广东友森园林有限公司、广州市民政局房屋管理所等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终29780号

上诉人（原审被告）：广东友森园林有限公司，住所地广东省广州市天河区元岗路**之**。

法定代表人：余毅俊。

委托诉讼代理人：袁浚钦、段启文，均系广东尚辰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广，住所地广东省广州市惠福东路**v>

法定代表人：陈莳，该所所长。

委托诉讼代理人：欧阳兵、李玉琼，均系广东岭南律师事务所律师。

原审第三人：陈永坚，1976年4月21日出生，汉族，住广东省英德市。

原审第三人：广州市金坚海味干果有限公司，住所地广东省，住所地广东省广州市荔湾区梯云东路**首层

法定代表人：陈永坚。

上诉人广东友森园林有限公司（以下简称友森公司）因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称广州民政局房管所）及原审第三人陈永坚、广州市金坚海味干果有限公司（以下简称金坚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初5655号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。

广州民政局房管所在原审的诉讼请求：1.判令解除广州民政局房管所、友森公司之间关于广州市荔湾区梯云东路93号首层部位房屋的不定期租赁关系；2.判令友森公司及陈永坚、金坚公司立即将位于广州市荔湾区梯云东路93号首层部位房屋腾空交还广州民政局房管所；3.判令友森公司按照2525.6元/月向广州民政局房管所支付自2021年10月1日至交回房屋之日止的租金或房屋占用费；4.判令友森公司按照2525.6元/月向广州民政局房管所支付租金违约金自2021年1月21日起至实际清偿全部租金之日止，暂计至2021年5月31日为441.98元（违约金计算标准：每逾期1日，按当月欠缴租金的万分之五分段累计计算，从逾期当月21日开始计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.判令友森公司按照2525.6元/月向广州民政局房管所支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（计算标准：按占用期内房屋占用费总额的100%计算）；6.判令广州民政局房管所没收友森公司交纳的租赁保证金7576.8元；7.本案诉讼费用由友森公司承担。

原审法院判决如下：一、确认广州市民政局房屋管理所与广东友森园林有限公司关于广州市荔湾区梯云东路93号首层房屋的租赁合同关系在2021年6月30日起解除；二、自判决发生法律效力之日起30天内，广东友森园林有限公司、陈永坚、广州市金坚海味干果有限公司腾空搬出广州市荔湾区梯云东路93号首层房屋，广东友森园林有限公司将广州市荔湾区梯云东路93号首层房屋交还给广州市民政局房屋管理所；三、自判决发生法律效力之日起30天内，广东友森园林有限公司按2525.6元/月标准向广州市民政局房屋管理所支付从2021年10月1日至广东友森园林有限公司实际搬迁交房之日的房屋占用费；四、自判决发生法律效力之日起30天内，广东友森园林有限公司按2525.6元/月标准向广州市民政局房屋管理所支付从2021年7月1日至广东友森园林有限公司实际搬迁交房之日的逾期搬迁违约金；五、广州市民政局房屋管理所没收广东友森园林有限公司已交纳的租赁押金7576.8元；六、驳回广州市民政局房屋管理所其它诉讼请求。广东友森园林有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费158元，广州市民政局房屋管理所负担3元，广东友森园林有限公司负担155元（此案件受理费广州市民政局房屋管理所已预交，原审法院不作退回，由广东友森园林有限公司迳付给广州市民政局房屋管理所）。

判后，上诉人友森公司不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决第三、四、五项，改判友森公司自2021年11月1日起向广州民政局房管所支付房屋占用费，按2525.6元/月的30%即757.68元/月标准向广州民政局房管所支付从2021年8月1日至友森公司实际搬迁交房之日的逾期搬迁违约金，并在违约金中扣减友森公司已交纳的7576.8元租赁押金；2.本案一审、二审诉讼费用由广州民政局房管所承担。上诉的主要事实和理由：1.被上诉人应当谨遵广州市政府出台的关于疫情影响减免企业租金的规定，主动减免上诉人一个月租金。原审判决作出前，上诉人与被上诉人之间存在合法有效的不定期租赁合同关系，被上诉人应当根据广州市人民政府办公厅2021年6月22日印发的穗府规〔2021〕3号《广州市人民政府关于印发积极应对新冠××疫情影响着力为企业纾困减负若干措施的通知》第四条的规定，主动减免上诉人一个月租金，即原审法院应当判决上诉人按2425.6元/月标准向被上诉人支付从2021年11月1日至上诉人实际搬迁交房之日的房屋占用费。2.原审法院判决上诉人向被上诉人支付的逾期搬迁违约金起算时间不合理、计算标准过高。（1）根据民法典第七百三十条的规定，被上诉人解除合同应当在合理期限之前通知上诉人。但直至起诉前，被上诉人并未告知上诉人其要求解除合同、上诉人搬迁交房，原审法院于2021年6月30日将起诉材料送达给上诉人时，上诉人方才知晓。故原审法院应当在给予上诉人合理期限搬迁交房后再计算逾期搬迁违约金。（2）虽上诉人与被上诉人在《住改商房屋整改过渡期协议书》中约定了逾期搬迁违约金，但约定的违约金计算标准过高。违约金制度设计的主要功能在于补偿损失，而非惩罚违约方。且根据民法典第五百八十五条的规定，人民法院可以适用司法酌减规则，现原审法院在被上诉人未举证证明其因此而实际造成的损失的基础上，直接适用约定的按占用期内房屋占用费总额的100%计算违约金，计算标准明显过高，对上诉人属于顶格惩罚，更违反了公平原则。3.原审法院直接判决被上诉人没收上诉人已交纳的租赁押金7576.8元没有事实依据。上诉人与被上诉人签订的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》已明确约定，乙方（上诉人）向甲方（被上诉人）交纳7576.8元押金，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退还抵作违约金。故原审法院应当按照合同约定判决租赁押金抵作违约金，违约金标准应当在扣减租赁押金后再进行计算。4.上诉人一直在积极履行租赁合同，并不存在违法转租的情况，原审法院判决没收保证金有误。根据上诉人与被上诉人签订的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，能够看出涉案房屋是作商业用途的，需要办理营业执照，被上诉人对此亦是知悉的。金坚公司是上诉人与陈永坚用涉案房屋于2014年4月25日注册成立的，故金坚公司在一开始就是涉案房屋的实际使用人，其已使用涉案房屋长达7年。虽上诉人与陈永坚于2019年10月8日又签订了租赁合同，但这并不属于转租，而是双方之前正常租赁的延续，不能以上诉人将金坚公司的股权转让给陈永坚为由，否认上诉人与陈永坚签订的租赁合同。即使将上诉人的前述行为认定为转租，也是从2014年4月25日即已开始转租，转租行为已长达7、8年之久，但被上诉人从未对此提出过异议，因此该转租也是合法有效的。5.虽上诉人与被上诉人签订了《住改商房屋整改过渡期协议书》，但在该协议期限经过后，双方实际继续履行合同，原审法院亦认定双方后续建立了不定期租赁合同，故该协议的约定实际上对双方并无约束力，不能作为认定上诉人违约、判决没收保证金及判决上诉人承担逾期交付房屋违约金的合同依据。6.涉案租赁合同关系是否解除、是否需要返还涉案房屋，均属于双方争议焦点。从起诉截至目前，上诉人仍正常交纳租金，被上诉人亦收取了租金并开具了发票，被上诉人的行为外观让上诉人认为双方之间的租赁合同还在继续履行。7.上诉人在租赁期间积极缴纳租金，履行合同义务，主观上并不存在恶意，且被上诉人实际也收取了租金，并不存在损失。虽合同法司法解释二第二十九条在民法典颁布之后已经失效，但根据民法典时间效力的规定，合同法司法解释二第二十九条的规定依然是可以适用并有效的。因此合同约定的逾期交付物业，除支付物业占用费外，额外承担100%的违约金，明显过高，按照法律规定应当予以调整到30%以下。

被上诉人广州民政局房管所服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩意见：1.关于房屋占用费的问题。（1）上诉人从2021年10月1日开始拖欠房屋占用费，故原审法院认定上诉人从2021年10月1日开始支付房屋占用费，合法合理，二审法院应予支持。（2）上诉人不符合减免租金的情形。首先，虽然广州市本轮疫情是发生在2021年6月份，但被上诉人早在2021年6月之前已主张解除双方不定期租赁关系。被上诉人于2021年5月27日向原审法院申请立案，但因原审法院送达问题，起诉材料于2021年6月30日才向上诉人送达，虽原审法院认为合同解除时间为2021年6月30日，但法院延迟送达不能归责于被上诉人。根据公平合理原则，被上诉人也无需给予上诉人一个月免租期。其次，除《住改商房屋整改过渡期协议书》约定了上诉人交还房屋的义务外，被上诉人还通过电话多次催促、发律师函方式要求上诉人将涉案房屋交还被上诉人，即解除双方不定期租赁关系，但上诉人均拒绝将涉案房屋交回。被上诉人已多次履行通知解除合同的义务。最后，根据房产证登记，涉案房屋的用途为住宅，而根据《广州市人民政府关于印发积极应对新冠××疫情影响着力为企业纾困减负若干措施的通知》（穗府规〔2021〕3号）第四条“对承租市属、区属国有全资、国有控股及实际控制国有企业和行政事业单位权属的土地房产（住宅用途除外）”的规定，涉案房屋不属于可以免租的房屋属性。且目前被上诉人也未收到上级单位关于免租的执行文件。因此，被上诉人无需给上诉人减免一个月租金。2.关于逾期搬迁违约金的问题。（1）上诉人存在严重的违约行为。首先，根据上诉人原审提交的其与陈永坚签署的《租赁合同》，上诉人已将涉案房屋自行转租给陈永坚，上诉人该转租行为属于违约行为。其次，上诉人未按照双方签订《住改商房屋整改过渡期协议书》第一条的约定按期将涉案房屋交回给被上诉人，且其在被上诉人多次通知要求将涉案房屋交回的前提下，故意拖延时间，拒绝将涉案房屋交回，已构成违约。（2）被上诉人主张的逾期搬迁违约金标准有合同依据，且没有违反法律规定。首先，根据双方签署的《住改商房屋整改过渡期协议书》第十八条第2款“过渡期届满，乙方无条件将房屋退回甲方，否则，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（上房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100％收取乙方违约金”，该约定并没有违反相关法律规定。其次，上诉人主张违约金按照租金的30％计算，但合同法司法解释二现已失效，不适用第二十九条，民法典第五百八十五条并未规定违约金比例不能超过30％。人民法院是否调整违约金，应当根据案件的具体情形，综合衡量合同履行程度、当事人的过错程度、违约方恶意程度等多项因素，根据诚实信用原则予权衡，避免简单采用某条法条。本案中，上诉人转租给陈永坚的租金是每月7200元，而被上诉人每月仅收取上诉人2525.6元租金，故上诉人通过违法转租获得每月租金7200元远超过逾期搬迁违约金每月2525.6元，且上诉人存在长达2年恶意拖延、拒绝交还房屋的行为，故法院不应该纵容上诉人该行为。故被上诉人有权按照协议书约定收取占用费、逾期搬迁违约金，原审法院支持逾期搬迁违约金的标准是合法合理的。3.关于没收租赁押金的问题。根据双方签署的《住改商房屋整改过渡期协议书》第一条“乙方承诺，本协议书过渡期结束之日起，乙方无条件将房屋退回甲方”，第十二条“过渡期届满后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除协议的，押金不予退回”的约定，上诉人存在转租、拒绝将涉案房屋按期交回的违约行为，被上诉人有权按照前述约定没收租金押金。4.被上诉人已给上诉人足够的通知时间、搬迁时间。（1）被上诉人的工作人员在起诉前多次告知并要求上诉人退房，被上诉人还向上诉人电话通知以及发律师函要求退房，被上诉人已完成履行通知义务。（2）根据双方签署的《住改商房屋整改过渡期协议书》的约定，明确告知上诉人使用期限只有1年，自2019年2月1日起算，上诉人主动交回房屋时间为2020年2月1日。故，自被上诉人通知要求上诉人搬迁之日已将近2年，被上诉人已给上诉人足够的通知、搬迁时间。综上所述，原审法院查明事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决。

原审第三人陈永坚、金坚公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有提交书面陈述意见。

本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。

二审中，上诉人友森公司向本院提交以下证据：1.金坚公司企业信息查询，拟证明友森公司与陈永坚之间的租赁合同并非转租，而是租赁合同的延续。2.租金发票，拟证明友森公司没有违约的主观恶意。被上诉人广州民政局房管所的质证意见：对于证据1的真实性、合法性予以确认，对其证明内容以及关联性不予确认。广州民政局房管所只与友森公司签订租赁合同，从来没有与金坚公司或陈永坚签署租赁合同。目前陈永坚亦并非友森公司的股东。对于证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明的内容不予确认，友森公司一直使用涉案房屋至今，广州民政局房管所有权向其收取使用房屋的占用费或者租金。

本院认为，上诉人友森公司虽向本院提起上诉，但其提交的证据不足以改变本案基本事实认定的，尚不能充分证明上诉人主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。

原审第三人陈永坚、金坚公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人广东友森园林有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　谭健颖

二〇二一年十二月三十一日

书记员　　古嘉玲

张情