广东德泽建设工程有限公司
东莞市联胜物业投资有限公司与广东德泽建设工程有限公司、广东德泽建设工程有限公司东莞分公司租赁合同纠纷一审一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第1443号
原告东莞市联胜物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市莞城罗沙社区沙巷叫尾工业区联创大厦一楼1号，注册号：XXX。
法定代表人张志成。
委托代理人宋文、龚宠珍，分别系广东法仕律师事务所律师、实习律师。
被告广东德泽建设工程有限公司，住所地：广东省广州市白云区西槎路侨德花园侨德街21号之二，注册号：XXX。
法定代表人韦永坚。
被告广东德泽建设工程有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市莞城罗沙社区沙巷叫尾工业区联创大厦XX栋XX号，注册号：XXX。
负责人王春梅。
两被告共同委托代理人吴泷飞、张艳艳，均系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
原告东莞市联胜物业投资有限公司诉被告广东德泽建设工程有限公司（以下简称德泽公司）、广东德泽建设工程有限公司东莞分公司（以下简称德泽东莞分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋文、龚宠珍以及两被告共同委托代理人张艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月5日，被告因办公室的场地需要而与原告签订《写字楼租赁合同》，合同约定原告将坐落于东莞市莞城区罗沙社区沙巷叫尾工业区联创大厦XX栋XX号的房屋出租给被告。该房屋的租期为3年，自2012年12月16日起至2015年12月15日止，其中2012年12月16日至2013年2月28日为免租期，每月租金为3900元。被告需于签订合同当天支付首月租金，以后支付时间为每月10日前。如被告拖欠租金、水电费等费用，每拖欠一天应按拖欠款项的1%支付违约金。若拖欠租金等费用达一个月以上，原告有权解除合同，收回房屋，没收保证金，并由被告赔偿原告实际损失。合同签订后，被告未按期缴纳租金等费用，已经构成违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除原告与被告德泽公司于2012年11月5日签订的《写字楼租赁合同》；2、原告有权没收德泽公司支付的租赁保证金7800元；3、两被告向原告支付租金23400元以及物业管理费3510元（期间自2015年1月至6月，租金每月为3900元，管理费每月为585元）；4、两被告向原告支付使用承租的写字楼产生的水电费2238元（期间自2015年1月至6月，每月水费373元）；5、两被告向原告支付律师费5000元；6、本案诉讼费由两被告承担。
两被告辩称，1、德泽东莞分公司未与原告签订合同，不是适格被告。2、案涉写字楼租赁合同无效，因为案涉物业没有房产证也没有报建审批手续，故原告请求没收被告的租赁保证金及要求被告支付律师费诉讼请求没有合同及法律依据。3、被告已经支付2015年1月至6月的租金、物业管理费、水电费，并没有拖欠原告诉请的费用。
经审理查明，2012年12月5日，原告与德泽公司签订了一份《写字楼租赁合同》，原告为出租方即甲方，德泽公司为承租方即乙方，双方约定甲方将位于东莞市莞城区罗沙社区沙巷叫尾工业区联创大厦XX栋XX号面积为195平方米的租赁物出租给乙方，租赁期为三年，自2012年12月16日至2015年12月15日止，免租期从2012年12月16日起至2013年2月28日止，由2013年3月1日开始交纳租金。租金每月3900元、物业管理费每月为585元，每月10日前缴纳当月租金及管理费；甲方每月1日前向乙方发出上个月水电费的交纳通知单，乙方每月3日前向甲方交纳上个月的水电费。合同签订后，原告将租赁物交与德泽公司使用，并收取了租赁保证金7800元。两被告确认案涉租赁物的实际使用者为德泽东莞分公司。
本案中，原告主张两被告拖欠2015年1月至6月份的租金、物业管理费、水电费。被告则主张已经交纳了上述费用，对此提交了缴费通知单及收款收据予以证明。经审查被告提交的证据，缴费通知单为部分月份的费用明细，并记载了收款账号为莫洪光所有的银行账号。收款收据为2014年11月至2015年6月份的租金等费用的收款收据，其中2015年4月15日的收据为交纳2015年4月份租金、管理费、水电费等费用，同时也包含交纳2015年5、6月份的租金及管理费，该份收据上有卢凤女签名并盖有原告的财务专用章。原告否认缴费通知单的真实性，确认2014年12月至2015年3月份的收款收据的真实性，但认为财务卢凤女收取该些费用后没有交还给公司；对2015年4月15日的收据不予确认，原告主张其在2015年4月28日通过公告及通知的方式通知被告卢凤女已经被停职，故被告在2015年4月15日将尚未到期的5、6月份费用预先支付给卢凤女不合法，存在与卢凤女串通的嫌疑。
另查，原告确认其无法提供案涉租赁物的建设规划许可证以及相关的报建手续资料。
以上事实，有原告提供的《写字楼租赁合同》、快递单、民事委托代理合同、发票、通知；被告提交的缴费通知单、收款收据、合伙经营协议书、敬告以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、案涉合同是否有效。二、德泽东莞分公司是否适格被告。三、被告是否应当向原告支付租金、管理费及水电费。
关于焦点一。
本案中，原告确认案涉租赁物没有取得过相关权属证明或办理报建手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故原告与德泽公司围绕案涉租赁物所签订的租赁合同亦应认定无效。
关于焦点二。
德泽公司为签订合同的相对方，而德泽公司承租案涉物业是为德泽东莞分公司的使用而承租，德泽东莞分公司为案涉租赁物的实际使用者，故两被告应当共同承担因案涉合同产生的债务。
关于焦点三。
虽然案涉租赁合同无效，但被告实际占用案涉租赁物并使用，仍应按照合同约定的月租标准支付占用使用费。双方争议之处为被告是否已经结清原告诉请的2015年1月至6月份的费用。原告确认2015年1月至3月份的收款收据的真实性，本院对此予以确认。对于2015年4月15日的收据，虽然原告不予确认，但该收据既有财务卢凤女签名，亦盖有原告公司财务章，本院对该份证据予以确认。故本院认定被告已经足额缴纳了2015年1月至4月份的租金、管理费、水电费以及2015年5、6月份的租金及管理费。另外，对于原告主张的2015年5、6月份的水电费，由于原告没有提交证据证明该些月份产生的水电费数额，也没有提交证据证明其已经垫付了该部分费用，故本院对该部分费用的诉讼请求不予支持。
由于案涉合同无效，原告应当将收取的租赁保证金退还给被告，而被告应当向原告返还案涉物业。对于原告主张的律师费，没有事实及法律依据，本院不予支持。另外，由于原告并未起诉2015年6月之后至返还案涉物业之日止的使用费，故在本案中没有处理，原告可另行主张。而对于租赁保证金，由于被告没有提起反诉，本院对租赁保证金不予处理，被告可另案主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市联胜物业投资有限公司与被告广东德泽建设工程有限公司双方在2012年12月5日签订的《写字楼租赁合同》无效。
二、被告广东德泽建设工程有限公司及广东德泽建设工程有限公司东莞分公司应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市联胜物业投资有限公司返还案涉物业。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费424.35元，由原告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄淑娇
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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