中航物业管理有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

广东省深圳市福田区人民法院

民 事 裁 定 书

（2012）深福法民三初字第292号

原告中航物业管理有限公司（原深圳市中航物业管理有限公司），住所深圳市福田区振华路飞亚达大厦八楼、九楼。

法定代表人石正林，该公司董事长。

委托代理人王再鸣，广东金唐律师事务所律师。

委托代理人宫燕，广东金唐律师事务所律师。

被告***，住址广东省深圳市福田区。

委托代理人张雷，住址深圳市罗湖区。

委托代理人陈南沙，北京市大成（深圳）律师事务所律师。

原告中航物业管理有限公司诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院依法进行了审理。现已审理终结。

原告诉称，被告向原告承租位于深圳市福田区红荔路园岭新村12栋102号房，该房产权人为中国工商银行股份有限公司深圳市分行（以下简称工行深圳分行），原告受工行深圳分行的委托代其出租房产。原、被告双方于2008年4月16日签订了深（福）0274249号《深圳市房地产租赁合同书》，并于2008年4月25日办理了房屋租赁登记。该房产建筑面积为20平方米，月租金3900元，（地铁施工期间，房租优惠价格为2730元每月，优惠期至2010年12月止）。根据租赁合同第五条、第二十一条、第二十二条之约定，该房产的租赁期为2008年4月1日至2011年03月30日。租赁合同约定之租赁期间届满，承租方需继续承租的，应于租赁期满前两个月向出租方提出续租要求。就续租达成协议的，应重新订立租赁合同，并重新登记；否则，承租方应于合同终止后五日内迁离及交回租赁房屋。承租方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，出租方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向承租方收取双倍租金。2010年11月17日，原告向被告发出书面通知，告知被告因业主自用需要，租赁合同到期后不再续租，要求被告做好到期迁离及返还该房产的准备。租赁合同期限届满后，被告并未依约迁离。为此，原告于2011年4月20日、2011年7月7日两次书面通知被告，要求被告搬离该房产。2011年7月11日，原告委托律师发送律师函，要求被告立即迁离该房产并结清费用。被告收到上述函件后，仍拒不迁离该租赁房屋。2010年12月租金优惠期到期后，被告仍按优惠价每月2730元交纳自2011年1月至2011年3月的租金。租赁合同期限届满后，被告拒不搬离该房产，且主动按每月2730元的标准将2011年4月至2011年12月间的租金存入原告账户。原告认为，自2011年1月1日起，被告侵占该房产期间每月应按双倍租金的标准即3900元交纳租金，故被告补足2011年1月1日至2011年3月31日期间的租金差额3510元。2011年4月1日起至2011年12月31日，被告侵占承租房产期间应双倍计付租金7800元每月，故被告还需向原告支付租金差额45630元。被告还应按每月7800元支付到房屋返还之日止。综上，原、被告之间的房屋租赁合同已于2011年3月到期终止，被告拒不迁离的行为已经给原告及业主工行深圳分行造成了极大的困扰和巨大的经济损失。据此，诉请法院判令：1、解除原被告之间的房屋租赁合同，被告立即迁离承租房屋并将该房屋返还原告；2、被告向原告支付欠缴租金49140元（其中2011年1月1日起至2011年3月31日期间的租金差额3510元；2011年4月1日起至2011年12月租金差额45630元），并要求被告按双倍租金支付至返还租赁房屋之日止；3、被告承担本案的全部诉讼费用。

经查明，讼争房屋系位于深圳市福田区上步路园岭新村12栋102房，该房建筑面积86.57平方米，用途住宅，市场商品房，于2006年1月12日登记在工行深圳分行名下。2007年12月10日，工行深圳分行授权原告，自2007年12月1日至2008年12月31日期间，代理出租管理园岭新村12栋首层（102、103、105号房产。2009年4月1日，工行深圳分行与原告签订《房屋租赁代理委托合同时》，约定：工行深圳分行将座落于深圳市自有物业的闲置房产委托原告代理出租，代理委托期限为五年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止。工行深圳分行愿意以不低于市租赁指导金的最低价格出租上述物业。原告可以按照市场租赁指导价确定租金价格。出租物业的使用功能原告要根据承租方的要求向工行深圳分行通报。原告接受委托后，应积极收取市场信息，寻找客户。原告受工行深圳分行委托，代表工行深圳分行与承租方签订房地产租赁合同，并代收租金。工行深圳分行按规定向原告支付代理佣金，佣金按实际出租价格的8%计算。乙方在每月收到承租方租金后，扣除代理佣金及代理支付税费后，余款及时存入工行深圳分行指定账号。2008年4月16日，原告以工行深圳分行的代理人名义与被告签订了一份《房地产租赁合同》，约定被告向工行深圳分行承租园岭新村12栋102号房屋，建筑面积20平方米，租用期限自2008年4月1日起至2011年3月30日止。因被告在租期届满并经通知后，仍不搬离和返还承租房屋，原告遂诉至本院。

本院认为，民法通则规定，法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。合同法规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，讼争房地产租赁合同的出租方为工行深圳分行，承租方为被告，原告虽在该合同盖章，但原告只是工行深圳分行的代理人，被告在订立租赁合同时，也知道工行深圳分行与原告之间的代理关系。根据合同相对性原则，只有合同缔约当事人才能主张合同项下的权利。原告并非讼争房地产租赁合同的出租方，其作为原告提起诉讼，要求解除合同、被告返还承租房屋，补足租金，双倍支付租金至搬离之日，不符合合同相对性原则，应由工行深圳分行作为原告向***主张权利。原告作为本案原告的主体不适格，与本案没有直接利害关系，本院予以驳回。

根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：

驳回原告中航物业管理有限公司对被告***的起诉。

案件受理费1029元，因本案驳回起诉，于本裁定发生法律效力后，退还给原告。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　郭　　　　成

二〇一二年三月二十二日

书记员　丁佳佳（代）