某某、始兴县建筑工程公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省韶关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤02民终761号 上诉人（原审被告）:***，男，1975年5月25日出生，汉族，住广东省始兴县。 被上诉人（原审原告）:始兴县建筑工程公司。住所地：广东省始兴县城东门路口（太平镇政府对面）。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系该公司法务。 上诉人***与被上诉人始兴县建筑工程公司（以下简称始兴建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，因不服始兴县人民法院（2021）粤0222民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***、被上诉人始兴建筑公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.改判***无需支付商铺占用费27480.4元、物业管理费2568.44元给始兴建筑公司；3.本案诉讼费用由始兴建筑公司负担。事实和理由：一、一审法院认定***承担商铺占用费27480.4元有误。占用应该是占据并使用，***从提起诉讼开始就离开了店铺，锁门是为了保护自己而采取的必要措施，并没有利用该场所做营利的事情。在（2020）粤0222民初1434号案审理期间，***提供了照片，证明该店铺属于烂尾工程，商铺漏水是因为楼顶及东外墙没有做防水，但始兴建筑公司在该案中否认漏水事实，也否认物业公司在楼顶修补是因为楼顶与外墙漏水的事实，而是称漏水可能是因为***店内装修的问题。在（2020）粤0222民初1434号案庭审后，法官建议***对房屋漏水原因进行鉴定，但***认为***提供的照片已经足以证明案涉商铺因为工程施工问题导致漏水。深层次的漏水原因是肉眼无法看见，才需要专业的机构作出鉴定，且未完工的产品不应由用户举证其没有质量问题。在发回重审的（2021）粤0222民初1912号案中，案涉商铺做了房屋漏水原因鉴定，鉴定结果是楼顶和东外墙未做防水导致，符合***最初举证，在（2022）粤02民终2149号案中，法官也判决鉴定房屋漏水原因产生的鉴定费用由始兴建筑公司承担。***未撤离店铺是为了保护证据，始兴建筑公司不认可***的证据，但未能提供证据反驳，故该时间段的损失应由始兴建筑公司承担。始兴建筑公司主张的2021年3月18日至2022年1月21日都属于房屋漏水原因的举证时间，该时间段的损失应由始兴建筑公司承担，一审法院认为申请鉴定的时间属于法院调查的时间，损失由始兴建筑公司承担，其余时间由***承担属于认定错误。因为法院的调查对案涉商铺没有直接影响，如果店铺正常使用，法院调查的时间仍可以正常使用，法院应按调查的结果确定而非以过程确定举证时间。二、***在2022年1月21日做完房屋漏水原因鉴定后，曾提出返还商铺，但始兴建筑公司拒绝合作，物业公司以部分物业与电费未交齐为由，阻止***搬离商铺，始兴建筑公司也扬言要以每个月一万元的店铺费用拖垮***。在（2021）粤0222民初1912号案后，***又提出搬离商铺，但始兴建筑公司拒绝到现场，物业公司也以部分物业费与电费未交齐为由，拒绝***搬离商铺，直至（2022）粤02民终2149号案时，在法官的要求下，始兴建筑公司才配合***在2022年8月19日搬离店铺，正是因为始兴建筑公司与物业公司不配合，才导致在2022年1月21日至2022年8月19日没有搬离商铺及***的大量面包生产设备被压在店里无法使用的后果，故商铺损失应由始兴建筑公司承担。 始兴建筑公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持一审判决，驳回***的全部诉讼请求。 始兴建筑公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令***支付始兴建筑公司逾期腾退商铺占用费合计85000元（17个月×5000元/月，占用费暂定从2021年3月18日起至2022年8月18日，租金按5000元每月计算)；2.判决***支付在其房屋租赁期间（包括合同期届满后）产生的部分物业费2568.44元（2020年5月1日至2022年8月31日）、电费3414.81元（2020年5月1日至2021年4月17日），二笔合计5983.25元，以上共计90983元；3.本案诉讼费用全部由***负担。 一审法院认定事实：2018年1月11日，始兴建筑公司、***签订《门店（住房）出租合同》，约定始兴建筑公司将其位于美景园227号商铺出租给***使用。租金约定为2500元/月，租期三年，从2018年2月1日至2021年1月31日止。 合同履行过程中，因案涉商铺出现漏水，***遂在另案中起诉了始兴建筑公司，一审法院以（2020）粤0222民初1434号立案受理。该案审理过程中，***于2020年12月17日提出对案涉商铺漏水原因进行鉴定，一审法院选定广东汇建检测鉴定有限公司作为鉴定机构。2020年12月18日，一审法院告知始兴建筑公司因***申请对漏水原因鉴定，案涉合同在2021年1月31日期满，因需鉴定，为保证鉴定顺利进行，不要破坏现场。2021年3月22日，一审法院对***进行了询问，询问过程中送达了鉴定缴费通知单给***并告知其在三日内缴纳鉴定费用，逾期未交视为放弃鉴定申请处理。***未在告知的三日内即2021年3月25日前缴纳鉴定费用，放弃了鉴定。一审法院作出（2020）粤0222民初1434号民事判决书后，***不服判决上诉到韶关市中级人民法院。二审期间，***提出鉴定申请，韶关中院作出（2021）粤02民终1262号民事裁定书，撤销上述判决并发回始兴法院重审，重审案号为（2021）粤0222民初1912号。1912号案件审理过程中，***对案涉商铺漏水原因及装修费用进行鉴定。***，一审法院于2021年11月19日委托了广东汇建检测鉴定有限公司进行房屋漏水原因鉴定，该机构于2022年1月21日作出了《房屋漏水原因鉴定意见书》，结论为：店铺东外墙渗漏及二层厨房楼地面未进行防水处理导致；房屋二层天花板出现渗水的原因是楼顶天台防水失效导致。2022年2月21日，一审法院委托韶关市中公价格事务所有限公司进行装修费用的鉴定，2022年3月29日，韶关市中公价格事务所有限公司作出《评估报告》，结论为案涉商铺装修价值为88626元。2022年5月26日，一审法院作出（2021）粤0222民初1912号民事判决书，该判决书以店铺长期存在漏（渗）水瑕疵对***的使用具有负面影响为由，以《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，将合同约定的月租金2500元下调为2000元/月。后***不服1912号民事判决，上诉到韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院作出（2022）粤02民终2149号民事判决书，认定案涉商铺存在渗水问题，***确实占用商铺。 始兴建筑公司分别于2020年9月30日、2021年3月11日委***向***发出《律师函》，要求其腾退商铺。***在2022年8月19日腾退了商铺，始兴建筑公司对此无异议。始兴建筑公司缴纳了案涉商铺2020年5月1日至2021年4月17日期间的电费3414.81元、2020年5月1日至2022年8月31日期间的物业费2568.44元，两项合计5983.25元。***同意支付电费3414.81元，但不同意支付物业费。 一审庭审时，始兴建筑公司主张涉案商铺为二层，合同约定是二层的月租金为2500元，因***拒绝腾退房屋，故按5000元/月计算租金。***则抗辩因为鉴定不能改变店铺现状，所以到鉴定机构终止鉴定的期间不应支付占用费。在鉴定结论作出后主张搬离店铺，但始兴建筑公司不配合，导致没有搬离成功。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。始兴建筑公司、***签订的《门店（住房）出租合同》是双方当事人真实意思表示、合法、有效，对双方具有约束力。合同约定租赁期间至2021年1月31日止，现已到期，合同自然解除。根据当事人诉辩、法庭调查的情况看，本案争议的焦点为：1.***应否支付鉴定期间的商铺占有使用费？2.始兴建筑公司主张的房屋占有使用费的应否按5000元/月计算？3.始兴建筑公司支付的物业费、电费应否由***负担。对此，一审法院分析如下： 针对焦点一，合同约定租赁期在2021年1月31日到期，到期后合同自动解除，***作为承租方应及时腾退商铺给始兴建筑公司，但***直至2022年8月19日才腾退房屋，合同解除后仍继续占用涉案房屋的行为妨害了始兴建筑公司的占有、使用、收益权利，故应支付始兴建筑公司占有使用费。对应否扣除鉴定期间的商铺占用费用的问题，根据查明的事实，***在（2020）粤0222民初1434号案件审理期间申请进行房屋漏水原因鉴定，***于2020年12月17日提出鉴定申请，未在法院告知的期限即2021年3月25日前缴纳鉴定费，因而视其放弃鉴定申请，鉴定终止，而一审法院也于2020年12月18日告知始兴建筑公司因合同期限至2021年1月31日到期，因鉴定的需要，不得破坏现场，鉴于此，案涉房屋因需鉴定，需保持原样，则对始兴建筑公司主张的2021年3月18日至2021年3月25日，共7天的商铺占用费一审法院不予支持。案件发回重审后，2021年11月19日至2022年1月21日共63天是进行商铺漏水原因的期间，2022年2月21日至2022年3月29日共36天是进行装修费用鉴定的期间，这两个鉴定期间均是为了查明案件事实而需保持商铺原貌，故该两个鉴定期间的商铺占用费用应予以扣除。因双方一致确认***在2022年8月19日搬离了案涉商铺，则占用商铺的期间应计算至2022年8月18日止，扣除上述三次鉴定的期间，则2021年3月18日至2022年8月18日期间，***应支付商铺占用费的天数为412天。 针对焦点二，生效的（2022）粤02民终2149号民事判决书认定了案涉商铺确实存在漏水影响***经营的事实，并以下调后的月租金2000元作为计算租金的标准，本案双方未在合同约定商铺占用费的计算标准，故本案据此认定商铺占用费应按2000元/月计算。则***需支付的商铺占用费为27480.4元[（2000元/月÷30天）×412天]，对始兴建筑公司主张超出的部分，一审法院不予支持。始兴建筑公司主张按5000元/月计算租金，没有合同依据或举证证实是属于同地段同类商铺的租金标准，对其计算标准一审法院不予采信。 针对焦点三，***在2022年8月19日才搬离案涉商铺，作为商铺的实际使用人，应承担商铺占用期间的物业管理费和电费，***同意支付电费3414.81元，一审法院予以确认。对物业管理费2568.44元，始兴建筑公司代为垫付了该笔费用，***应予以返还，对始兴建筑公司主张的物业管理费一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，于2022年11月19日作出（2021）粤0222民初1650号民事判决：一、***应于判决生效之日起十五日内支付商铺占用费27480.4元、物业管理费2568.44元、电费3414.81元，三项合计33463.65元给始兴县建筑工程公司；二、驳回始兴县建筑工程公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费937.29元，由***负担。 本院二审期间，***向本院申请证人**出庭作证，拟证明***在2022年6月10日后曾聘请**等四人搬走案涉商铺的物品，但物业公司以未交清物业费为由进行阻止。**于2023年3月24日到庭作出如下证言：**曾帮***到案涉商铺搬过三次东西，前两次物业公司的人员均阻止**等人搬走案涉商铺的物品，第三次就成功搬走了商铺的东西。三次搬东西的时间记不清楚了。始兴建筑公司质证称：无法确认证人是否到案涉商铺去搬过东西，即使去了，***也没有通知过始兴建筑公司。最开始的时候，是始兴建筑公司聘请搬运工去搬东西，但是***不允许始兴建筑公司搬走，之后始兴建筑公司就向***发送了律师函，***在收到律师函后仍然占用、使用案涉商铺，故***应当支付商铺的占用费。 对**的证言，本院认定如下：**无法明确其到案涉商铺搬离物品的时间，故本院无法确认**在2022年6月10日后到案涉商铺搬离物品的事实。 对于一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院另查明，***在上诉时称在（2020）粤0222民初1434号案件庭审后，一审法官曾建议其对案涉商铺漏水原因进行鉴定，但由于其认为其提交的证据已足以证明漏水原因，故其未于2021年3月25日前交纳鉴定费用。***和始兴建筑公司在二审庭审时均认可在正常情况下的物业费应由***交纳。 已生效的（2022）粤02民终2149号民事判决书查明以下事实：2021年7月15日，（2021）粤02民终1626号案二审询问时，***称因商铺的装修费及漏水问题尚未确定，其不同意返还商铺。经本院释明占用商铺的后果，***称如果其败诉，将以现在的租金价格补偿给始兴建筑公司，如果胜诉，则将不予理会。同时，***称在鉴定完成之前，不同意搬离商铺及做交接手续。对于***称其曾于一审判决后向搬离商铺，但被物业人员阻止的事实，案外人始兴县美景房地产有限公司称2022年6月9日***想搬走时，该公司在现场，且口头告知***不交费则不让其搬走。始兴建筑公司称于2021年3月9日左右，其前往搬走案涉商铺内物品，但被***拒绝。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正）第三百二十一条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院仅围绕***上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、***应否支付案涉商铺的占用费；二、***应否支付物业费。 一、关于***应否支付案涉商铺的占用费的问题。***主张2021年3月18日至2022年1月21日属于房屋漏水原因的举证期间，其无需支付该期间的商铺占用费用，***于2022年1月21日后提出搬离案涉商铺，但始兴建筑公司拒不配合，物业公司亦以未交清物业费为由阻止***搬离案涉商铺，故***无需承担2021年3月18日至2022年8月18日止的商铺占用费。对此，本院认为，《门店（住房）出租合同》约定的租赁期限至2021年1月31日届满，***在租赁期限届满后未向始兴建筑公司交还案涉商铺，一直占用案涉商铺至2022年8月19日，***占用案涉商铺的行为损害了始兴建筑公司对案涉商铺的使用权，故***应向始兴建筑公司支付该期间的占用费。（一）关于***应否支付2021年3月18日至2022年1月21日期间的商铺占用费的问题。***主张上述期间属于房屋漏水原因的举证期间，故其无需承担该期间的占用费。本院认为，在（2020）粤0222民初1434号案的审理过程中，***申请对案涉商铺漏水原因进行鉴定后又未按通知于2021年3月25日前交纳鉴定费，导致鉴定程序无法顺利进行。在经过（2021）粤02民终1262号案和（2021）粤0222民初1912号案的审理后，广东汇建检测鉴定有限公司于2022年1月21日针对案涉商铺漏水原因作出《房屋漏水原因鉴定意见书》。案涉商铺漏水原因本应可以在（2020）粤0222民初1434号案通过鉴定进行明确，但由于***在该案的鉴定过程中未交纳鉴定费，才导致审理期限延长、商铺占用费的损失扩大，故***应当承担相应的过错责任，即向始兴建筑公司支付相应的商铺占用费。***主张2021年3月18日至2022年1月21日属于房屋漏水原因的举证期间，故其无需支付该期间的占用费，理由不成立，本院不予支持。（二）关于***应否支付2022年1月22日至2022年8月18日期间的占用费的问题。***主张其于2022年1月21日后提出搬离案涉商铺，而始兴建筑公司拒不配合，故其无需支付商铺占用费。本院认为，始兴建筑公司否认***在2022年1月21日曾向其提出搬离案涉商铺，***亦未能提供证据证明其曾于2022年1月21日后向始兴建筑公司提出搬离案涉商铺，对***主张的理由，本院不予采信。至于***主张物业公司以未交清物业费为由阻止***搬离案涉商铺的问题。本院认为，***在2022年1月22日至2022年8月18日期间一直占用案涉商铺，结合双方履行《门店（住房）出租合同》期间，物业费均由***交纳的情况来看，***在占用案涉商铺期间的物业费亦应由***交纳，***本可以向物业公司交清物业费后搬离商铺，但其却拒不交付物业费并继续占用案涉商铺，显然***对商铺占用费损失的扩大具有过错，故上述期间的占用费应由***承担，***主张不需支付占用费的理由不成立，本院不予支持。综上，一审法院根据案件实际情况，结合***实际占用商铺的天数认定***应支付的占用费为27480.4元并无不当，本院予以维持。 二、关于***应否支付物业费的问题。如前一争议焦点所述，***在2022年1月22日至2022年8月18日期间一直占用案涉商铺，***在占用案涉商铺期间的物业费应由***交纳，而始兴建筑公司已为***垫付该期间的物业费2568.44元，***应向始兴建筑公司支付该笔物业费。一审法院对该问题的认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，***的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费551.22元，由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年六月七日 法官助理　*** 书 记 员　***