权利。合同“逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金……”的约定，实际上赋予了买受人解除合同的条件及出卖人对合同解除应承担的义务，现该条件“逾期交付30天后”已成就，故原告有权提出解除合同。本案被告否认收到过债权转让通知及解除合同通知，原告方亦没有提供相应证据，本院依据审判实践认定起诉状送达之日为解除合同通知送达之日；同样该条款对合同解除后的违约金及给付期限作出约定，而合同法规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施并有权要求赔偿损失。最高院商品房买卖合同司法解释亦规定，原告有权提出调整违约金请求，综合考虑上述约定、相关法律及解释的规定，原告以违约金不能弥补损失为由请求调整到银行贷款利率的标准并不违反相关规定，但本院确认的期限应当自其向被告付款次日即2014年1月9日至本判决确定的给付之日止。被告辩称原告没有进行解除权催告及经催告后三个月方可解除合同等意见不符合本案的实际情况，本院不予采信。综上所述，双方诉辩意见合理之处本院予以采纳，不当之处予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、八十条、九十三条、九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：

一、确认2014年1月8日第三人丹东市三江建筑工程有限公司[爱思开实业（丹东）建材有限公司]与被告丹东汇友股份有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同号20140108039）于2017年2月23日解除；

二、被告丹东汇友股份有限公司于判决生效后七日内向原告爱思开实业（丹东）资源有限公司退还购房款2451960.00元；

三、被告丹东汇友股份有限公司于判决生效后七日内向原告爱思开实业（丹东）资源有限公司承担解除合同违约金（标准为以购房款2451960.00元为基数自2014年1月9日起至本判决确定的返款之日止的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；

四、第三人丹东市三江建筑工程有限公司协助原、被告办理《商品房买卖合同》（合同号20140108039）剔除备案手续；

五、驳回原告爱思开实业（丹东）资源有限公司其它诉讼请求。

如未按本判决确定的期限履行义务，将依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费26611元减半收取13305.5元，由被告丹东汇友股份有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。

审判员　　韩乐新

二〇一七年四月十八日

书记员　　李泊琳