广东永通起重机械股份有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0606民初21455号 原告：广东永通起重机械股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇德品路5号，统一社会信用代码91440606231954872D。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**增，广东广和（顺德）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东广和（顺德）律师事务所律师。 被告：***，男，1971年7月15日出生，汉族，住福建省武平县。 被告：佛山市***金属制品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区**镇潭村工业区三路8号之一，统一社会信用代码91440606MA4UMY805E。 法定代表人：***。 两被告的共同委托诉讼代理人：***，广东至***事务所律师。 原告广东永通起重机械股份有限公司（以下简称“永通起重公司”）诉被告***、佛山市***金属制品有限公司（以下简称“***公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年9月17日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人***、两被告的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永通起重公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付租金及水电费209997.98元(租金128703元+租金64351元+水电费16943.98元，该租金及水电费暂计至2021年6月24日，实际应计算至返还租赁物之日止)；2.判令二被告向原告支付上述费用占用期间的利息损失11764.41元，具体详见附件《被告拖欠租金和水电费利息结算表》；3.判令原告无需退回履约保证金104418元给被告；4.判令二被告将案涉厂房及两台吊机恢复原状后返还给原告；5.判令由二被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原告与被告***于2015年12月23日签订了《物业租赁合同》及《收费明细表》，约定由原告将其自建的位于佛山市顺德区**镇潭村工业区三路的厂房租赁给被告***，后被告***让其兄弟***在该地址成立了佛山市***金属制品有限公司并实际使用该厂房。该厂房租赁期限从2016年2月15日起至2022年2月14日止，租金采用先交后用、每三个月付一次的方式约定在《收费明细表》中。合同签订后，原告依约履行了向被告交付厂房及相应设施的义务，但被告却经常不按期缴纳租金和水电费。今年以来，更借“村改”之名，行拖欠拒付租金、水电费之实。自其自称6月24日搬走之前，已拖欠租金、水电费合计209997.98元，原告催收多次未果。另外，被告搬厂时，有意毁损了厂房的主体、装修装饰物及两台吊机，造成租赁物及机器设备无法正常使用，且至今未恢复原状并返还给原告。故原告为维护自身合法权益，请求如上，并要求两被告承担共同的支付和赔偿责任。 被告***、***公司辩称，一、案涉厂房及土地已经被政府征收，《物业租赁合同》因征收而解除，两被告就合同解除毫无过错，租金及水电费应计算至2021年6月24日。原告要求两被告租金及水电费计算至返还租赁物之日没有事实和法律依据。1.案涉租赁厂房的土地已纳入政府“村改”项目，厂房也面临拆迁，两被告选择搬迁完全是基于《物业租赁合同》无法继续履行所致。2.两被告搬迁之时周边厂房已在拆除，且两被告在搬迁之前多次与原告进行商议，搬迁之时也告知了原告，租金应计算至2021年6月24日。二、原告以两被告拖欠租金、水电费等违约为由请求不予退回履约保证金，其请求毫无依据，且原告存在恶意。2021年3月潭洲村委会向两被告下发搬迁通知时，两被告已向原告表示过用保证金及补偿款抵扣租金，且原告已同意。案涉租赁合同的保证金及原告应给予被告的搬迁费及停产停业损失等补偿费用在抵扣尚欠租金后，原告仍有剩余的款项支付给两被告，两被告不存在拒不支付租金的恶意。原告在起诉前从未以拖欠租金为由，向两被告主张解除合同并没收保证金。原告拒不与两被告就搬迁等补偿费用进行协商，严重损害两被告的合法权益，我方有权行使不安抗辩权，不向原告支付尚欠租金。三、原告案涉厂房及两台吊机恢复原状后返还的请求，不应得到支持。1.案涉厂房即将拆除，已无继续使用的可能，恢复原状也无必要，对原告没有任何经济损失。2.吊机在拆迁评估中是按照损毁设备进行补偿，原告也无需再使用设备，补偿款项也属于原告，恢复原状没有必要。3.案涉厂房本身为简易的砖混结构，已建造20年，年久失修，出现破损是正常现象，且维修责任应当由原告承担。4.案涉厂房内的办公室等建筑物是由两被告投资搭建的，原告没有证据证明其所称的办公设施破坏、门窗被拆、墙身破坏是两被告造成的。四、1.案涉租赁合同因物业没有产权证及报建许可，是无效的。原告要求没收履约保证金及支付利息的请求不应得到支持。2.被告虽然与原告确认了物业管理费用，但是原告没有提供相应的管理服务，被告认为该管理费用应当予以减少。3.被告已向原告缴纳的管理费用，原告也没有开具相应的发票，被告有权拒不向原告缴纳后续的租金、管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院将结合全案证据予以综合认定。 根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院确认以下法律事实： 原告是案涉位于佛山市.1平方米工业地块的使用权人，并在案涉地块上建造了厂房用于出租。 2015年12月23日，原告（出租方，甲方）与被告***（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于佛山市顺德区**镇潭村工业区三路的物业出租给乙方，租赁期限自2016年2月15日起至2022年2月14日止，物业功能为厂房。2.签订合同后，乙方需于2016年2月10日向甲方缴纳履约保证金33096元。租赁期满或合同解除日起15日内，乙方如无违约行为，则在乙方注销相关证照且办理租赁物交接手续后15天内全额无息返还，如乙方拖欠租金或有其他未缴清款项，甲方将从乙方履约保证金中扣除有关款项，余额无息退回乙方。3.租金标准为8元/月/平方米，即月租11032元。乙方每三个月交租一次，先交租后使用，每个计租季度的第一个月10日前向甲方缴纳租金。如乙方未能如期全额支付租金及其他费用，每逾期一天，按拖欠费用总额的2.5%加收违约金。4.甲方配置自来水、电到门口，另配10吨电动吊机一台，5吨电动吊机一台，交付乙方后由乙方负责吊机年检及日常维护工作。合同期满，吊机恢复原状返还给甲方。签订《物业租赁合同》的同时，被告***还签署了一份《收费明细表》，其上载明：1.2016年2月10日至2016年11月10日，每期租金为33096元，管理费为71322元，缴交总额为104418元；2.2017年2月10日至2017年11月10日，每期租金为33096元，管理费为76179元，缴交总额为109275元；3.2018年2月10日至2018年11月10日，每期租金为33096元，管理费为81036元，缴交总额为114132元；4.2019年2月10日至2019年11月10日，每期租金为33096元，管理费为85893元，缴交总额为118989元；5.2020年2月10日至2020年11月10日，每期租金为33096元，管理费为90750元，缴交总额为123846元；6.2021年2月10日至2021年11月10日，每期租金为33096元，管理费为95607元，缴交总额为128703元。 被告***承租厂房后设立了被告***公司用于经营，并一直按《收费明细表》约定的标准分别向原告及原告指定的收款人缴纳租金及管理费。双方对水电费缴交时间没有明确约定，通常做法是由原告先行向供水、供电部门垫付费用后，再通知被告支付给原告。 诉讼中，经原被告双方确认，1.案涉租赁物业未办理报建手续。2.租赁物业时被告向原告交纳了104418元保证金。3.被告***公司已于2021年6月24日搬离案涉厂房。4.被告尚欠2021年2月10日至2021年6月24日的租金（含管理费）193054元及2021年4月2日至2021年6月24日的水电费16943.98元未支付。5.案涉厂房在被告搬离之前已经完成了拆迁评估。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉《物业租赁合同》的效力如何认定。二、原告的各项主张有无依据。 关于《物业租赁合同》效力的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中原告出租的物业未办理报建手续，未取得建设工程规划许可证，案涉《租赁合同》的效力应为无效。 关于支付租金（含管理费）及利息的主张。两被告对欠付自2021年2月10日至2021年6月24日期间的租金（含管理费）193054元的事实予以确认，但认为原告并未提供相应的管理服务，管理费应予减少，对该抗辩本院不予采纳，理由：1.《收费明细表》中对被告应缴纳的费用约定了“租金”、“管理费”两个项目，其中“租金”在整个租赁期限内均是按33096元每季度的标准收取，“管理费”则按一定比例逐年上浮，结合日常物业租赁合同中租金按比例逐年上涨的交易习惯及《收费明细表》约定的收费标准，“管理费”的性质实质应为租金。2.现有证据无法证明两被告在本案起诉前对《收费明细表》**的管理费提出过异议，相反在承租案涉物业后一直按该标准缴纳管理费，即已通过实际行为履行了双方关于管理费的约定，故对被告的辩称本院不予采信。因案涉《物业租赁合同》为无效合同，原告要求两被告支付租金缺乏合同依据，但两被告实际占有使用案涉物业，应当向原告支付占有使用费，原告主张按双方约定的租金标准计付，合法有据，本院予以支持。诉讼中双方确认两被告已于2021年6月24日搬离案涉厂房，故原告主张的占有使用费应计算至2021年6月24日止。两被告应向原告支付占有使用费193054元（2021年2月10日至2021年5月9日的占有使用费128703元、2021年5月10日至2021年6月24日的占有使用费64351元）。关于利息。因《物业租赁合同》为无效合同，合同有关延迟支付租金的违约金条款归于无效，原告要求被告支付占有使用费利息缺乏合同依据，本院不予支持。 关于支付水电费及利息的主张。两被告占用使用案涉租赁物时，确实产生了水、电费的支出，且两被告对该金额无异议，对原告的该项主张本院予以支持。两被告应向原告支付水电费16943.98元。虽然双方未对水电费的支付时间和逾期付款利息进行约定，但原告已先行垫付该费用，两被告的行为会造成原告资金占用损失，因现有证据无法证明在起诉前原告曾向两被告催收过该款项，故原告主张的利息应自起诉之日2021年8月4日起以16943.98元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。原告主张超出部分，本院不予支持。 关于没收履约保证金的主张。因《物业租赁合同》为无效合同，原告收取的履约保证金应予返还，原告主张没收案涉104418**约保证金缺乏理据，本院不予支持。因两被告支付占有使用费与原告返还履约保证金均属于金钱给付债务，为避免造成当事人诉累，两项债务抵消后，两被告还应向原告支付占有使用费88636元。 关于要求恢复原状的主张。原告主张两被告在搬离案涉物业时损坏了厂房及两台吊机，要求恢复原状，但无法提供证据证明两被告搬离前厂房及吊机的状况，也无法提供证据证明厂房及吊机的现有情况系两被告破坏导致，对原告的该项主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百六十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告***、佛山市***金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广东永通起重机械股份有限公司支付占有使用费88636元； 二、被告***、佛山市***金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广东永通起重机械股份有限公司支付水电费16943.98元及利息（利息以16943.98元为基数自2021年8月4日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计付）； 三、驳回原告广东永通起重机械股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为3096.36元（原告已预交），由原告广东永通起重机械股份有限公司负担996.36元，由被告***、佛山市***金属制品有限公司负担2100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员　钟　贵 二〇二一年九月二十七日 书记员　*** 书记员　李　娜