佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当九居民小组与佛山市高明区荷城房地产开发公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

广东省佛山市高明区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）佛明法民一初字第147号

原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当九居民小组，住所地：广东省佛山市高明区。

负责人区永星。

委托代理人赵文娟，广东沧江律师事务所律师。

被告佛山市高明区荷城房地产开发公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道西安。

法定代表人夏韶忠。

委托代理人周国红，广东利衡律师事务所律师。

委托代理人欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。

第三人佛山市高明荷城建筑工程公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道西安。

法定代表人胡景新。

第三人谢志文，男，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：×××3813。

原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当九居民小组（简称官当九组）诉被告佛山市高明区荷城房地产开发公司（简称荷城房产公司）及第三人佛山市高明荷城建筑工程公司（简称荷城建筑公司）、谢志文合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法适用普通程序，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告官当九组的负责人区永星及其委托代理人赵文娟、被告荷城房产公司的委托代理人周国红、第三人荷城建筑公司的法定代表人胡景新到庭参加诉讼，第三人谢志文没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，1994年5月16日，原被告签订《合作开发合同》，约定由原告将位于高明镇官当村前环城路西侧第四段的6.16亩住宅用地作为出资条件与被告进行合作开发，并享受房产分配的权利。在开发过程中，原告负责填土费用，其余一切费用由被告承担。被告要在该开发土地靠新环城路东侧建一幢实占地面积为266平方米、高八层、首层高度4.5米、二至八层高度3.2米、二至八层总建筑面积为1984平方米的框架结构楼房给原告，该楼房的产权归原告。如该楼房首层不足266平方米，原告在该开发土地所属被告的楼房首层取足，二至八层不足2024平方米，原告在该开发土地所属被告的楼房二至四层取足，但由原告自由选择，被告必须配合原告办理领取房产证的手续。除上述规定划回原告楼房建筑面积后，余下建筑面积的房产权全部归被告所有，被告可将其出售、出租或自用，其他人不得干涉。被告在施工过程中，应接受质监部门对工程质量及安全的监督，确保工程质量符合设计要求，工程竣工后由原被告与县建委有关部门按有关标准验收合格为准。该《合作开发合同》由高明镇法律服务所进行见证及已经高明镇建委审核批准。1998年7月30日对上述地块办理取得用地规划许可证，2000年4月21日对该工程办理取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为常安花园1座，因被告欠缺建设资金导致逾期完工，双方对有关原告取回面积、位置及违约金做了补充，被告对上述工程逾期完工后，被告对依约属于原告取回的房产却至今仍未依约办理竣工验收手续及承担相关费用，导致原告至今未能办理房产证，从而造成原告的村民因此无法办理户口入户及儿童就读难等问题及原告的铺位难以出租，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，一直以来，原告多次要求被告依约办理相应验收手续，但被告均以各种理由推诿。涉案的土地已经办理了土地变更手续，已经过户至被告名下。请求法院判令：1.被告立即为位于佛山市高明区荷城街道常安路168号的常安花园1座办理竣工验收备案手续并承担办理竣工验收备案手续的相应费用；2.本案受理费由被告承担。

在诉讼过程中，原告举证如下：

1.证明、组织机构代码证各1份，企业机读档案登记资料、变更登记资料各1份，证明原被告的诉讼主体资格；

2.见证书1份，证明原被告签订《合作开发合同》，约定了双方的权利义务，被告须为涉案工程办理竣工验收手续并承担相应费用，须协助原告办理房产证；

3.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各1份（复印件），证明1998年7月30日涉案土地取得用地规划许可证，2000年4月21日涉案工程取得建设工程规划许可证；

4.土地登记卡2份，证明涉案土地已经办理土地变更手续，已经过户至被告名下。

经质证，被告对原告所举证据的真实性没有异议；第三人荷城建筑公司对原告所举证据没有异议。

被告辩称，1.根据合作开发协议第十条约定，证明验收的责任是双方的义务。2.根据1994年5月15日被告及第三人荷城建筑公司、谢志文签订的建筑工程挂靠合同的第三条约定，所有的法律责任均由谢志文承担，被告只是收取了谢志文的相关管理费用，并不享有该房地产开发的实质性权利，即没有获得房地产的房屋，因此所有房地产开发的义务（包括本案原告诉请的办理工程验收备案手续）应该由谢志文承担。

在诉讼过程中，被告举证如下：

1.挂靠合同1份，证明房地产开发项目是由谢志文个人进行开发的，被告只是挂靠单位，约定了所有的法律责任均由谢志文承担，因此相关的办理房产验收备案登记及缴纳相关所有费用的义务均由谢志文承担，被告可以配合；

2.见证书1份，证明在合作开发合同中，乙方是谢志文签字，谢志文是实际房地产开发者，是实际承建人，原告当时明知并认可谢志文对房地产开发的事实。

经质证，原告对证据1，认为是被告与第三人内部的合同关系，不能对抗原告，被告应按照其与原告签订的合作开发合同的约定履行义务；对证据2的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，认为合同具有相对性，被告作为合同相对人，所有责任应由被告承担，被告与第三人的挂靠关系，不影响被告按照本合同约定应承担的责任。第三人荷城建筑公司对证据1没有异议，认为全部责任是谢志文承担，与第三人荷城建筑公司无关；对证据2没有异议。

第三人荷城建筑公司辩称，第三人只是跟被告签订了挂靠协议，因此，本案与第三人没有关系。

在诉讼过程中，第三人荷城建筑公司、谢志文没有向本院提交证据。

本院依职权向高明区国土城建和水务局发函调查，该局向本院出具回复1份。

经质证，原被告及第三人荷城建筑公司对本院依职权调取的证据均无异议。

根据原被告的举证、质证，本院对本案证据做如下认定：

对原告所举证据，被告及第三人荷城建筑公司对其真实性均没有异议，本院予以采信。

对被告所举证据，原告及第三人荷城建筑公司对其真实性均没有提出异议，本院对被告所举证据予以采信。

对本院依职权调取的证据，原被告及第三人没有异议，本院予以采信。

经过庭审，结合所采信的证据，本院确认以下事实：

1994年5月16日，原被告签订了一份《合作开发合同》，双方约定：原告提供具备合法使用权的位于原高明县高明镇官当村前环城路西侧第四段的6.16亩住宅用地（现为佛山市高明区荷城街道常安路168号常安花园1座所在的土地）作为出资条件与被告进行合作开发，并享受产权分配的权利；原告提供的土地，在整个开发过程中，原告负责填土费用，其余一切费用（包括土地转让费、自用地转商用地费、规划设计费、城建硬底化费、下水渠费、施工报建费及一切国家税收）等均由被告负责，但原告必须配合被告办理一切开发手续；原告提供给被告的开发土地，由被告委托设计单位搞好规划设计和楼房设计图，并经有关部门及原被告双方同意后方能进行建筑施工，被告负责上述基建工程的报建和一切建设费用，包括全部土建工程建设安排及施工管理工作；被告要在该开发土地靠原高明县新环城路东侧建一幢实占地面积为266平方米、高八层、首层高度为4.5米、二至八层高度为3.2米、二至八层总建筑面积为1984平方米的框架结构楼房给原告，该楼房的产权归原告，如该楼房首层不足266平方米，原告在该开发土地所属被告的楼房首层取足，二至八层不足2024平方米，原告在该开发土地所属被告的楼房二至四层取足，但由原告自由选择；被告必须配合原告办理领取房产证的手续，但办证费用由原告负责；除上述规定划回给原告楼房建筑面积后，余下建筑面积的房产权全部归被告所有，被告可将其出售、出租或自用，其他不得干涉；被告必须在签订本合同之日起20个月内按质按量完成上述工程的基建任务，并交付使用（其余约定详见《合作开发合同》）。1994年5月15日，被告与第三人荷城建筑公司、谢志文签订了一份《建筑工程挂靠合同》。1998年7月30日，官当居民委员会作为用地单位办理了涉案楼房的建设用地规划许可证；2000年4月21日，原被告作为建设单位办理了涉案楼盘的建设工程规划许可证。常安花园1座建成后，被告将该楼房交付给原告使用。

另查明，佛山市高明区常安花园1座、2座至今尚未办理竣工验收手续，常安花园其他楼房已办理房产证。佛山市高明区常安花园1座、2座的国有土地使用权登记在被告的名下。

本院认为，本案属合作开发房地产合同纠纷。被告是房地产开发企业，其具有开发商品房的资质，原被告签订的《合作开发合同》合法有效，双方应该按照上述合同的约定享有权利、履行义务。按照该合同的约定，原告提供土地给被告开发，由被告委托设计单位搞好规划设计和楼房设计图，并进行建筑施工，负责上述基建工程的报建和一切建设费用。在涉案楼房竣工后，在佛山市高明区常安花园1座、2座的国有土地使用权登记在被告名下的情况下，竣工验收备案手续依法也应由被告负责办理。被告与第三人之间关于挂靠的约定，不能对抗原告，被告与第三人之间的内部约定不能免除被告在本案中的合同义务。在上述合同中，被告负责涉案楼房的开发和建筑施工，根据合同的相对性原理，涉案楼房的竣工验收备案手续理应由被告负责办理，至于其与第三人之间如何协调，则由被告自行处理。对于原告要求被告为位于佛山市高明区荷城街道常安路168号的常安花园1座办理竣工验收备案手续的诉讼请求，本院予以支持。

关于办理竣工验收备案手续所产生费用的承担问题。根据原被告签订的《合作开发合同》第二条的约定，在整个开发过程中，原告负责填土费用，其余一切费用均由被告负责。据此，除了填土费用外的其余一切费用均由被告负责，因办理涉案楼房的竣工验收备案手续而产生的费用依约应由被告承担。对于原告要求被告承担为位于佛山市高明区荷城街道常安路168号的常安花园1座办理竣工验收备案手续的费用的诉讼请求，本院予以支持。

第三人谢志文经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其已放弃了相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款的规定，缺席判决如下：

被告佛山市高明区荷城房地产开发公司应于本判决生效之日起三十日内为位于佛山市高明区荷城街道常安路168号的常安花园1座办理竣工验收备案手续，并承担办理竣工验收备案手续的费用。

本案受理费100元（原告已预交），由被告佛山市高明区荷城房地产开发公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判长　　邹志刚

审判员　　严志刚

审判员　　陈玉明

二〇一五年九月十一日

书记员　　林玲欣