上诉人葫芦岛中禾商务大酒店有限公司与被上诉人中核北方铀业有限公司、原审被告河北裕鑫房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

辽宁省葫芦岛市中级人民法院

民事判决书

(2016)辽14民终1352号

上诉人（原审被告）:葫芦岛中禾商务大酒店有限公司，

法定代表人：**

委托诉讼代理人：崔剑知

委托诉讼代理人：***

被上诉人（原审被告）:中核北方铀业有限公司

法定代表人：***

委托诉讼代理人：**

原审被告：***鑫房地产开发有限公司

法定代表人：关宝巨

上诉人葫芦岛中禾商务大酒店有限公司（以下简称中禾大酒店）因与被上诉人中核北方铀业有限公司（以下简称中核北方铀业）、原审被告***鑫房地产开发有限公司（以下简称***鑫）租赁合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2016）辽1403民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中禾大酒店委托诉讼代理人崔剑知、***，被上诉人中核北方铀业委托诉讼代理人**，原审被告***鑫法定代表人关宝巨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人中禾大酒店上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法作出公正裁决。事实与理由：根据双方合同约定，中核北方铀业应当对所有未完工工程经过验收合格，但至今中核北方铀业没有提供完整的工程验收合格报告。虽然签署了移交确认书，但并不能排除中核北方铀业履行将租赁物验收合格的义务。中禾大酒店实际使用后发现，租赁物存在多处严重的质量问题，双方就质量问题多次沟通，但中核北方铀业不予解决，给中禾大酒店造成严重经济损失，中禾大酒店迟延给付租金，是对中核北方铀业租赁物存在质量问题而迟迟不予解决的一种反制行为。一审期间，中禾大酒店曾提起反诉，但一审法院以口头方式驳回反诉请求，违反法定程序。中禾大酒店在经营期间投入巨大，如果解除租赁合同，将会造成巨大经济损失，如果中核北方铀业将质量问题予以彻底解决，租赁目的能够实现。一审法院判令中禾大酒店与***鑫共同承担给付责任，没有法律依据，只能由其中一方承担。

被上诉人中核北方铀业辩称，中禾大酒店交付的租赁物是以合法方式并经工程质检、消防及其他部门验收合格的租赁物，双方有相应的交接及验收证明，中禾大酒店提出租赁物存在质量问题与客观事实不符，租赁物现仍使用所以不存在质量问题。中禾大酒店在一审提到的所谓反诉与本案审理的租金拖欠行为不属于同一事实，不属于提出反诉的法律要件，一审法院驳回其反诉请求合法。租赁合同因中禾大酒店以及***鑫违约已经不能继续履行，一审判决由中禾大酒店和***鑫两公司共同承担责任是正确的。

原审被告***鑫述称：本案租赁合同应解除，所有费用由中禾大酒店承担，与***鑫无关。

中核北方铀业向一审法院起诉请求：请求解除中核北方铀业与***鑫签订的《中核北方铀业公司综合楼租赁合同》，并返还租赁物，将破坏的地下负1层恢复原状或赔偿损失，判令中核北方铀业、***鑫连带给付拖欠的房屋租金320万元及未按时交纳租金的违约金46.8万元。

一审法院认定事实：2013年11月19日中核北方铀业与***鑫签订了《中核北方铀业公司综合楼租赁合同》，合同约定,中核北方铀业将自有的位于葫芦岛市海辰路与龙湾大街交汇处西侧的中核北方铀业综合楼租赁给***鑫用于酒店经营，租赁物总面积为23,051.11平方米,其中主楼面积为21,783,55平方米,附属设备房1,267,56平方米。租赁期限为18年，即2014年1月1日至2031年12月31日。租金前三年为5,200,000.00元／年，从第四年开始租金按CPI指标进行调整计算，同时中核北方铀业同意给***鑫免租期6个月（免租期从2014年9月19日至2015年3月19日），***鑫分别于2013年12月10日给付600,000.00元，11日给付1,400,000.00元，13日给付1,000,000.00元,共计给付履约保证金3,000,000.00元，其中2,000,000.00元履约保证金可抵扣第一年租金。2014年2月18日***鑫授权葫芦岛中河北方投资管理有限公司全权履行租赁合同。合同第七条第一款约定，双方签署租赁物交接确认书，确认书签订之日，即为计算第一年租金开始日。同时双方还就租赁物交付、相关费用等进行了约定。2014年9月19日***鑫授权葫芦岛中河北方投资管理有限责任公司（即***；以下简称中河北方）与中核北方铀业签订了《中核北方大厦主体及附属设备房移交协议》，中核北方铀业将租赁物完整交付给***鑫。同时***鑫授权中禾大酒店代为履行租赁合同所涉及的所有权利义务。虽然***鑫给付了中核北方铀业履约保证金3,000,000.00元，但第一年租金5,200,000.00元应在双方交接后十日内支付。可***鑫、中禾大酒店未按合同约定来履行给付亏欠租金，中核北方铀业分别于2015年7月30日、2015年8月6日两次向***鑫、中禾大酒店下发催款函，但***鑫、中禾大酒店一直未履行给付租金的义务。一审法院认为，中核北方铀业与***鑫于2013年11月19日签订的租赁合同是双方在平等、自愿的基础上，本着诚实信用的原则签订的，是双方真实意思表示，该协议合法、有效，应受法律保护。合同签订后***鑫授权中禾大酒店代为经营管理，中核北方铀业认可，双方对此合同项下权利义务的调整，法院予以认可。按照合同约定，双方计算起租日期为2014年9月19日去掉免除六个月租金，起租日期实为2015年3月19日，截至2016年4月19日计395天，按照前三年租金每年5,200,000.00元计算，***鑫、中禾大酒店应给付租金5,627,170.00元，去掉予交3,000,000.00元，实际应给付2,627,170.00元。同时按照合同第十四条第三款***鑫、中禾大酒店还应给付违约金468,000.00元。***鑫、中禾大酒店未按合同约定给付租金属违约行为，因此，法院对此诉请予以支持。对于中核北方铀业称***鑫、中禾大酒店破坏了承租房地下一层，要求恢复原状或赔偿损失的诉请，因没有证据证明不予支持。至于***鑫、中禾大酒店称与中禾大酒店签订的《中核北方大厦主体及附属设备房移交协议》不是完工和质量的确认书和此合同是附条件的抗辩主张等因与庭审证据相悖，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条、九十四条四款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决：一、解除中核北方铀业有限公司与***鑫房地产开发有限公司于2013年11月19日签订的租赁合同，将该租赁物恢复原状返给中核北方铀业有限公司。二、***鑫房地产开发有限公司，葫芦岛中禾商务大酒店有限公司于本判决生效后十日内给付中核北方铀业有限公司租金2,627,170.00元，违约金468,000.00元；三、驳回中核北方铀业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,150.00元，保全费5,000，00元，合计41,150.00元由***鑫房地产开发有限公司，葫芦岛中禾商务大酒店有限公司承担。

本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审认定事实一致。

本院认为，中核北方铀业与***鑫签订的《中核北方铀业公司综合楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的租赁合同为有效合同，双方均应按租赁合同约定履行各自义务。该租赁合同的第13条3款约定“承租方迟延支付租金超过2个月，当出租方向承租方发出书面催款通知二次后，承租方自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的，出租方有权利解除合同”。现根据查明的事实，承租方***鑫、中禾大酒店在履行租赁合同过程存在欠付租金行为，在出租方中核北方铀业发出两次催缴通知后仍未支付，故中核北方铀业有权依约解除合同。关于承租方提出因租赁物存在严重质量问题，给其造成巨大经济损失，其存在迟延支付租金法定情形，并提供了大量证据予以证明，但其提供的证据均系单方形成，并未经出租方认可，所举证据未能证明双方针对租赁物的质量问题进行过沟通协商，亦未能证明承租人要求出租人对租赁房屋进行修缮而出租人未予修缮的事实。另外，双方签订的租赁合同中对租赁物交接及租赁物使用维护均有约定，即承租方应在签署租赁物交接确认书前查验现场，一经签署交接确认书，即为承认达到可使用条件；租赁期间，承租方应合理使用并保护好租赁物，因承租方管理不善或使用不当，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，承租方负责维修，只有在质保期内租赁物因质量问题发生的费用由出租方负责，超过质保期的维护及维修由承租方负责。因承租方已签署了交接确认书，其承认该租赁房屋已达到可使用条件；现承租方未提供证据证明租赁物质量问题是发生在质保期内，故即使发生租赁房屋质量问题也应由承租方负责维修，故上诉人提出该房屋存在质量问题并造成经济损失的主张本院不予支持。***鑫是本案租赁合同的承租方，中禾大酒店是受***鑫授权代为经营管理方，根据双方所签授权委托书内容，在受委托方经营管理期间发生的债权债务，依法应由***鑫、中禾大酒店共同承担。中禾大酒店在一审审理过程中，提出了反诉请求，一审法院口头驳回其反诉请求，虽有不妥，但并未影响本案实体判决。综上所述，中禾大酒店上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费36150元，由葫芦岛中禾商务大酒店有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

代理审判员***

代理审判员***

二〇一六年十二月二十八日

书记员*宁

本判决援引的法律条款：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”