中山海特电子科技有限公司、中山市张家边建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省中山市中级人民法院

民事判决书

（2018）粤20民终7049号

上诉人（原审被告）：中山海特电子科技有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区九沙路10号。

法定代表人：LEEEUNGKYOO，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，广东正鸿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，广东正鸿律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：中山市***建筑工程有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区***东镇大道16号。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，广东载信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，广东载信律师事务所实习律师。

上诉人中山海特电子科技有限公司（以下简称海特公司）因与被上诉人中山市***建筑工程有限公司（以下简称***公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。

海特公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回***公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、***公司交付的厂房存在长期漏、渗水现象，属于建筑质量问题，经通知其也未尽维修义务，故租金缓交是合理的。二、一审应当依职权调查厂房是否存在长期渗、漏水现象，***公司没有证据证明占用费数额就是租金数额的前提下，一审法院按照租金数额确定占用费缺乏事实和法律依据。三、租金缓交双方已有口头协商，其未达到根本违约，不同意解除合同，本租赁合同应当继续履行。

***公司口头答辩称，服从一审判决，请求驳回海特公司的全部上诉请求。

***公司向一审法院起诉请求：1.解除***公司与海特公司于2010年9月1日签订的《发展与租赁协议》,以及2018年3月30日签订的《补充协议》；2.海特公司立即腾空并搬离位于中山市××号的厂房；3.海特公司向***公司支付2017年5月1日至2018年5月30日的租金1,058,348.3元及利息（自2018年5月10日起计算至清偿完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.海特公司自2018年6月1日起至搬离完毕之日止按每月84,506.9元支付***公司厂房设施的占用费；5.***公司没收海特公司的租赁押金143400元。

一审法院认定事实：座落于中山市××号的不动产权利人为***公司，不动产证书号为粤（××）××，登记时间2017年2月9日，土地面积27,816.4平方米，房屋建筑面积24,012.35平方米。2010年9月1日，***公司与海特公司签订《发展与租赁协议》，主要约定，***公司同意在场址上建设厂房设施，并将厂房设施租赁给海特用于生产目的，租赁期限为9年，自厂房设施由***公司交付海特公司之交付日起计，第七至第九年租金将根据市场价格进行调整，海特公司应在每月10日前将当月租金支付至***公司指定的账号。海特公司应向***公司支付18个月的租金约1,290,600元作为预付金，预付金不计利息，其中1,147,200元将分32个月平均抵扣海特公司应付租金，余下143,400元将由***公司保留作为租赁押金，并将在本合同结束时返还给海特公司。***公司负责厂房设施结构、质量方面维护和修复，海特公司负责对正常使用或因海特公司原因造成的损坏进行修复，若海特公司连续或累计拖欠两个月租金，则***公司可以终止本协议，没收预付金，同时追收海特公司所欠付的租金及向海特公司要求赔偿。2018年3月30日，***公司（甲方）与海特公司（乙方）签订《补充协议》，约定：自2018年3月1日至2019年2月28日止月租金在原月租金80,482.76元的基础上上涨5%，确定为每月租金84,506.9元，原签署的《发展与租赁协议》中的其它条款不变，此前约定的条款如与本协议书相矛盾的，以本协议书为准。***公司称海特公司从2017年5月开始未支付租金。海特公司于2018年6月1日向***公司支付160,965.5元，海特公司称支付的是2018年5月、6月的租金，其未支付2017年5月、6月租金，***公司称上述支付的系2017年5月、6月租金。因双方协商未果，***公司遂于2018年5月22日诉至法院，主*上述实体权利。

一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。***公司与海特公司签订的《发展与租赁协议》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。***公司按约将涉案房屋交付海特公司使用，海特公司亦应依约履行缴纳租金的义务。关于海特公司辩称***公司主*租金的诉讼时效已过，***公司主*2017年5月1日起的租金，在《民法总则》实施前，即2017年9月30日前，按照《民法通则》第一百三十六条之规定，并未超过一年的诉讼时效，在《民法总则》实施后即2017年10月1日始，根据新法优于旧法原则，根据《民法总则》第一百八十八条之规定，***公司的主*亦未超过诉讼时效，故海特公司的该项辩解不成立，不予采纳；关于海特公司辩称案涉租赁物存在长期漏水的质量问题，但未提供证据予以证明，不予采纳。双方约定若海特公司连续或累计拖欠两个月租金，则***公司可以终止本协议、没收预付金。海特公司拖欠***公司的租金已经超过两个月，故对***公司主*解除与海特公司签订的《发展与租赁协议》《补充协议》、没收租赁押金143,400元予以支持；双方合同解除后，海特公司依法应搬离租赁物；关于***公司主*的租金及房屋占有使用费，海特公司从2017年5月开始拖欠房屋租金，后于2018年6月1日向***公司支付160,965.52元，并在转账凭证上注明为2017年5月、6日租金，该租金数额与双方约定的租金数额一致，海特公司称其交纳的为2018年5月、6月的租金，但未提供证据予以证明，且双方约定从2018年3月开始租金为84,506.9元/月，海特公司支付的租金数额与该约定不符，不予采纳，一审法院认定海特公司支付的160,965.52元为2017年5月、6月的租金，故海特公司应向***公司交纳从2017年7月1日起至搬离租赁物之日止的租金（占有使用费），其中2017年7月1日至2018年2月28日的租金为643,862.08元（80,482.76元/月×8个月），2018年3月1日之后的租金按照84,506.9元/月的标准计算；关于***公司主*的利息，因双方合同中就此并无约定，海特公司逾期支付租金构成违约确实给***公司造成了损失，但***公司没收海特公司的押金已足以弥补其损失，对该项主*不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除***公司与海特公司分别于2010年9月1日、2018年3月30日签订的《发展与租赁协议》《补充协议》；二、海特公司在判决发生法律效力之日起十日内腾空并搬离位于中山市××号的厂房；三、海特公司在判决发生法律效力之日起七日内向***公司支付从2017年7月1日至搬离租赁物之日止的租金、占有使用费（从2017年7月1日至2018年2月28日的租金为643,862.08元，2018年3月1日至搬离租赁物之日止的租金按照84,506.9元/月的标准计算）；四、***公司已收取海特公司的租赁押金143,400元无需退回给海特公司；五、驳回***公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,411元，减半收取计8205元，诉讼保全费5000元，合计13,205元，由***公司负担1687元，海特公司负担11518元。

本院二审期间，海特公司提交了一组照片，拟证明涉案租赁物存在漏水、渗水现象。***公司提交补充协议一份，拟证明实际租赁面积。

***公司对海特公司提交证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；海特公司对***公司提交的证据的真实性确认，但认为与本案无关。

针对上述证据，本院认定如下：海特公司提交的照片，均为复印件，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。***公司提交的补充协议，海特公司对其真实性确认，本院予以确认。

本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

又查，***公司二审提交的《补充协议》签订于2011年5月5日，约定的租赁面积为单层厂房1276.37平方米，底层厂房2390.77平方米，二层厂房2360.77平方米，三层厂房181.65平方米，单层值班室31.41平方米。此与《发展与租赁协议》中约定“厂房设施将由一栋约1200平方米的单层生产厂房、一栋约5000平方米的两层厂房和一间保安亭组成……准确尺寸将根据地块实际情况以厂房设施实际建筑尺寸来确定”的内容基本吻合，能够证明海特公司实际承租的面积。

再查，《发展与租赁协议》中关于维修还约定：***公司在收到海特公司书面修复请求之后，应于30天内进行修复。紧急修复必须自收到海特公司书面通知后24小时内进行，若***公司未能在收到书面通知后24小时内履行修复义务的，海特公司可以自行进行修复，所发生的相关费用从应付租金中抵扣。

本院认为，本案争议焦点是租赁物是否存在渗、漏水现象，*家边公司是否违反了维修义务；海特公司是否构成违约，是否应当解除合同。

关于争议焦点一，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主*，有责任提供证据。”海特公司主*租赁物存在渗、漏水现象，其应当就此承担举证责任，且依据《发展与租赁协议》约定，即使存在需要维修的事项，海特公司应当向***公司提出书面请求，***公司没有进行修复，海特公司也可自行修复并将相关修复费用从应付租金中抵扣。但是，海特公司既没有证据证明租赁物存在渗、漏水现象，也无证据证明其请求***公司进行修复，或者其进行了自行修复，因此，其主****公司违反了维修义务的理据不充分，不予采纳。

关于争议焦点二，现有证据显示，海特公司从2017年5月开始拖欠房屋租金，后其于2018年6月1日向***公司支付了160,965.52元，并在转账凭证上注明2017年5、6月租金，该租金数额与双方合同约定的相应租金金额一致，因此海特公司2018年6月1日支付的是2017年5、6月的租金，海特公司欠租起点是2017年7月1日，***公司在2018年5月22日起诉，没有超过法定的诉讼时效，***公司要求海特公司支付从2017年7月1日起算的租金理据充分，一审法院据此依据合同约定的租金标准判决海特公司支付租金的处理正确，应予维持。又据合同约定，海特公司连续或累计拖欠两个月租金，***公司可以终止协议，海特公司称其与***公司达成口头变更租金支付时间的协议，***公司对此不予确认，故海特公司应当按照合同约定的时间支付租金，但是，海特公司并没有依约支付租金，并连续拖欠租金数月，***公司要求解除合同符合双方约定，一审判决解除合同正确，海特公司上诉认为合同不应当解除的理由不成立，不予采纳。合同解除后海特公司搬出前，应当按照相应租金标准支付占有使用费，海特公司认为一审判决的占有使用费缺乏依据的理由不成立，不予采纳。

综上所述，海特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10239元，由中山海特电子科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年十二月二十四日

书记员***