崇左市联杰机动车检测有限公司、崇左市中鑫发幸福里投资开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区崇左市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂14民终84号

上诉人（原审原告）：崇左市联杰机动车检测有限公司。住所：广西壮族自治区崇左市江州区壶城路壶关道班旁（广西富岛农业生产资料有限公司内）。统一社会信用代码：914514000977248806。

法定代表人：李剑杰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄捷良子，广西欣源律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：黄秋怡，广西欣源律师事务所执业律师。

被上诉人（原审被告）：崇左市中鑫发***投资开发有限公司。住所：广西壮族自治区崇左市兰怀山路幸福小区1栋2单元2层商铺201。统一社会信用代码：91451400MA5N6EWB10。

法定代表人：周涛。

被上诉人（原审被告）：广州市中港建设工程有限公司。住所：广东省广州市南沙区榄核镇新玥北一街1号314房。统一社会信用代码：9144010177837963X0。

法定代表人：王嘉润，兼总经理。

委托诉讼代理人：周涛。

被上诉人（原审被告）：周涛，男，1990年5月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。

原审第三人：广西崇左市城市建设投资发展集团有限公司。住所：广西壮族自治区崇左市江州区兰怀山路18号。统一社会信用代码：91451400756539380H。

法定代表人：徐忠民，兼总经理。

委托诉讼代理人：黄子荇，该公司法务。

原审第三人：林杰，男，1981年8月3日出生，住广西壮族自治区崇左市。

上诉人崇左市联杰机动车检测有限公司（以下简称联杰公司）因与被上诉人崇左市中鑫发***投资开发有限公司（以下简称中鑫发公司）、广州市中港建设工程有限公司（以下简称中港公司）、周涛及原审第三人广西崇左市城市建设投资发展集团有限公司（以下简称崇左城建公司）、林杰租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案因公告送达扣除审理期限2个月。本案现已审理终结。

联杰公司上诉请求：1.撤销崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初788号民事判决；2.依法改判中鑫发公司向联杰公司偿还租金45万元及支付违约金666432元；3.判决中港公司、周涛对中鑫发公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：一审法院认定基本事实不清，置联杰公司提交的证据材料、客观事实于不顾，未对案件事实进行全面审查，对中鑫发公司提交的证据却偏听偏信，明显故意偏袒中鑫发公司，依法应当予以纠正。一、一审法院认定“中鑫发公司收取联杰公司交纳的45万元不是交纳租金而是履约保证金”是错误的。联杰公司于2018年6月5日向周涛转账支付的45万元与中鑫发公司出具的履约保证金收据370240元并不是同一笔钱。联杰公司是通过案外人李某的账户向周涛支付45万元租金，是经过周涛的授意才支付的，附言写着“押金”纯属案外人笔误，且按照常理，联杰公司支付了45万元，中鑫发公司也应当是出具45万元的收据，而不是370240元的收据，一审法院仅凭转账附言写的是押金而认定该款项就是履约保证金缺乏事实依据。事实上，2018年6月18日，联杰公司向周涛交付了370240元的现金，其作为经手人才向联杰公司出具了中鑫发公司的370240元履约保证金的收据，一审法院在无证据证明的情况下将两笔完全不同的款项混作一谈，损害了联杰公司的合法权益。二、一审法院认定的关键事实缺乏证据佐证，其认定“因崇左市某汽车城的场地在崇左城建集团城南区Ｆ1-2-2部分国有建设用地范围内，崇左市人民政府已同意收回该场地的国有建设用地土地使用权，中鑫发公司至今未将涉案场地交付原告，不是中鑫发公司的违约行为造成的”是错误的。首先，中鑫发公司提供的《崇左市人民政府关于同意收回广西崇左市城市建设投资发展集团有限公司城南区Ｆ1-2-2地块部分国有建设用地土地使用权的批复》（崇政函［2019］227号，以下简称《批复》），拟证明“中鑫发公司至今未交付联杰公司场地是崇左市人民政府征用土地造成的，属于不可抗力，中鑫发公司不存在违约行为。”但该证据的真实性存疑，经联杰公司查询，在崇左市人民政府公示信息中并无《批复》的公示。且中鑫发公司仅以一份《批复》作为其违约的抗辩理由，并无其他证据予以佐证该政府行为的真实性。一审法院也未对《批复》的真实性进行全面审查。其次，即便《批复》是真实的，但涉案合同第五条约定“租赁期内，若遇不可抗力因素或政府征用土地，视为合同提前到期，甲乙双方不承担责任”，该条款约定的是“政府征用土地”，而《批复》所述的政府行为是“政府有偿回收土地使用权”，“征用”和“有偿收回”并非同一概念。《批复》中明确“有偿收回总价款67010514元”，更充分证明《批复》所述的行为系行政机关基于民事合同的约定，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）相关规定单方主张解除合同，提前收回该地块土地使用权，土地使用权人一方也因此得到由于政府收回土地使用权而造成的损失赔偿款等。换句话说，就是行政机关与城投公司应当系两个平等的民事主体，行政机关单方面解除与城投公司的民事合同，提前收回土地使用权，并向城投公司支付了相应“违约金”，该行政机关有偿收回土地，属于民事行为，并非行政法意义上的行政行为，不能等同于合同约定的“征用”，不应被视为不可抗力。根据《合同法》第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”联杰公司与中鑫发公司在涉案《场地租赁合同》履行过程中，不论行政机关的行为合法与否，均不阻却合同一方当事人承担其未能履约的违约责任。中鑫发公司应当为其不能按时交付场地承担相应违约责任。另外，根据《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”而本案中，政府收回土地使用权的行为并不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，崇左市人民政府作出的《批复》系针对国土资源局的请示作出，也系与城投公司协商一致的结果，而非政府机关单方实施的行政行为，不构成不可抗力，因此中鑫发公司以此作为违约的抗辩理由，不应得到支持。且根据联杰公司提交的证据可以证实，联杰公司诉请的违约金远远不能覆盖由于中鑫发公司的根本性违约行为给联杰公司造成的经济损失（包括但不限于投入支出建设工程设计费用4.5万元、支付员工工资189455.87元）。最后，涉案合同文本是中鑫发公司所提供并制作的格式合同，根据《合同法》第四十一条的规定“格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，对该合同应当作出不利于中鑫发公司的解释。涉案合同第五条约定“租赁期内，若遇不可抗力因素或政府征用土地，视为合同提前到期，甲乙双方不承担责任”是中鑫发公司为了逃避违约责任而强制联杰公司接受的条款，对联杰公司而言是显失公平的。综上所述，一审判决明显有违公平，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判。

中鑫发公司辩称，不认可联杰公司的上诉请求。中鑫发公司已退还联杰公司履约保证金370240元，且联杰公司已出具收据。因崇左市自然资源局要收回租赁的地块，故中鑫发公司不能交付租赁的土地，只能把全部的履约保证金全部退给联杰公司。

中港公司辩称，同意中鑫发公司的答辩意见。

周涛辩称，同意中鑫发公司的答辩意见。

原审第三人崇左城建公司述称，没有意见。

原审第三人林杰既未作出书面陈述，也未参加本案二审询问。

联杰公司向一审法院起诉请求：1．判决中鑫发公司向联杰公司偿还租金及履约保证金820240元；2．判决中鑫发公司向联杰公司支付违约金666432元，以上两项合计1486672元；3．判决中港公司、周涛对中鑫发公司的上述义务承担连带责任。

一审法院认定事实：2018年2月12日，中港公司与崇左市城市建设投资有限责任公司（以下简称崇左城投公司）签订《崇左东盟·国际汽车城合作框架协议》，约定双方合作开发崇左东盟·国际汽车城项目，合作模式为双方在崇左市成立合资公司，其中第三人中港公司占合资公司70％股份，崇左城投公司占合资公司30％股份。2018年5月14日，中鑫发公司成立，类型为其他有限责任公司，注册资本为1000万元，法定代表人为周涛，股东类型为自然人股东，股东及出资信息为中港公司出资700万元，崇左城投公司出资300万元。之后崇左城投公司的公司名称变更为第三人崇左城建集团。联杰公司于2014年4月15日成立，法定代表人李某于2019年7月24日变更为李剑杰。

2018年6月18日，中鑫发公司（甲方）与联杰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意出租位于崇左市某汽车城内18号场地给乙方；租赁期自2018年9月1日起至2033年8月30日止，租期共15年（以实际交地时间为准），免租期自2018年9月1日至2020年2月29日止；租金为185120元／月，乙方于每月5日前向甲方交付下月租金。租金递增方式为免租期届满后每两年递增百分之十；合同签订10日内，乙方向甲方交纳370240元履约保证金，作为本租赁合同的担保；租赁期内，若遇不可抗力因素或政府征用土地，视为合同提前到期，甲乙双方不承担责任。土地征用补偿和公共设施赔偿归甲方所有，乙方投入的附属设施的赔偿归乙方所有，本合同即终止。已支付甲方的租金按实际使用时间计算，多出部分退还乙方；违约责任第一条约定：在合同期限内，任何一方出现法定代表人变更，不影响本合同的履行，如违约，除赔偿对方造成的损失外，按照年租金30％支付违约金。中鑫发公司及联杰公司均在甲、乙方处盖章，李某在乙方处签名。

《租赁合同》签订前，联杰公司通过其原法定代表人李某于2018年6月5日向中鑫发公司的法定代表人周涛转账支付履约保证金45万元。2018年6月18日，中鑫发公司向联杰公司出具一份《收据》，载明：“今收到联杰公司交来场地租赁合同的履约保证金370240元”，收据上盖有中鑫发公司的公章。2020年7月16日，联杰公司向周涛出具一份《收据》，载明：“今收到周涛交来退还保证金370240元”，收据上盖有联杰公司公章。因崇左市某汽车城的场地在崇左城建集团城南区Ｆ1-2-2部分国有建设用地范围内，崇左市人民政府已同意收回该场地的国有建设用地土地使用权，中鑫发公司至今未将涉案场地交付联杰公司。

一审法院认为，联杰公司与中鑫发公司签订的《租赁合同》系双方之间真实意思表示，协议书的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，各方均应按照约定全面履行义务。联杰公司主张其于2018年6月5日向中鑫发公司支付租金45万元，根据《租赁合同》约定2018年9月1日至2020年2月29日是免租期，证明联杰公司无需向中鑫发公司支付租金；根据联杰公司提供的活期存款历史明细查询、广西农村信用社通用凭证显示是李某向周涛转账支付45万元（附言：押金），从附言内容证明了该款项不是支付租金；结合中鑫发公司认可该款项是联杰公司向其交纳履约保证金45万元而不是交纳租金，故一审法院认定中鑫发公司收取联杰公司交纳45万元履约保证金，对联杰公司的该主张不予支持。中鑫发公司提供的中国建设银行个人账户支出交易明细及《收据》相互印证，足以证明周涛退还联杰公司履约保证金370240元。周涛作为中鑫发公司的法定代表人向联杰公司收取及退还履约保证金系履行中鑫发公司的职务行为，其行为后果应由中鑫发公司承担，联杰公司请求中鑫发公司的法定代表人周涛、中鑫发公司的股东中港公司对中鑫发公司的债务承担连带责任，没有法律依据，不予支持。因中鑫发公司至今未将涉案场地交付联杰公司，已不能实现合同目的，故中鑫发公司应向原告退还履约保证金79760元（45万元－370240元）。中鑫发公司辩称其共退还联杰公司履约保证金45万元，但中鑫发公司提供的《收据》仅能证明其已退还联杰公司履约保证金370240元，未能提供全部退还联杰公司45万元的证据，故对该辩称不予采信。

联杰公司与中鑫发公司签订《租赁合同》后，中鑫发公司没有出现法定代表人变更的情况，因崇左市某汽车城的场地在崇左城建集团城南区Ｆ1-2-2部分国有建设用地范围内，崇左市人民政府已同意收回该场地的国有建设用地土地使用权，中鑫发公司至今未将涉案场地交付联杰公司，不是中鑫发公司的违约行为造成的，联杰公司根据《租赁合同》的违约责任第一条约定要求中鑫发公司支付违约金666432元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、中鑫发公司退还联杰公司履约保证金79760元；二、驳回联杰公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费18180元，由联杰机公司负担17205元，由中鑫发公司负担975元。

二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，联杰公司与中鑫发公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，因崇左市某汽车城的场地在崇左城建集团城南区Ｆ1-2-2部分国有建设用地范围内，

崇左市自然资源局决定收回该场地并取得崇左市人民政府批准，导致该租赁合同不能履行，因此，本案不存在中鑫发公司故意违约的情形，联杰公司主张中鑫发公司违约并要求中鑫发公司支付违约金，没有事实依据，本院不予采纳。值得一提的是，国有土地使用权收回是指出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。虽然收回土地和征用土地是不同的概念，但都属行政机关的行政行为，不是联杰公司主张的属于平等的两个民事主体之间的民事行为。

因行政机关方面的原因，中鑫发公司不能将租赁的场地交付给联杰公司，已不能实现合同目的，故合同没有履行的不再履行，中鑫发公司应向联杰公司退还应退未退的履约保证金79760元（45万元－370240元）。李某转账给周涛45万元，并在转账时注明“押金”，因此，联杰公司主张该款是其向中鑫发公司支付的租金，与事实不符，本院不予采纳。本案在案证据证明李某转账给周涛45万元，没有证据证明联杰公司或李某另行向中鑫发公司支付370240元履约保证金，联杰公司上诉主张其除向中鑫发公司支付45万元租金外，还向中鑫发公司支付370240元履约保证金，共计支付给中鑫发公司820240元，证据不足，理由不充分，本院亦不予采纳。联杰公司与中鑫发公司在《租赁合同》中约定“合同签订10日内，乙方向甲方交纳370240元履约保证金”，故鑫发公司在收到李某代联杰公司转账支付的45万元后，在收据中载明“今收到联杰公司交来场地租赁合同的履约保证金370240元”，符合逻辑和常理，不足为奇。周涛作为中鑫发公司的法定代表人向联杰公司收取及退还履约保证金系履行公司的职务行为，其行为后果应由中鑫发公司承担，联杰公司请求中鑫发公司的法定代表人周涛、中鑫发公司的股东中港公司对中鑫发公司的债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。

涉案《租赁合同》系由联杰公司与中鑫发公司签订，合同首部载明“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规、在自愿、平等等价有偿、诚实信用的原则下，经甲、乙方双方协调一致，签订本合同”。可见，《租赁合同》体现了联杰公司与中鑫发公司双方的真实意思表示，签订合同中双方地位平等，没有一方强加自己的意志给对方的情形，合同第五条约定“租赁期内，若遇不可抗力因素或政府征用土地，视为合同提前到期，甲乙双方不承担责任”是双方针对本案具体情况而签订，联杰公司主张中鑫发公司为了逃避违约责任而强制联杰公司接受该条款，该条款对联杰公司而言是不公平的，没有事实依据，本院不予采纳。

综上所述，联杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14130元，由崇左市联杰机动车检测有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨德清

审 判 员　方春宁

审 判 员　韦金彪

二〇二一年六月九日

法官助理　黄海健

书 记 员　李红霞