广东友森园林有限公司、广州市天河区城市建设开发总公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终19154号

上诉人（原审原告）：广东友森园林有限公司（原“广州市日晖园林绿化装饰工程有限公司”），住所地广州市天河区元岗路310号自编4栋405单元，统一社会信用代码91440104721915104W。

法定代表人：余毅俊，职务：执行董事。

委托诉讼代理人：黎月梅，广东广信君达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓玲，广东广信君达律师事务所律师助理。

被上诉人（原审被告）：广州市天河区城市建设开发总公司，住所地广州市天河区龙口西路90号三楼东边，统一社会信用代码91440106190960888W。

法定代表人：刘华，职务：董事长。

委托诉讼代理人：黄振辉，广东大同律师事务所律师。

上诉人广东友森园林有限公司（以下简称友森公司）因与被上诉人广州市天河区城市建设开发总公司（以下简称城建公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初3961号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人友森公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判城建公司赔偿友森公司租金损失3361440元（自2017年9月16日起计至城建公司纠正有关违约行为之日止，暂计8个月，分别按同地段同类商业用房二楼、三楼租金市场价210元/㎡、180元/㎡计算，每月租金为二楼992㎡×210元/㎡+三楼1177㎡×180元/㎡=420180元）；3.改判友森公司与城建公司2017年6月15日签署的租（2017）09号《租赁合同》约定的租金按减半调整；3.改判友森公司与城建公司2017年6月15日签署的租（2017）09号《租赁合同》约定的总租期在原来的基础上延长为12年；4.本案一、二审全部诉讼费用由城建公司承担。事实和理由：（一）一审仅依据《租赁合同》签署前友森公司曾到现场查看，认定友森公司知悉广州市天河区x房（以下分别简称201房、301房）的实际情况，在此基础上认定友森公司无权要求城建公司减免租金及赔偿租金损失，属于认定事实不清。2017年5月，城建公司通过广州白云产权经纪有限公司公告了201房、301房的出租项目，该公告未载明201房和301房存在权属争议的事实，也未就广州真成物业发展有限公司（以下简称真成公司）已将201房和301房对应的外墙立面出租广州埃里维德广告有限公司（以下简称广告公司）的信息予以披露。直到2017年6月，友森公司与城建公司就201房和301房签订租赁合同，城建公司仍没有告知201房和301房存在的上述情形。合同履行过程中，广告公司出示城建公司委托真诚公司与其签订的租赁合同，该合同显示涉案租赁物业的外墙、橱窗等部分仍在其有效租赁期内，导致友森公司不能正常使用。因此，城建公司在出租201房、301房的过程中存在隐瞒该物业真实情况的违约行为。（二）案涉广告位取得了建设规划许可证，证明城建公司明知道广告公司使用相应广告位会导致友森公司无法正常使用案涉租赁物业却始终隐瞒该等事实，诱骗友森公司签订了《租赁合同》，城建公司存在重大过错，依法应赔偿友森公司因此遭受的损失。故一审在此基础上认定友森公司无权要求城建公司减免租金及赔偿租金损失，明显缺乏事实依据。如友森公司在对201房和301房的现场查看之时已经得知广告公司可能对外墙及橱窗享有合法权利、201房和301房的广告位使用问题可能久拖不决，则友森公司当然不会承租通风、采光均有严重问题，且该等问题将长期无法得到解决的案涉租赁物业。（三）根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条关于诚实信用原则的规定，合同签订前，合同主体应当秉持诚实信用原则，就有可能影响合同履行的所有相关情况对其他合同主体充分告知，不应对该等情况进行刻意隐瞒。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋是否有权属争议是影响租赁合同履行的重要情况，出租方在租赁合同签订之前应当向承租方告知。结合前述诚实信用原则可知，城建公司负有在《租赁合同》签订之前就案涉租赁物业所存在的瑕疵向友森公司进行充分告知的法定义务，且一审法院也认定城建公司没有如实披露的行为有违诚实信用原则。根据《租赁合同》第5条的约定甲方应确保物业权属无争议。因此，城建公司没有及时披露案涉租赁物业的瑕疵、没有尽到该等义务，应当对友森公司采取赔偿租金损失、减免租金、延长租期等弥补措施。一审法院判决认定友森公司无权要求城建公司减免租金及赔偿租金损失，并且酌定《租赁合同》的租赁期限仅延长至2023年6月15日，明显不公平不合理。（四）在友森公司发现案涉租赁物业存在权属争议、无法正常使用外墙、橱窗等租赁物业部分等事实后，即多次提出抗议，要求城建公司解决相关问题并进行合理赔偿。城建公司同意延长免租期并承诺由其处理解决案涉租赁物业权属、外墙和橱窗被占用等问题，但迟迟未见实质进展。尽管友森公司一直积极对外招租，但因有权属争议、外墙和橱窗一直被占用和遮挡、无法正常采光、通风等问题，201房直至2018年7月才开始计租，301房在2018年8月才开始计租，导致友森公司蒙受了巨大的租金损失。在（2017）粤0106民初24345号案中，广告公司与城建公司关于案涉租赁物业的外墙立面和橱窗的使用权等问题存在较大争议，前述案件至今仍没有处理结果。由于友森公司不可能正常使用相关广告位，无法在案涉租赁物业内正常采光、通风等，无法实现《租赁合同》目的，合法权益受到严重损害。因此，友森公司有权要求城建公司赔偿其遭受的经济损失，并有权要求降低租金和延长租期。一审认定友森公司无权要求城建公司减免租金及赔偿租金损失，并酌定《租赁合同》的租赁期限仅延长至2023年6月15日，显然缺乏事实依据、有失偏颇。（五）由于本案的审理应以24345号案为依据，故在本案一审审理过程中，一审法院没有准许友森公司关于调取24345号案卷宗材料的申请。导致查明和认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。请求二审法院判如所请。

被上诉人城建公司二审辩称，同意一审判决，不同意友森公司的上诉请求、事实和理由。友森公司提出的各项上诉理由均不成立。具体理由如下：（一）本案与城建公司和广告公司的（2017）粤0106民初24345号案基本事实相同，密切关联。一审合并审理两案，因广告公司对一审不服提起上诉，广州市中院作出（2020）粤民终6908号维持原判的判决。且该生效判决充分证明广告公司对租赁物业对应的外墙没有合法使用的权利，其对涉案外墙使用不具合法性，与友森公司的认为没有出入。城建公司招租时披露房屋的状况是准确和完整的。（二）外墙的产权，法律明确规定为共有产权，不属于涉案租赁物业。城建公司拥有涉案租赁物业合法的房地产权证，产权清晰、明确，不存在权属争议。友森公司混淆了合理需要、无偿利用的权利与权属的关系。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第八条规定租赁房屋权属有争议的，结合最高院民一庭编著的《理解与适用》，权属争议一般指出租人可能不是房屋的真正所有权人的情形。城建公司出租的201房、301房是持有产权证明的，友森公司没有任何证据证明有第三方对其产权提出权属主张，并导致友森公司不能使用租赁房屋。友森公司引用最高院的司法解释证明其主张，是适用法律错误。（三）2008年2月28日真成公司与广告公司签订的《租赁合同》是一份不执行的合同，与本案无关。该合同仅是为了办理外墙改造申请报批手续之用，并不执行和实际履行，该合同早已废止。生效的（2020）粤01民终6908号案认为，广告公司于2008年2月28日与真成公司签订了一份《龙苑大厦裙楼外墙立面改造及广告位租赁合同》，但从双方同一天签订的《补充协议》约定看，该《龙苑大厦裙楼外墙立面改造及广告位租赁合同》仅作为向政府有关部门批合同使用，报批后，自动作废，不作为合同执行依据。友森公司以一份早已废止并且不执行的合同为据，证明城建公司隐瞒事实，涉案物业外墙存在权属争议，毫无依据，其理由不成立。（四）涉案物业外墙的改造2009年就已完成。该外墙改造是龙苑大厦裙楼所有业主集体意志，城建公司只是其中201房、301房的业主，城建公司在该改造工程中只是起适当的协助作用。外墙改造时取得《建设规划许可证》，恰恰证明了外墙改造工程是合法的，该合法改造工程在2009年完成后，在友森公司承租时早已是合法存在，是现状。友森公司以此为由，证明城建公司存在重大过错，无理之极。（五）涉案租赁物业对应的外墙不属于租赁物业，城建公司出租的物业权属清晰，没有任何争议。友森公司主张外墙属于租赁物业部分没有依据。外墙使用的客观情况，城建公司在招租公告及租赁合同中已经明确告知，没有任何隐瞒。城建公司出租给友森公司的物业，合同明确是201房、301房政府核发的房地产证核定的面积范围，该产权范围没有任何争议，也完全可以正常使用。出租标的不包括，也不可能包括对应的外墙立面。因此，友森公司的上诉请求及理由没有任何法律依据事实依据，请法庭依法予以驳回。一审作出的判决是正确的，请依法予以维持。

友森公司于2018年2月12日向一审法院起诉请求：1.城建公司赔偿友森公司租金损失（按同地段同类商业用房租金标准计算，其中二楼按210元/㎡/月×992㎡计算，三楼按180元/㎡/月×1177㎡计算，从2017年9月16日起计至城建公司纠正违约行为之日止）；2.友森公司自2017年9月16日起仅需按《租赁合同》约定的租金标准的50%向城建公司支付租金，直至城建公司纠正违约行为之日止；3.延长《租赁合同》约定的租赁期限，即2017年9月16日至城建公司纠正违约行为之日不计入五年的租期；4.城建公司承担案件诉讼费用。

一审法院认定事实：城建公司系广州市天河区x房的登记产权人，其中201房的建筑面积为992.028平方米，301房的建筑面积为1177.5176平方米，房屋用途均为非居住用房。

2017年5月，城建公司委托广州白云产权经纪有限公司通过公开市场方式出租201房、301房。在201房、301房的招租公告中，载明交易条件为：1、城建公司对租赁标的按照现有质量、证载用途和现状出租，承租方认可并承诺按上述状况予以承租……11、租赁标的的原承租方与广告公司就二、三楼南面外墙立面及三楼西侧广告位签订的租赁合同已到期，但目前广告公司仍在继续使用上述位置刊登外墙广告，承租方须自行与广告公司协商外墙立面及广告位的使用问题，承租方对此知悉且无任何异议等。后友森公司在竞价中以首年每月租金137200元承租201、301房，并于2017年6月8日与城建公司、广州白云产权经纪有限公司签订了《成交确认书》。2017年6月15日，友森公司（乙方/承租方）与城建公司（甲方/出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将201房、301房以现状出租给乙方作商业使用，但不可用于经营餐饮、旅业，物业面积2169.5456平方米（其中201房面积992.028平方米，301房面积1177.5176平方米）。租赁期限自2017年6月16日起至2022年6月15日止，租期共计五年。租金每2年递增5%，其中2017年6月16日起至2017年9月15日为免租期；2017年9月16日至2019年6月15日月租金标准为63.239元/月/平方米，月租金额为137200元；2019年6月16日至2021年6月15日月租金标准为66.4元/月/平方米，月租金额为144058元；2021年6月16日至2022年6月15日月租金标准为69.72元/月/平方米，月租金额为151261元。合同签订之日，乙方须支付租赁保证金274400元和首月租金137200元，并于合同签订第2个月起每月20日前支付当月租金。甲方确保物业权属无争议，在收到保证金和首月租金7日内将物业交付乙方。鉴于在签订合同时，双方已明确约定按物业现状租赁，且甲方已向乙方提供了物业现有相关证照资料，乙方已经完全了解物业的性质和状况，即使租赁期内因物业证照资料的原因影响乙方经营使用的，并不视为甲方违约，除导致国家法律规定的合同无效情形外，乙方仍须履行合同约定，因此造成的损失由乙方自行承担。二、三楼外墙广告位使用问题，原承租方与广告公司就二、三楼南面外墙立面及三楼西侧广告位签订的租赁合同已到期，但目前广告公司仍在继续使用上述位置刊登外墙广告，承租方须自行与广告公司协商广告位使用问题等。

2017年6月16日，城建公司将201房、301房交付友森公司使用。

但友森公司主张，根据《租赁合同》载明的情况，友森公司有权要求广告公司停止使用二、三楼外墙广告位，且因为该广告位的设置影响了201房、301房的通风、采光，导致友森公司无法正常使用租赁物业，故友森公司于2017年6月19日向广告公司发出《通告》，主要内容为友森公司、城建公司于2017年6月15日签订了房屋租赁合同，广告公司占用的x二楼、三楼南面及西侧外墙立面的广告位属于友森公司租赁物业的范围，由于友森公司将对整个物业整体升级改造大装修，故要求广告公司在10天内移走两处广告设施等。此后，城建公司应友森公司要求，亦于2017年6月26日向广告公司发出函件，要求广告公司拆除x号二楼、三楼南面及西侧外墙立面的广告设施等。但广告公司予以拒绝，并于2017年7月向城建公司发出《复函》，称真成公司持有城建公司的委托书，与广告公司签订了大厦外立面15年的管理使用权合同，合同期限至2023年12月28日，该合同合法有效，受法律保护，故要求城建公司收回6月26日的函等；广告公司还向友森公司提交了显示由城建公司于2007年11月20日出具的《委托书》（主要内容为城建公司委托真成公司对龙苑大厦A1栋的2至3层进行管理，对于龙苑大厦玻璃幕墙年久失修，大厦全体商户业主要求维护改造事宜，需以不改变大厦玻璃幕墙整体结构，消除安全隐患为原则，同时在进行具体改造工作时，真成公司须与城建公司租户协商处理好相应的关系，所得费用除补偿城建公司租户损失外和真成公司收取合理的管理费用外，其余需作为公共维修专项费用，专款专用于A1栋的公共设施维修，不得挪作它用，城建公司同意为整栋大厦改造手续提供方便等）以及显示由真成公司与广告公司于2008年2月28日签订的《龙苑大厦裙楼外墙立面改造及广告位租赁合同》（以下简称“《广告位租赁合同》”，主要内容为真成公司受城建公司委托同意将其拥有使用权的龙苑大厦整体裙楼外墙立面以广告公司出资和承担大厦裙楼玻璃幕墙改造为铝塑板幕墙后再由广告公司开发户外广告位的方式租赁给广告公司开发和经营户外广告，广告位租赁面积约为800㎡，租赁期限从签订合同之日起计十五年零十个月，租金单价为25元/㎡/月，真成公司承诺对本合同约定的租赁物享有完整、合法的使用权和出租权，在合同期间内若因场地使用权及租赁权引起纠纷由真成公司负责处理等）。

经质证，城建公司对友森公司提供的除《广告位租赁合同》以外的证据的真实性予以确认，但认为均与友森公司的诉请无关；且根据广告公司与真成公司的约定，上述《广告位租赁合同》仅用于备案，不作为双方执行的依据，不是双方的真实意思表示。

另查，城建公司于2017年11月13日向一审法院提起诉讼，要求广告公司立即停止对201房、301房南面、西侧外墙立面的占用，将上述外墙交回城建公司使用；且要求广告公司自2016年1月1日起按25662元/月的标准支付外墙占用费等。一审法院后以24345号案立案受理，24345号案审理过程中，城建公司提交了其与广州市天可文具配送有限公司（后变更名称为“广州市天可安防电子市场经营管理有限公司”，以下简称“天可公司”）签订的《铺位租赁合同》《租赁合同》《关于天河路555号201、301房租赁合同的补充协议》《解除合同协议》，显示城建公司自2010年4月1日起将201房、301房出租给天可公司作商业使用，租期至2020年3月31日；后天可公司提出仅承租201房，双方于2016年4月1日就租赁面积及租金标准达成一致，且约定天可公司及时将301房清空后交还友森公司；至2016年年底，天可公司又提出提前解除双方租赁关系，双方经协商同意于2016年11月30日解除租赁合同，且天可公司于2016年11月30日前清空并搬离201房等。真成公司在该案中提交了：1、《龙苑大厦裙楼南面外墙立面租赁合同》（复印件，以下简称“《外墙租赁合同》”），显示合同签订日期为2007年，签订方为天可公司（出租方/甲方）及广告公司（承租方/乙方），主要内容包括：经双方协商，甲方同意将其拥有使用权的龙苑大厦A1座裙楼南面外墙立面以乙方出资和承担将大厦裙楼玻璃幕墙（包括东西二侧）改造为铝塑板面后再由乙方开发户外广告位的方式租赁给乙方开发和经营户外广告；租赁面积为176㎡，由乙方向甲方计付租金；甲方招牌位为22m（高1.5m），由乙方负责设计、报批、施工和年审，不计租金；玻璃幕墙改造为铝塑板面的整体面积为550㎡，由乙方负责设计、申报、施工和验收，有关费用均由乙方承担；租赁期限从本合同双方签字之日起至2015年12月31日止；乙方租金将从本合同双方签字之日起计10个月满次日开始计付（已包括申报期、施工期和免租期），租金单价为25元/㎡，月租金为4400元，租金将从租金起计之日起第三个年度开始每二个年度递增一次，每次递增5%，租金每三个月交付一次；合同保证金为二个月的租金共8000元，本合同双方签字之日后，从乙方的改造施工方案经甲方和所属物业管理公司一致审核和签字同意之日起5日内，乙方将合同保证金一次性交付给甲方；甲乙双方签订本合同时，乙方保证与大厦所属物业管理公司签订有关《管理合同》，租赁场地的管理责任与甲方无关，租赁期间，若乙方违反《管理合同》规定，或不按《管理合同》规定交付管理等费用，均视为乙方违约，本合同将自动终止；甲方承诺对本合同约定的租赁物享有完整、合法的使用权和出租权；甲方有权按本合同规定向乙方收取租金，协助大厦所属物业管理公司向乙方提供户外广告位申报资料；甲方不再承租龙苑大厦时，不再享受租金；乙方的申报方案必须连同甲方招牌位作为一个整体方案进行设计和报批，免费为甲方招牌位提供设计和报批，若甲方招牌位未能申报批准，本合同将自动终止；乙方广告发布时间不得超过本合同期限，否则视为乙方违约；乙方逾期30天不按本合同规定交付租金，或乙方拖欠甲方租金等同于甲方收取的合同保证金，均视为乙方违约，甲方有权单方终止合同和收回租赁场地，乙方合同保证金不予退还；合同期满时，同等条件下乙方具有优先续约权，但必须提前六个月通知甲方和办理续约的手续，若乙方不续约，必须在期满之前付清甲方租金，并将租赁场地交还给甲方；合同期满或终止处理时，乙方所发布的广告必须从期满或终止之日起3天内清除完毕，若乙方逾期不拆除广告，甲方有权主动拆除乙方的广告，广告拆除费用由乙方负责，广告拆除与广告商户所引起的纠纷责任均由乙方承担；本合同从乙方向甲方付清合同保证金之日起生效等。2、《龙苑大厦裙楼南面外墙立面管理合同》（复印件，以下简称“《管理合同》”），显示合同签订日期为2008年2月27日，签订方为真成公司（管理方/甲方）与广告公司（承租方/乙方），主要内容包括甲方同意：（1）乙方与甲方管理的龙苑大厦裙楼南面外墙立面与所属业主或使用权属方签订《租赁合同》；（2）乙方出资和承担将大厦裙楼玻璃幕墙（包括东西二侧）改造为铝塑板幕墙后再由乙方开发和经营户外广告；（3）对乙方如上租赁场地和幕墙改造进行管理。乙方同意按甲方如上规定对如上场地进行租赁、改造、开发经营广告位和委托甲方对乙方开发的广告位进行管理。乙方委托甲方管理的面积为600㎡，由乙方向甲方计付管理费。玻璃幕墙改造为铝塑板幕墙的整体面积为1600㎡，由乙方负责设计、申报、施工和组织验收，有关费用均由乙方承担。合同期限从签订合同之日起十个月后的第一天起计十五年。管理费将从本合同双方签字之日起10个月满次日开始计付（已包括申报期、施工期和免租期），管理费起计日期将与乙方和物业主或使用权属方规定的租金起计日期一致。管理费（包括维修基金）为25元㎡/月，月管理费为15000元，管理费将从管理费起计之日起第三个年度开始每二个年度递增5%，管理费每三个月交付一次。合同保证金为30000元，其中20000元为合同履约金，10000元为电费押金，本合同双方签字后，从乙方的外墙改造施工方案经有关业主或使用权属方签字同意和管理合同签订之5日内起，乙方将合同保证金一次性交付给甲方。甲方协助乙方提供外墙改造申报所需有关资料；乙方的外墙改造施工方案在本合同签订之前提供给甲方，并经过有关业主或使用权属方和甲方一致审核和签字同意后才能向政府相关部门报批。甲乙双方签订本合同时，乙方保证已与业主或使用权属方签订《租赁合同》，场地租赁责任均与甲方无关，合同期间，若乙方违反政府规定的物业管理条例，或不按乙方与物业主或使用权属方签订的《租赁合同》规定交付租金，均视为乙方违约，本合同将自动终止。乙方与本租赁场地出租方纠纷的经济责任由乙方承担，乙方不得以场地出租方违约或任何借口拒付甲方管理费，或向甲方追究损失和索赔。合同期间，若乙方与物业主或使用权属方签订的《租赁合同》中止或终止，本合同自动终止。乙方外墙改造施工用电或广告位用电均由甲方设专用电表向乙方提供，电表及线路安装由乙方负责；合同期间，乙方广告位用电电费每三个月交付一次。乙方的申报方案必须连同业主招牌位作为一个整体方案进行设计，免费为业主招牌位提供设计、报批和施工，若业主招牌位未能申报批准，本合同将自动终止等。3、真成公司（甲方）与广告公司（乙方）于2008年2月28日签订的《补充协议书》（复印件），主要内容为甲乙双方于2008年2月28日签订的《广告位租赁合同》只用于向上级报批使用，不作为计付金，广告商与龙苑大厦各业户签订租赁合同内容为准；《广告位租赁合同》报批后，自动作废，双方不作为合同执行依据。4、真成公司（乙方）与广告公司（甲方）于2008年12月18日签订的《补充合同》（复印件），主要内容为甲乙双方于2008年2月28日签订的《管理合同》，由于龙苑大厦裙楼南面外墙改造涉及龙苑大厦各业主的签约时间不统一和大厦一楼未经审批改造的商铺需要协调时间，故双方同意《管理合同》和乙方与其他业主签订的《租赁合同》统一时间改为2008年9月1日起计，龙苑大厦裙楼南面外墙改造计算十个月时间（包含报批和改造时间），2009年7月1日起为计租时间等。5、真成公司（甲方）与广告公司（乙方）于2009年6月1日签订的《补充协议书》（复印件），主要内容为《管理合同》中关于管理广告面积600㎡，属于仅作为向政府有关部门报批合同使用，不作为计付管理费；玻璃幕墙改造后按实际广告画面500㎡为实际计费面积，计费时间为2009年7月1日，其余条款按原合同执行。玻璃幕墙改造后西面侧墙，因没有办理申报手续，可作为临时广告墙面，计费面积为100㎡，上广告时间不足半个月按半月计，超过半个月不到一个月按一个月计费，管理费为15元/㎡等。城建公司及广告公司对真成公司提交的上述证据的真实性均予确认。广告公司亦在该案中提交了：1、城建公司于2009年1月3日向广州市城市规划局发出的《关于龙苑大厦商场外立面改造的申请》（复印件），主要内容为：龙苑大厦商场外立面玻璃幕墙由于年久失修，07年因原玻璃脱落，先后三次伤及行人，2008年4月10日第四次出现一重二轻的伤人事件，已构成了极大的安全隐患；龙苑大厦裙楼共三层为商场，于1998年开业至今，有商户近800家，大厦商场外立面的严重破损已影响各商家的正常经营，为提高大厦商场整体商业形象，城建公司申请大厦商场外立面改造并设置商场商品自身宣传橱窗展示位，现城建公司委托广告公司对龙苑大厦玻璃幕墙外立面改造进行总体策划，请广州市城市规划局对该项目的申请能给予支持批准等。2、显示由广州市城市规划局于2009年1月16日向城建公司发出的《关于申请建筑立面改造的复函》，主要内容为经审查，龙苑大厦裙楼的立面改造符合该地段城市景观控制要求，立面设置橱窗展示符合周边商业氛围和有利于城市商业景观的营造，广州市城市规划局原则同意城建公司的申请，城建公司应提供“龙苑大厦”第2、3层商业裙楼的产权资料，按规定进行批前公示，按要求备齐报建资料后向广州市城市规划局申请立面改造的报建手续等。3、《广州市城市规划咨询服务中心批前公示牌制作业务委托书》及《建设项目申请调整批前公示》，显示城建公司于2009年2月10日委托广州市城市规划咨询服务中心在广州市天河区天河路549、551、553、555号设置公示牌，公示期限为2009年2月12日至2月21日，公示内容为建设项目申请调整批前公示，申请调整内容为对龙苑大厦第2、3层商业裙楼立面改造，如有反馈意见，可向审批单位广州市城市规划局提出等。4、显示由广州市城市规划局于2009年3月6日发出的《中华人民共和国建设工程规划许可证》，载明建设单位为城建公司，建设位置为天河区天河路龙苑大厦，建设项目名称为第2、3层裙楼立面及橱窗改造，经审核，本建设工程符合城乡规划要求；另附注，经批前公示程序，同意核发本证；如因上述调整引起利害关系人的投诉或纠纷的，应由城建公司负责协调解决等。城建公司对广告公司提交的上述证据的真实性均予确认。

又，友森公司为证明其积极对外招租，积极与城建公司协商201、301房的使用用途，向一审法院提交了其与城建公司于2018年1月12日签订的《租赁合同补充协议之一》（以下简称“《补充协议之一》”），该协议约定：201、301房不可用于经营旅业，不可经营使用罐装煤气加热的餐饮业，友森公司或友森公司转租的第三方从事餐饮业的，经营使用的各类灶具等设备、设施须符合国家有关标准等。一审庭审中，友森公司、城建公司均确认城建公司发布201房、301房招租公告时，友森公司曾到现场查看；201房、301房交付友森公司使用后，友森公司已向城建公司足额交付租金。但友森公司称，由于201房、301房无法正常采光、通风，加之对应的外墙无法合法使用，导致201房、301房招租困难。

2018年8月27日，一审法院组织各方到201房、301房进行现场察看，301房正处于装修过程中，广告位所在南面墙加装了木夹板，北面设有可通风采光的窗户；201房目前已作为餐饮使用，广告位所在南面墙已装修为舞台，北面墙设有可通风采光的窗户。友森公司称301房系2018年7月底出租给案外人作教育机构使用，201房系2018年7月20日出租给案外人作餐饮使用。友森公司还就此提交了如下证据：1、显示出租人广东粤基建建设有限公司、谢茂泉于2018年3月22日与承租人签订了《房屋租赁合同》，约定承租人租赁201房，租赁期限为2018年3月22日至2023年3月21日，其中2018年3月22日至2018年6月30日为免租期，2018年7月1日至2019年1月21日每月租金为158900元，2019年1月22日至2020年1月21日每月租金为166845元；2、显示出租人谢茂泉于2018年6月12日与承租人签订的《房屋租赁合同》，约定承租人租赁部分301房，租赁期限为2018年6月12日至2023年6月11日，其中2018年6月12日至2018年8月15日为免租期，2018年8月16日至2019年6月11日每月租金为105000元，2019年6月12日至2020年6月11日每月租金为109200元；3、显示出租人谢茂泉于2018年6月15日与承租人签订的《房屋租赁合同》，约定承租人租赁部分301房，租赁期限为2018年5月10日至2023年5月9日，其中2018年5月10日至2018年8月9日为免租期，2018年8月10日至2019年5月9日每月租金为112500元，2019年5月10日至2020年5月9日每月租金为118125元；4、《收据》多份，显示广东粤基建建设有限公司确认收取了201房、301房的租金。经质证，城建公司表示无法确认上述《房屋租赁合同》及《收据》的真实性，也认为与本案无关。

一审法院认为，友森公司、城建公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。

《租赁合同》约定：“二、三楼外墙广告位使用问题，原承租方与广告公司就二、三楼南面外墙立面及三楼西侧广告位签订的租赁合同已到期，但目前广告公司仍在继续使用上述位置刊登外墙广告，承租方须自行与广告公司协商广告位使用问题”。该约定虽指出友森公司需自行与广告公司协商201、301房外墙面的使用问题，但同时也明确了友森公司作为201、301房的承租人，有权合理使用201、301房的外墙面。结合本案查明的事实可知，友森公司已与广告公司沟通了201、301房外墙面的使用问题，但遭到了广告公司的拒绝，城建公司作为出租人至今未能将201、301房的外墙面交付友森公司使用，有违上述合同约定。但综合考虑到《租赁合同》签署前友森公司曾到现场查看，清楚知悉201、301房的实际情况，201、301房的租金亦是按两房屋的建筑面积计价，加之龙苑大厦第2、3层裙楼立面及橱窗改造在友森公司承租201、301房以前已取得建设工程规划许可并完成建设，友森公司有关广告位的设置影响了201房、301房的通风、采光，导致友森公司无法正常使用租赁物业的主张缺乏事实依据，一审法院不予采纳，友森公司亦无权要求城建公司减免租金及赔偿租金损失。但综合201、301房所处的位置，能否利用与两房屋相对应的外墙面，确会对友森公司的招租产生一定的影响，城建公司在签订《租赁合同》前未全面、如实的披露201、301房外墙面的使用情况，有违诚实信用原则；且结合一审法院现场察看情况，直至2018年8月301房还处于装修过程中，故一审法院根据公平原则，酌情判令延长双方《租赁合同》一年的租赁期限，即确认《租赁合同》的租赁期限从2017年6月16日起至2023年6月15日止，且2022年6月16日至2023年6月15日的租金标准按151261元/月执行。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年4月30日作出如下判决：一、确认友森公司与城建公司于2017年6月15日签订的《租赁合同》延长租赁期限至2023年6月15日，延长期间的租金标准为151261元/月；二、驳回友森公司的其他诉讼请求。一审案件受理费33690元，由友森公司负担33590元，由城建公司负担100元。

上诉人友森公司与被上诉人城建公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。

二审另查明，在城建公司与广告公司和真成公司之间的物权保护纠纷案件中，本院于2020年5月28日作出的（2020）粤01民终6908号民事判决认定，从城建公司一审提交涉案201、301房的《房地产权证》可知，城建公司是两房的物权权利人，而201房、301房南面、西侧外墙面属于其专用部分相对应的外墙面。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。”城建公司有权对该201房、301房南面、西侧外墙面进行无偿利用。再依前述司法解释第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”现201房、301房南面、西侧外墙面被广告公司占用，城建公司要求该公司交还给其使用，合理合法，一审予以支持并无不当，本院予以维持。

二审庭询过程中，友森公司自认承租涉案201房、301房后已全部对外转租。

二审中，各方当事人均无提交新证据。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合友森公司的上诉请求和理由以及城建公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：友森公司主张城建公司应减半收取租金、赔偿租金损失以及租期延长为12年应否支持问题。现评析如下：

其一，涉案《租赁合同》约定：“二、三楼外墙广告位使用问题，原承租方与广告公司就二、三楼南面外墙立面及三楼西侧广告位签订的租赁合同已到期，但目前广告公司仍在继续使用上述位置刊登外墙广告，承租方须自行与广告公司协商广告位使用问题”。但双方当事人对于友森公司未能使用上述外墙广告位应如何处理，并无作出进一步约定，且上述合同系按物业面积计付租金，并无将外墙广告位作为计算租金的依据，友森公司也未能举证证明其未能使用外墙广告位给其实际造成了具体的损失，故其上诉要求减半收取租金、赔偿租金损失以及延长租期12年，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。

其二，友森公司认为有关外墙广告位的设置影响了201房、301房的通风、采光，导致其合同目的无法实现，但友森公司在与城建公司签订《租赁合同》前是曾到现场查看，并清楚知悉201、301房的实际情况，双方当事人也未约定友森公司取得二、三楼外墙广告位后可以对其进行拆除改造，加之龙苑大厦第2、3层裙楼立面及橱窗改造在友森公司承租201、301房以前已取得建设工程规划许可并完成建设，同时，友森公司自认现在涉案房屋已由其全部对外转租，并不存在涉案房屋不能正常使用事实，因此，一审法院认为友森公司的上述主张缺乏事实依据，并无不当，本院予以确认。友森公司以上述理由要求城建公司减免租金及赔偿租金损失，依据不充分，本院不予支持。

其三，虽然涉案201房、301房屋的权属不存在争议，但根据201、301房所处的位置，能否利用与两房屋相对应的外墙面，确会对友森公司的前期招租产生一定的影响，而城建公司在签订《租赁合同》前未全面、如实的披露201、301房外墙面的使用情况，且结合一审法院现场察看情况，直至2018年8月301房还处于装修过程中，因此，一审法院根据公平原则，酌情判令延长双方《租赁合同》一年的租赁期限，即确认《租赁合同》的租赁期限从2017年6月16日起至2023年6月15日止，且2022年6月16日至2023年6月15日的租金标准按151261元/月执行，并无不妥，本院予以维持。

综上所述，友森公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费21136元，由广东友森园林有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　余　盾

审判员　莫　芳

审判员　白小云

二〇二〇年十月十五日

书记员　李志康

谢金泽