杭州思锐网络有限公司与亿科置业（杭州）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

杭州市西湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2010）杭西民初字第2308号

原告：杭州思锐网络有限公司。

法定代表人：李海。

委托代理人：欧阳华。

被告：亿科置业（杭州）有限公司。

法定代表人：刘华。

委托代理人：瞿国伟、沈施。

原告杭州思锐网络有限公司诉被告亿科置业（杭州）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年10月28日受理后，依法由代理审判员陈晶独任审判，于2010年11月24日公开开庭进行了审理。原告杭州思锐网络有限公司的委托代理人欧阳华，被告亿科置业（杭州）有限公司的委托代理人沈施到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。

原告起诉称：2009年9月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告向被告购买西湖区振华路206号西港·新界1幢9层910室房屋，总价款1016341元。合同签订后，原告按约付清房款，被告也按合同约定交付了房屋，但其并未按约在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法取得房屋产权证书。被告的行为已经构成违约，为维护自己的合法权益，故诉请判令：一、被告立即将申请涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金5079元；三、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：被告赔偿原告损失44823.8元（自2010年1月1日暂算至2010年10月27日，按银行同期贷款利率5.31%计算），并按相同标准计算至原告办理出房屋产权证书之日。

被告辩称：一、被告已经按合同约定足额缴纳了土地出让金，而且还缴清了契税、土地开发补偿费等费用，不存在原告主张的因被告未足额缴纳土地出让金而无法办理权属证书的情形。二、原告未交纳契税，不能办理权属证书。三、被告已办理备案手续，本案逾期办理权属证书是由于政府政策上的原因所致，属于不可抗力，故不应由被告承担违约责任。四、原告增加的诉讼请求未在举证期限届满前提出，且双方在《商品房买卖合同》中已约定违约金，原告另行主张赔偿损失，应提供证据证明存在损失。综上，原告的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。

原告提供了下列证据材料：

1、《商品房买卖合同》。证明2009年9月30日原、被告签订合同，约定原告向被告购买商品房一套及关于权属登记的约定。

2、销售不动产统一发票。证明原告已支付房款履行合同的事实。

3、商品房预售证。证明涉案房屋系在售房屋的事实。

4、竣工验收备案表。证明原告购买的房屋为现房的事实。

5、2010年11月4日《钱江晚报》B3版地产调查专栏《又见产权难-西港新界交付2年，产权仍无着落》。

6、建设项目用地复核验收必备资料告知单。

7、商品房买卖办理房产交易产权登记手续须知。

8、被告未向杭州市房产交易产权登记管理中心递交资料的明细清单。

证据5-8，共同证明被告不履行向有关部门办理备案手续的义务，被告提供的资料不全导致至今不能办理权属证书。

原告提供的证据经质证，被告对证据1-4的真实性无异议，但不能以此证明被告违约。对证据5的真实性无异议，但与本案无关。对证据6的真实性无异议，但可与被告提供的证据2中窗口办文受理单的相互印证，证明被告已向有关部门办理土地复核验收手续，由于国土资源局的原因不能办理房产证，属于不可抗力。对证据7的真实性无异议。对证据8的真实性有异议，无打印日期，亦未加盖公章，不能证明目前被告的备案情况。

被告提供了下列证据材料：

1、《商品房买卖合同》2页。证明根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告仅负有提供相关资料向有关部门备案的义务，合同未约定出卖人应为买受人取得房地产权属证书，也未约定买受人取得房地产权属证书的具体时间。

2、初始登记补件告知书。

3、窗口办文受理单。

4、杭州市房产交易、产权登记申请表。

证据2、3、4，共同证明被告按合同约定向有关部门办理了备案手续，并不存在资料不全不能办理权属证书的情形。

5、土地出让合同公证书。

6、土地出让金票据、契税缴款书、收款收据。

证据5、6，共同证明被告已按照合同约定足额缴纳了土地出让金，不存在未交足土地出让金不能办证的情况，且被告亦缴纳了土地开发补偿费及契税等相关费用。

7、西科园（2009）47号要求协调产权办理的请示。

8、杭府纪要（2007）59号专题会议纪要。

9、关于西港新界产权办理信访事件的情况报告。

证据7、8、9，共同证明被告已按照合同约定全面履行义务，向有关部门办理了备案手续，原告不能取得房地产权属证书非被告原因所致；政府有关部门仍在协调权属证书的办理事宜。

被告提供的证据经质证，原告对真实性均无异议，但不能以此证明被告已经完全履行了义务，被告尚未向有关部门提供全部备案资料。

本院对原、被告提供的上述证据，认证如下：

原告提供的证据1、2，予以确认。证据3、4、6、7的真实性被告无异议，予以确认。证据5，系新闻报道，不能以此作为判断被告是否应承担责任的依据，不予确认。证据8，非政府有关部门出具，不予确认。被告提交的证据1的真实性原告无异议，真实性予以确认。其余被告提供的证据经核实，真实性予以确认，但不能证明被告已经向产权登记机关提交了办理权属证书所需的全部资料，亦不能证明非被告原因致使本案涉案房屋至今不能办理权属证书，故被告欲证明的证明对象本院不予确认。

本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：

2009年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买被告开发的位于杭州市西湖区振华路206号的西港·新界（西港发展中心）1幢9层910室房屋一套，建筑面积为105.55平方米。合同还约定了双方的权利义务，其中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按该房屋的实测面积105.49平方米支付购房款1015763元。在被告向原告交付上述房屋后至今，该房屋因没有土地复核验收合格通知书等原因一直未能办理产权证书。2010年10月，原告为此诉至本院，要求判如所请。

另查明，被告开发的西港·新界所涉的杭政储（2003）49号地块于2003年12月由杭州市国土资源局挂牌出让给被告。出让合同约定了土地用途和土地利用条件，同时约定在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途（改变为经营性房地产用地除外）和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。合同签订后，被告缴纳了合同约定的土地出让金及土地开发补偿费。之后杭州市国土资源局核发了相应的国有土地使用证，其中B地块2737平方米为商业用地，30345平方米为综合用地（办公、卫生院）。2007年3月，杭州市人民政府就被告受让的地块开发建设进行了专题协调，并下发了杭府纪要（2007）59号会议纪要，同意B区块按照商品房销售政策实施分割销售。A区块在房产通过复核验收后，按照不小于250平方米（建筑面积）／单位实施分割转让，且受让单位必须是企业。C区块（配套单身职工宿舍）的房产仍按照只租不售办法处理。之后杭州市房管局向被告核发了商品房预售许可证。2008年12月，被告向杭州市国土资源局申请房地产项目用地复核验收，该局受理后一直没有明确意见。

本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。该合同第十五条其中约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。该项约定包含了两层意思，一是被告应当在规定的期限内将办理房屋权属登记需由其提供的全部资料报送产权登记机关；二是由产权登记机关将被告报送的办理房屋权属登记的全部资料进行备案登记。本案原告已经依约履行了支付购房款的义务，被告虽按合同约定交付了房屋，但未能在合同约定的在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的全部资料报产权登记机关，致使原告购买的房屋至今不能办理权属登记，其行为显然违反了该项约定。故原告要求被告将申请涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关的诉讼请求，本院予以支持。但本案原告提出的第一项诉讼请求中，包含了由产权登记机关将被告报送的办理房屋权属登记的全部资料进行备案登记的请求，因产权登记机关不是《商品房买卖合同》签订的主体，《商品房买卖合同》约定的内容对产权登记机关并不具有约束力，而且根据目前办理房屋权属登记的相关要求，产权登记机关已不再需要履行备案登记的工作职责，因此，原告要求备案的请求被告和产权登记机关在法律上或者事实上均不可能履行，故本院不予支持。本案中，原告所购买的房屋至今不能办理权属登记的主要原因是因为没有土地复核验收合格通知书，被告虽在2008年12月向土地管理部门申请土地复核验收，但在土地管理部门没有明确答复的情况下，未进一步采取积极措施，促使合同履行条件的成就，对此具有过错。因此，原告购买的房屋至今不能办理权属证书的原因应当归责于被告，被告应按合同约定承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。至于原告同时要求被告赔偿损失的诉请，因原告未有证据证明其存在实际损失，故本院对该项诉请不予支持。被告辩称未能将办理房屋权属登记所需的资料提交产权登记机关非被告原因造成的意见，与事实不符，本院不予采纳。而且，即使非被告原因导致不能在合同约定的时间内向产权登记机关提交办理权属登记所需的资料，亦不能免除被告的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、亿科置业（杭州）有限公司在本判决生效之日起三个月内将申请西港·新界（西港发展中心）1幢9层910室房屋权属登记所需的应当由其提供的资料报产权登记机关。

二、亿科置业（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州思锐网络有限公司违约金5079元。

三、驳回杭州思锐网络有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行第一条确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金；如果未按本判决指定的期间履行第二条确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1048元，减半收取524元，由杭州思锐网络有限公司负担471元，由亿科置业（杭州）有限公司负担53元，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。

代理审判员　　陈晶

二〇一〇年十二月十八日

书　记　员　　陆菲