上海大升标牌制作有限公司与上海雅森洗涤设备有限公司等房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事案件民事判决书

（2019）沪01民终3875号

上诉人上海大升标牌制作有限公司（以下简称大升公司）因与被上诉人上海雅森洗涤设备有限公司（以下简称雅森公司）、原审第三人上海新浜资产经营管理有限公司（以下简称新浜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初12376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

大升公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人至2016年10月形成附合的装修装饰损失人民币（以下同）665,935.86元、上诉人不支付被上诉人2016年10月至2017年8月的水电费、被上诉人赔偿上诉人另外租赁厂房的损失432,000元及因提前撤场对员工遣散的安置费120,800元。审理中，上诉人撤回要求改判被上诉人赔偿另外租赁厂房损失432,000元的上诉请求。事实和理由：1.被上诉人在另案中自认上海市松江区XX镇XX公路XX号第1幢厂房（以下简称系争房屋）出租时是毛坯房，上诉人提供了详尽的装修图片和装修合同、费用清单、转款凭证等证据证明系上诉人装修了系争房屋，被上诉人未提供任何有效证据证明系其自行装修。而上诉人于2014年9月至2015年7月新装修的所有现值利益在协议清退补偿估价报告中明确已由被上诉人全额占有，故根据合同法第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，上诉人于2016年9月底搬走，故被上诉人应全额返还上诉人至2016年10月形成附合的装修现值665,935.86元（829,754元X39/54＋92,311元X39/54）。一审法院将损害赔偿与装修现值补偿混为一谈，将形成附合装修现值的30%分给被上诉人，显然是错误的。2.上诉人已于2016年9月底搬离系争房屋，故2016年10月至2017年8月期间的水电费不应由上诉人承担。3.被上诉人与原审第三人于2016年1月15日签订《资产买卖合同（购买厂房）》，被上诉人将系争房屋出售给原审第三人。被上诉人与原审第三人恶意串通赶走上诉人，直接导致上诉人要另行租房（租房产生差价）和遣散部分员工，原审第三人已向被上诉人支付了对价，故上诉人的该部分损失应由被上诉人承担。被上诉人已经退还上诉人定金，故上诉人不再坚持一审该诉请。

雅森公司辩称：1.上诉人在承租系争房屋之前已明知系争房屋没有土地证和产权证。双方还在租赁合同中明确约定，租赁期间，系争土地被政府收回的，租赁合同应立即终止，双方互不承担责任。一审中，被上诉人还提供新浜镇人民政府盖章出具的《情况说明》，该说明可以证实，系争房屋没有办出土地证和产权证是因为政府违反约定、无法提供土地指标所致。故对于合同无效，被上诉人没有过错，不应承担赔偿责任。上诉人未能提供证据证明损失实际发生，也未能提供明确须由被上诉人承担赔偿责任的法律依据，在此情况下应当驳回上诉人全部一审诉请。2.被上诉人确认因政府违约，不得不收回系争房屋和土地后，立即联系告知上诉人，要求办理清场退租手续，但上诉人拒不配合，继续使用系争房屋，直至2017年8月才搬离，在此期间产生的水电费理应由上诉人承担。3.被上诉人对一审判决也不服，但考虑到节约司法资源才选择不上诉。综上，不同意上诉人的上诉请求。

雅森公司向一审法院提出反诉请求：判令大升公司支付雅森公司自2016年10月起至2017年8月止的水费13,904.50元，电费74,246.99元。一审中，雅森公司经核算，自愿调整水费为11,651.40元、电费为51,625元。

一审法院认定事实：2014年8月18日，大升公司、雅森公司签订《上海市厂房租赁合同》一份，约定：雅森公司将系争房屋出租给大升公司使用，租赁期限自2014年9月1日起至2019年12月31日止；租赁期间，大升公司应承担水电费、管理费等；如系争房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，合同终止，双方互不承担责任。合同另对租金支付、违约责任等事宜作出约定。合同签订后，大升公司、雅森公司即按约履行。 2015年12月29日，雅森公司发函大升公司，以上海市松江区新浜镇政府通知收回系争房屋土地使用权，要求终止合同，返还房屋，但遭大升公司拒绝，雅森公司遂将大升公司起诉至一审法院，案号为（2016）沪0117民初9266号。 2016年1月15日，雅森公司、新浜公司签订资产买卖合同一份，由新浜公司对含系争房屋在内的全部厂区的雅森公司房屋回购；双方在厂房交付前办理水电过户手续，厂房交付前的相关费用由雅森公司承担，之后的费用由新浜公司承担。2016年5月16日，上海市松江区新浜镇人民政府向雅森公司出具情况说明一份，明确2002年由上海A有限公司代表政府与雅森公司签订土地使用权地块预约协议，后因国家土地指标的宏观调控，虽经政府多次努力争取，无法兑现土地使用权出让手续。后经党政班子研究决定回购，于2016年1月15日由新浜公司与雅森公司签订资产买卖合同，就该地块的租用权及地上建筑物进行回购，希望雅森公司尽快搬离并将地块及地上建筑物交付新浜公司。 2016年6月11日，大升公司、雅森公司签订协议一份，约定大升公司的基本电费结算按雅森公司账单基本电费的15%预收，到年底（12月31日）为结算日，多退少补；大升公司电费结算方法，以雅森公司账单的单价为基准进行结算；双方按实际使用电费度数为基准，以实际使用电度数所占总电度数的比例，计算基本电费的倍率，每年清算一次。 2016年12月19日，一审法院作出生效的（2016）沪0117民初9266号民事判决书，认定因系争房屋未取得建设工程规划许可证及房地产权证，大升公司、雅森公司所签房屋租赁合同为无效合同，大升公司应返还系争房屋给雅森公司并支付房屋使用费。另外，该案中雅森公司主张大升公司应付自2014年9月至2016年9月的电费93,833.18元、自2014年12月至2016年9月的水费4,964.31元，因大升公司已付44,694.08元，尚欠54,103.41元。大升公司对上述欠付水电费无异议，一审法院亦判决大升公司支付上述拖欠的水电费。 上述判决生效后，雅森公司即申请一审法院强制执行。执行中，2017年8月15日，一审法院对大升公司的委托诉讼代理人刘某制作执行笔录，刘某于该日向一审法院移交了系争房屋钥匙，并称房屋内还有一点小东西。而雅森公司认为是2017年8月29日收到房屋。现大升公司以房屋租赁合同合同无效，其造成相关损失为由，提出本案诉讼。 一审法院另认定，XX公路XX号厂区，包括系争房屋在内2016年10月至2017年2月的产生电费51,067.99元（其中基本电费27,300元、水费10,651.40元）。雅森公司根据其自行制作的计算表格向大升公司最终主张电费37,800元、10,651.40元。之后，新浜公司回购雅森公司的系争房屋，系争房屋及水电表现已由案外人使用。雅森公司与新浜公司于2018年4月10日，就截止2017年8月的雅森公司未实际返还房屋期间发生水电费作结算，新浜公司扣除雅森公司电费13,825元、水费1,000元。雅森公司将上述被扣的水电费也向大升公司进行了主张。 一审审理中，经大升公司申请，一审法院委托上海大华工程造价咨询有限公司（以下简称大华公司）对系争房屋大升公司承租范围的环氧地坪、乳胶漆粉刷及其他装修项目形成附合的装修现值进行鉴定。2018年5月28日，大华公司出具鉴定报告，结论为:申请鉴定的装修现值734,237元（工程造价922,065元，按54个月折旧期限，开始于2015年7月装修完毕，至合同终止日2019年12月，累计使用11个月计算，现截止2016年5月）；其中环氧地坪工程作为争议项现值315,229元（工程造价395,689元，按54个月折旧期限，开始于2015年7月装修完毕，至合同终止日2019年12月，累计使用11个月计算，现截止2016年5月）。大升公司对上述鉴定意见无异议，雅森公司认为：鉴定所涉装修都是雅森公司建造，大升公司据此鉴定的材料真实性不认可，大升公司实际搬离时间为2017年8月底，折旧计算有误。新浜公司认为该鉴定与其无关。鉴定单位对雅森公司异议发表意见如下：1、装修是谁实施无法断定，由法院根据当事人证据处理，鉴定单位也要求雅森公司提供其施工的资料，但其仅提供了环氧地坪的发票，其余都没有提供，故将地坪列为争议项目，现场地坪也无法从新旧度判断谁施工；2、折旧计算的开始时间是装修结束时间，结束时间是根据大升公司陈述不再生产使用时间，具体可由法院判定调整。本次鉴定费42,600元，由大升公司预交。 一审庭审中，大升公司为证明其损失还提供：搬厂装修发生的费用明细、地坪工程合同及费用清单、室内外粉刷装饰工程合同书、乳胶漆项目清单及附件、员工遣散费用清单及转账记录、律师费发票、另租厂房的租赁发票等证据材料。雅森公司对此均不予认可，新浜公司认为与其无关。雅森公司也提供：环氧油漆地坪施工合同、发票、瓷砖购买收据、出租给大升公司前后（2012年、2017年）的厂房照片，证明雅森公司对厂房地坪、瓷砖的装修，不存在大升公司装修的事实。大升公司对真实性认可，但认为从照片也能反映大升公司装修的情况。新浜公司认为与其无关。

一审法院认为，根据生效的民事判决书认定，因系争房屋未取得建设工程规划许可证及房地产权证导致大升公司、雅森公司之间签订的房屋租赁合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。雅森公司作为出租人，对系争房屋的性质属于明知，而大升公司作为承租人在签约前也应充分了解拟租赁房屋的相关情况，审慎签约，故导致合同无效双方均有过错，雅森公司应当承担主要过错，大升公司应承担次要过错。 关于本诉大升公司主张的各项损失。首先，关于鉴定意见明确的形成附合的装修现值部分。鉴定单位根据大升公司自述的不再使用时间确定，依据不足。一审法院根据大升公司向法院移交钥匙的2017年8月15日为基础，酌情计算累计使用26.5个月。故根据鉴定意见给出的工程造价922,065元和54个月折旧期限，相应形成附合的装修现值469,570元（922,065元X27.5/54）。根据前述双方的过错比例，一审法院酌情雅森公司应赔偿大升公司70%损失，即328,699元。雅森公司辩称也有其装修的部分，一审法院认为本次鉴定针对的是大升公司二次装修的部分，在此之前雅森公司既有的装修非本次鉴定范围，只有当雅森公司认为大升公司将原有的雅森公司装修计入大升公司装修，并提供充分证据证明，才能予以采纳。而在鉴定中，大升公司根据鉴定程序的要求提供了相关的证据材料，而雅森公司仅提供环氧地坪的发票，故鉴定单位难以采纳雅森公司意见，一审法院认为并无不当。而且，在鉴定结论质证完毕后，雅森公司补充提交的装修资料也不足以否定大升公司装修的事实，故一审法院对于本次鉴定结论以及争议内容均予以确认。该部分鉴定确定的损失系针对大升公司本诉诉请的1、2和4。其次，大升公司主张的员工安置费、另外租房损失、业务损失、律师费和消防罚款，均缺乏充分的法律和事实依据，一审法院不予支持。 关于雅森公司反诉主张的水电费。鉴于系争房屋已经非由大升公司、雅森公司控制使用，而且大升公司、雅森公司存在共用分摊水电费的情况，雅森公司提供的计算方式系其单方制作，导致水电费准确数据难以核实。故对于上述费用，一审法院参考双方并无争议的、前案（2016）沪0117民初9266号生效民事判决书中认定的大升公司水电费的平均每月使用情况（即电费3,753元/月、水费226元/月），酌情计算大升公司应付自2016年10月起至2017年8月止的电费41,283元、水费2,486元。 一审法院据此判决：一、上海雅森洗涤设备有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海大升标牌制作有限公司形成附合的装饰装修损失328,699元；二、上海大升标牌制作有限公司于判决生效之日起十日内支付上海雅森洗涤设备有限公司自2016年10月起至2017年8月止的电费41,283元、水费2,486元；三、驳回上海大升标牌制作有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51,501元，反诉案件受理费1,002元，鉴定费42,600元，合计诉讼费95,103元，由上海大升标牌制作有限公司负担76,989元（已付），上海雅森洗涤设备有限公司负担18,114元（已付1,002元，其余17,112元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。 本院另查明，上诉人不服一审法院作出的（2016）沪0117民初9266号民事判决，曾向本院提起上诉。在本院审理过程中，上诉人又向本院提出撤回上诉，本院遂于2017年5月31日作出（2017）沪01民终2255号民事裁定：准许上诉人撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。上诉人在该案的一、二审程序中均未提出其已于2016年9月底搬走的事实主张。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担形成附合的装修现值损失。本案中，上诉人与被上诉人对导致租赁合同无效均有过错，一审法院根据双方的过错责任认定上诉人和被上诉人分担形成附合的装修现值损失的比例为三七开，具有合理性。上诉人主张被上诉人应赔偿100%现值损失，缺乏依据，本院不予采纳。 关于形成附合的装修现值损失应计算至何时的争议。上诉人主张其于2016年9月底搬走，故应计算至2016年10月。对此，本院认为，首先，上诉人未提供有效证据证明其于该时间节点已搬走的事实主张；其次，一审法院在（2016）沪0117民初9266号案中判决上诉人应返还系争房屋给被上诉人并支付房屋使用费，该判决作出的时间为2016年12月19日，迟于上诉人主张的搬离时间。之后上诉人对该案提起上诉，后又撤回上诉。不管是在该案的一审程序还是在二审程序中，上诉人对搬离时间这一影响双方权利义务的关键事实从未提出过主张；再次，（2016）沪0117民初9266号判决生效后的执行过程中，上诉人的委托诉讼代理人刘某于2017年8月15日向一审法院移交了系争房屋钥匙，并称房屋内还有一点小东西。基于以上三点分析，上诉人主张其于2016年9月底搬走，进而主张形成附合的装修现值损失应计算至2016年10月，与事实不符，本院不予采纳。一审法院根据生效判决的执行交接情况酌情确定上诉人累计使用时间为26.5个月，并根据双方过错比例，判决被上诉人应赔偿上诉人形成附合的装修现值损失为328,699元，并无不当，本院予以认同。基于上述理由，上诉人要求不支付2016年10月至2017年8月的水电费，同样缺乏依据，本院亦不予采纳。一审法院参考双方无争议的前案生效判决书认定的水电费平均使用情况酌情计算上诉人应支付的上述期间的水电费，亦属合理，本院亦予以认同。 关于被上诉人是否应当赔偿上诉人员工遣散安置费的争议。上诉人主张，被上诉人与原审第三人恶意串通赶走上诉人，直接导致上诉人要另行租房（租房产生差价）和遣散部分员工，原审第三人已向被上诉人支付了对价，故上诉人的该部分损失应由被上诉人承担。对此，本院认为，从生效判决可知，上诉人要从系争房屋搬走是基于其与被上诉人之间的租赁合同无效，而非被上诉人与原审第三人恶意串通。故上诉人要求被上诉人赔偿员工遣散安置费，依据不足，本院不予支持。上诉人在二审中自愿撤回改判被上诉人赔偿另外租房差价损失的上诉请求，于法不悖，本院予以准许。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币8,818元，由上诉人上海大升标牌制作有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　毛　焱 审判员　钱文珍 审判员　蒋庆琨

书记员　曹晓璐