***、杭州大达电力集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

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杭州经济技术开发区人民法院

民事判决书

（2020）浙0191民初2546号

原告（反诉被告）：杭州大达电力集团有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区西岸花园16幢102室-3，统一社会信用代码9133010570424875XE。

法定代表人：吴建清，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：韦继法，浙江东鹰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨国锋，浙江东鹰律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，女，1991年1月10日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。

原告（反诉被告）杭州大达电力集团有限公司（以下简称大达公司）与被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序。期间，被告***向本院提出反诉，本院经审查予以受理并决定本诉与反诉合并审理，并于2021年1月4日公开开庭进行了审理。后本案根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理。原告大达公司的委托诉讼代理人韦继法，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告大达公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告腾退杭州金隅观澜时代云邸15幢101室房屋并归还原告；2．判令被告支付房租、延迟退租占用费、滞纳金、物业费共计359540元（暂计算至2020年8月31日，其中物业费暂算至2020年8月1日，要求计算至房屋实际腾退并归还之日止）；3．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月18日起，被告承租原告杭州金隅观澜时代云邸15幢101室房屋，至2020年4月17日租期届满。租赁期间被告一再拖欠租金、物业费。合同到期后，原告多次要求被告腾退房屋、结清相关费用，被告予以拒绝并占用房屋至今。被告的行为侵犯了原告的合法权益，导致原告遭受了巨大损失，故诉至法院。

被告***答辩称：1．原告的副总陈志强已经答应将房屋出卖给被告，且被告享有优先购买权，被告也已经准备好购房款，是原告反悔，不愿意将案涉房屋出卖给被告。2．被告已经与原告重新签订租赁合同，目前仍处于租赁期间，被告无需腾退房屋。3．被告已经付清所有款项，不存在原告所述的拖欠款项。4．诉讼费应由原告自行承担。

反诉原告***提出反诉请求：1．要求继续履行双方之间的《房屋租赁合同》；2．要求在同等条件下享有对观澜时代云邸15排101室房屋的优先购买权；3．要求反诉被告赔偿空调维修费用5000元；4．要求本案诉讼费由反诉被告承担。庭审过程中，反诉原告增加诉讼请求：要求反诉被告赔偿财物损失450000元、购房款的利息损失300000元。反诉原告在本院依法送达交纳诉讼费用通知书后，未在七日内预交增加诉请部分的案件受理费，也未提出减、免、缓交诉讼费用的申请，故本院对其当庭增加的反诉请求不予处理。事实与理由：大达公司在未通知***的情况下，与第三方签订购房意向合同，欲将案涉房屋以15000000元的价格出卖给第三方。大达公司在同第三方签订购房意向合同前，未通知***，其仅是在签订购房意向合同后通过电话告知***案涉房屋已有买家，要求***搬离。***以买卖不破租赁为由拒绝，但大达公司甚至采取断电的行为逼迫***搬离，给***造成了较大的经济损失。电源被切断，导致承租房屋空调损坏，***为此支付5000元进行维修。其后，大达公司雇人至租赁房屋进行打砸，造成***的财物损失450000元。此前，***一直与大达公司的副总陈志强已经谈妥买卖案涉房屋事宜，并与家人联系准备了500000元定金，亦准备了剩余购房款10000000元，但是大达公司却擅自与第三方签订购房意向合同，并不愿意将案涉房屋出卖给***。由此，***准备的购房款项因无法流转产生了利息损失300000元，应由大达公司予以赔偿。

反诉被告大达公司答辩称：第一，***所谓的反诉主张，并不能吞并大达公司的起诉请求，反诉不具有牵连关系，依法不成立反诉。第二，双方之间的租赁合同于2020年4月17日已经终止，大达公司有权依法收回房屋。***拒绝腾退房屋无法律依据，且侵犯了大达公司的合法权益，不存在大达公司依法收房侵犯被告***权益的说法。第三，***提出所谓的赔偿损失的主张，无任何有效的事实和法律依据。原告提交的证据也显示出***有要求采取任何手段收回房屋的陈述，经大达公司查实，***实际上已经将房屋交由第三人使用，即便存在相应的损失，也与大达公司无关。综上，***的主张无事实和法律依据，大达公司不予认可。

本院经审理查明：2018年4月18日，大达公司（甲方，出租方）与浙江乐华文化创意有限公司（以下简称乐华公司）（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杭州金隅观澜时代云邸15幢101别墅出租给乙方，租赁期为一年，自2018年4月18日至2019年4月17日止；月租金为13000元，按三个月为一期支付，第一期租金39000元，应于合同签订之日付清，以后的租金应于每期提前30天支付；合同保证金为20000元。同时约定，乙方在租赁期限内，实际使用的水费、电费、物业管理费等必须如期缴纳，费用由乙方承担。***作为乙方代表在该租赁合同上签字确认，并由乐华公司加盖公章。

上述租赁期限届满前，***与大达公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由***承租杭州金隅观澜时代云邸15幢101别墅，租赁期限为一年，自2019年4月18日至2020年4月17日；租赁期满，大达公司有权收回全部出租房屋，***应如期交还，***如要求续租，则必须在租赁期满前的30天内向大达公司提出书面意向，经双方协商后重新签订新的租赁合同。该房屋的月租金为13000元，租金按三个月为一期支付，第一期租金39000元应于合同签订之日付清，以后的租金应于每期提前30天支付；租金以转账或现金方式支付，活动期为三天，三天后，每逾期一天，则大达公司有权按当期应付租金（即三个月租金总和）的0.5％收取滞纳金，如超过15天，则视为***违约，大达公司有权收回房屋并追究***的违约责任。本合同的保证金为20000元。在租赁期限内，***实际使用的水费、电费、物业管理费等必须如期缴纳，费用由***承担。

庭审中，双方均认可案涉房屋第一年系由乐华公司承租，已支付保证金20000元，并已付清2018年4月18日至2019年4月17日的租金；续签合同后，第一年的保证金20000元未退还给乐华公司，***亦未另外支付保证金。

2019年7月31日，***向大达公司的陈志强发送微信，表示“陈总，上次你和我说7月底，也就是今天。我这里恳切希望时间能多2天，能后天……”8月30日，陈志强向***发微信“你这几天电话一直不接，我周一安排人过来收房了。”***于8月31日回复“陈总，求您了，千万别收，房租我会最快速度打您。”11月4日，陈志强向***发微信“按你说的，一周内付房租。下周一未收到租金，我们把上下的门锁都换掉……”

2019年11月19日，***向大达公司出具一份《承诺书》，载明：1．于2019年11月30日前付清物业费。2．关于房租：2019年11月24日最少付5000元，2019年12月4日最少付5000元，2019年12月14日最少付10000元，2019年12月20日前总共35000元，2019年1月18日前总共39000元，期间每十日不少于8000元。

2020年1月2日，***发微信“陈总……15号之前您公司财务最少能入账1万……”2020年5月20日，深圳市公元物业管理有限公司因大达公司拖欠2019年6月1日至2020年2月29日的物业费，将大达公司诉至法院。

2020年5月29日，陈志强向***发送深圳市公元物业管理有限公司起诉大达公司的起诉状及证据材料，催促***尽快交纳物业费。***回复表示会去跟物业沟通解决。6月1日，***发微信“中介刚看好”，陈志强回复“好的”。

6月2日，大达公司与案外人林梅签订《购房意向合同》，拟将案涉房屋出售给林梅，转让价款为15000000元。7月10日，双方达成协议，解除《购房意向合同》。

6月9日，***发微信“陈总，他们明显不好沟通。我昨天傍晚和他们争摔他们东西。他们直接报警。我就和派出所说了房子卖掉他们不搬。”6月11日，***发微信“这5天我去谈，谈下来就可以签，没谈下来我们就断水断电，举报他们，什么阴招都用上”。

2020年6月12日，***与陈志强通话，***表示“昨天那个贴纸贴过去了……他们住在里面的，现在让他们马上搬可能也有时间……”

2020年8月18日，大达公司向***寄送《律师函》，载明案涉房屋已于2020年4月17日租期届满，要求***腾退房屋并结清费用，并明确要求***于2020年8月23日前腾退并归还案涉租赁房屋。该快递已于2020年8月19日被签收。大达公司的陈志强于2020年8月20日向***发送短信，要求***腾退房屋并结清费用。***回复要求协商。

2018年4月17日至2020年4月17日，大达公司应收租金共计312000元。截至2020年5月5日，***共支付租金249000元，尚欠租金63000元。

以上事实由大达公司提交的两份《房屋租赁合同》《承诺书》、微信聊天记录、光盘、《律师函》及邮寄回单等证据以及双方当事人的庭审陈述予以证实。

本院认为，***与大达公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年4月18日起至2020年4月17日止。***认为其已于2020年3月份与大达公司陈志强达成续租协议，并按其要求向大达公司邮寄续签的租赁合同。大达公司表示收到***要求续签的租赁合同，但其不同意继续续租，故未在合同上加盖公章，并已告知***。大达公司认为案涉租赁合同已于2020年4月17日到期终止，且其不同意续租，故双方的租赁合同关系已经终止。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，***续租，需要双方协商后重新签订合同。***诉称其已经与陈志强达成续租协议，但未提交相应的证据予以证明，故本院对该意见不予采信。租赁期限届满后，大达公司亦要求***腾退房屋并归还房屋、结清费用。故本院认为案涉租赁合同关系已经终止，***应腾退并归还大达公司案涉房屋。大达公司主张***支付租金及违约金的诉请，***辩称已经付清所有的租金及物业费，但未提交相应的证据证明，故本院对该抗辩意见不予采信。大达公司认为2019年7月11日***支付的8000元应作为租金违约金予以扣除，但未提交相应的证据证明该笔款项的性质，故认为其应为***支付的租金，故***尚欠租金63000元。因合同约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按年利率9％计算，经核算，暂算至2020年8月31日的违约金金额为8104.30元，此后以63000元为基数，按年利率9％，计算至实际付清之日止。大达公司要求***支付房屋占用费及违约金的诉请，计算有误，本院依法调整为自2020年4月18日起按13000元／月计算至实际腾退之日止；因占用费已经足以弥补大达公司的实际损失，故对该部分的违约金不予支持。大达公司要求***支付物业费的诉请，虽然符合合同约定，但大达公司未能提交其实际支出物业费的证据，故对该项诉请金额无法确定，大达公司可以另行主张该项费用。关于乐华公司支付的保证金20000元，***未提供相应证据证明应在本案中予以抵扣，故本院不予处理。

***反诉主张对案涉房屋享有优先购买权，大达公司辩称目前无意转让该房屋，且双方租赁合同关系已经终止，***亦不是承租人，不享有承租人的优先购买权。本院认为，案涉租赁合同已于2020年4月17日终止，***不再作为案涉房屋的承租人，通过双方的聊天记录也可以看出案涉房屋目前由他人实际使用，且大达公司亦表示没有转让房屋的意愿，故***反诉请求主张优先购买权，本院不予支持。***反诉要求大达公司赔偿空调维修费用5000元的诉请，***未提交相应证据予以证明，该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、***于本判决生效之日起十日内腾退位于杭州金隅观澜时代云邸15幢101室房屋并归还杭州大达电力集团有限公司；

二、***于本判决生效之日起十日内支付杭州大达电力集团有限公司租金63000元及违约金8104.30元（暂计算至2020年8月31日止，此后以63000元为基数，按年利率9％，计算至实际付清之日止）；

三、***于本判决生效之日起十日内支付杭州大达电力集团有限公司房屋占有使用费（按13000元／月，自2020年4月18日起计算至实际腾退之日止）；

四、驳回杭州大达电力集团有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回***的反诉请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3347元，由杭州大达电力集团有限公司负担2199元，***负担1148元；反诉案件受理费25元，由***负担。杭州大达电力集团有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费；***于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。

审判员管媛

二○二一年二月二十二日

法官助理彭娜娜

书记员胡叶倩