**、***（上海）能源科技有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏0891民初3340号 原告：**，男，1963年1月25日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 原告：***(上海)能源科技有限公司，统一社会信用代码91310117332801963Q，住所地上海市松江区赵家泾路389号4幢B座2层。 法定代表人：**，该公司董事长。 共同委托诉讼代理人：**，江苏传石律师事务所律师。 被告：江苏新盛安实业有限公司，统一社会信用代码91320581595620603Q，住所地江苏省苏州市常熟市支塘镇常生路22号。 法定代表人：***，该公司总经理。 被告：江苏新盛安实业有限公司淮安分公司，住所地淮安经济技术开发***大道111号2幢A408室。 负责人：***，该分公司总经理。 共同委托诉讼代理人：**，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：***，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 原告**、***(上海)能源科技有限公司（以下简称***公司）与被告江苏新盛安实业有限公司（以下简称新盛安公司）、江苏新盛安实业有限公司淮安分公司（以下简称新盛安淮安分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**暨***公司的法定代表人及其共同委托诉讼代理人**，被告新盛安公司及被告新盛安淮安分公司的共同委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**、***公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方就XX大厦X栋XXX8及XXX9号房屋的商品房认购协议关系，被告退还购房款397000元及利息（以397000元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按同期LPR标准计算）；2、判令被告承担本案诉讼***全费。事实和理由：2020年11月，原告准备购买XX大厦X栋XXX8及XXX9号房屋，双方未签订购房合同，原告支付给被告房款合计397000元。后因房屋无法安装天然气，原告决定不予购买。原告多次要求被告退款未果，遂诉至法院。 被告新盛安公司及新盛安淮安分公司共同辩称，1、原、被告双方签订的两份《XX大厦定购书》合法有效，原告未按定购书约定于2020年12月10日前与被告签订《商品房买卖合同》并付清剩余房款，已构成违约；2、原告所称因案涉房屋无法安装天然气而决定不予购买房屋实属推脱之词，签订定购书之前，原告已阅读并认可《商品房买卖合同》示范文本，示范文本中并无开通天然气的约定，且原告并无证据证明是否开通天然气对其订立《商品房买卖合同》有重大影响，原告亦无证据证明其曾提出开通天然气的要求且被告作了相应承诺；3、不同意解除双方签订的案涉两份《XX大厦定购书》，原告应当继续履行，签订相应的《商品房买卖合同》，并付清剩余房款，原告无权主张返还已支付的397000元；4、退一步讲，虽然原告构成违约，但基于客观情况，被告可以不继续履行案涉两份《XX大厦定购书》，但有权按照定金罚则没收原告已支付的60000元购房定金，并保留另案主张超出定金部分损失的权利。 本院经审理认定事实如下：被告新盛安淮安分公司系XX大厦开发商，并已就中保大厦取得《商品房预售许可证》。 2020年11月20日，原告**、***公司（乙方，定购方）与被告新盛安淮安分公司（甲方，出售方）签订两份《中保大厦定购书》，约定原告购买被告开发的位于淮安市XX大道XXX号XX大厦A栋XXX8、XXX9号房，其中关于XXX号房的认购书约定：第一条认购房屋：…2.本房产的用途为公寓，建筑面积约为74.81平方米（具体以双方签署《商品房买卖合同》）时以淮安市房管部门测绘后所出具的预测面积报告为准）。3.甲乙双方签订本定购书时，乙方向甲方支付定金人民币大写叁万元整（¥：30000元），甲方在收取定金后，向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。第二条、房款与付款方式：…3.本房产优惠后总价款：优惠后单价为¥：6295.95元/平方，优惠后总价为¥：471000.00元整，人民币大写：肆拾柒万壹仟元整。4.经双方约定，乙方同意按下列第1种方式向甲方交付购房款：（1）一次性付款：乙方须于2020年12月10日之前与甲方签署《商品房买卖合同》并支付房款441000元，并乙方已缴纳定金自动转为部分购房款…第三条、定购房屋条款细则：1.乙方确认：乙方对甲方所开发的XX大厦充分了解并选择，并对银行同期按揭贷款条件及需提供的文件确认无误。乙方在签署本定购书之前，已认真阅读并认可XX大厦《商品房买卖合同》示范文本及补充协议、项目重要提示、有关批准文件及本定购书内容。本定购书的所有条款，双方签字即视为理解、同意本定购书的所有条款，并对双方产生法律效力。2.乙方须于本定购书约定的期限内，携带本定购书原件、身份证原件、公司出具的授权委托书原件（乙方如果为公司的情况下）与定金收据原件至甲方指定地点签署《商品房买卖合同》及其它有关文件…3.乙方如在上述期限内未至指定地点签署《商品房买卖合同》或未按时支付应付购房款或不履行本定购书任何条款，视为乙方违约；甲方有权解除本定购书，乙方所付定金不予退还，甲方无须通知乙方即可将本房产另行出售。4.乙方签定本定购书前已向房屋管理中心了解并知晓淮安市购房资格的相关政策，如因乙方购房资格原因无法办理签约、贷款及后续流程的，视为乙方违约；甲方有权解除本定购书，乙方所付定金不予退还，甲方无须通知乙方即可将本房产另行出售…6.双方同意，本定购书是双方签署正式《商品房买卖合同》的依据。本定购书中买卖本房产所未详尽设定之权利义务，无论销售面积、质量标准、交楼（入住）时间、违约责任及其它事宜，或者本定购书中与双方签署的正式《商品房买卖合同》有相抵触的地方，以双方签署的正式《商品房买卖合同》为准。在正式《商品房买卖合同》签署生效后，本定购书即终止效力…合同还对双方其他权利义务进行了约定。关于XXX9房的认购书约定，房屋用途为公寓，建筑面积约为56.43平方米，优惠后单价为6503.63元/平方米，优惠后总价为367000.00元整，定金为30000元，乙方须于2020年12月10日之前与甲方签署《商品房买卖合同》并支付房款337000元，其余条款同XXX8号房的认购书条款约定。 合同签订后，原告***公司于合同签订当日向被告新盛安淮安分公司支付XXX8、XXX9室房屋定金各30000元，被告出具相应收据。原告**于2021年1月24日向被告新盛安淮安分公司支付XXX9室房屋房款100000元，于2021年1月26日支付XXX8室房屋房款100000元。原告***公司于2021年8月5日向被告新盛安淮安分公司支付购房款137000元。 2021年12月10日，被告新盛安淮安分公司向原告**、***公司邮寄《催款函》，要求两原告于2021年12月12日前付清剩余购房款441000元，两原告拒收。 另查明，被告新盛安淮安分公司就已出卖的XX大厦房屋签订的《商品房买卖合同》中无安装天然气的约定。 审理中，两原告辩称签订认购书时并未看到《商品房买卖合同》示范文本，认购书签订后，因其无购房资格而一直未签订《商品房买卖合同》，后又发现案涉房屋没有安装天然气，所以向被告提出解除合同，被告未同意，其想转卖房屋，但因房屋未安装天然气也无法转卖。原、被告一致认可，双方在签订认购书时并未就天然气问题进行约定。 以上事实，有《XX大厦定购书》、转账记录、收据、催款函及邮寄回执、《商品房买卖合同》及当事人**等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是案涉《XX大厦定购书》的性质，两原告是否有权解除该两份认购书及被告是否应当返还购房款。法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，原告**、***公司与被告新盛安淮安分公司签订的《XX大厦定购书》中约定两原告须于2020年12月10日之前与被告新盛安淮安分公司签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款，两原告已缴纳定金自动转为部分购房款，定购书是双方签署正式《商品房买卖合同》的依据，定购书未详尽设定之权利义务以正式《商品房买卖合同》为准，在正式《商品房买卖合同》签署生效后，定购书即终止效力，因此，该两份定购书的性质为商品房买卖的预约合同。预约合同是一种约定将来订立本约合同的合同，当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任，但本约合同的订立仍然遵循基本的合同自由原则，由双方协商一致才能订立，不能强制缔结本约合同，因此，两原告要求解除与被告淮安新盛安淮安分公司签订的两份《XX大厦定购书》，本院予以支持。关于解除原因，两原告诉称系因案涉房屋无法安装天然气，但其与被告新盛安淮安分公司签订认购协议时并未约定过安装天然气，故系其自身原因导致未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，案涉两份《XX大厦定购书》约定定金共计60000元，并已实际支付，两原告无权要求被告返还定金60000元，亦无权主张逾期付款利息，扣除定金后，被告新盛安淮安分公司尚应返还两原告337000元。同时，因被告新盛安淮安分公司系被告新盛安公司的分支机构，被告新盛安公司对此应承担补充清偿责任。 依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，判决如下： 一、被告江苏新盛安实业有限公司淮安分公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告**、***(上海)能源科技有限公司返还337000元； 二、被告江苏新盛安实业有限公司对上述第一项判决内容承担补充清偿责任; 三、驳回原告**、***(上海)能源科技有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7565元，减半收取计3783元，由原告**、***(上海)能源科技有限公司负担730元，由被告江苏新盛安实业有限公司淮安分公司负担3053元；保全申请费2720元，由原告**、***(上海)能源科技有限公司负担525元，由被告江苏新盛安实业有限公司淮安分公司负担2195元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行淮安清江浦支行，原告上诉账号：62×××93，被告上诉账号：62×××01）。 审判员　　*** 二〇二二年十一月二十三日 书记员　　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。