兰州鲁商房地产开发有限公司与甘肃凯瑞环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省兰州市安宁区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）甘0105民初853号

原告（反诉被告）：兰州鲁商房地产开发有限公司，住所地兰州市安宁区北滨河西路**规划路以北连铝大厦**2202，统一社会信用代码916201000639269868。

法定代表人：赵广学，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：薛继荣，甘肃西润律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李冬梅，甘肃西润律师事务所律师。

被告（反诉原告）：甘肃凯瑞环保科技有限公司，住所地，住所地兰州市安宁区北滨河西路**连铝大厦****会信用代码91620105MA71P49722。

法定代表人：石鹏泰，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：王栋云，甘肃徽之音律师事务所律师。

原告兰州鲁商房地产开发有限公司（以下简称兰州鲁商房地产）与被告甘肃凯瑞环保科技有限公司（以下简称甘肃凯瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰州鲁商房地产的委托诉讼代理人薛继荣、李冬梅，被告甘肃凯瑞公司委托诉讼代理人王栋云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告兰州鲁商房地产向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同并判令被告向原告交还房屋；2、请求贵院判令被告向原告支付房屋租金328592.45元，物业费、亮化费等62716.09元（上述费用计算至2020年3月15日），及违约金65937.3元，并承担自2020年3月16日起至被告实际交还房屋之日止的房屋占用使用费（按每天每平方米70元计算）、物业费、亮化费等以及原告对被告物品的保管等所支出的费用，上述费用共计457245.84元；3、本案诉讼费等其他费用由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，兰州鲁商房地产与甘肃凯瑞公司签订《房屋租赁合同》，约定兰州鲁商房地产将位于兰州市安宁区××路××号××路××大厦××楼房屋租赁给甘肃凯瑞公司作为办公使用，面积共计338.14㎡，租期自2018年2月1日至2019年1月31日，租金65元／㎡／月、物业费4.5元／㎡／月、空调费6.5元／㎡／月、采暖费7元／㎡／月以及亮化费等均作了具体约定。租赁期满后，兰州鲁商房地产将续签的合同送至甘肃凯瑞公司处，甘肃凯瑞公司一直没有签字盖章，但一直继续使用房屋至今，期间兰州鲁商房地产多次催促甘肃凯瑞公司支付房屋租金、物业费等，甘肃凯瑞公司均作了具体约定。租赁期满后，兰州鲁商房地产多次催促甘肃凯瑞公司支付租金、物业费等，甘肃凯瑞公司均以各种理由推脱拒不支付，兰州鲁商房地产故诉至法院。

被告甘肃凯瑞公司辩称，一、兰州鲁商房地产诉称事由与事实不符。2018年1月31日，甘肃凯瑞公司与兰州鲁商房地产签订了《房屋租赁合同》，合同约定兰州鲁商房地产将其所有的6楼层面积为338.14㎡的房屋租赁给甘肃凯瑞公司，租金为65元/㎡/月，年租金为263,749.2元，物业费4.5元/㎡/月，年物业费为18,259.56元及其他条款的约定。合同签订后，甘肃凯瑞公司已向兰州鲁商房地产履行了各项费用的给付义务，合同到期后，甘肃凯瑞公司已搬岀该房屋，不存在甘肃凯瑞公司一直使用该房屋的事实及合同到期甘肃凯瑞公司不交付房屋的事实。故兰州鲁商房地产诉称事由与事实不符。二、兰州鲁商房地产各项主张于法无据。2019年1月31日，合同到期后兰州鲁商房地产已履行了腾房义务。根据合同的约定，甘肃凯瑞公司应向兰州鲁商房地产支付一年各项费用共计282,008.76元，而甘肃凯瑞公司已向兰州鲁商房地产支付了注册押金，房屋租金、履约保证金，物业费等各项费用合计292,656.75元，故甘肃凯瑞公司不存在违约欠费的事实，兰州鲁商房地产主张要求解除甘肃凯瑞公司与兰州鲁商房地产双方签订的合同，且要求甘肃凯瑞公司支付房屋租金328,592.45元、物业费及亮化费等62,716.09元、违约金65,937.3元，合计457,245.84元。对于兰州鲁商房地产以上各项主张甘肃凯瑞公司认为，该合同到期后已经解除，甘肃凯瑞公司并未续租该房屋，且未实际占用该房屋，因此甘肃凯瑞公司不存在拒不解除合同的民事法律行为，更不存在违约的情形。其次，甘肃凯瑞公司在交付以上费用后，兰州鲁商房地产至今向甘肃凯瑞公司未提供税务发票，甘肃凯瑞公司经多次催要至今无果，造成甘肃凯瑞公司对该笔款项的财税问题至今搁置。其次，根据《合同》第七条7-4约定：“如乙方在计租租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日没有向甲方交还该房屋。则甲方有权向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，特别约定，甲方有权在计租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日起7日后开启该房屋的门锁并更换门锁，乙方将该房屋内的物件包括但不限于家具，设施、设备、装修和其他添置物的所有权让渡给甲方，甲方可将其搬出该房屋，并将该房屋腾空收回另行出租。”根据该项约定，甘肃凯瑞公司已在合同到期后履行了解除义务，兰州鲁商房地产实际是因为其租赁费高，物业服务差等原因再次出租无果的情况下，对甘肃凯瑞公司主张权利。甘肃凯瑞公司认为，兰州鲁商房地产各项主张属于其未能将该房屋再次出租造成的损失，与甘肃凯瑞公司无关，甘肃凯瑞公司不承担任何法律责任。综上所述，甘肃凯瑞公司认为，本案诉争合同已实际解除，甘肃凯瑞公司按照合同约定的义务已实际履行，故兰州鲁商房地产各项主张于法无据，请求人民法院依法驳回其诉讼求情，维护甘肃凯瑞公司的合法权益。

庭审中，甘肃凯瑞公司提出反诉请求：1、依法判令兰州鲁商房地产向甘肃凯瑞公司退还房屋租赁保证26,374.92元及注册押金20,000元，合计46,374.92元。2依法判令兰州鲁商房地产向甘肃凯瑞公司出具房屋租赁费国税增值税发票（专票）。3、本案本诉及反诉诉讼费均由兰州鲁商房地产承担。事实与理由：2018年1月31日，甘肃凯瑞公司与兰州鲁商房地产签订了《房屋租赁合同》，合同约定兰州鲁商房地产将其所有的6楼层面积为338.14㎡的房屋租赁给甘肃凯瑞公司，租金为65元/㎡/月，年租金为263,749.2元，物业费4.5元/㎡/月，年物业费为18,259.56元及其他条款的约定。合同签订后，甘肃凯瑞公司已向兰州鲁商房地产履行了各项费用的给付义务，合同到期后，甘肃凯瑞公司已搬岀该房屋，并未续租。后经甘肃凯瑞公司多次向兰州鲁商房地产催要退还房屋租赁保证金及租赁费国税发票至今未果，造成甘肃凯瑞公司对该笔款项的财税问题至今无法处理。综上所述，甘肃凯瑞公司认为，本案诉争合同已实际解除，甘肃凯瑞公司按照合同约定的义务已经实际履行，兰州鲁商房地产应向甘肃凯瑞公司退还房屋租赁保证金并出具国税发票。甘肃凯瑞公司故提起反诉。

兰州鲁商房地产辩称，根据甘肃凯瑞公司与兰州鲁商房地产签订的《房屋租赁合同》5.7-5.9约定，由于涉案房屋至今还在使用，退还保证金的条件不成立，而且房屋租赁保证金应当抵扣租金。兰州鲁商房地产并未收取甘肃凯瑞公司支付的房屋注册押金，且涉案房屋仍然在租赁使用。甘肃凯瑞公司主张出具发票与本案并非同一法律关系。综上，请求驳回甘肃凯瑞公司的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。兰州鲁商房地产提交《房屋租赁合同》、调查笔录、兰州鲁商物业管理有限公司电费专用发票两张、疫情期间出入办公楼二维码登记表、《物业管理委托合同》、收据1张、发票1张、明细表、甘肃增值税专用发票。甘肃凯瑞公司提交《房屋租赁合同》、报销单据粘贴单、兰州银行现金缴款单、甘肃银行企业网上银行转款凭证3张、中国建设银行电子回单。

本院经审理认定事实如下：2018年1月31日，兰州鲁商房地产与甘肃凯瑞公司签订《房屋租赁合同》，约定兰州鲁商房地产（即甲方，下同）将位于兰州市安宁区××路××号××路××大厦××楼房屋租赁给甘肃凯瑞公司（即乙方，下同）作为办公使用，面积共计338.14㎡，租期自2018年2月1日至2019年1月31日，同时约定，租金65元／㎡／月、物业费4.5元／㎡／月、空调费6.5元／㎡／月、采暖费7元／㎡／月、亮化费300元／层／月，即租金263749.2元／年、物业费18259.56元／年。甲乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为等额于第一年租金的10%，共计26374.92元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第5-2条约定：“合同期间，使用该房屋发生的水、电、空调、采暖、网络、通讯、设备、车位、物业管理等相关租赁费用均由乙承担。”合同第7-1条对房屋返还时的状态约定：“另有约定外，乙方应在本合同计租租赁期届满或合同解除等提前终止的当日18：00之前返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应向甲方支付该房屋占有使用费。乙方应如期返还房屋及附件（二）所述装修及附属设施、设备，并保证房屋符合正常使用后的状态，经甲方验收合格后完整的交还给甲方。凡属人为损坏的部位和设备，应由乙方负责修复或赔偿。同时乙方应办妥以房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方按本条规定将租赁单元交还给甲方并办妥上述手续之日起30日内将保证金全额或余额（如有）返还给乙方，不计利息。”合同第7-4约定：“如乙方在计租租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日没有向甲方交还该房屋则甲方除有权向乙方收取占用使用费和物业管理费等其他费用。”合同第10-2条约定“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方向守约方按第一年月租金的3倍支付违约金．．．（四）乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过20日的。乙方不得以甲方可以用保证金冲抵而主张未拖欠租金。”第11-6条约定“合同期间如乙方有违约情形，则如乙方未经甲方和物业同意擅自拆除室内装修的，或者自行办理租赁单元内大宗物品的（包括但不限于电脑、桌椅、各类柜具、各类机器设备等）的，则该等事项发生之日视为乙方中途退租。在乙方未能付清应付款项（包括但不限于应付租金、违约金、物业管理费及其他费用）的前提下，甲方拒绝乙方搬离的行为且有权代为保管乙方所欲搬离物品直至加以双方签订退租协议、乙方付清所有款项、办理完成所有退租手续，保管期间按70元／平方米／天收取房屋占有使用费。”合同签订后，兰州鲁商房地产向甘肃凯瑞公司交付了房屋，甘肃凯瑞公司于2018年3月30日向兰州鲁商房地产支付房屋租赁费231874.6元、履约保证金26374.92元，同时向兰州鲁商物业管理有限公司支付物业费、亮化费及取暖费14407.23元。于2018年11月25日向中铝投资发展有限公司兰州分公司支付注册押金20000元。2019年12月31日，兰州鲁商房地产代甘肃凯瑞公司垫付物业费、亮化费、空调费、取暖费共计56747.29元。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则。兰州鲁商房地产与甘肃凯瑞公司签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，且合同明确约定了租赁期限、租金及违约责任，双方均应按照合同约定履行己方义务，甘肃凯瑞公司未按合同约定履行支付租金、物业管理费等费用构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条约定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。”甘肃凯瑞公司主张双方签订的租赁合同届满后甘肃凯瑞公司已搬离了承租房屋，但未提供证据加以证明，且双方合同第七条明确约定了房屋返还时的状态，即甘肃凯瑞公司应办妥以房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，而截止开庭之日甘肃凯瑞公司的注册地址仍为涉案房屋，故对甘肃凯瑞公司的答辩意见，本院不予认可。期限届满后双方租赁合同应视为不定期租赁，兰州鲁商房地产有权随时解除合同，故对兰州鲁商房地产诉请解除与甘肃凯瑞公司之间房屋租赁合同并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照合同第7-4条约定如甘肃凯瑞公司在计租租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日没有向兰州鲁商房地产交还该房屋，则兰州鲁商房地产除有权向甘肃凯瑞公司收取占用使用费和物业管理费等其他费用。故对兰州鲁商房地产诉请甘肃凯瑞公司支付房屋租赁费的诉讼请求并按70元/平方米/月支付占有使用费至实际交还房屋之日及物业费、水电费、楼道亮化费、空调费、取暖费等诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，兰州鲁商房地产的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。关于甘肃凯瑞公司主张兰州鲁商房地产返还房屋租赁保证金的反诉请求，因双方租赁合同并未解除，根据合同约定租赁合同关系终止时，房屋租赁保证金用以抵充合同约定的各项费用，故不予支持。关于甘肃凯瑞公司主张兰州鲁商房地产返还注册押金的反诉请求，因收取该押金的并非兰州鲁商房地产，故不予支持。对甘肃凯瑞公司主张兰州鲁商房地产出具国税增值税发票的诉讼请求，不属于法院民事案件受理范围，不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）兰州鲁商房地产开发有限公司与被告（反诉原告）甘肃凯瑞环保科技有限公司之间的房屋租赁合同，被告（反诉原告）甘肃凯瑞环保科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）兰州鲁商房地产开发有限公司交还位于兰州市安宁区××路××号××大厦××楼房屋（面积338.14㎡）。

二、被告（反诉原告）甘肃凯瑞环保科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）兰州鲁商房地产开发有限公支付房屋租金328,592.45元、物业费29,671.79元、亮化费1,766.35元、空调费8,791.64元、采暖费22,486.31元，共计391,308.54元（计算至2020年3月15日），并承担自2020年3月16日起至甘肃凯瑞环保科技有限公司实际交还房屋之日止的房屋占用使用费（按70元/平方米/月计算）、物业费、亮化费等。

三、被告（反诉原告）甘肃凯瑞环保科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）兰州鲁商房地产开发有限公支付违约金65,937.3元。

四、驳回被告（反诉原告）甘肃凯瑞环保科技有限公司的全部反诉请求。

如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8,159元，已减半收取计4,079元，保全费2,806元，共计6,885元，由被告（反诉原告）甘肃凯瑞环保科技有限公司负担。反诉费480元，由被告（反诉原告）甘肃凯瑞环保科技有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在二年内向本院申请执行，逾期申请的视为放弃执行。

审 判 员　李雯君

二〇二〇年十月二十五日

法官助理　周亚君

书 记 员　赵文妍