丽峰数码、烈焰转转小火锅等与拉萨星宇通讯器材有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

西藏自治区拉萨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）藏01民终515号

上诉人（原审第三人）：丽峰数码，经营场所西藏自治区拉萨市北京中路199号西边第三间门面房（西藏大厦斜对面）。

经营者：严凌峰，男，汉族，1989年4月3日出生，福建省福清市人，经商，现住西藏拉萨市北京中路199号西边第三间门面房，身份证号码×××。

委托诉讼代理人：贾永红，西藏法鉴律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：烈焰转转小火锅，经营场所西藏自治区拉萨市北京中路199号（西藏大厦斜对面）。

经营者：杨新海，其他情况不详。

委托诉讼代理人：贾永红，西藏法鉴律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：西藏英姿时尚商贸有限公司，住所地西藏自治区拉萨市北京中路199号。

法定代表人：周桂英，职务不详。

委托诉讼代理人：贾永红，西藏法鉴律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）拉萨星宇通讯器材有限公司，住所地西藏自治区拉萨市北京中路43号。

法定代表人：韩传求，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。

原审被告：**，男，汉族，四川省大邑县人，其他情况不详。

原审第三人：西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司，住所地西藏自治区拉萨市北京中路199号（至东向西第三间）。

法定代表人：魏美，职务不详。

委托诉讼代理人：贾永红，西藏法鉴律师事务所律师。

上诉人丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司因与被上诉人拉萨星宇通讯器材有限公司（以下简称星宇通讯公司）、原审被告**、原审第三人西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司、原审第三人西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司的委托诉讼代理人贾永红、被上诉人星宇通讯公司的委托诉讼代理人常凤龙到庭参加诉讼，原审被告**经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司上诉请求：1、请求撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1346号民事判决第四项，依法改判；2、本案二审诉讼费用由星宇通讯公司承担。事实及理由：本案案涉房屋系**从西藏侨瑞医疗发展有限公司处承租取得，**在取得该房屋的出租权后又因与杨太林之间的《转让协议》将该房屋转租给杨太林，而丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司是基于于杨太林之间的租赁关系合法占有该案涉房屋，并向杨太林支付房屋租金，且由杨太林向各次承租人退还房屋租赁押金，故星宇通讯公司并非享有案涉房屋出租权的主体，亦无权要求丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司返还案涉房屋。

星宇通讯公司答辩称：本案中**仅将案涉房屋的剩余年限的租赁经营权转让给了杨太林，而并非出租权，各上诉人占有案涉房屋仍然是基于星宇通讯公司与**的租赁关系；各上诉人仅要求撤回一审判决第（四）项即”被告**、第三人西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司、丽峰数码于本判决生效之日共同搬离位于拉萨市北京中路199号马路南面大楼一楼及后侧副楼的一楼面积约1000平方米的房屋并向原告拉萨星宇通讯器材有限公司进行返还”，并未对一审判令解除星宇通讯公司与**的房屋租赁合同解除提出上诉，在双方的房屋租赁合同已经解除的情况下，各上诉人对案涉房屋不再享有占有使用的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当依法驳回上诉，维持原判。

**未作答辩。

西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司答辩意见同各上诉人上诉事实及理由。

星宇通讯公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原被告于2015年10月23日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即搬离并返还位于北京中路199号马路南面大楼一楼及后侧副楼的一楼面积约1000平米的房屋；3、被告向原告支付拖欠的房租850000元及违约金255000元，共计1105000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月23日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于拉萨市北京中路199号马路南面大楼一楼及后侧副楼的一楼，面积约为1000平米的房屋租赁给被告使用。双方约定的租赁期限自2016年1月1日至2028年11月30日，租金为每月150000元，约定被告需在每月3日前支付当月房租，约定被告拖欠两个月以上租金的，原告有权收回房屋并扣除保证金。同时在合同中约定了支付方式、违约责任等其他权利义务。合同签订后，原告按照双方约定将租赁房屋交付给被告使用，但截至目前，被告只向原告支付租金200000元。经过原告的多次讨要，被告均以各种理由予以拖延，为维护原告的合法权益，特诉至法院。

一审法院认定事实：2015年7月15日甲方**及周鸡婆沙锅血旺作为出租方与作为乙方的承租方星宇通讯公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，案涉房屋坐落于拉萨市北京中路199号，系甲方租赁于西藏乔瑞医疗发展公司租赁标的范围，面积约1000平方米左右。房屋租赁期限自2015年7月15日至2028年11月30日止。租赁期间内房租总计9000000元，不涨租、不减租。并约定了支付方式，及账户，开户名等内容。合同还约定双方在履行合同过程中的权利义务等内容。合同落款出租方处由被告**签字并加盖了周鸡婆沙锅血旺的印章，承租方处由原告星宇通讯公司加盖印章。2015年11月9日被告**出具收条一份，上载明：”今收到拉萨星宇通讯器材有限公司房租款9000000元、其中8000000元汇款，1000000元现金支付。该款项用于拉萨市北京中路199号1楼门面房租金，此次交纳房租使用日期至2028年11月30日止”。收款人姓名处由被告**的签字并写明了其身份证号码。2015年10月23日原告星宇通讯公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告**签订《房屋租赁合同》，合同约定了案涉房屋面积为1000平方米，租赁期限为2016年1月1日至2028年11月30日止，共计13年。乙方交纳履约保证金1000000元，房屋月租金为150000元，年租金为1800000元。如乙方不支付或不按照约定时间支付租金达两个月或拖欠甲方租金外的各项费用共计达5000元以上的，除承担违约责任外，出租方还可视情况决定是否解除合同，并收回房屋等内容。该协议落款出租方处由原告星宇通讯公司加盖印章，出租方处由被告**签字并加盖了周鸡婆沙锅血旺的印章。2015年11月24日被告**出具收条：”本人**代表周鸡婆沙锅血旺，收到严凌峰以转账方式付我人民币壹拾万元保证金和肆拾万元门面转让费。该门面位于西藏自治区拉萨市北京中路199号”等内容。收条落款处由被告**签字并捺印。案外人杨太林在该收据上载明：”此收条属实，租赁期满后由杨太林退给严凌峰壹拾万元保证金。并由杨太林签字及捺印。2016年5月28日杨太林作为出租方（甲方），被告严凌峰作为承租人（乙方）签订《商铺转让合同》，合同约定了案涉房屋所处位置，面积、用途以及租赁期限及租金费用”等内容。

另查明，案涉房屋租赁合同中所加盖的”周鸡婆沙锅血旺”，经一审法院核实，由拉萨市工商行政管理局城西分局向我院出具证明，上载明：”周鸡婆沙锅血旺”注册号5401023118267，经营者：郭建斌。该个体工商户未办理新版营业执照登记换照和已超过两年未工商年报，已被我工商局列入”冷冻库中”，该个体工商户已不存在。其被列入冷冻库的时间为2015年5-6月左右。

再查明，目前案涉房屋的实际使用人分别为本案中依法追加为第三人西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司、丽峰数码。

一审法院认为，被告**、第三人西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司、经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果应由被告承担。现依据原告及第三人提交的证据和庭审查明的事实依法裁判。本案中，虽然在租赁合同落款处加盖了”周鸡婆沙锅血旺”的印章，但经一审法院前往拉萨市工商行政管理局城西分局核实调查，其向一审法院出具证明，并明确说明该个体工商户已不存在。此后，经一审法院再次核实，该个体工商户被列入”冷冻库”中的大概时间为2015年5-6月左右，因所有数据已被清空，无法提供列入冷冻库的具体时间，故一审法院认为”周鸡婆沙锅血旺”字号已于2015年5-6月左右丧失主体资格，一审法院无法再将其追加为本案被告。因此，一审法院确认案涉租赁合同的相对方应为原告与被告**。双方于2015年10月23日签订的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。针对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请，一审法院认为在双方签订的合同中已明确约定了合同解除的条件，现被告未按照合同约定的内容履行相关付款义务，并符合了合同第十二条第三项第1、2条款的约定，故原告要求判令解除合同的诉请，与约相符，一审法院依法予以支持。针对原告的第二项诉请，一审法院认为，本案中首先由被告**将其享有出租权的房屋出租给原告，但在该合同履行过程中原告又再次将其因合同取得租赁权的案涉房屋再次反租给被告**，而被告**在履行该份合同的过程中再次将案涉房屋转租给本案的第三人。本案中作为出租方的星宇通讯公司主张解除与承租人**之间的房屋租赁关系，出租方与承租方之间的租赁合同解除后，次承租人与承租人之间房屋租赁合同关系的基础已不存在，承租人丧失了合法转租房屋的依据，次承租人继续占有、使用属于无权占有，理应将其占有使用的房屋返还给出租方，履行腾房义务。因此作为承租人的被告**及作为次承租人的西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司、丽峰数码理应搬离案涉房屋并返还给原告，故对原告的该项诉请一审法院依法予以支持。针对原告要求被告支付房屋租金850000元及违约金255000元的诉请，一审法院认为，原告已按照合同约定履行了向被告交付房屋的义务，被告在使用原告的房屋后理应向其缴纳相应的租金，因此原告要求被告支付尚欠租金850000元的诉请，于法有据，本院依法予以支持。针对原告主张被告支付违约金255000元的诉请，一审法院认为，在双方签订的合同中明确约定：”因乙方的违约行为给另一方在履行本合同时造成任何损失的，违约方应承担守约方为弥补此损失支付的诉讼费、律师费、鉴定费等。”虽然原告并未提交相应的证据证实其实际产生的损失，但鉴于双方对违约责任进行明确约定，且被告在履行合同过程中确实存在违约行为，而原告所主张的违约金额并未超出相关法律规定的标准，故对该项诉请一审法院依法予以支持。针对第三人丽峰数码辩解其与原告之间不存在合同关系，而是与杨太林存在房屋租赁合同关系并将转让费及保证金共计500000元支付给了被告**，但本案审理的系原告与被告**之间的房屋租赁合同关系，第三人丽峰数码主张的部分并不属于本案审理的范围，第三人可另行主张。被告**、第三人西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司、丽峰数码经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利。为此，一审法院依据原告提供的证据和查明的事实，依法做出裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、原告拉萨星宇通讯器材有限公司与被告**于2015年10月23日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告**于本判决生效之日起十日内向原告拉萨星宇通讯器材有限公司支付房屋租金850000元。三、被告**于本判决生效之日起十日内向原告拉萨星宇通讯器材有限公司支付违约金255000元。四、被告**、第三人西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司、丽峰数码于本判决生效之日共同搬离位于拉萨市北京中路199号马路南面大楼一楼及后侧副楼的一楼面积约1000平方米的房屋并向原告拉萨星宇通讯器材有限公司进行返还。

本院二审过程中，丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司向本院提交以下证据：西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初637号民事判决书复印件，**与杨太林签订的《转让协议》、《执行和解协议》复印件，**与高生主于2015年12月4日签订的《房屋租赁合同》复印件、杨太林与高生主于2016年5月23日签订的《房屋租赁合同》复印件，**于2015年12月4日向高生主出具的收条复印件，西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初465号民事判决书复印件，证明各上诉人及原审第三人承租案涉房屋的权利来源于西藏侨瑞医疗发展有限公司，**从西藏侨瑞医疗发展有限公司承租本案案涉房屋后，杨太林基于与**形成的《转让协议》、《执行和解协议》取得出租权，又将案涉房屋转租给了各上诉人及原审第三人的事实，另西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初465号民事判决书证明西藏侨瑞医疗发展有限公司与西藏蓉和物美餐饮有限公司、彭玲、肖同川的《房屋租赁合同》已解除，在该合同已解除的情况下，星宇通讯公司与**的租赁合同已履行不能，故星宇公司不能再基于其与**的《房屋租赁合同》向各上诉人及原审第三人主张返还案涉房屋。

星宇通讯公司的质证意见为：以上证据均无法推翻星宇通讯公司与**的租赁关系，且均是复印件，故对以上证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。因以上证据与本案无关联，本院不予认可，理由将在说理部分予以阐述。

原审被告**未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。

本院二审审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为，本案的争议焦点为丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司是否应当向星宇通讯公司返还案涉房屋。本院认为，星宇通讯公司在一审中提交的其与**分别于2015年7月15日、2015年10月23日签订的《房屋租赁合同》及2015年11月9日**向星宇通讯公司出具的收据、2016年4月25日**向星宇通讯公司转账凭证可以证明2015年7月15日**将案涉房屋出租给星宇通讯公司后，星宇通讯公司又于2015年10月23日将案涉房屋转租给**的事实。本案二审中，丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司主张其承租的案涉房屋系**取得出租权后，将房屋转租给杨太林，而后丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司、西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司才从杨太林处承租案涉房屋，但依丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司的主张以及从本案现有证据来看，**将案涉房屋转租给杨太林时，并未告知原出租人星宇通讯公司并取得星宇通讯公司的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，星宇公司可以要求解除其与**之间的租赁合同，现星宇公司于本案诉讼中提出解除其与**之间的租赁合同，一审法院亦判如所请，符合法律规定，本院对此予以维持。星宇通讯公司与**的房屋租赁合同解除后，杨太林继受**的租赁合同所取得案涉房屋的出租权基础已不存在，故丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司、西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司依据其与杨太林之间所签订的租赁合同的权利基础消失，作为次承租人的丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司、西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司无权继续占有使用案涉房屋，应将占有使用的房屋返还给出租人星宇通讯公司。现案涉房屋的合法出租权人星宇通讯公司要求丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司、西藏雅鲁藏布大峡谷旅行社有限公司归还案涉房屋，于法有据，依法应予支持。

关于丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司二审中主张**系从西藏侨瑞医疗发展有限公司处承租案涉房屋的问题，丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司提交的（2017）藏0102民初637号中对此仅有**的自述，不足以影响本案事实的认定，而（2017）藏0102民初465号民事判决书、转让协议虽可以证明**与西藏侨瑞医疗发展有限公司之间存在租赁案涉房屋的事实，但并不足以否认**与星宇通讯公司之间承租后再返租案涉房屋的事实，故对于丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司主张星宇通讯公司未取得案涉房屋出租权的上诉理由，本院不予采纳。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件诉讼费300元（上诉人丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司已预交），由上诉人丽峰数码、烈焰转转小火锅、西藏英姿时尚商贸有限公司承担各承担100元。

本判决为终审判决。

审判长　叶　存

审判员　胡晓雯

审判员　彭美玉

二〇一七年十一月十九日

书记员　常德鹰