**强与广东华强嘉捷实业有限公司、广州公共资源交易中心相邻建筑物利用关系纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）穗中法民五终字第3661号

上诉人（原审被告）：广东华强嘉捷实业有限公司，住所地广东省广州市天河区。

法定代表人：肖强章，董事长。

委托代理人：张霖，广东天诺律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：广州公共资源交易中心，住所地广东省广州市天河区。

法定代表人：樊群，主任。

委托代理人：黄国华，广州金鹏律师事务所律师。

委托代理人：潘文静，广州金鹏律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**强，住广东省广州市天河区。

委托代理人：胡诗茗，住广东省广州市天河区。

上诉人广东华强嘉捷实业有限公司（以下简称华强嘉捷公司）、广州公共资源交易中心（以下简称公共资源交易中心）因与被上诉人**强相邻建筑物利用关系纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：**强为广州市天河区天阳路142-144号601铺（以下简称“1号房产”）的权属登记人，房产登记号2005登记字69091号；华强嘉捷公司为广州市天河区天阳路142、144号401房产（以下简称“2号房产”）的权属登记人，房产登记号2009交登字01526107号；公共资源交易中心为广州市天河区天润路445-459号401房产（以下简称“3号房产”）的权属登记人。1、2、3号房屋均属于太阳广场小区内，1、2号房屋位于其中的A1栋，3号房屋位于A2栋。

据广州市房地产档案馆档案显示，2号房屋系华强嘉捷公司于2009年9月30日与广州远洋建设实业公司签订《商品房买卖合同》购买所得，广州远洋建设实业公司当时为广州市天河区天阳路142-144号1-6层、地下室的“大确权”登记人，预售许可证号980015号。2号房屋附带的房地产平面附图显示，2号房屋位于显示为位处A1栋中，A1、A2栋以“L”形状建设，1号、2号房屋北面为天阳路，南面为天润路，西面显示为“路”，东面为A2栋。1、2号房屋的房产证附带平面图显示，位于西南角处显示“天井”中间存在“分割线”区分A1、A2栋。3号房屋为公共资源交易中心通过以“其他转移”登记方式，将原登记在广州建设工程交易中心名下房屋于2014年9月22日申请转移登记至其名下，3号房屋位于太阳广场A2栋，房产证附件平面附图显示，3号房屋专属部分对应显示图为A26，房屋北面为天阳路，南面为天润路，附图显示有“分割线”（与2号房屋的平面图中显示的分割线一致）。即2号及3号房屋系在同一平面以“分割线”区分两房的权属专有位置。

原审法院于2015年1月22日现场调查，调查情况为：1号房屋、2号房屋地处不同楼层的A1栋商业裙楼房屋，位于A1栋北面有一楼梯可以通往A1栋1-6层商业裙楼，即可通往1、2号房屋。A1栋房屋的一楼大堂（A1栋西南角处，图纸显示“天井”）存在一观光电梯，电梯按钮显示可以到达1-7楼层，使用电梯时可以到达1、2号房屋。一楼电梯旁存在一手扶电梯，另二至四层均存在手扶电梯。进入观光电梯，到达四楼，右侧存在一木门，木门新建，张贴公共资源交易中心名称的封条，该木门在原为实体墙壁上开凿建设而成，该木门位于2号、3号房屋共用的墙体上，对应房产证图纸，即位于“分割线”的墙体上。**强表示发现华强嘉捷公司于2014年9月开设讼争木门，华强嘉捷公司表示该木门是公共资源交易中心基于消防使用开设的。

关于该观光电梯，**强表示1号、2号房屋以前的主要通道为西边楼梯，人员以步行方式出入，没有电梯，为解决双方出行便利，经A1栋业主裙楼业主协商一致下，并经广州市规划局批准加建而成。据广州市城市规划局的《建设工程审核书》（穗规建证（2009）2369号）显示“同意按1：500地形图红线位置、建筑间距及有关要求建设以下工程：26层（部分6）设计办公、住宅楼1幢第1至6层（4-7）—（4-9）／（4-G）-（4-K）轴改建（加建电梯）工程一宗”。另对于电梯投资、使用情况，**强（乙方）、华强嘉捷公司（甲方、四、五、七楼业主）于2011年1月28日签订《电梯维护使用协议》，约定：广州市天河区天阳路142-144号大堂中庭电梯安装是四、五、（七）楼业主（即华强嘉捷公司）和六楼业主（即**强）为全体业主利益出发，经协商一致共同出资投资。自2010年4月陆续开始施工，至今已顺利竣工，准备交付使用。为了做好该公共设施维护保养、安全使用工作，经集资方业主友好协商，达成协议：1、该电梯的使用原则为谁参与出资兴建谁使用，不参与集资不能使用电梯。同意其他楼层业户使用时，必须经得出资双方同意，否则不得对其他业户作出任何承诺、擅自开通出入口或自行收取费用。如有违反，一方不予追认，由违约方赔偿守约方损失。违约方自行收取的费用需按比例返还守约方。至于对外协商为题，费用的计算、收缴、返还工作由甲方负责，并须及时告知六楼业主，达成一致意见；2、今后其他楼层单位要求使用电梯、增加出入口时，出资双方共同协商一致后，与其他业主磋商，费用要公平分摊，对已投入的电梯费用577194.55元须按楼层比例支出，由新开通的业户直接补充给甲、乙等。

公共资源交易中心表示其装修工程方案现进行消防审核（附带设计图纸，其施工图纸显示其中分割线处设计有一活动门，即讼争木门），关于公共资源交易中心的公安消防审核情况，原审法院向广州市公安局发函调查，调查内容为：一、贵局的穗公天消审凭字（2015）第0183号是否已通过审批并出具相关意见书？二、如上述申请已通过审批，请贵局将有关通过的设计施工图纸复制提交原审法院。该局予以回复原审法院，内容为：该工程的消防设计不符合消防法规和国家工程消防技术标准要求，不同意该工程消防设计，需重新申报。

另华强嘉捷公司及公共资源交易中心均表示由原业主单位广州四方房地产实业有限公司、广东省公路工程建设集团有限公司出具的太阳广场四层平面图显示，设计施工图中A1、A2栋存在门口相连通（注：该图纸并无显示存在分割线、所对应的门均非设置在分割线处），**强则表示设计图不能代替房管局最终核准的平面图及分割事实。

原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发函调查，调查内容为：“华强嘉捷公司房产证附图中的“分割线”有标注“4.72、2.38”（接近天井位置，见争议位置）处的位置为密闭墙体状态或是开放状态？确定分割的，是否应以墙体形式作为A1、A2栋的独立分割、确定专有部分”，该局予以回复原审法院：一、测绘情况：1999年6月，广州远洋实业公司和广东省公路工程建设集团有限公司向我局下属单位广州市房地产测绘所申请办理广州市天河区天阳路142-144号、天河路445-461号初始测绘。经核查，两公司申请资料中有其共同出具的《证明》（见附件1），表示A1栋权属广州远洋建设实业公司，A2栋权属广东省公路工程建设集团有限公司，且A1栋与A2栋的分割线以附后图示的分割线（见附件2）为准。根据《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）附录B2.2a“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行”的规定，测绘院按权属单位双方协议及图示出具测绘成果。二、登记情况：天河区天阳路42-144号1-6层及地下室、天润路445-461号（除461号15-20层外）分别以繁字24145号、2002登记99885号办理初始登记，其中2002登记99885号档案资料存有广州市四方房地产实业有限公司、广州天绰房地产发展有限公司、广东粤鞍经济技术联合发展公司、广东省公路建设集团有限公司、广州远洋建设实业公司共同出具的《太阳广场生活小区产权分割协议书》（见附件3），对A1、A2栋产权分界线进行了明晰及确认。综上，我局根据权属单位双方协议及图示，对该物业进行分割并登记发证，符合当时权属双方的意愿。附件1《证明》为：广州远洋建设实业公司与广东省公路工程建设集团有限公司于1999年8月6日共同向广州市房地产测绘所出具的《证明》：位于广州市天阳路142-144号及广州市天润路445-461号的商品楼宇是一栋连体的楼宇（自编号：太阳广场A1、A2栋），其中A1栋权属广州远洋建设实业公司，A2栋权属广东省公路工程建设集团有限公司，我们两公司同意A1、A2栋的分割线以附附后图示的分割线为准。附件为为图示，广州远洋建设实业公司与广东省公路工程建设集团有限公司盖章确认分割线；附件3为1999年10月20日，由广州四方房地产实业有限公司、广州天绰房地产发展有限公司、广东粤鞍经济技术联合发展公司、广东省公路工程建设集团有限公司、广东远洋建设实业公司签订的《太阳广场生活小区产权分割协议书》，内容为：根据穗国土建用字（1996）第26号文，并经市穗规建字（1997）第54号文核准同意广州市四方房地产实业有限公司、广州天绰房地产发展有限公司、广东粤鞍经济技术联合发展公司、广东省公路工程建设集团有限公司（后又增加广州远洋建设实业有限公司）在上述地块开发兴建太阳广场生活小区，现已建成自编A1、A2、B1、B2四幢。根据实际投资情况，上述五家公司分割太阳广场生活小区如下：一、A1幢（天润路142-144号）产权归广州四方房地产实业有限公司和广州远洋建设实业有限公司所有；二、A2幢（天润路445-461号）产权归广州四方房地产实业有限公司、广东省公路工程建设集团有限公司、广东粤鞍经济技术联合发展公司三家所有；说明：太阳广场整座A栋由两栋二十六层的塔楼（即A1、A2塔楼）与六层的裙楼连成的一个整体，A1、A2产权分割以轴4-Q至轴4-14处的商场中央大堂的中轴线为界线。三、B1幢（天阳路146-156号）、B2幢（龙口东路331-337号）归广州天绰房地产发展有限公司和广州四方房地产实业有限公司所有。

现**强以华强嘉捷公司擅自于2014年10月在2号房屋中显示“分割线”的墙体处开通出入口、安装木门，违反《电梯维护使用协议》约定及该行为导致A1、A2栋原为独立楼房现直接联通，产生安全、消防隐患影响，请求恢复原状提起本诉。

原审法院认为：**强、华强嘉捷公司为太阳广场A1栋业主，应当按方便生活、团结、互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系。

涉案墙体（测绘图标注为分割线）为2号房屋与3号房屋共用墙体，而该墙体属于区分太阳广场A1、A2栋的间隔墙体，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，该墙体应为业主共有部分，非业主专属部分。据广州市国土资源和房屋管理局的调查可见，涉案墙体以“分割线”形式确定，系经原建设单位分割产权确定，以此独立区分A1、A2栋，及后相关的大确权单位广州远洋建设实业公司、广东省公路工程建设集团有限公司向本案当事人转让或变更登记，原业主转让权利，对其共有部分一并转让，即本案当事人就涉案墙体应受专有部分相关法律规定约束。设计图存在通道（通道均非位于分割线位置上），A1、A2原始状态是可以连通的，但相关权属单位以分割形式确定各自产权并经合法登记，即确定相应的专有部分，权属人以分割线并以墙体形式区分A1、A2栋，该墙体已密闭状态使用多年，相关产权人并不存在争议。对华强嘉捷公司及公共资源交易中心抗辩设计施工图存在连通故可开通门口的主张，原审法院不予采纳。1、2号房屋位于A1栋，3号房屋位于A2栋，A1、A2栋以独立门牌登记，各自使用各自通道出行，互不干扰。**强、华强嘉捷公司共同投资兴建观光电梯并签订《电梯维护使用协议》应为解决A1栋裙楼业主通行方便并经合法报建手续建设而成，双方约定“谁参与出资兴建谁使用，不参与集资不能使用电梯。同意其他楼层业户使用时，必须经得出资双方同意，否则不得对其他业户作出任何承诺、擅自开通出入口或自行收取费用”，讼争墙体开通建设木门位于华强嘉捷公司与公共资源交易中心间隔的共用墙体，华强嘉捷公司抗辩系公共资源交易中心为安全消防需要自行开通的，该开通行为系经华强嘉捷公司同意下施工，现场的木门为活动门，开通后，公共资源交易中心即可通过该门直接到达四楼走廊使用观光电梯，华强嘉捷公司允许公共资源交易中心开通该门显然违反上述《电梯维护使用协议》约定，有违诚信，另该开通行为必然导致A1、A2栋通过该木门直接联通，人员通行不受限制，而观光电梯可以直接到达**强、华强嘉捷公司所在楼层或其它楼层房屋，按日常生活常理，通道连通导致A1、A2栋人员混杂情况，观光电梯亦处于多方使用状态，A1栋业主的出行及安全必然受到影响，**强享有A1栋业主共有部分权利，其提起本诉行使其物权排他权利，要求恢复原状，并无不当。华强嘉捷公司抗辩其非为适格主体及未造成**强权利损害缺乏法律依据及事实依据，不予采纳。公共资源交易中心抗辩称该门口的开通经消防部门审核通过缺乏事实依据，不予采纳。

公共资源交易中心建设木门，开通A1、A2栋连接通道，该开通行为侵害**强物权权利，应恢复原状；华强嘉捷公司作为该墙体的共有人不得放弃权利不履行其维护义务，华强嘉捷公司就公共资源交易中心自行开通行为承担共同责任。现**强请求恢复原状具有事实及法律依据，予以支持。原审法院予以判令华强嘉捷公司及公共资源交易中心共同就已建设的木门予以拆除，恢复为墙体状态，保持区分A1、A2栋界限的原状，施工期间产生的费用由华强嘉捷公司及公共资源交易中心负担。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第七十二条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：华强嘉捷公司、公共资源交易中心于该判决发生法律效力之日起15日内，拆除位于广州市天河区天阳路142、144号401房产西南角天井处、观光电梯侧的木门，排除妨碍，恢复至墙体原状。案件受理费100元，由华强嘉捷公司和公共资源交易中心共同负担。

上诉人华强嘉捷公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、公共资源交易中心由于消防需要，曾与其商量开设木门。基于该意有利于公共消防安全，因而华强嘉捷公司并未持反对意见。华强嘉捷公司亦不是涉案墙体上建设消防门的行为人，由始至终没有实施过侵害**强物权权利的行为，不应承担排除妨碍、恢复原状的法律责任；2、涉案墙体位于建筑物4楼，位于华强嘉捷公司与公共资源交易中心的产权分割线上，仅用作区分专有部分的产权，仅属于华强嘉捷公司与公共资源交易中心所共有。**强作为6楼业主，对涉案墙体并不存在任何相邻关系或利用关系，无权对涉案墙体进行主张；3、根据广州市国土资源和房屋管理局的复函，涉案位置仅为一条产权“分割线”，而非一幅“墙体”。是否在墙体上建设消防木门应属于“墙体”两侧产权人的意思自治范畴，与**强无关。综上，华强嘉捷公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回**强的全部诉讼请求；2、由**强及公共资源交易中心承担一、二审的全部受理费用。

上诉人公共资源交易中心不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案墙体位于华强嘉捷公司与公共资源交易中心的房产之间，是为区分两者产权的分隔墙体，为两者共有。**强作为6楼业主，与4楼房产不存在相邻关系，故**强对涉案墙体不享有任何权利，**强不是本案适格主体；2、**强从未主张或要求公共资源交易中心承担责任，而原审法院判决公共资源交易中心承担恢复原状的责任与义务，超出**强的诉讼请求范围；3、公共资源交易中心打开通道开设消防门，是消防安全的客观需要，一审判决关于开设消防门后A2栋人员有可能使用观光电梯并对A1栋业主出行和安全造成影响的推理没有事实和法律依据；4、一审判决后，华强嘉捷公司与公共资源交易中心在太阳物业管理公司的见证下签订了关于共用消防通道的协议，并提交消防部门审核，消防验收已通过消防部门的审批；5、A1、A2两栋楼之间存在分割线，但本案的天井中间并不存在分割线，而华强嘉捷公司与公共资源交易中心共同建立的观光电梯存在于该公共区域；6、涉案A1、A2设有扶手电梯，原审法院认定A1、A2栋各自通行互不干扰，没有事实依据。综上，公共资源交易中心上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回**强的全部诉讼请求；2、由**强承担本案一、二审的诉讼费用。

**强答辩称原审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求二审法院予以维持。

经审理查明，原审判决查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”本案中，1、2号房屋位于A1栋，3号房屋位于A2栋，A1、A2栋在各楼层的毗邻部分原均有墙体间隔，各自使用各自通道通行，互不干扰。虽1号房位处6楼，3号房位处4楼，1号房与3号房并未直接毗邻，但现因公共资源交易中心在4楼的间隔墙体部分擅自开通涉案墙体建设木门，按照生活常理，该木门的开设势必会给A1栋全体业主的通行安全及通行便利造成影响，**强作为A1栋中1号房的业主，有权就其相邻通行权主张权利，各上诉人认为**强无权就本案主张权利的上诉理由不成立，本院对此不予采纳。

涉案木门建设在华强嘉捷公司与公共资源交易中心的共有墙体部分，因涉案木门为公共资源交易中心开设，而作为其毗邻的华强嘉捷公司放任该开设行为的发生，为其开设行为提供便利，故原审法院判决公共资源交易中心与华强嘉捷公司共同承担修复责任并无不当。各上诉人认为其不应承担责任的理由不成立，本院不予支持。公共资源交易中心虽主张其是处于消防安全的目的开设木门，但该理由不能成为侵害他人合法权利的正当理由。故本院对公共资源交易中心的上诉理由亦不予采纳。

综上所述，华强嘉捷公司及公共资源交易中心的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人广东华强嘉捷实业有限公司与广州公共资源交易中心各负担100元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　庞智雄

审　判　员　　李　琦

代理审判员　　丘　杰

二〇一五年十一月十三日

书　记　员　　陈可君