中山市张家边建筑工程有限公司与中山海特电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院

民事判决书

（2018）粤2071民初10141号

原告：中山市***建筑工程有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区***东镇大道16号，统一社会信用代码91442000708065600D。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，广东载信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：*婵娟，广东载信律师事务所律师。

被告：中山海特电子科技有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区九沙路10号，统一社会信用代码9144200055727798X9。

法定代表人：LEEEUNGKYOO，董事长。

委托诉讼代理人：***，广东正鸿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，广东正鸿律师事务所实习律师。

原告中山市***建筑工程有限公司（以下简称***公司）诉被告中山海特电子科技有限公司（以下简称海特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法由审判员石慧适用简易程序于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告***公司的委托诉讼代理人***、被告海特公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告***公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2010年9月1日签订的发展与租赁协议,以及2018年3月30日签订的补充协议；2.被告立即搬离位于中山市火炬开发区××号的厂房;3.被告向原告支付2017年5月1日至2018年5月30日的租金1058348.3元及利息（自2018年5月10日起计算至清偿完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.被告自2018年6月1日起至搬离完毕之日止按每月84506.9元支付原告厂房设施的占用费；5.原告没收被告的租赁押金143400元。诉讼过程中，***公司明确诉讼请求二为：被告立即腾空并搬离位于中山市火炬开发区东镇××、××号的厂房。事实与理由：2010年9月1日，原告与被告签订一份发展与租赁协议，约定由原告在位于中山市火炬高技术产业开发区逸仙科技园的土地上建设厂房设施，并出租给被告使用。厂房设施由一栋约1200平方米的单层生产厂房、一栋约5000平方米的两层厂房和保安亭组成。合同还约定，租赁期限为9年，租金计算办法为：前三年单层厂房16元/平方米/月，两层厂房底层12元/平方米/月，二楼9元/平方米/月；第四至六年两层厂房二楼12元/平方米/月，其他部分租金不变；第七至九年根据市场价格调整，调幅不超过10%（根据协议的约定，即前三年的租金为72765.5元/月，第四至六年的租金为80482.76元/月）。同时协议第8条8.2约定：若被告连续或累计拖欠两个月租金，则原告有权终止本协议，没收预付金，同时追收所欠的租金及向被告要求赔偿。合同签订后，厂房设施建设完毕并交付被告使用。2018年3月30日，原告与被告签订一份补充协议，约定2018年3月1日至2019年2月28日的每月租金变更为84506.90元。被告从2017年3月份起拖欠原告租金，至2018年5月份共欠租金1058348.3元（时间自2017年5月1日至2018年5月30日,计算方式：80482.76*10+84506.9*3=1058348.3元）。被告的拖欠租金的行为已构成根本违约，原告依约有权解除合同。为了维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请予以判决。

原告***公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提交的证据有：1.原告的营业执照；2.被告的工商登记资料；3.发展与租赁协议；4.补充协议；5.应付原告厂房租金明细；6.中山市不动产登记资料；7.交易回单。

被告海特公司辩称，1.根据民法通则规定，租赁延付或者拒付租金时效为一年，本案原告所诉争的所谓租金已经在一年以上，其诉求已经超过诉讼时效；2.其交付的物业存在长期漏水，属于其建筑质量问题，依据双方的租赁协议规定，原告应承担维修的义务，但在被告多次通知的情况下，原告都没有进行维护和修理，给本案被告造成了一定的损失；3.如果原告的诉求没有超过诉讼时效，那其所要求的所谓租金是不实的，需经过双方核对账目才能确定具体数额，被告不确认本案原告所主张的租金金额，在2018年5月份原告主张的租金达到1058348.3元，对该租金数额被告不确认；4.被告不同意解除本次租赁，因为本次租赁并没有达到根本违约情形，是因为被告确实经营有些困难，多次跟原告有商量迟缓，所以其解除应考虑到被告的实际经营状况。若本案原告一定要解除，那么本案被告就考虑追究原告解除合同导致的损失，因为根据双方协议的约定，原告解除合同并没有免除其赔偿因被告装修该物业的所有费用，被告投入该物业的装修达数百万元，一旦解除，被告也将向原告提出损失的诉求。综上，被告认为本案没有达到解除的条件，且如果双方协商，被告是希望继续履行合同，因为离合同期满也只有一年时间，如果能协商，被告将尽力将剩余的租金按计划分期支付给原告。

被告海特公司就其辩解未向法院提交证据。

本院经审理查明以下事实：座落于中山市火炬开发区东镇××、××号的不动产权利人为***公司，不动产证书号为粤（2017）0020774，登记时间2017年2月9日，土地面积27816.4平方米，房屋建筑面积24012.35平方米。2010年9月1日，***公司与海特公司签订发展与租赁协议，主要约定，***公司同意在场址上建设厂房设施，并将厂房设施租赁给海特用于生产目的，租赁期限为9年，自厂房设施由***公司交付海特之交付日起计，第七至第九年租金将根据市场价格进行调整，海特公司应在每月10日前将当月租金支付至***公司指定的账号。海特公司应向***公司支付18个月的租金约1290600元作为预付金，预付金不计利息，其中1147200元将分32个月平均抵扣海特应付租金，余下143400元将由海特公司保留作为租赁押金，并将在本合同结束时返还给海特。***公司负责厂房设施结构、质量方面维护和修复，海特负责对正常使用或因海特原因造成的损坏进行修复，若海特连续或累计拖欠两个月租金，则发展商可以终止本协议，没收预付金，同时追收海特所欠付的租金及向海特要求赔偿。2018年3月30日，***公司（甲方）与海特公司（乙方）签订补充协议，约定：自2018年3月1日至2019年2月28日止月租金在原月租金80482.76元的基础上上涨5%，确定为每月租金84506.9元，原签署的发展与租赁协议中的其它条款不变，此前约定的条款如与本协议书相矛盾的，以本协议书为准。***公司称海特公司从2017年5月开始未支付租金。海特公司于2018年6月1日向***公司支付160965.5元，海特公司称支付的是2018年5月、6月的租金，其未支付2017年5月、6月租金，***公司称上述支付的系2017年5月、6月租金。因双方协商未果，***公司遂于2018年5月22日诉至本院，主张上述实体权利。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。***公司与海特公司签订的发展与租赁协议、补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。***公司按约将涉案房屋交付海特公司使用，海特公司亦应依约履行缴纳租金的义务。关于海特公司辩称***公司主张租金的诉讼时效已经过，***公司主张2017年5月1日起的租金，在《民法总则》实施前，即2017年9月30日前，按照《民法通则》第一百三十六条之规定，并未超过一年的诉讼时效，在在《民法总则》实施后即2017年10月1日始，根据新法优于旧法原则，根据《民法总则》第一百八十八条之规定，***公司的主张亦未超过诉讼时效，故海特公司的该项辩解不成立，本院不予采纳；关于海特公司辩称案涉租赁物存在长期漏水的质量问题，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。双方约定若海特公司连续或累计拖欠两个月租金，则***公司可以终止本协议、没收预付金。海特公司拖欠***公司的租金已经超过两个月，故对***公司主张解除与海特公司签订的发展与租赁协议、补充协议、没收租赁押金143400元予以支持；双方合同解除后，海特公司依法应搬离案涉租赁物；关于***公司主张的租金及房屋占有使用费，海特公司从2017年5月开始拖欠房屋租金，后于2018年6月1日向***公司支付160965.52元，并在转账凭证上注明为2017年5月、6日租金，该租金数额与双方约定的租金数额一致，海特公司称其交纳的为2018年5月、6月的租金，但未提供证据予以证明，且双方约定从2018年3月开始租金为84506.9元/月，海特公司支付的租金数额与约定不符，本院不予采纳，本院认定海特公司支付160965.52元的为2017年5月、6月的租金，故海特公司应向***公司交纳从2017年7月1日起至搬离租赁物之日止的租金（占有使用费），其中2017年7月1日至2018年2月28日的租金为643862.08元（80482.76元/月×8个月），2018年3月1日之后的租金按照84506.9元/月的标准计算；关于***公司主张的利息，因双方合同中就此并无约定，海特公司逾期支付租金构成违约确实给***公司造成了损失，但***公司没收的海特公司的押金已足以弥补其损失，本院对该项主张不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告中山市***建筑工程有限公司与被告中山海特电子科技有限公司分别于2010年9月1日、2018年3月30日签订的发展与租赁协议、补充协议；

二、被告中山海特电子科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内腾空并搬离位于中山市火炬开发区东镇东一路25号之一、九沙路10号的厂房；

三、被告中山海特电子科技有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市***建筑工程有限公司支付从2017年7月1日至搬离租赁物之日止的租金、占有使用费（从2017年7月1日至2018年2月28日的租金为643862.08元，2018年3月1日至搬离租赁物之日止的租金按照84506.9元/月的标准计算）；

四、原告中山市***建筑工程有限公司已收取被告中山海特电子科技有限公司的租赁押金143400元无需退回给被告中山海特电子科技有限公司；

五、驳回原告中山市***建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16411元，减半收取计8205元，诉讼保全费5000元，合计13205元（原告已预交），由原告中山市***建筑工程有限公司负担1687元，被告中山海特电子科技有限公司负担11518元（被告中山海特电子科技有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市***建筑工程有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判员石慧

二〇一八年九月三日

书记员***

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