江阴市建设物业管理有限公司
江阴市建设物业管理有限公司与某某、某某财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）苏02民终512号
上诉人（原审被告）：江阴市建设物业管理有限公司(统一社会信用代码913202812504157431)，住所地江阴市滨江中路**。
法定代表人：吴立忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭静，该公司员工。
委托诉讼代理人：肖本忠，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：***，男，1966年3月22日生，汉族，住江阴市。
委托诉讼代理人：鲍文斌，江阴市北国法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：王煜，江阴市北国法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：**，女，1978年1月12日生，汉族，住江阴市。
上诉人江阴市建设物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人***、**财产损害赔偿纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初13628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
物业公司上诉称：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决在事实认定和法律适用方面都存在错误。1、房屋飘窗下部檐口属于业主专有部分。2、一审判决的主要法律依据是侵权责任法第八十五条，但是，根据该条规定，物业公司既不是业主，又不是使用人，而作为管理人提供服务的内容根本不包括飘窗下部檐口，故不应当承担责任。3、一审判决认为物业公司要承担责任的依据之一是房管局、开发商曾会同物业公司对房屋的一些部位进行过维修，这是没有道理的。一是费用不是物业公司承担，二是维修内容根本没有飘窗下部檐口。4、***主张维修车辆损失12000元，其中工时费高达5800元，工时费已严重超出正常范围。一审费用判决酌情10000元，也不合理。
***答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。理由：1、房屋飘窗下部檐口属于房屋外墙的组成部分，属于物业公司服务范围，外墙脱离致他人财产损害后，作为小区的管理人应当承担侵权赔偿责任。2、公估公司是具有评估资质的估计单位，公估报告具有合法性。
**答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。理由：1、无法确定定损报告的真实性以及与本案的关联性。对修理发票的真实性无法确认。2、自己入住后，至今没有对房屋飘窗进行改动，飘窗外檐口属于房屋的共有部分，下方无悬挂物，上方无搁置物，外檐口脱离主要原因是因为天气原因，属于自然脱离，不是业主或外力所致，业主不应当承担责任。3、房屋飘窗下部檐口属于房屋外墙的组成部分，物业公司应承担维修保养责任。4、***违停，也应承担相应的责任。
***向一审法院提出诉讼请求：2017年3月18日，居住在江阴市××镇××幢××室的业主秦涛早上7点20分许听见一声巨响，结果发现自己停在1幢楼下的苏Ｂ××**轿车被1幢602室的后防盗窗檐口整体坠落砸中后厢盖，导致汽车后窗、后车厢盖及车顶受损，秦涛立即报警求助，民警到达现场后，经了解，该事故是因1幢602室的后防盗窗檐口整体坠落所致，并告知秦涛通过法律途经解决。另悉江阴市业主系**。此事经三方多次协商调解未果。根据《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”。故要求：一、判令**、物业公司赔偿维修车辆损失人民币12000元及鉴定费600元，共计12600元；二、本案诉讼费用由**、物业公司承担。
一审法院经审理认定事实如下:***系江阴市欣盛汽车修理厂经营者，秦涛系***的雇员，苏ＢＨ××**轿车的车主为***。秦涛系江阴市北国锦绣嘉1幢402室业主，**系江阴市北国锦绣嘉1幢602室业主。秦涛驾驶***的苏ＢＨ××**轿车停放在其小区楼下，2017年3月18日早上秦涛发现其停放在小区的该车辆被楼上掉下的东西砸坏，遂向江阴市公安局顾山派出所报警，江阴市公安局顾山派出所作出编号为031884731《接处警工作登记表》1份，该份《接处警工作登记表》的处警经过及结果一栏载明：“接警后，由民警陈忠伟速至现场，经了解，系秦涛停在顾山镇北国锦绣嘉园1幢楼下的一辆苏ＢＨ××**大众轿车因1幢602室的后防盗窗坠落砸中后厢盖，导致汽车后窗、后车厢盖及车顶受损，秦涛遂报警求助。民警到场后，告知秦涛通过法律途径解决”。
事故发生后，秦涛委托江苏徽商保险公估有限公司无锡分公司对该车辆损失进行定损，江苏徽商保险公估有限公司无锡分公司于2017年4月30日作出徽商公估鉴字第WX2017－009－018号公估鉴定报告书，公估结论为：“经综合测算，公估标的在委托公估基准日的定损金额为：人民币壹萬贰仟圆整（RMB12000.00）。此价格为市场维修价格”。发生鉴定费600元。
2019年6月13日，江阴市北国金盛汽车修理厂出具苏ＢＨ××**车辆的修理费发票一份，载明的维修费金额为12000元。
嗣后，双方对该车损的承担问题未达成一致，***遂于2019年9月16日向法院起诉。
一审法院另查明：1、江阴市欣盛汽车修理厂的经营者为***、江阴市北国金盛汽车修理厂的经营者为谢敏，***与谢敏系夫妻关系。
2、江苏徽商保险公估有限公司无锡分公司就本案所涉车辆作出的公估鉴定报告书载明的车辆定损清单如下：
车牌号
车型
车架号
苏BH39**
大众牌AVW71612RS
LSVAR48ROFN091910
受损配件定损明细
序号
配件名称
维修意见
数量
金额（元）
前挡玻璃
更换
后挡玻璃
更换
后挡风窗过档板
更换
后挡立柱内饰板
更换
后备箱盖
更换
后箱盖铰链
更换
后字牌
更换
车顶
更换
车顶内衬
更换
车顶加强筋
更换
后挡下饰板
更换
配件金额小计
工时费：
钣金拆装：车顶及骨架、前后挡风玻璃、车顶内衬、后盖及附件、后风窗过渡（1800）
钣金整形：右后叶、右后立柱、右后风窗底板、后挡玻璃底板，左右后叶内墙板、左右立柱（1500）
喷漆：机盖、车顶、后盖、左右立柱、左后叶、右后叶（2400）
辅料：（100）
扣除残值：RMB－25元
合计金额（大写）：人民币壹萬贰仟圆整（RMB12000.00）
备注：此价格为市场维修价格
3、根据**提供的由物业公司出具的2013年5月4日－2019年9月5日《服务登记表》对“投诉/报修咨询/其他”、“服务内容”、“处理情况”、“处理结果”、“回访情况”等科目均有相应的记录。其中“投诉/报修咨询/其他”一栏内有较多的“南窗或北窗渗水特别严重，导致房屋内墙潮湿”、“阳台渗水特别严重，导致房屋内墙潮湿”等记录；“处理情况”一栏内有“开发商和物业共同应对维修”、“房管局和物业共同应对维修”、“房管局（所）来负责维修”等记录。
一审法院认为，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
一、关于本案的赔偿责任由谁承担的问题。
①最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。
《物权法》建筑物区分所有权理论，商品房外墙面属于该幢房屋全体购房人所有，购房人(区分所有权人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共有部分及附属部分享有区分所有权之共有权，而且所得收益应当主要用于补充专项维修资金、改善小区公共设施建设等共同利益。
本案所涉房屋飘窗外檐口部分显然应该属于房屋的外墙的一个组成部分，它不具有构造和利用上的独立性，也不允许业主装修时改变其外观和结构。
②建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：“本办法所称共有部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等”。共有部位包括了内外墙体和户外墙面，而且，对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。
③《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”；第三条第一款：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”。
④对外墙面使用权的行使及所得收益亦有法律规定。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部分时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议”。
⑤根据**提供的由物业公司出具的2013年5月4日－2019年9月5日《服务登记表》对“投诉/报修咨询/其他”、“服务内容”、“处理情况”、“处理结果”、“回访情况”等科目均有相应的记录。其中“投诉/报修咨询/其他”一栏内有较多的“南窗或北窗渗水特别严重，导致房屋内墙潮湿”、“阳台渗水特别严重，导致房屋内墙潮湿”等记录；“处理情况”一栏内有“开发商和物业共同应对维修”、“房管局和物业共同应对维修”、“房管局（所）来负责维修”等记录。
⑥现有证据不能证明**对本案所涉车辆的受损存在过错。
综上，本案所涉飘窗外檐属房屋的外墙部分，系住宅小区的共有部分，外墙的维护属于物业服务公司的服务范围，因此，物业公司负有及时发现和维修的义务。因此当住宅小区的外墙发生脱落并导致他人损害之后，作为住宅小区的管理人，物业公司应当承担侵权赔偿责任。***要求**承担赔偿责任的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，法院不予支持。
二、对***主张的车损的认定。
①***将本案所涉车辆委托江苏徽商保险公估有限公司无锡分公司进行公估时并未通知**、物业公司到场，无法确认公估鉴定报告书中所载明的定损明细与车辆实际受损部位是否一致，亦无法确认公估鉴定报告书所载明的损失与车辆实际损失之间的因果关系。
②根据江阴市公安局顾山派出所出具的《接处警工作登记表》显示，本案所涉车辆的受损部位分别为后窗、后车厢盖、车顶。而江苏徽商保险公估有限公司无锡分公司出具的公估鉴定报告书的定损明细中有“前挡玻璃”。
③***系江阴市欣盛汽车厂的经营者，谢敏系江阴市北国金盛汽车修理厂的经营者，***与谢敏系夫妻关系，而本案所涉车辆的修理费发票由江阴市北国金盛汽车修理厂出具，***与江阴市北国金盛汽车修理厂之间存在利害关系。
④***将本案所涉车辆委托江苏徽商保险公估有限公司无锡分公司进行公估时并未通知**、物业公司到场，由于本案所涉车辆受损至今长达三年半时间，致使无法对本案所涉车辆重新进行公估。
综合考虑上述因素，法院对本案所涉车辆的损失酌情按10000元计算。
据此，依照《中华人民共和侵权责任法》第六条、第八十五条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条，《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条第一款，《城市异产毗连房屋管理规定》第七条之规定，判决如下：一、物业公司应于判决发生法律效力之日起10日内赔偿***车辆损失10000元、鉴定费600元，合计10600元。二、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费425元（***已预交），由***负担67元，由物业公司负担358元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。本案中，**所有并居住的房屋飘窗外檐口整体脱离，建筑物砸中***的轿车，因房屋飘窗外檐口部分属于房屋外墙，属共有部分，且飘窗外檐口整体脱离，非**所为，而是房屋的质量、或老化所致。物业公司对住宅小区外墙负有维护保养义务，因此，当住宅小区的外墙发生脱落并导致他人损害之后，作为住宅小区的管理人，物业公司应当承担侵权赔偿责任，一审法院判决正确。物业公司上诉认为房屋飘窗外檐口属于业主专有部分，维护管理的义务属于业主，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于案涉车辆损失的认定问题，一审法院考虑到车辆受损至今长达三年半时间，致使无法对本案所涉车辆重新进行公估，酌情按10000元计算，并无不当。
综上，物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 仓 勇
审判员 潘晓峰
二〇二一年二月十八日
书记员 陆奕匀
