广州市民政局房屋管理所、广东友森园林有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

终稿

广东省广州市荔湾区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0103民初5655号

原告：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市惠福东路554号。

法定代表人：陈莳，职务所长。

委托诉讼代理人：欧阳兵、李玉琼，广东岭南律师事务所律师。

被告：广东友森园林有限公司，住所地广州市天河区元岗路310号之七101室。

法定代表人：佘毅俊。

委托诉讼代理人：郑旸，广东佰仕杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐进，广东佰仕杰律师事务所实习人员。

第三人：陈永坚（兼广州市金坚海味干果有限公司法定代表人），男，1976年4月21日出生，汉族，住广东省英德市。

第三人：广州市金坚海味干果有限公司，住所地广州市荔湾区梯云东路93号首层。

法定代表人：陈永坚。

原告广州市民政局房屋管理所与被告广东友森园林有限公司、第三人陈永坚、广州市金坚海味干果有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2021年5月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李玉琼，被告委托诉讼代理人郑旸、徐进到庭参加诉讼。第三人陈永坚、广州市金坚海味干果有限公司经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告广州市民政局房屋管理所的诉讼请求：1、判令解除原、被告之间关于广州市荔湾区梯云东路93号首层部位房屋的不定期租赁关系；2、判令被告及两第三人立即将位于广州市荔湾区梯云东路93号首层部位房屋腾空交还原告；3、判令被告按照2525.6元/月向原告支付自2021年10月1日至交回房屋之日止的租金或房屋占用费；4、判令被告按照2525.6元/月向原告支付租金违约金自2021年1月21日起至实际清偿全部租金之日止，暂计至2021年5月31日为441.98元（违约金计算标准：每逾期1日，按当月欠缴租金的万分之五分段累计计算，从逾期当月21日开始计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5、判令被告按照2525.6元/月向原告支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（计算标准：按占用期内房屋占用费总额的100%计算）；6、判令原告没收被告交纳的租赁保证金7576.8元；7、本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：原告系广州市荔湾区梯云东路93号首层部位房屋的合法出租人。原告与被告（曾用名“广州市日晖园林绿化装饰工程有限公司”）于2013年12月1日签署《广州市房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：原告向被告出租上述房产，用途为商业用途，租赁期限自2013年12月1日至2018年11月30日止。租赁期届满，原告与被告未续订新租赁合同并继续使用房屋。2019年1月28日原告与被告签署《住改商房屋整改过渡期协议书》（下称“协议”），协议约定：（第一条）从2019年2月1日起签订为期1年的过渡协议，租金为2525.6元/月。广东友森园林有限公司（乙方）承诺，本协议书过渡期结束之日起，乙方无条件恢复为住宅性质使用；（第十八条）任何乙方未能履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除本协议书，因此造成的损失由责任方承担；过渡期满后乙方无条件恢复为住宅性质使用管理。乙方拒不恢复为住宅性质，甲方除了要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按照占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。协议约定的过渡期满后即2020年1月30日，被告未依约将涉案房屋整改为住宅性质使用。且截至起诉之日，被告拖欠2021年1月1日至今的房屋占用费。原告认为双方的约定的整改过渡期限于2020年1月30日已经届满，违反双方约定将涉案房屋进行整改，根据协议第一条、第十八条的约定以及《合同法》第232条规定，原告有权解除合同并将涉案房屋收回。补充：被告在2021年9月17日已向我方支付了拖欠的6-9月期间的租金，故诉讼请求3调整租金起算时间为2021年10月1日。

被告广东友森园林有限公司辩称：关于第一项诉讼请求，被告不同意解除不定期租赁关系，愿意一直交租金。关于第二项诉讼请求，立即腾空不现实，要求给予适当的腾空期限。关于第三项诉讼请求没有异议。关于第四项诉讼请求，被告称1月交租时，原告工作人员让其暂时不要交租，且交租习惯是半年一付，不是每月一付。关于第五项诉讼请求，我方认为100%的标准太高，超过实际损失的30%，要求法院予以调低。关于第六项诉讼请求，不存在合同约定的没收保证金的情形，不同意没收保证金。

第三人陈永坚、广州市金坚海味干果有限公司没有答辩。

经审理查明：广州市荔湾区梯云东路93号为广州市民政局所有之房产。广州市民政局委托原告负责涉案房屋的管理。

2013年12月1日，原告（出租人，甲方）与被告（曾用名“广州市日晖园林绿化装饰工程有限公司”）（承租人，乙方）签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将广州市荔湾区梯云东路93号首层部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积20平方米，租赁期限为2013年12月1日至2018年11月30日；乙方向甲方交纳7576.8元押金，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退还抵作违约金；等等。合同签订后，被告依约向原告支付了押金7576.8元，原告亦将涉案房屋交付被告使用。

2019年1月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《住改商房屋整改过渡期协议书》，约定：乙方为荔湾区梯云东路93号地下房屋承租人，承租面积20平方米，现为住改商使用，根据有关政策规定需进行整改，经双方友好协商，从2019年2月1日起签订为期1年的过渡协议，租金为2525,60元/月。乙方承诺，本协议书过渡期结束之日起，乙方无条件将房屋退回甲方；过渡期内，租金按照原月租金标准执行，自签订协议书次月按上述标准计收租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；过渡期内，乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反此款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。乙方己缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责；过渡期届满，乙方无条件将房屋退回甲方，否则，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。之后，被告将涉案房屋转租给第三人陈永坚。现由陈永坚设立的广州市金坚海味干果有限公司在涉案房屋进行经营至今。被告按每月2525.6元的标准向原告支付租金至2020年12月。诉讼期间，被告于2021年6月7日向原告支付了2021年1月至5月的租金，其后被告又向原告支付了2021年6月至9月的租金。

另本院已于2021年6月30日将起诉状副本等诉讼资料送达给被告。

本院认为：广州市民政局房屋管理所与广东友森园林有限公司在广州市荔湾区梯云东路93号首层建立的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》、《住改商房屋整改过渡期协议书》合法有效。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是被告一直有继续使用案涉房屋，因此，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。被告违反合同约定将涉案房屋转租给第三人使用，原告有权收回房屋。且依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”本院已于2021年6月30日将起诉状副本等诉讼资料送达给被告，该起诉状已明确解除租赁关系并要求被告腾空交还房屋。该通知已实际于2021年6月30日到达被告，本院确定原告所解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达被告，因此，确定双方的租赁合同关系在2021年6月30日起解除。由于涉案房屋实际由第三人使用，故被告及第三人应将广州市荔湾区梯云东路93号首层房屋腾空，由被告交还给原告。被告应按2525.6元/月标准向原告支付从2021年10月1日至被告交回涉案房屋之日止的房屋占用费。

至于逾期交租违约金问题。被告答辩称“其1月交租时，原告工作人员让其暂时不要交租”，本院结合被告在诉讼期间已积极履行了交租义务，且原告在被告欠租期间亦无提出异议，故本院对被告该答辩意见予以采纳。被告欠租为原告不收所致，被告无需支付逾期交租违约金。

对于逾期搬迁违约金及没收租赁保证金（押金）问题。按《住改商房屋整改过渡期协议书》约定，被告逾期搬迁，原告有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金，故被告应按2525.6元/月标准向原告支付从2021年7月1日至被告交回涉案房屋之日止的逾期搬迁违约金。被告认为违约金约定的标准过高理由不成立。对原告主张没收被告租赁保证金（押金）亦符合合同约定，本院予以允许。

第三人陈永坚、广州市金坚海味干果有限公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第七百三十条、第七百三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、确认原告广州市民政局房屋管理所与被告广东友森园林有限公司关于广州市荔湾区梯云东路93号首层房屋的租赁合同关系在2021年6月30日起解除；

二、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告广东友森园林有限公司、第三人陈永坚、广州市金坚海味干果有限公司腾空搬出广州市荔湾区梯云东路93号首层房屋，被告广东友森园林有限公司将广州市荔湾区梯云东路93号首层房屋交还给原告广州市荔湾区土地房屋管理所；

三、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告广东友森园林有限公司按2525.6元/月标准向原告广州市民政局房屋管理所支付从2021年10月1日至被告实际搬迁交房之日的房屋占用费；

四、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告广东友森园林有限公司按2525.6元/月标准向原告广州市民政局房屋管理所支付从2021年7月1日至被告实际搬迁交房之日的逾期搬迁违约金；

五、原告广州市民政局房屋管理所没收被告广东友森园林有限公司已交纳的租赁押金7576.8元；

六、驳回原告广州市民政局房屋管理所其它诉讼请求。

被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费158元，原告广州市民政局房屋管理所负担3元，被告广东友森园林有限公司负担155元（此案件受理费原告已预交，本院不作退回，由被告迳付给原告）。

如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　李庆伟

二〇二一年十月二十二日

书记员　　吴　帆

姚晓丹