广东坤安建设工程有限公司、江门市新会区合和房地产开发有限公司等承揽合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省江门市新会区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）粤0705执异108号

案外人：阮荣有，男，1991年5月1日出生，汉族，住江门市新会区。

委托诉讼代理人：林忠光、张烈勤，均系广东圭峰律师事务所律师。

申请执行人：广东坤安建设工程有限公司，住所地：江门市蓬江区里村大道10号203室，统一社会信用代码91440703MA518QW21J。

法定代表人：葛政。

被执行人：江门市新会区合和房地产开发有限公司，住所地：江门市新会区古井镇新兴街1号，统一社会信用代码914407053150689903。

法定代表人：胡继忠。

本院在执行申请执行人广东坤安建设工程有限公司（以下简称“坤安公司”）与被执行人江门市新会区合和房地产开发有限公司（以下简称“合和公司”）承揽合同纠纷一案[案号：（2021）粤0705执9号]过程中，案外人阮荣有向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

案外人阮荣有称，请求解除对江门市新会区××镇××路××号××座601房屋（以下简称601房屋）的查封。阮荣有与合和公司于2019年7月29日签订《古井新天地认购书》，约定对江门市新会区××镇××路××号××座601房屋【粤（2019）江门市不动产权第2××1号】的买卖事宜。阮荣有于2019年10月1日当日支付了全额的购房款221880元给合和公司。阮荣有近日办理不动产权证时，发现新会法院对上述财产予以查封。阮荣有认为，阮荣有与合和公司所签订的《古井新天地认购书》《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被法律保护，且阮荣有全额支付了购房款221880元。阮荣有的情况应当适用善意取得制度。

案外人阮荣有提供了如下证据：1.《古井新天地认购书》复印件；2.《商品房买卖合同（预售）》复印件；3.《收据》复印件；4.网银转账记录打印件；5.不动产登记信息证明复印件；6.商品房权属登记证明书复印件；7.税收完税证明复印件；8.《前期物业服务协议》复印件；9.签收回执复印件；10.银行转账截图打印件；11.图片打印件。

申请执行人坤安公司没有提出意见，也没有提供证据。

被执行人合和公司没有提出意见，也没有提供证据。

本院查明，坤安公司与合和公司承揽合同纠纷一案，本院于2020年9月7日作出（2020）粤0705民初5220号民事判决，判令合和公司在判决发生法律效力之日起十日内支付工程款1161500元给坤安公司，坤安公司对坐落于江门市新会区××镇××大厦折价或者拍卖所得的工程价款具有优先受偿权。合和公司逾期未履行上述判决确定的义务，本院于2021年1月4日立案执行。在执行过程中，于2021年5月7日查封了包括601单元在内的六宗不动产。

另查明，涉案601房屋为合和公司开发，现仍登记于合和公司名下。2019年10月16日，合和公司与阮荣有签订《商品房买卖合同（预售）》，将601房屋以221880元出售给阮荣有。阮荣有已支付全部购房款，于2019年11月29日办理预告登记，于2021年8月9日开具广东增值税普通发票。

本院认为，本案为案外人对执行标的提出的排除执行异议。涉案601房屋登记在开发企业合和公司名下，在查封之前阮荣有与合和公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并办理了预告备案登记，阮荣有也按约定支付了全部购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，阮荣有在法院查封前已签订《商品房买卖合同（预售）》，已支付全部购房款项，现已缴纳了房屋税费，但因合和公司的原因至今未能办妥过户登记，故阮荣有对涉案601房屋的权利可以排除执行。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第(二)项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下:

中止对江门市新会区××镇××路××号××座601房屋的执行。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　袁伟雄

审 判 员　王潇凝

审 判 员　李毅明

二〇二二年七月十二日

法官助理　林淑英

书 记 员　冼金芬