黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司、黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黔23民终1569号

上诉人（原审被告）：黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁市振兴大道。

主要负责人：郭仕江。

上诉人（原审被告）：黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山街道花月村（蓝天花园）A13栋202号。

法定代表人：吴应龙，该公司总经理。

二上诉人共同委托诉讼代理人：刘续华，贵州言方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：贵州省衡纬建筑有限公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁市东湖街道办事处市府中路朝顺城市花园1-16-1。

法定代表人：杨国民，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：黄俊杰，男，1989年3月27日出生，汉族，住贵州省兴仁市。

委托诉讼代理人：罗应雄，男，1996年3月24日出生，汉族，住贵州省兴仁市。

上诉人黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司（以下盛丰兴仁公司）、黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司（以下简称盛丰公司）因与被上诉人贵州省衡纬建筑有限公司（以下简称衡纬公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省兴仁市人民法院（2020）黔2322民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

盛丰兴仁分公司、盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：被上诉人向法院提出诉讼主张的依据是2017年4月7日签订的《商铺买卖合同》及《特别约定协议》,被上诉人以无效的合同主张权利,隐瞒重要事实,导致一审法院认定事实错误,其诉请依法不应得到法律支持。理由如下：1、上诉人与被上诉人于2017年4月7日签订《商铺买卖合同》及《特别约定协议》的意向性合同,2017年4月20日双方签订正式《商品房买卖合同》,故本案应以2017年4月20日双方签订的《商品房买卖合同》约定为裁判依据;2、根据2017年4月20日双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定:“出卖人在房屋登记过程中,如因政府相关职能部门或主管部门审核结果滞后及其他出卖人所能控制的原因,影响到办理房屋登记及交有关证照文书的,出卖人不承担相关责任;由于买受人原因或其他非出卖人原因导致延迟商品房所有初始登记的,出卖人不承担任何责任,时间按延误时间顺延”。由于商品房开发、销售、产权登记的政策及政府调控性较大,也需买受人及出卖人的协助才能完成产权登记。故上诉人不存在故意逾期不办理盛丰华府Ｂ区房屋的产权登记,按合同约定,出卖人不承担任何责任:3、由于被上诉人自2015年5月10日起管理使用盛丰华府Ｂ区房屋以来,至今没有向物业管理公司交纳物业管理费,其管理使用的盛丰华府Ｂ区1单元Ｂ1-2-1号房屋出现的漏水、渗水情况没有得到处理,是被上诉人的原因导致,故上诉人对漏水、渗水问题不承担责任。

衡纬公司辩称，一、一审认定事情清楚,适用法律正确。1、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》、《特别约定》合法有效，合同主体各方均应按照合同约定履行自己的义务。2、根据《公司法》第十三条第一款的规定,盛丰公司应对盛丰兴仁分公司之债务承担连带清偿责任。二、二被答辩上诉的理由与本案无关,应当不予采纳。1、被答辩人应当充分保障其所交付商品房质量以排除答辩人正常使用商品房的目的实现受限或阻碍之不利情势。当然,被答辩人的约定及法定义务不仅限于此。2、关于房屋产权的初始登记,二被答辩人在一审中已经明确自认未履行该项义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决要求被答辩人因其违约行为承担相应违约责任有充分的事实与法律依据。3、被答辩人上诉辩驳的物业管理费问题与本案无关。首先,被答辩人诉称答辩人未上交物业管理费,其应举证证明。其次,答辩人未履行缴纳物业管理费义务与被答辩人的质量保障及房屋产权初始登记义务不相对应。简而言之,被答辩人不因相对方未履行物业管理费缴纳义务而享有合同履行抗辩权。

衡纬公司向一审法院起诉请求：1.判决被告盛丰兴仁公司对原告衡纬公司所购买的盛丰华府Ｂ区1单元2层Ｂ1-2-1号房屋的多处漏水部位进行维修直至该房屋不再发生渗漏为止；2.判决被告盛丰兴仁公司给付原告衡纬公司因逾期办理盛丰华府Ｂ区房屋的所有权初始登记而应给付的违约金（违约金以5606000元为基数，按6％年利率从2018年10月8日起计算至被告办理完毕案涉商铺的所有权初始登记之日止。截止于2019年10月8日，被告应付违约金为336360元）；3.判决被告盛丰公司连带承担上述第一、二项诉求所涉民事责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。

一审法院认定事实：2017年4月7日，衡纬公司与盛丰兴仁公司签订《特别约定协议》二份，就衡纬公司向盛丰兴仁公司购买的盛丰华府一楼商铺、二楼商铺达成特别约定，其中第三条约定“出卖人承诺于订立本合同之日起十八个月内履行完毕将标的房屋所有权登记为买受人的主要义务”。第四条约定了购房款支付方式为分期支付。第六条约定“本特别约定协议系书面《商铺买卖合同》及双方将要订立的网签版《商品房买卖合同》的重要组成部分。若书面《商铺买卖合同》、《商品房买卖合同》及补充约定的约定与本特别约定协议内容不一致的，出卖人、买受人均自愿以本特别约定协议的内容为准”。2017年4月20日，衡纬公司与盛丰兴仁公司签订《商品房买卖合同》一份，约定衡纬公司向盛丰兴仁公司购买盛丰华府Ｂ区，建筑面积为1918.51平方米，套内建筑面积为1670.67平方米，价格按套内建筑面积计算，3766.58元／平方米，总价款6292712元。2017年4月21日，衡纬公司与盛丰兴仁公司签订《商品房买卖合同》一份，约定衡纬公司向盛丰兴仁公司购买盛丰华府Ｂ区，建筑面积为181.59平方米，套内建筑面积为173.35平方米，价格按套内建筑面积计算，5866.19元／平方米，总价款1016904元。衡纬公司按照《特别约定协议》的约定，向盛丰兴仁公司支付了购房款4606000元。后因案涉房屋出现漏水、渗水及房屋所有权登记未办理等问题，双方协商未果，故衡纬公司诉至法院。

经一审法院组织双方当事人到案涉房屋处现场查看，案涉房屋屋顶多处出现漏水、渗水情形。2020年3月19日，经一审法院到兴仁市住房和城乡建设局查询，案涉房屋尚未办理所有权登记手续。

一审法院认为，原告衡纬公司与被告盛丰兴仁公司签订的《商品房买卖合同》、《特别约定协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告衡纬公司与被告盛丰兴仁公司于2017年4月7日已经在《特别约定协议》中约定被告盛丰兴仁公司于订立本合同之日起十八个月内完成房屋所有权登记义务，现约定的期限已经届满，被告盛丰兴仁公司未按约定办理案涉房屋的所有权登记手续，审理过程中，二被告自认尚未把办理所有权登记所需材料提交给相关单位，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方未对违约金标准进行约定，原告主张违约金按年利率6%计算与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相当，应予以支持。被告盛丰兴仁公司未在约定期限办理所有权登记手续，违约金酌情判决以已付购房款4606000元为基数，从逾期之日2018年10月8日起按年利率6%计算。另被告盛丰兴仁公司何时能够履行办理所有权登记义务，时间尚不确定，以及后期能否办理所有权登记的原因尚不能确定。据此，该违约金在本案中暂计算至判决之日（2020年4月3日）为截止时间，违约金计算为：4606000元×6%÷365天×543天（从2018年10月8日起暂算至2020年4月3日）=411132.82元。

关于原告主张房屋漏水修复问题，经组织双方当事人现场查看，双方当事人均认可盛丰华府B区1单元2层B1-2-1号房屋的屋顶存在多处漏水、渗水问题。双方在《商品房买卖合同》第十九条中约定了保修内容、期限、责任见附件七，但该附件七未明确约定。因双方当事人均未举证对保修责任的约定，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条第一款“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。”、第五条“《住宅质量保证书》应当包括以下内容：……3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年……”、第十三条“其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。”的规定，本案中，《特别约定协议》签订时间为2017年4月7日，《商品房买卖合同》签订的时间为2017年4月20日、2017年4月21日，原告陈述房屋交付时间为2017年4月7日，至今均未超过法律规定的屋面防水保修期3年，故对原告要求被告盛丰兴仁公司依法对屋面防水进行修复的诉讼请求，应予以支持。

根据《中华人民共和国公司法》第十三条第一款“公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，故被告盛丰公司对被告盛丰兴仁公司的上述义务应共同承担。因被告盛丰公司、盛丰兴仁公司作为法人，根据《中华人民共和国民法总则》第六十条“法人以其全部财产独立承担民事责任。”、第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，公司应以其财产独立承担民事责任，故对二被告提出应由公司原来的法定代表人或负责人罗明刚承担相关责任的辩称，应不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条、第十八条的规定，判决：一、由被告黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司、黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内对原告贵州省衡纬建筑有限公司位于兴仁市盛丰华府Ｂ区房屋的屋顶漏水、渗水处进行修复；二、由被告黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司、黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告贵州省衡纬建筑有限公司支付自2018年10月8日起至2020年4月3日止的逾期办理房屋所有权初始登记违约金411132.82元（之后的违约金可另行主张）；三、驳回原告贵州省衡纬建筑有限公司的其余诉讼请求。案件受理费6340元，减半收取计3170元，由被告黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司、黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。另查明，1、案涉房屋于2017年4月7日，盛丰兴仁公司与衡纬公司签订《特别约定协议》次日交付给衡纬公司使用；2、对于兴仁市盛丰华府Ｂ区房屋的屋顶漏水、渗水的原因，盛丰兴仁公司、盛丰公司称不清楚具体原因，但无证据证明系衡纬公司原因导致。衡纬公司称漏水、渗水的原因是盛丰兴仁公司、盛丰公司为了使该小区园林绿化面积达到验收标准，在该房屋屋顶设置花园种植植物，长期对植物进行浇水，且未做好防水导致。

再查明，盛丰兴仁公司与衡纬公司签订的《商品房买卖合同》第十九条中约定了保修内容、期限、保修责任见附件七。附件七约定屋面防水保修期限为【国家标准：5年】，保修期内，因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏的，无偿进行保修。一审认为附件七未对保修内容、保修期限、保修责任未明确约定系认定事实错误，本院依法予以纠正。

本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《特别约定协议》是否应作为本案的定案依据，上诉人是否应支付被上诉人违约金及对案涉兴仁市盛丰华府Ｂ区房屋的屋顶漏水、渗水处进行修复。

关于争议焦点，衡纬公司与盛丰兴仁公司签订的《商品房买卖合同》、《特别约定协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合同及协议均是合法有效的，合同相对人应按照合同约定履行自己的义务。双方于2017年4月7日已经在《特别约定协议》第六条中约定“本特别约定协议系书面《商铺买卖合同》及双方将要订立的网签版《商品房买卖合同》的重要组成部分。若书面《商铺买卖合同》、《商品房买卖合同》及补充约定的约定与本特别约定协议内容不一致的，出卖人、买受人均自愿以本特别约定协议的内容为准”，故一审依据该《特别协议约定》判决由盛丰兴仁公司、盛丰公司支付衡纬公司逾期办证违约金，符合本案的实际情况，且不违反法律规定，本院依法予以确认。对于支付违约金的数额，各方当事人均未提出异议，本院对一审确定的自2018年10月8日起至2020年4月3日止的逾期办理房屋所有权初始登记违约金411132.82元，予以确认。关于盛丰兴仁公司、盛丰公司是否应对案涉兴仁市盛丰华府Ｂ区房屋的屋顶漏水、渗水处进行修复的问题，根据附件七约定屋面防水保修期限为国家标准：5年，案涉房屋于2017年4月8日才交付给衡纬公司使用，至今未届满防水保修期限，且盛丰兴仁公司、盛丰公司并未提交证据证明该房屋漏水、渗水的原因是衡纬公司导致，故盛丰兴仁公司、盛丰公司应按照约定履行维修义务，一审判决并无不当，应予以维持。盛丰兴仁公司、盛丰公司上诉提出因衡纬公司未缴纳物业管理费，所以渗水、漏水未得到处理的理由不能成立，该二者之间并无直接因果关系，该维修义务应由盛丰兴仁公司、盛丰公司按照合同约定履行。

综上所述，盛丰兴仁公司、盛丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6340元，由上诉人黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司兴仁分公司、黔西南州盛丰房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　尹慧兰

审判员　　曾婷婷

审判员　　陈映桃

二〇二〇年九月四日

书记员　　岑　涛