西安有色冶金设计研究院有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

西安市碑林区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)陕0103民初15669号

原告:***，女，汉族，1981年11月4日生，住址:西安市鄠邑区。

被告:西安有色冶金设计研究院有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。

法定代表人：杨明钰，该公司董事长。

委托代理人：陈阿龙，北京市康达（西安）律师事务所律师。

委托代理人：周永伟，北京市康达（西安）律师事务所律师。

原告***与被告西安有色冶金设计研究院有限公司（下称为“有色冶金公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，独任制不公开开庭进行了审理。原告***，被告有色冶金公司的委托代理人陈阿龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还2018年1月至2020年3月期间多收房屋空置30%物业费641.58元；2、判令被告退还原告2021年5月8日起至7月31日期间物业费违约金1091.6元；3、判令被告退还多收取原告2019年7月至2021年5月7日期间物业费、电梯费、垃圾费、采暖费违约金3802.48元；4、要求被告全额退还物业费4895.8元；5、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：1、原告于2016年6月交房后从未入住，交房同时将装修钥匙留置被告，2020年5月向被告支付装修押金，前期一直空置，2018年1月至2020年3月已缴纳物业费0.8*99.01*27个月=2138.6元。根据《前期物业服务协议》应按照物业服务费用的70%收取，但交房时引导签字人员从未向原告强调或者说明此项，XXXX号房属于原告首次购买房产，条款数不清，并且原告在交房时同时将装修钥匙留置物业，被告明知原告并未办理装修，水电费自2016年交房至2020年5月从未交过费用，暖气也未开通并无人居住的事实，以未书面申请空置为由要按全额收取，多收取2138.6*30%=641.58元。对于被告引导原告直接签字以多收费为理念并故意忽略客观事实的行为，望判令被告执行第一项。2、原告于2021年5月7日起多次向被告提出愿意先交正常费用部分，被告拒绝，拒绝原因是系统无法操作，故2021年5月8日起至7月31日期间发生违约金1091.60元系原告自身原因导致非被告原因，不应由被告承担，应退还原告1091.6元。3、原告在2020年5月与被告沟通空置费未达成一致，被告现场人员告知可以先不交，但2021年5月突然被告知有违约金，之前从未向原告提出，此后被告每次只给原告购买5吨水，造成原告夏季生活用水困难，不得已于2021年7月31日缴纳2019年7月至2021年6月物业费等4785.90元，违约金4895.80元，合计9681.7元，违约金比正常费用还多，其中2019年7月费用399.6元，违约金高达803.2元，几乎是费用的2倍还多；2019年11月采暖费689.10元，违约金高达1194.9元，高于高利贷和正常银行贷款利率。原告于2021年5月17日起诉被告，鄠邑区法院作出判决，要求被告支付违约金329.56元。同一个主体合同同样的当事人，为公平原则，故此案2019年7月至2021年5月7日期间违约金也应按总体0.1%执行，故2019年7月至2021年5月6日违约金应为1.72元。原告被逼支付3804.2属于过分高于损失，请求法院予以减少，被告应退还原告违约金3804.2-1.72=3802.48元。故原告诉至法院，主张自己的权利。

被告有色冶金公司答辩称：对于原告的诉请被告均不认可。一、原告请求退还30%房屋空置物业费的641.58元的诉讼请求没有事实与法律依据。原、被告间签订合法有效的前期物业服务协议第十四条明确约定原告应在每季度十日前交纳下一季度物业费（电梯费、公共能耗费、生活垃圾一并缴纳），该协议约定原告购买房屋后从第一个月开始经书面申请并由被告登记确认后其物业服务费按收费标准的70%交纳等。原告交纳70%物业费条件在前期物业服务协议中明确约定，必须经过书面申请，并经物业公司确认。现原告提起的诉请一并不满足合同约定的条件，其退还物业费641.58元的诉请没有事实依据。二、原告诉请二、三及增加的诉请均是要被告退还违约金，就本案违约金退还，被告提出以下几点意见：1、违约金的收取标准和条件是基于合同约定。原告在未足额交纳物业费的情况下，被告收取违约金是合法的。2、原告未足额交纳物业费的违约行为给被告造成了一定损失，其主张违约金标准过高理由不成立。3、原告交纳的违约金数额是依约产生的，且已经交纳给被告，在交纳时未主张标准过高，在交纳后又要求被告退还，违背了民事行为的安定性原则。

经审理查明：2013年12月28日，原告与案外他方签订了《商品房买卖合同》一份，原告***购买位于XX区XXXX区XX城XX号楼XX单元XX室房屋，2016年6月21日，原告***（甲方）与西安馨康苑物业管理有限责任公司（乙方）签订《[有色.XX城]前期物业服务协议》，该协议约定：“第十四条（一）甲方应在每季度第一个月10日前交纳下一季度物业服务费；甲方购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经书面申请并由乙方登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%交纳；入住后（含房屋装修期），不适用超过六个月的房屋，经甲方书面申请并由乙方登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。（四）甲方应按本协议约定标准和期限履行交纳义务，甲方逾期交纳本协议约定的有关费用，乙方有权要求加甲方补交，并从逾期之日起每日支付应交纳费用千分之三的违约金。”

审理中查明：1、原告2018年1月至2020年3月已交纳物业费2138.6元，其认为2138.6元中的30%因属房屋空置状态故不应交纳，应由被告公司退还641.58元；2、原告认为其交纳了2021年5月8日起至7月31日期间物业费违约金1091.6元，认为不应该交纳该阶段新增的物业费，故应由被告予以退还；3、

2021年7月31日原告交纳了4895.8元违约金，其认为应减去不应当发生的违约金1091.6元，故应返还原告3802.48元多交的违约金；4、2021年7月31日，原告将2019年7月至2021年6月的物业服务费、垃圾费、电梯费、采暖费、电费4785.9元与违约金4895.8元合计9681.7元支付给被告。

另查明，2017年8月25日起由陕西橘水园物业管理有限公司负责本案所涉物业的物业服务事宜，后于2020年12月间，因该陕西橘水园物业管理有限公司经国有企业改制工作要求，由西安有色冶金设计研究院有限公司经上级单位批准合并了陕西橘水园物业管理有限公司，陕西橘水园物业管理有限公司现已注销，即本案被告由此负责本案所涉物业服务事项，并成为案涉有色XXX小区的物业服务公司。

上述事实有双方当事人证据、当事人陈述及庭审笔录等附卷佐证。

本院认为：《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告与物业公司签订《[有色.XXX]前期物业服务协议》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按该合同履行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

本案中原告按照双方间的合同约定支付了相应的物业费及违约金，现要求返还，缺乏合同依据及法律依据，本院依法不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、驳回原告***要求被告西安有色冶金设计研究院有限公司退还2018年1月至2020年3月期间多收房屋空置30%物业费641.58元的诉讼请求；

二、驳回原告***要求被告西安有色冶金设计研究院有限公司退还2021年5月8日起至7月31日期间物业费违约金1091.6元的诉讼请求；

三、驳回原告***要求被告西安有色冶金设计研究院有限公司退还2019年7月至2021年5月7日期间物业费、电梯费、垃圾费、采暖费违约金3802.48元的诉讼请求；

四、驳回原告***要求被告西安有色冶金设计研究院有限公司退还违约金4895.8元的诉讼请求。

本案诉讼费100元，原告***已预交，由原告自行承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审 判 员　　傅　妮

二〇二二年六月十三日

法官助理　　李丽雅

书 记 员　　吴　凡

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