始兴县建筑工程公司与***房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

广东省始兴县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0222民初306号

原告：始兴县建筑工程公司，统一社会信用代码：914×××××××××××457Y。

住所：广东省始兴县××××××（×××××××）

法定代表人：阳建军，系该公司的经理。

委托诉讼代理人：张锦雄，系该公司法务。

被告：***，男，1970年1月27日出生，瑶族，住广东省始兴县××××××××××××××××××。公民身份号码：440×××××××××××××××。

原告始兴县建筑工程公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告始兴县建筑工程公司委托诉讼代理人张锦雄到庭参加诉讼，被告***经本院送达开庭传票等应诉材料拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方的商铺租赁合同；2.请求判令被告向原告支付房屋租金141831元，违约金159800.41元，水电费49675.20元，合计351306.61元；3.请求判令被告在2020年12月31日前腾空所有承租商铺交回原告，若逾期腾空商铺应向原告支付商铺占用费每月3878元计算至被告实际腾空其商铺之日止；4.本案诉讼费用全部由被告承担。庭审时，原告明确解除涉案两份《门店（住房）出租合同》。

事实和理由：2017年1月期间，原告将自己坐落于始兴县×××××××××（××、××、××、××号商铺）出租给被告经营餐饮。合同期限每年一签。其中，2017年1月-2019年7月房屋租金每月按4280元计算；2019年8月-2019年12月房屋租金每月按3878元计算，双方合同约定超时缴纳租金和水电费每日加收千分之二，如乙方逾期超过一个月不交，甲方有权收回房屋、门店乙方无条件交回。详见【该《门店（住房）出租合同》】。被告租赁原告上述门店后，截至2020年12月，被告尚欠原告租金141831元（自2017年12月-2020年12月，合计35个月；其中，2017年12月-2019年7月，20个月每月租金4280元；2019年8月-2020年12月，15个月每月租金3878元。）违约金159800.41元（其中4280元×0.2%×15391天、3878元×0.2%×3617天），水、电费49675元。2020年，原、被告双方虽然未签订书面租赁合同，但被告从2019年12月租赁届满之后，从2020年1月1日起至今仍然连续使用上述商铺达12个月，且未缴交租金、水电费。故原告参照2019年度的租金每月按3878元计算，被告亦尚欠2020年的租金38780元（其中，减免2月、3月）及违约金、水电费。为此，被告尚欠原告上述房屋租金、违约金、水电费，2020年9月30日，原告通过《律师函》方式向被告催要其租金、违约金、水电费等，但被告至今仍然继续拖欠原告上述租金、违约金、水电费合计351306.61元。为依法维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律之规定，特向人民法院起诉，请依法判准。

被告***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。

本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，原告与被告签订了一份《门店（住房）出租合同》，约定：原告将其所有的×××××××××××房屋出租给被告使用。1.被告每月向原告交租金402元。租金应在每月5号前送交公司财务室，并将水电费一次性交清。乙方超时限五天内不交清房租和水电费，甲方则按所拖欠的租金和水电费每日加收千分之二违约金，如乙方逾期超过一个月不交者甲方有权收回所租房屋、门店，乙方无条件交回。2.双方签订合同时，乙方须交押金1000元给甲方，待租房合同期满后，乙方交清房屋租金、水电费和承租人交还的房屋没有人为的损坏，甲方则将押金如数退还给乙方。租期未满提前退房者，甲方增收一个月的租金，未经甲方同意私自转让，甲方不退回押金，并可无条件收回出租房。如乙方在租期内要将房屋转租他人，须经甲方同意退让手续，则所收的押金可在合同期满后方可退回，甲方交乙方铁门锁匙/条。3.双方议定出租期限壹年，租期从2018年1月1日至2018年12月31日止。在出租期满后承租人应及时将房屋交还甲方。......等权利义务。

2019年1月5日，原告与被告再签订了一份《门店（住房）出租合同》，约定：原告将其所有的位于×××××××、×、×、×号门店（××、××、××、××号商铺），房屋编号1-4#，出租给被告使用。1.被告每月向原告交租金3878元。租金应在每月5号前送交公司财务室，并将水电费一次性交清。乙方超时限五天内不交清房租和水电费，甲方则按所拖欠的租金和水电费每日加收千分之二违约金，如乙方逾期超过一个月不交者甲方有权收回所租房屋、门店，乙方无条件交回。2.双方签订合同时，乙方须交押金10000元给甲方，待租房合同期满后，乙方交清房屋租金、水电费和承租人交还的房屋没有人为的损坏，甲方则将押金如数退还给乙方。租期未满提前退房者，甲方增收一个月的租金，未经甲方同意私自转让，甲方不退回押金，并可无条件收回出租房。如乙方在租期内要将房屋转租他人，须经甲方同意退让手续，则所收的押金可在合同期满后方可退回，甲方交乙方铁门锁匙/条。3.双方议定出租期限壹年，租期从2019年1月1日至2019年12月31日止。在出租期满后承租人应及时将房屋交还甲方。......等权利义务。

原告主张其是涉案×××××××××××房屋的实际所有权人，并提供了1992年12月26日始兴县建筑房产开发公司与始兴县始兴中学签订的《购销商品房合同》及1993年5月26日原告与始兴县始兴中学签订的《有偿赠送建房用地合同》予以证实。原告就其是×××××××、×、×、×号门店（××、××、××、××号商铺），房屋编号1-4#的所有权人提供了《广东省房地产权证》予以证实。原告称上述两份合同中的所涉房屋和门店，原告在建好后就出租给被告至今，之前是一年一签的合同，本案提交的合同是最后一次签订的。

原告提供了2019年7月起至2020年11月的《房租水电收款凭单》，列举了每月的起止时间、用水及电的起止度数、吨数，单价，总金额。2019年7月19日编号00××××8民族的为2133.3元，编号00××××8××（1-4）的为2587.7元。2019年8月20日编号00××××1××（1-4）的电费为6707.95元、水费位458.8元，合计7166.80元。2019年9月19日编号00××××2××（1-4）的电费为7553.2元、水费为395.9元，合计为7949.10元。2019年10月18日编号00××××3××（1-4）的电费6658.50元、水费370元，合计为7028.5元。2019年11月19日编号00××××5××（1-4）的电费3397.10元、水费314.5元，合计3711.6元。2019年12月19日编号00××××6××（1-4）的电费4181.4元、水费440.3元，合计4621.7元。2020年3月18日编号00××××9××楼（1-4）的水费258.3元。2020年4月19日编号00××××4××楼（1-4）的水费123元。2020年5月19日编号00××××9××楼（1-4）的水费192.7元。2020年6月19日编号00××××7××楼（1-4）的水费192.7元。2020年7月20日编号00××××0××楼（1-4）的水费205元。2020年8月19日编号00××××9××楼（1-4）的水费205元。2020年9月21日编号00××××6××楼（1-4）的水费168.1元。2020年10月20日编号00××××9××楼（1-4）的水费282.9元。2020年11月20日编号00××××5××楼（1-4）的水费143.5元。合计水电费为36969.9元。

庭审时，原告确认涉案房屋的租金402元主张至2019年7月止，之后的租金不再主张。

原告称其公司于2020年9月30日通过《律师函》的方式向被告催缴涉案门店及住房的租金、水电费及违约金。但被告收到后仍未缴纳，故诉至本院，提出上述诉求。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方自愿分别签订涉案的两份《门店（住房）出租合同》，内容未违法法律法规的规定，是双方的真实意思表示，该合同是双方履行权利义务的依据。合同签订后，原告已按约定将租赁房屋及商铺交付被告，被告亦正常使用。两份合同到期后，双方未续签合同，被告亦继续承租使用涉案房屋及门店，原租赁合同继续有效，但因双方在合同中对于租赁期限届满后被告继续租赁的时间没有约定，应视为不定期租赁，故出租人即本案原告可以随时解除涉案合同。原告诉至本院要求与被告解除涉案合同的诉讼材料，本院已于2021年2月8日送达给被告，但被告收到材料后未做任何回应，故对原告要求解除涉案两份合同，由被告腾空所承租的门店及房屋归还给原告，具有法律依据，本院予以支持。

关于商铺及房屋租金计付的确定。原告主张被告从2017年12月起未向原告支付租金，其中2017年1月至2019年7月的租金按每月4280元（3878元+402元）计算，故2017年12月至2019年7月，共20个月的租金共计为85600元(4280元/月×20个月），2019年8月起至2020年12月按每月3878元计算，合计17个月共65926元（3878元/月×17个月），合计租金为151526元（65926元+85600元），因受新冠疫情影响，原告在2020年2月、3月及4月上旬减免了被告的租金，故减免数额为9695元[（3878元/月×2月）+（3878元/月÷2）]，原告主张141831元，本院予以支持。另，本案中，被告共交纳了11000元押金，庭审时，原告不同意押金冲抵租金，因本案不属合同中约定可以没收押金的情形，故在本案合同解除的情形下，被告所缴纳的押金应用于冲抵被告所欠的租金。冲抵后，被告需向原告支付所欠租金130831元（141831元-11000元）。因2021年起被告仍在继续使用涉案门店，应当承担继续使用的费用，故被告应自2021年1月1日起至实际腾退租赁的门店之日止按租赁合同约定的租金每月3878元向原告支付租金。

关于原告主张的水电费，原告提供了2019年7月起至2020年11月的《房租水电收款凭单》，列举了每月的起止时间、用水及电的起止度数、吨数，单价，总金额。故对原告诉求的水电费36969.9元，本院予以支持。因三角门店不在涉案合同的门店中，原告可另寻途径解决。对原告主张的超出部分，本院不予支持。

至于原告主张的违约金，原、被告双方虽在涉案合同中约定租金、水电费应在每月5号前交清，逾期按所拖欠的租金和水电费每日加收千分之二违约金，即年利率为72%，但上述违约金的约定实属过高，庭审时对于被告逾期交纳租金原告有何损失，原告回复是租金损失。因违约金的性质是“以补偿为主，以惩罚为辅”，虽被告未到庭抗辩，但若按双方约定的违约金标准判决，有违公平原则并导致利益严重失衡。因被告继续使用涉案门店持续至民法典施行后，故本案依据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条的规定，对涉案的违约金予以调整，调整为按原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4%计算。原告提交的滞纳金计算表格显示违约金计算至2020年12月30日，依据上述利率计算，原告主张的房租违约金共计为36447.69元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。

被告***经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，本案依法作缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告始兴县建筑工程公司与被告***于2018年3月15日及2019年1月5日分别签订的《门店（住房）出租合同》。

二、被告***应于本判决生效之日起十日内给付原告始兴县建筑工程公司租金130831元、水电费36969.9元，违约金36447.69元，合计204248.59元。

三、被告***应于本判决生效之日起向原告始兴县建筑工程公司腾退涉案租赁的房屋及门店。

四、被告***应于本判决生效之日起十日内支付给原告始兴县建筑工程公司自2021年1月1日起至实际腾退租赁的涉案门店之日止的租金，按3878元每月计算。

五、驳回原告始兴县建筑工程公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6570元，减半收取计3285元，由原告负担1103元，被告负担2182元。此款已由原告预交，由被告在履行本判决判项二的期限内迳付原告。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。

审判员　刘　娟

二〇二一年四月十五日

书记员　邹苏琴